ANALYSE - Enkele dagen geleden deed De Nederlandsche Bank een bericht uitgaan dat de vraag naar hypotheken bij banken stijgt. Uit een tamelijk onleesbaar ECB-document heeft DNB namelijk weten te destilleren dat de vraag naar hypotheken bij banken afgelopen kwartaal voor het eerst in acht jaar groter was dan het kwartaal er voor. Er moet iemand vreselijk hebben zitten pitten daar.
Sowieso zal iemand die serieus met de huizenmarkt bezig is en een goed beeld wil schetsen de transactie aantallen en omzet niet vergelijken met een kwartaal eerder. Die vergelijk je – net als hypotheekomzet – met hetzelfde kwartaal een jáár eerder. Of voor mijn part met twee jaar eerder als er door fiscale wijzigingen een tijdelijke piek of dal is ontstaan. Maar omzet op de woningmarkt kent grote seizoensinvloeden, dus vergelijken met een ander seizoen doe je niet.
Des te vreemder wordt het als DNB dan suggereert dat in het eerste kwartaal voor het eerst de hypotheekomzet zou zijn gegroeid ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar. Dat is vreemd omdat we al sinds begin vorig jaar worden doodgegooid met berichtgeving over een ‘opgaande lijn’ op de woningmarkt, welke handig inspeelt op juist die seizoensinvloeden. Maar ook de HDN rapporteert recordmaand na recordmaand en echt niet sinds het eerste kwartaal van dit jaar.
Als ik de betrouwbaardere cijfers van het kadaster er bij pak kan ik ook op geen enkele manier bedenken hoe het verhaal van DNB te onderbouwen zou zijn. Hooguit zit de catch in het feit dat DNB hier spreekt over de vraag bij banken, waar er bijvoorbeeld ook bij verzekeraars hypotheken te krijgen zijn. Maar zoiets zou dan toch op zijn minst ergens in een nota bene moeten staan in het bericht, want nu lijkt het of de vraag voor het eerst in acht jaar stijgt. Dat kan niet de bedoeling zijn, toch?
Zelf kom ik op maar liefst tien kwartalen ná 2008 waarbij zowel de omzet als aantallen hoger waren dan het kwartaal ervoor:
Nu weten we allemaal dat het al sinds 2008 slecht gaat op de woningmarkt. Uit bovenstaande grafiek maak je dat niet zomaar op. Dat je altijd jaar op jaar moet vergelijken bij transactieaantallen zie je dan ook in onderstaande grafiek. Daar vergelijk ik de hypotheken met een jaar eerder. Ook dan zien we dat de aantallen hypotheken nog meermaals hoger waren dan het jaar er voor. Zowel aantallen als omzet waren hoger dan het jaar ervoor tussen 2010Q4 en 2011Q2.
Inderdaad is er jaar-op-jaar groei in het eerste kwartaal, maar de terugval in het eerste kwartaal van vorig jaar was buitengewoon groot. Ook is het bepaald niet voor het eerst dat er jaar op jaar een groei te melden is. Dus waar baseert DNB zich op?
N.B. voor een beter perspectief van waar we ons nu bevinden op de hypotheekmarkt kun je hier het lopend jaartotaal zien qua aantallen, en hier qua omzet.
Dit artikel verscheen eerder op Woningmarktcijfers.
Reacties (2)
vraag naar hypotheken is misschien niet hetzelfde als afgesloten hypotheken. Het zou gebaseerd kunnen zijn op offerteverzoeken. Zo sloten wij thuis 1 hypotheek af, maar vroegen we een stuk of vijf offertes op.
/hypothese
@1: Hoewel geen goed argument maar als ik zie hoeveel starters er om mij heen een hypotheek krijgen via allerlei rare constructies dan zie ik de volgende bubble alweer komen. Mensen komen bijvoorbeeld al in aanmerking met een tijdelijk contract binnen de ICT sector.
Waarschuwen helpt niet want als het erop aankomt worden mensen nog steeds verblind door het vertrouwen in een adviseur van de bank.