Woningmarkt: een vergelijking met de crash van 1978 in drie grafieken

DATA - Het aantal woningen op Funda heeft zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig. Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.

Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.

In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan zeven maanden verkoop.

Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.

Een belangrijke verklaring waarom het aanbod nu zo hoog oploopt ten opzichte van toen, is de renteontwikkeling. Destijds steeg de rente van 8,3% in 1978 naar bijna 11% in 1981. Stijgende lasten maakten de druk om te verkopen bij veel mensen dan ook hoog.

Hoewel de huidige, historisch lage rente het een uitstekend moment maakt om een huis verkopen (een koper kan een gigantische lening op zich nemen en de kans dat de rente gaat stijgen is groter dan dat hij verder daalt), zien de meeste verkopers in deze rente een aanleiding om niet te zakken met de vraagprijs.

Achteraf kunnen we concluderen dat na vijf jaar de bodem was bereikt in 1983. Of dat nu ook het geval is in 2013 valt nog moeilijk te zeggen. Er zal nog heel wat moeten gebeuren om het stuwmeer op Funda weg te werken en vooralsnog lijkt dat vooral met tijdelijke maatregelen te worden gestimuleerd. Bovendien volgde de crash van de jaren zeventig op een prijsexplosie van drie jaar, aan de huidige zeepbel gingen maar liefst vijftien jaar van forse prijsstijgingen vooraf.

Dit artikel verscheen eerder op Woningmarktcijfers.

  1. 1

    “Het aantal woningen op Funda heeft zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte ontwikkeld.”

    Beetje vreemd om een heel artikel te baseren op de aanname dat dit komt door de crisis.

    Volgens het CBS zijn het aantal transacties dit jaar juist erg hoog. Dus het zou ook heel goed kunnen dat makelaars verzuimen het verkochte huis op Funda te markeren als verkocht.

    Verder kan het best zo zijn dat sinds 2007 steeds meer makelaars zich hebben aangesloten bij Funda.

    “Een belangrijke verklaring waarom het aanbod nu zo hoog oploopt ten opzichte van toen, is de renteontwikkeling. Destijds steeg de rente van 8,3% in 1978 naar bijna 11% in 1981. Stijgende lasten maakten de druk om te verkopen bij veel mensen dan ook hoog.”

    Deze conclusie snap ik ook niet helemaal. Veel mensen hebben hun rente vast staan. Een stijging van rente houdt dan niet in dat de maandlasten omhoog gaan. Dus om de bovenstaande conclusie te trekken moet je weten hoeveel mensen in die periode hun hypotheek moesten aanpassen omdat een periode afliep.

    De hypotheekschuld is sinds de jaren 80 enorm is gestegen. Dus mensen kunnen niet meer zakken met de prijs.

  2. 2

    @1: Deze conclusie snap ik ook niet helemaal. Veel mensen hebben hun rente vast staan.

    Niet eindeloos vaststaan: ik denk gemiddeld tussen de 5 tot 10 jaar. Op een gegeven moment loopt dat af en moet je opnieuw vastzetten natuurlijk.

  3. 3

    @1: De hypotheekschuld is sinds de jaren 80 enorm is gestegen. Dus mensen kunnen niet meer zakken met de prijs.

    Kan wel maar het wordt je aantrekkelijk gemaakt om het niet te doen.

  4. 4

    @1: Het aantal transacties is 45% lager dan in 2007 en slechts iets hoger dan in 2009-2012. Vergeleken met vorig jaar is de stijging groot, omdat niemand een huis kocht direct na het afschaffen van aflossingsvrije hypotheken.

    Op funda staan ook huizen van niet-NVM-makelaars. Het aantal makelaars is gedaald http://statistieken.staanhier.nl/?soort=makelaars&gegeven=Verkoop

    Destijds waren lange renteperiodes minder gebruikelijk dan nu. Als rente laag is, is ook de druk bij banken lager om ‘in te grijpen’ bij non-performing loans.

    Dat mensen niet kúnnen zakken ben ik het mee eens.

  5. 5

    Ik vind het overigens een erg goed stuk @Jasper. Denk dat de kern inderdaad is dat bij de huiseigenaar met de grote onderwaterstaande hypotheek de verwachting is gecreerd dat “herstel” van de prijs (lees: terugkeer naar het piekniveau van 2007-2008) om de hoek is.

    Hier in Amsterdam zie ik kleine kutappartementjes in niet zulke beste buurten voor +200k in de verkoop staan. Onderhandelen is uit den boze want “ze zijn al zoveel in prijs omlaag gegaan”.

  6. 7

    @5: niet kunnen onderhandelen geeft een slechte verliezer bloot. Nooit kopen bij zo iemand want je zal altijd teleurgesteld worden. Ik blijf ondertussen net zo lang huren tot de babyboomers gedwongen moeten verkopen.