Waardedaling huizen Groningen illusie?

DATA - Minister Kamp gaf vorige week aan dat de woningen in het aardbevingsgebied in Groningen in waarde zijn gedaald. Op het blog “Woningmarktcijfers” verscheen afgelopen zaterdag, gebaseerd op een grafiek van de NOS, een bericht dat het met de waardedaling van de woningen in Groningen wel meevalt. Wie heeft hier nu gelijk?

6-huizenprijs-slochterenEerst de grafiek van de NOS. Hierin is de procentuele verandering van de huizenprijzen in Slochteren en omgeving afgezet tegen de ontwikkeling in heel Nederland. Deze grafiek heeft echter twee beperkingen. Ten eerste wordt alleen de periode vanaf 2009 getoond. De aardbevingen zijn al een behoorlijk aantal jaren eerder begonnen. Ten tweede zijn de cijfers weergegeven in percentages. Zeker omdat de ontwikkeling voorafgaand aan 2009 niet te zien is, kun je op basis van deze vergelijking eigenlijk geen conclusies trekken. De grafiek ondersteunt de uitspraak van Kamp van ongeveer een half jaar geleden toen hij zei dat er geen aantoonbaar effect was van de aardbevingen.

Om tot een eerlijke vergelijking te komen is het noodzakelijk om naar een langere periode en absolute getallen te kijken. Bij voorkeur een periode die minimaal alle aardbevingsjaren (vanaf eind 1986) beslaat. De onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland, de gemiddelde huizenprijs in Slochteren e.o. en het verschil daartussen weer.

6-huizenprijzen-1985-2013

De prijzen in de regio rondom Slochteren ontwikkelen zich min of meer in dezelfde richting als de prijzen in geheel Nederland. Het verschil (in het nadeel van Slochteren e.o.) tussen de twee neemt in de tweede helft van de jaren negentig ineens fors toe, met meer dan een verdubbeling. Daarna blijft het verschil bijna tien jaar min of meer gelijk en de laatste paar jaar neem het verschil weer  af. De punten geven de cijfers van het vierde kwartaal van 2013 weer.

Op basis van deze gegevens  kun je tot de voorzichtige conclusie komen dat Kamp in eerste instantie gelijk had. Een voorzichtige conclusie omdat er wel een aantal kanttekeningen zijn:

  • Het betreft cijfers van een verzameling van gemeenten, waaronder de meest getroffen gemeenten. Het zou kunnen dat in de ene gemeente de huizen beter verkoopbaar zijn, dan in de ergste door aardbevingen getroffen plaatsen. Op basis van de cijfers van de NVM kun je daar in ieder geval geen uitspraak over doen.
  • Woningen die wel te koop staan, maar niet worden verkocht komen niet in de statistieken terecht. Dit kan het beeld behoorlijk vertekenen. Een huis vol met scheuren is eigenlijk onverkoopbaar.
  • De gemiddelde prijs zegt niet over het aantal verkochte huizen.

De onderzoeken die minister Kamp heeft laten uitvoeren geven voor een groot gedeelte inzicht in deze aspecten. Ortec Finance, de uitvoerder van de onderzoeken, vergelijkt in drie rapporten (tot nu toe, ieder kwartaal komt er een vervolg) het risicogebied met twee referentiegebieden. De belangrijkste conclusies van het laatste rapport over het derde kwartaal van 2013 zijn:

  • Het aantal verkopen is afgenomen ten opzichte van de referentiegebieden.
  • Het aantal te koop staande woningen is niet groter in het risicogebied.
  • De verschillen in het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan zijn klein.
  • De verkoopsnelheid is lager in het risicogebied en neemt ook af terwijl in de referentiegebieden deze minimaal gelijk blijft.

Het lijkt erop dat er wel een effect is, maar hele harde uitspraken worden (nog) niet gedaan. Dat laat onverlet dat degene die de schade veroorzaakt (de NAM met zijn gaswinning) die schade ook hoort te vergoeden.

Update: Bovenstaande grafiek wordt nog een stukje inzichtelijker als alle cijfers worden geïndexeerd:

6-huizenprijzen-index-1985-2013

Met behulp van openbaar beschikbare data (KNMI, Groninger Bodem Beweging, NVM & CBS) onderzoekt Sargasso in een serie artikelen de aardbevingen in Groningen. Zie ook het volledige dossier voor alle artikelen.

  1. 1

    “Om tot een eerlijke vergelijking te komen is het noodzakelijk om naar een langere periode en absolute getallen te kijken.”

    Langere periode akkoord, maar absolute prijzen is me een raadsel. Overigens vind ik dat je wel erg dik doet met scheuren in huizen. Het is niet alsof de aardbevingen in Groningen van de aard zijn zoals we ze hier meemaken, zonder dat daar waar het huizenprijzen betreft veel ophef over wordt gemaakt.

  2. 2

    Jaap, het punt dat ik in mijn blog wilde maken is dat het onzinnig is om op basis van het derde kwartaal 20 jaar data opzij te schuiven. De grafiek van de NOS gebruikte ik alleen om de glitch in het derde kwartaal te illustreren omdat de actualisatie van Ortec voor Q3 me pas maandag bereikte. Verder verwees ik juist naar het onderzoek obv 20 jaar data.

    Overigens bevat het rapport een vergelijking tussen Slochteren en referentiegebieden, die qua ligging en inkomen beter aanslutien dan heel Nederland.

  3. 3

    @2: Klopt, maar of je nu met referentiegebieden werkt of met heel Nederland (eigenlijk ook een referentiegebied) maakt in dit geval wel wat uit, maar niet heel veel mijns inziens.

    In principe is werken met referentie gebieden beter, maar dat vraagt wel een hele zorgvuldige selectie van de referentiegebieden. Dergelijke gebieden zijn nooit exact hetzelfde en juist de kleine verschillen kunnen nog behoorlijk wat uitmaken voor de aantrekkelijkheid van een gebied om te wonen.

  4. 4

    Goede dag voor u allen,

    mijn naam is lady rita john een directeur van carrinbrownloans ben hier om u te informeren dat we nu geven lening tegen 2% rente, heb je behoefte aan een persoonlijke, zakelijke of morthgage lening contact met ons op en krijg je lening dringend zonder stress of problemen oke.

    contact met ons op (carrinbrown@blumail.org).

    Ik zal wachten voor uw contactpersoon.

    groeten
    dame rita john