De woningmarkt vlotgetrokken?

ANALYSE - Zou het waar zijn dat het regeerakkoord de woningmarkt weer in beweging krijgt?  Het beleid jegens huur- en koopmarkt wordt samenhangend bezien. Maar de invloed van de crisis is misschien groter dan we denken. 

De woningbouwcorporaties staan tussen overheid en bedrijfsleven in, maar zijn wel ‘zelfstandig’. De corporaties moeten wel talloze regels volgen die vooral worden opgelegd door het Rijk, maar woningcorporaties werken vooral lokaal. Het zijn een paar paradoxen en contradicties waar de onderhandelaars van VVD en PvdA zich over hebben gebogen.

Het is een lastig en belangrijk dossier: 2.4 miljoen sociale huurwoningen, die een vermogen vormen van meer dan 200 miljard. Eigenaren zijn strikt juridisch genomen de woningcorporaties, die dat vermogen hebben verkregen uit subsidies en verantwoord verhuren en exploiteren.  Maar ook de bestuurders zijn gewone mensen, zoals affaires bij Rochdale, Vestia, Woonbron en St. Laurentius uitwijzen.

Moet het anders en hoe dan? En wat is de invloed van de sociale sector op de vastzittend koopwoningmarkt?

Decentralisatie afmaken?

In het regeerakkoord lezen we de zinsneden: “Woningbouwcorporaties moeten weer (?) dienstbaar worden aan het publieke belang” en over de kerntaak  “bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte verbonden vastgoed.”

Ik kijk er niet van op.  Zeker, Vestia had teveel derivaten, Woonbron ging een beetje de mist in met een schip, maar globaal is de hierboven gedefinieerde kerntaak toch wat de corporaties in Nederland heel behoorlijk doen? De suggestie dat corporaties zijn weggedreven van het publieke belang vind ik een beetje ondermaats.

Maar dan komt een typisch stukje tekst in het regeerakkoord: “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten” en  “Gemeenten met meer dan honderduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden.”

Hier kijk ik wel van op. Als ze bedoelen te zeggen dat de sociale woningbouw gedecentraliseerd wordt, verheugt mij dat. Gemeenten hebben te gemakkelijk kunnen schuilen achter de rug van het Rijk, vaak met het inkomenseffect van de sociale verhuur als motief. Enneus Heerma slaagde destijds met het doorvoeren van de brutering en de verzelfstandiging van de corporaties, maar de rol van de lokale overheden kwam niet uit de verf. Dus in deze zinnetjes lees ik een grote systeeminnovatie.

Maar kloppen doet het niet. Want, zoals bij Heerma destijds, is ook nu de betaalbaarheid van het wonen een onderwerp van rijksbeleid: huurtoeslag en huurbeleid blijven centraal geregeld worden. Daarnaast roept het vragen op: directe aansturing van gemeenten? Hoe gaat dat geregeld worden? Corporaties zijn verantwoordelijk voor hun boekhouding, dus die laten zich de wet niet voorschrijven door gemeenten. Misschien kun je er lokale woningbedrijven van maken, met een meerderheidspakket aandelen in gemeentelijke handen, maar daarover staat niets geschreven.

Het regeerakkoord poogt met het koppelen van gemeenten en corporaties een beloftevolle route naar voltooien van de decentralisatie in te slaan.

Huurbeleid

“De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden,” aldus het regeerakkoord. Daarmee blijft de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van het wonen bij het Rijk liggen. Maar wordt er voor matigheid in de huren gezorgd?

Nee. Het puntensysteem dat tot de huurprijs leidt, wordt versimpeld tot een afleiding (4.5%)van de w.o.z. waarde; dat zal een verhogend effect hebben. Dat deden de Donnerpunten ook al. De huurverhogingen zullen 1.5.% boven de inflatie liggen bij een inkomen tot ongeveer 34.000, maar voor inkomens boven de 43.000 per jaar moet op inflatie + 6.5% gerekend worden. Dit zijn de “scheefwoners”, die te veel verdienen en ten onrechte in de sociale woning zitten. De verhuurdersheffing, een nieuwe belasting waarvan wordt erkend dat hij geld moet opbrengen, geldt voor woningen onder de 665 huur per maand: een goedkope huurwoning hebben is een voorrecht waarover een belasting wordt geheven! Het kan moeilijk gekker.

De reden van deze harde aanpak van huurders ligt in de gedachte dat er teveel sociale huurwoningen zijn. In onderzoek en markt zijn daarvoor ook wel aanwijzingen, maar de beleidsmakers zou meer voorzichtigheid passen: veel ouderen die een daling van hun pensioen vrezen, voelen zich klem gezet  in de tang van dalende pensioenen en stijgende woonlasten. De marktonderzoeken baseren zich op gegevens die enige jaren oud zijn en waarin de gevolgen van de crisis nog onvoldoende doordringen. Het effect van de verhuurdersheffing zal ook tendentieel tot een verkleining van de voorraad goedkope huurwoningen leiden. Het CPB heeft dat effect gezien: “Verhuurders die de kans zien de huren via huurharmonisatie te verhogen tot boven de grenswaarde, hebben dus meer inkomsten, maar vallen buiten de heffing.” (p.21)

Het regeerakkoord is de huurders niet goed gezind, de huren gaan fors omhoog, de scheefwoners worden naar de koopmarkt gedreven, de corporaties verliezen in hoge mate financiële ruimte om hun taak te vervullen.

Koopmarkt

De hypotheekrenteaftrek wordt heel voorzichtig aangepakt. Rutte en Samsom zijn mooi aan het framen geslagen, maar de kern is dat de HRA blijft bestaan, maar aftrek mag alleen in de laagste schijf. Dat heeft een egaliserend effect, maar in de verhouding tussen huren en kopen blijft het een stekend verschil in behandeling.

De oplossing om restschulden vijf jaar aftrekbaar te maken spreekt me wel aan. Een eigen huis is een risico en iedereen die aan de goede kant van de waardeontwikkeling zit hoor je niet klagen. Het is niet onredelijk om degenen die de pech van een crisisverkoop hadden een beetje te helpen.

Hoe starters beter worden geholpen blijft een vraag: als alleen annuitaire aflossingshypotheken tot aftrek kunnen leiden, zie ik niet hoe starters de hoge beginlasten kunnen dragen. Niet voor niets zijn allerlei constructies in de financiering bedacht. Misschien zit de oplossing in het zinnetje dat de Stichting Volkshuisvesting Nederland zijn gunstige leningsfaciliteit zal uitbreiden.

Ik schreef het eerder in deze kolommen: de sociale huursector wordt onder druk gezet om meer kopers naar de koopsector te krijgen. VVD en PvdA roepen nu dat er een perspectief voor de koopmarkt is. Dat is de vraag: want wie bouwt er nog? De rente is niet hoog, dat is gunstig, maar de financiers zijn extreem terughoudend.

Mijn voorlopige conclusie: het regeerakkoord is geen ramp, maar  niet meer dan een begin. De pressie op de sociale woningbouw is vooral voor de PvdA ontsierend. Ik kan de oudere met een klein pensioen in een huurwoning niet uitleggen waarom zijn inkomen volgend jaar 7% gaat dalen, terwijl zijn huur 3% omhoog gaat.En de starter, die zijn eerste huis wil kopen, lijkt nog steeds niet geholpen.

  1. 1

    Ik kan hier echt met mijn pet niet bij. De huizenprijzen zijn in mijn ogen absurd en onrechtvaardig. Huizen zijn zoals eten: iedereen heeft een dak boven zijn hoofd nodig. Maar waarom worden huizenprijzen wel voornamelijk bepaald door hoeveel mensen kunnen betalen (lees: lenen) terwijl je dat niet zou pikken als het om voedsel ging? Er is niemand die een tientje voor een brood zou neerleggen, ook al kan je dat makkelijk betalen. Misschien klinkt het in eerste instantie vreemd als ik die vergelijking trek, maar huizenprijzen hebben al lang niets meer te maken met de waarde die een woning voor iemand vertegenwoordigt. Het zijn allemaal relatieve prijzen ten opzichte van andere huizen, niemand die erbij stilstaat hoe vaak je naar verre landen op vakantie kan voor de prijs van één huis. Mensen die een nieuwe auto te duur vinden en een tweedehandsje rijden, maar wel tonnen en tonnen betalen voor een huis. Mensen die omrijden voor een goedkopere supermarkt. Mensen die afdingen op een nieuw bankstel. Natuurlijk is dat allemaal redelijk, je moet je geen oor laten aannaaien en je moet niet meer betalen dan het jou waard is… Behalve bij een eigen woning. Je hebt geen keus. Het is nu eenmaal zo duur.

    En wat doet onze regering? Die zet mensen die zich niet willen laten afzetten weg als parasieten. Dat zij de woningen inpikken van mensen die minder te besteden hebben. Groter aanbod aan betaalbare woningen? Vergeet het maar! Ga maar meer betalen! Deze huizen zijn van arme mensen. Je kunt het toch betalen?!

    IK *WIL* DAT NIET BETALEN!

  2. 2

    Ik vraag me overigens ook af wat de gevolgen zullen gaan worden van deze maatregel: het afschaffen van het puntensysteem: “In het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de maximale huur niet langer bepaald met het puntensysteem, maar vastgelegd op 4,5% van de WOZ van de woning.” (Pagina 76 van het regeerakkoord.) Dit zal nogal wat problemen gaan opleveren, en structureel een huurverhoging voor heel veel huizen betekenen.
    Dit onder het mom van “De huren worden richting marktconform niveau gebracht.” Maar wat is “marktconform”? Gaat de huur dan ook echt omlaag als de huizenprijzen verder dalen – wat immers ook “markt” is? Of wordt dan het percentage 4,5 omhooggebracht zoals ook de WOZ omhoog gaat als de gemeenten te weinig geld binnen krijgen?

  3. 3

    “als alleen annuitaire aflossingshypotheken tot aftrek kunnen leiden, zie ik niet hoe starters de hoge beginlasten kunnen dragen”

    Is een annuïteiten hypotheek niet een constructie waarin je elk jaar evenveel afdraagt, alleen zo dat er zowel rente als afbetaling in zit? Dat betekent dan toch dat je in het begin vrijwel alleen rente betaalt en op het einde vrijwel alleen afbetaalt? Dat betekent dan toch dat juist starters (want in het begin) dus vooral rente betalen en dus maximaal kunnen aftrekken? Dan zijn de beginlasten toch juist veel kleiner dan de eindlasten (als je bijna geen rente meer betaalt en je dus bijna niets kunt aftrekken)?

  4. 4

    @bismarck: klopt. In een notedop: het probleem met de koopmarkt is dat de prijzen op de woningmarkt door drie factoren worden bepaald: de maximale hypotheek die banken willen verstrekken, de bijbehorende rentelasten (grofweg: de 10-jaarsrente), en het inkomen van de koper(s). De maximale hypotheek die banken willen verstrekken is afhankelijk van het inkomen van de koper *en* de getaxeerde woningwaarde; in het verleden wilden banken tot 125% uitlenen (en tot 8x je jaarsalaris), tegenwoordig is het 105% (en 4-5x je jaarsalaris).

    De reden dat huizenprijzen zakken komt dan ook alleen maar doordat banken strikter zijn geworden met het uitlenen van geld. Niet omdat inkomens dalen (koopkracht daalt weliswaar iets, maar niet heel veel, en zeker niet zoveel als de huizenprijzen).

    Het tegenvoorbeeld is ook te geven: Ergens midden jaren 90 zijn banken er toe overgegaan dat je in plaats van op een inkomen ook een huis kon kopen op basis van 2 inkomens. Gevolg: huizenprijzen verdubbelen. Joh, wie had dat nou verwacht.

    Punt is, dat er in het verleden veel mensen waren die een huis kochten met een fors gedeelte aflossingsvrije hypotheek — met als gevolg lagere maandlasten. Als je overstapt op 100% annuiteiten, dan zit je met extra aflossing tov een 50/50 annuiteit of spaarhypotheek/aflossingsvrij. En dus ook hogere maandlasten. Huizen worden gekocht op de maandlasten — en ‘fiscaal adviseurs’, ‘hypothekers’ en andere gladjakkers gaan tot het gaatje, waar je zelf bijstaat. Je krijgt domweg minder hypotheek bij een veiligere constructie. Geeft niet, maar als iedereen dat doet betekent dat dat huizenprijzen dalen.

  5. 5

    Oh, en d’r zou ook nog wel eens een heel ander ding kunnen spelen (en ik laat me graag corrigeren): het zou me niks verbazen als banken –met alle nieuwe richtlijnen voor ‘veilig bankieren’, baselII/III etc– ook iets hebben als ‘een toegestane hypotheekproductie’.

    Oftewel, d’r mag ieder jaar maar voor x miljard aan nieuwe hypotheken worden uitgezet (danwel ‘banken mogen maar X miljard aan met onroerend goed als onderpand verstrekte leningen op hun balans hebben staan.’ Of zoiets als fractie van de totale balans.)

  6. 6

    De oplossing voor de kopersmarkt zit ‘m er dan ook in dat de huidige woningprijzen gestabilizeerd moeten worden, en in het huidige bankklimaat lukt dat eigenlijk alleen maar als je de lonen 10% omhoog gooit. Maar dan begint VNO-NCW meteen te miepen over onze concurrentiepositie :’).

  7. 8

    @4
    Terwijl woningen uit de jaren 0, 20, 30, 40, 50, 60 en 70 van de vorige eeuw zo langzamerhand echt wel hun bouwprijs hebben opgeleverd zou je mogen denken, wordt hun huurprijs alsnog binnenkort gebaseerd op 4,5 % van de uitkomst van een markt van “de maximale hypotheek die banken willen verstrekken, de bijbehorende rentelasten (grofweg: de 10-jaarsrente), en het inkomen van koper(s).”
    Mooie boel.

  8. 9

    @tigger: dan wel graag met stijgende lonen. Inflatie is alleen maar de prijsontwikkeling van een mandje goederen wat alleen maar gebruikt wordt op het CBS. Als je lonen niet meestijgen heb je daar helemaal niets aan, sterker nog, je gaat er in koopkracht op achteruit. Resultaat: dalende huizenprijzen.

  9. 10

    @ernest: So? Degenen die het lot uit de loterij krijgen van een sociale huurwoning (of daar al inzitten) mogen hun handjes dichtkrijgen met een absurd lage huur, en de rest van nederland kan de pleuris krijgen?

  10. 11

    @10 Hoho. De huur gaat voor alle huurders omhoog. Huurders zijn geen profiteurs die voor een schijntje een duur huis bewonen. Kijk maar eens op sites van woningcorporaties of beter nog, op de site van bijv Vesteda. Daar zit geen goedkoop huis meer tussen.

    De huur wordt minstens zoveel als een aardig hypotheekbedrag, maar je houdt er niets aan over. Met een hypotheek verwerf je nog bezit, maar de huur is inkomsten voor beleggers. Je mag hopen dat het huis ervoor wordt onderhouden. Huurders hebben vaak geen woning kunnen kopen, en hoe ouder ze worden hoe moeilijker dat wordt. Je kunt ze dus makkelijk afknijpen. En zal dus ook gebeuren.

    Het is een beproefd recept voor machthebbers die een groep willen vervolgen: je begint met een groep aan te wijzen waar zogenaamd wat mee is en je dicht ze een positie, een mening en een houding toe die ze helemaal niet hebben, zoals jij doet met je “idioot lage huren” en “de rest kan de pleuris krijgen”. Vervolgens kletst iedereen je na en krijg je het voor elkaar hoor: “scheefwoners” moeten uit hun woningen! Als ze dat niet doen kun je ze vervolgen – in dit geval financieel uitkleden. De publieke opinie staat inmiddels achter je. Zonder ook maar een keer zelf nagedacht te hebben.

  11. 12

    @4/5: Maar dat is toch geen probleem van/voor starters? Bij dalende huizenprijzen gaan de lasten voor hen toch juist naar beneden? De zin die ik in #3 citeer wordt daar niet echt mee verklaard.

    NB Ik juich die dalende prijzen toe, want ik ben het volledig eens met #1. We moeten vooral NIET die bubbel weer opblazen/in stand houden. Laat maar lekker leeglopen (bijkomend voordeel is dat die gladjakkers er het meeste onder lijden).

  12. 13

    @11: ja, dat zijn de actuele huren. Die zijn ondertussen aardig opgehoogd. Maar lang niet altijd worden de bestaande huren verhoogd met de inflatie. En qua scheefhuren: een kwart van de huurders woont scheef. Nou kun je natuurlijk roepen dat 33k geen riant inkomen is, maar d’r zitten *ook* plenty lui met een inkomen van 80k in een sociale huurwoning. En geef ze eens ongelijk: als je eindelijk in zo’n ding terecht bent gekomen, dan ga je niet weg, voor een veel duurdere koopwoning. Je zou een dief van je eigen portemonnee zijn.

  13. 14

    “ëen goedkope huurwoning hebben is een voorrecht waarover een belasting wordt geheven! Het kan moeilijk gekker.”

    (1) Zo gek is het niet dat je op termijn – 67 jaar na de oorlog – eindelijk eens een marktconforme huur gaat betalen als je dat kunt. Wel gek is dat huishoudens met een inkomen in het 9e en 10e deciel nog 514 mln euro objectsubsidie ontvangen. Die wonen pas echt scheef http://tinyurl.com/7fdc96o

    (2) prima dat die scheefwoners een marktconforme huur (5.7%/1,25) gaan betalen. Maar het zou natuurlijk wel logisch zijn als alle huurders de rente begrepen in de huur ook tegen 38% zouden mogen aftrekken zolang de eigen woning bezitter dat nog mag.

    (3) Het CPB heeft de regering Rutte-Asscher natuurlijk weer gematst door de extra HRA last tengevolge van het onder druk zetten van de huurders om te gaan kopen niet mee te rekenen in het overheidshuishoudensplaatje. Van de drie hoogste inkomensdecielen woont momenteel nog 14% in een huurwoning. In 1981 was dat nog 41%. Velen zijn dus al voorgegaan, maar gelukkig krijgen ze door het opfokken van de HRA toch nog 50% terug in de vorm van een belastingverlaging.

  14. 15

    Ik juich die dalende prijzen toe, want ik ben het volledig eens met #1. We moeten vooral NIET die bubbel weer opblazen/in stand houden. Laat maar lekker leeglopen (bijkomend voordeel is dat die gladjakkers er het meeste onder lijden).

    Pardon? D’r zijn genoeg mensen –die geen ‘gladjakker’ zijn– die in de periode 2004/2005 tot nu een woning hebben gekocht en nu met een stevige restschuld zitten. En niks geen geleuter over ‘speculeren op de woningmarkt’; het is een bewuste beleidskeuze van de overheid geweest om eigenwoningbezit te stimuleren, zeker voor inkomens boven modaal, op een zodanige manier dat je met zo’n inkomen eigenlijk niet anders kon dan een koopwoning kopen.

  15. 16

    Cor mol behoort tot de zeldzame nederlanders die wel data kan vinden op statline? :D

    (de enige oplossing om data te vinden op statline: de structuur memorizeren)

  16. 17

    Dit voorstel is wat mij betreft bizar.

    – Ik snap niet hoe ze erbij komen inkomens onder de 33.000 euro ook maar een huurverhoging te geven. Deze mensen zijn in de verste verte geen scheefwoners! En de 1,5% plus inflatie is een significant hardere stijging, dan de stijging van de woonlasten voor huizenbezitters door de aanpak van de HRA. Als de HRA met fluwelen handschoenen moet worden aangepakt, waarom dan de huren voor de armste Nederlanders dan niet?

    – Die WOZ-grens op de huren wordt voor inkomens boven de 43.000 tijdelijk buiten werking gesteld. Dit in combinatie met 6,5% huurverhoging plus inflatie (waar lang niet ieder inkomen of pensioen op wordt aangepast in deze tijd), geeft een verdubbeling van de huur per 8 jaar. En dat mag eeuwig doorgaan. Kortom: het is een vrijbrief om deze mensen hun huis uit te pesten.

    – De definitie van sociale huurwoning pakt nu wel heel ongelukkig uit: ook alle oude huurcontracten van 1994 vallen onder de sociale huur, of de huur nu laag is of niet, en ook bij particuliere huur. Bedenk daarbij dat juist oudere mensen vaak deze oude huurcontracten hebben, dat het voor hen niet/nauwelijks mogelijk is een hypotheek te krijgen, en dat er inkomensdalingen voor de deur staan.

    – Als we inkomensafhankelijk gaan huren: zorg dan dat de huur ook omlaag gaat als het inkomen weer daalt. Dit eenrichtingsverkeer vind ik erg hypocriet, en laat zien dat het vooral een huurder-wegpest beleid is, in plaats van een “draag meer bij als je dat kunt” beleid.

    – De koppeling van maximale huur aan WOZ-waarde zorgt ervoor dat huurders straks financieel baat hebben bij buurtverloedering. En dat elk idee om een wijk op te knappen, zich zal gaan vertalen in huurverhogingen. Als je die als huurder niet betalen kunt, zul je dus tégen die wijkverbetering zijn.

    – De koppeling van maximale huur aan WOZ-waarde zorgt ervoor dat huurders niet meer op lange termijn kunnen plannen ergens te blijven wonen. WOZ-waardes kunnen soms hele snelle stijgingen doormaken, en als de huur dan vrolijk meestijgt, moet je als huurder gaan verhuizen.

    – De harde grenzen in dit voorstel zijn bizar, en zorgen voor aanpassingsgedrag. Een gezin met een verzamelinkomen van 45.000 euro bruto kan maar beter even 2000 euro minder gaan verdienen (uitgaande van een huis van 500 euro in de maand waar ze nog 10 jaar willen blijven wonen. Het verschil tussen de hoge en middelhoge huurverhoging is dan 0,04*500=20 euro per maand. Dus 240 per jaar, en 2400 over 10 jaar. Dus die 2000 euro die je “teveel” verdiende, kost je 2400 euro op termijn, én je moet er natuurlijk belasting over betalen).
    Mijn moeder kan maar beter wat minder uren gaan werken, mochten mijn ouders net boven de grens uitkomen. Was dit het doel van de maatregel? Werken moest toch lonen?
    Andere uitwijkmogelijkheden bestaan natuurlijk uit schijninschrijvingen ergens anders (bij vrienden met een koophuis?) van een van de huisgenoten. Of donaties aan goede doelen. Of zwart werken ipv wit werken.

    – Als particuliere verhuurder van een klein huis, kun je voortaan maar beter aan mensen met een hoog verzamelinkomen verhuren. Die kun je immers naar believen wegpesten mocht je om de een of andere reden het huis weer leeg willen hebben. Door eindeloze huurverhogingen vertrekken ze wel, óf je wordt slapend rijk. Hiermee maken we juist de kleine en goedkope huizen minder bereikbaar voor de lagere inkomens.

    – Hoe gaan ze dit aanpakken met de privacy van mensen? Ik vind “Uw huurder verdient tussen de 33.000 euro en 43.000 euro bruto” als vrij gedetailleerde informatie om te verstrekken aan de huisbaas.

  17. 18

    De auter en Ellie hierboven dragen zeer goede punten aan. Het grote probleem zit hem nog steeds in het nog steeds niet gewijzigde bouwbeleid. Dus dure woningen bouwen terwijl het al lang duidelijk is, zo’n 10 jaar, dat er vooral woningen nodig zijn in het middeldure segment, zeg maar starter met 1 goed inkomen die nu heel moeilijk iets kan kopen en mensen met lage inkomens.

    Je ziet nu al dat mensen met een lager inkomen massaal in de problemen komen door de combinatie bv met een huurwoning die net onder de sociale huurgrens hangt, en de versobering van bv alle andere regeling, zoals ontslagregeling, zorgkosten etc. 1 onverwachte uitgave en het slaat ineens de andere kant op met als gevolg een onrustig bestaan.

  18. 19

    Het grote probleem zit hem nog steeds in het nog steeds niet gewijzigde bouwbeleid. Dus dure woningen bouwen terwijl het al lang duidelijk is, zo’n 10 jaar,

    Onzinreactie. D’r worden geen ‘dure woningen’ gebouwd. Wat wel klopt is dat d’r niet gebouwd wordt wat ‘de gemiddelde woningkoper’ wil: een normaal huis met een tuintje. In plaats daarvan worden (vooral in steden) veel te kleine appartementjes opgeleverd, met een miniem balkonnetje als ‘buiten’. Dat zijn woningen met nauwelijks doorverkoopwaarde, maar de prijzen van die krengen liggen wel veel te hoog. En dat alles omdat gemeentes en projectontwikkelaars zo veel mogelijk willen cashen.

    (hetzelfde zie je ook in vinexwijken, waar d’r zo veel mogelijk woningen uit een lapje grond moeten worden gekerfd, met als gevolg een buurt waarvan je weet dat die over 15 jaar niet meer te harden is.)

    1 onverwachte uitgave en het slaat ineens de andere kant op met als gevolg een onrustig bestaan.

    Dan hadden mensen maar geen VVD moeten stemmen. Da’s namelijk bij uitstek de partij die voor ‘eigen risico’ gaat.

  19. 20

    @19
    Is dat “nauwelijks doorverkoopwaarde” niet ook een soort self-fulfilling prophecy geworden? Ik zou best een appartement willen kopen maar ik wordt bij voorbaat al voor gek verklaard omdat doorverkopen een probleem zou zijn, dus blijf ik maar huren. Als iedereen zo denkt…

  20. 21

    @15 ‘Gladjakker’ is inderdaad niet terecht, maar men moet het wel hebben over het probleem dat veel gewone mensen in deze bubbel zijn meegesleurd. De oplossing is altijd dat een bubbel moet leeglopen. Liever dat dan dat de bubbel in één keer knapt en al helemaal liever dan dat we de bubbel nog verder opblazen. Die mensen zijn gedupeerd, maar hun prijzen moeten toch echt omlaag. Ze verdienen wel compensatie en we moeten iets doen om de huizenprijzen stabieler te maken. En met ‘stabiel’ bedoel ik niet de situatie tot voor kort: de gedachte dat ‘de prijzen alleen maar stijgen’. Dat is het recept voor een bubbel, dat had iedereen van tevoren al kunnen bedenken.

    @17 ++

  21. 22

    @20 Nee, die wijken worden niet gemaakt voor bewoners om daar prettig in te vertoeven gedurende een langere tijd, maar om zo snel mogelijk zo veel mogelijk geld op te leveren voor een projectontwikkelaar. Helaas overlappen die belangen nauwelijks, lijkt het. Daardoor zijn die huizen moeilijk door te verkopen.

  22. 23

    @15: Ik hoop dat je net als ik onder gladjakkers (zoals jij ze noemt in #4) niet huizenkopers verstaat, maar makelaars, hypotheekadviseurs en dat soort gespuis, dat zich meestal laat betalen in percentages van de verkoopprijs. En ja, recente huizenkopers (ik hoor daar ook bij) zijn ook slachtoffer (en dat is wel vervelend), maar de oplossing (een nieuwe bubbel opblazen) gaat ten koste van de volgende generatie kopers en ten gunste van de gladjakkers. Dus dan neem ik liever de pijn zelf in de wetenschap dat het a) op termijn beter is voor anderen en b) nu minstens zozeer pijn doet bij de gladjakkers die ineens bijna niets meer verkocht krijgen en als ze wel verkopen met veel lagere commissies zitten. Dat ze ook maar eens leren werken voor hun geld.

  23. 24

    @bismarck: my bad, toen ik teruglas begreep ik waar je op doelde. Maar het probleem met die gladjakkers is dat een huizenprijs van 120 danwel 150k niet zo gek veel doet qua commissie. En ze zijn rustig in staat om hun commissie een paar tiende procent omhoog te gooien, zodat hun netto verkoopprovisie gelijk blijft.

    Overigens komen er *nog steeds* makelaars bij, in een al overvolle markt, en ik zie nog geen enkel teken dat courtagekosten (en de ego’s) van makelaars significant inelkaar aan het zakken zijn.

  24. 25

    “De huren worden richting marktconform niveau gebracht. Er wordt voor alle huurders een additionele huurverhoging van 1,5% boven de reeds bepaalde huurverhogingen toegestaan. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de maximale huur niet langer bepaald met het puntensysteem, maar vastgelegd op 4,5% van de WOZ van de woning.”

    De hele premisse is verkeerd en daar gaat mijn bloed enigszins van koken. De boel is geformuleerd alsof er a) sprake is van een functionerende markt en b) dat ‘marktconform’ per definitie betekent dat de huurprijzen te laag zijn i.p.v. de huizenprijzen te hoog. Denk maar niet bij een hypothetische waardedaling van 30% de huurprijzen naar beneden gaat. Forget it.

    Een absurd uitgangspunt welke mogelijk maakt om arbitrair prijzen te verhogen naast het feit dat in de koopmarkt de prijzen wel gedaald zijn, maar de WOZ gestegen. Wanneer is WOZ ooit gedaald? De huurprijzen moeten nu gewoon ook meestijgen met de WOZ om gaten te dichten. Schandalig dit.

    Ik mag hopen dat die 4.5% niet voor bestaande huurders is, anders moet ik voor minder dan 30m2 a ‘€5000 per slecht onderhouden m2’ straks ineens 50% meer huur betalen.

    50%.

    Marktconform zei u?

  25. 26

    @25

    De boel is geformuleerd alsof er a) sprake is van een functionerende markt en b) dat ‘marktconform’ per definitie betekent dat de huurprijzen te laag zijn i.p.v. de huizenprijzen te hoog.

    De vinger op de zere plek. De koopmarkt is defect en de oplossing is huurders meesleuren.

  26. 27

    De reacties heb ik over het algemeen met instemming gelezen. Maar Kevin vat mijn verhaal mooi samen: de koopmarkt is defect en de oplossing is huurders meesleuren.
    Dat lijkt mij ook en het stelt me teleur van mijn socialistische vrienden: met meer dan 3 miljard weghalen bij corporaties wordt iets raars gedaan.
    De liberalen vinden dat de samenleving wel wat minder overheid kan gebruiken, maar ze zouden kunnen doorpakken door de zorg voor de betaalbaarheid lokaal neer te leggen.
    Het valt me op dat niemand daarop in gaat: de gemeenten krijgen in grote lijnen het sociale domein toegeworpen, dus daar kan de huisvesting van de laagste inkomens heel goed bij passen.
    Maar als je dat doet, moeten corporaties wel iets kunnen in financieel opzicht. Nu dreigen ze vooral als flappentap te worden gebruikt.