In de hoogtijdagen heeft V&D met haar toen zeer modieuze (dus nu zeer gedateerde) gevels het aanzien van menig winkelcentrum grondig verpest. Architecten zullen wel met allerlei moeilijke imponerende vaktermen ertegen in het geweer komen, maar als je het publiek iets voorlegt dat erop neerkomt dat er voor die betonkolossen snoezige Anton Pieckgevels in de plaats komen, zal dat plan de polls winnen. De winkelsteden met een historische binnenstad zijn en blijven toch het populairst.
#3
Bismarck
@1: Ik vind de vraag wat vreemd. Alle panden zijn al 11 jaar geen bezit meer van de V&D Holding, maar worden gehuurd van verschillende eigenaren. Die zullen nu allicht andere huurders zoeken. Aangezien het om een flink aantal partijen gaat (waarvan de grootste nog geen 20% van de gebouwen in bezit heeft), kun je erop rekenen dat ze dus ook een heleboel verschillende bestemmingen gaan krijgen, tenzij er zich snel een heel grote speler meldt met interesse in grote gebouwen in binnensteden.
@3 Nieuwe huurders van gigapanden op A-locaties. De invulling daarvan gaat best wel wat impact hebben. Reken maar dat stadsbesturen dit een belangrijke vraag vinden.
Verder doet het verdwijnen van V&D me niets, merk ik. Al jaren niet meer binnengeweest (i.t.t. bijv. de Hema). Natuurlijk wel jammer voor de mensen die er werken en voor wie niets geregeld lijkt te zijn. Dat is echt wanbeleid.
Eens met #1 en #3 dat je je om de gebouwen niet druk hoeft te maken, want die zullen wel een andere bestemming krijgen. Ook eens met #2 dat veel van die gebouwen voorzichtig gezegd geen plek op de monumentenlijst behoeven. Er is geen tekort aan brutalistische architectuur voor zover ik weet.
@5: Er zijn nogal wat stadsbesturen die zich in alle bochten wringen om maar een trekker als de MediaMarkt binnen te krijgen. Ze schrikken er zelfs niet voor terug om ondanks forse leegstand* prestigieuze nieuwbouw te plegen.
*al betreft die leegstand vooral kleinere winkelpanden
#8
sum
Ben benieuwd naar de eisen van Coolcat eigenaar Cohen. Ik denk namelijk dat de nooit een serieuze koper zijn geweest.
#9
Bismarck
@5: Ik zie stadsbesturen weinig invloed daarop hebben. Volgens de bestemmingsplannen zijn het allemaal winkelpanden en als ze dat proberen te wijzigen zal dat niet makkelijk/goedkoop worden voor de gemeente.
#10
Noortje
@8 Waarom denk je dat?
Het leek me een grote broek om aan te trekken, aan de andere kant heeft Kahn wel bewezen zakelijk gezien omvangrijke retailketens goed op te kunnen zetten: bijna 1000 winkels, half miljard omzet.
Het FD lijkt de meeste achtergrond info te hebben: “Uiteindelijk is het misgelopen op de financiering. Huisbank ING, die aanvankelijk vrij positief het proces in ging, schrok gaandeweg terug voor opnieuw een riskante financiering in een zo lastige markt. Volgens verschillende bronnen werd de bank gevraagd om een werkkapitaal en voorraadfinanciering van €60 mln, en om circa de helft van de verbouwingskosten van zo’n 45 winkels te financieren: nog eens €30 tot €45 mln. De door de bank gewenste staatsgarantie van Economische Zaken (een zogeheten Go-faciliteit) voor de helft van de investering kwam maar niet. In zo’n geval kijkt de bank naar twee dingen: de man en zijn plan. De man, Roland Kahn, is een goede ondernemer, maar de winkels in zijn imperium draaien niet geweldig. En die man had geen plan dat goed was uitgewerkt en veel handen op elkaar kreeg.
Vastgoedeigenaren moesten, naast huurverlagingen van rond de 30%, een aanzienlijke bijdrage leveren aan de herinrichting van de panden. Gezamenlijk moesten ze € 125 mln storten, zo stond in een raamovereenkomst, en Kahn zou ook enkele tientallen miljoenen inbrengen. De ondernemer laat in een reactie weten dat hij dat bedrag voor 26 maart zou storten. De eigenaren wilde echter zekerheden dat hij dit bedrag ook echt kon opbrengen. ‘Het opschrijven is een ding, het hard maken een tweede’, zegt een van de eigenaren. ‘Waar ging hij dat bedrag vandaan halen?’ De eigenaren van de V&D-panden kijken inmiddels weer verder. De verhuurders van de twintig beste V&D-panden hebben alvast een makelaar ingehuurd om te onderhandelen met Hudson’s Bay en anderen die interesse hebben voor hun panden in de binnensteden.” (Bron: http://fd.nl/ondernemen/1139823/de-doorstart-van-v-d-waar-ging-het-mis)
Leegstaande winkels betekenen lagere huurinkomsten voor de verhuurders. En volgens mij betekent dat weer lagere rendementen voor de beleggers / pensioenfondsen.
#12
Noortje
@11 dat klopt. Maar -30% en daarna -50%, voor een langlopend huurcontract. Dat is van elke 100 euro oorsponkelijke huurprijs nog maar 35 over. Plus een forse storting in een opknap fonds.
Dat betekent dat een verhuurder het sommetje zal maken: lukt het me om de komende drie jaar, 1 jaar te verhuren tegen reguliere prijs. Indien ja, of meer dan 1 jaar, dan pakt de business case met Kahn slechter uit. Leegstand is niet het criterium; opbrengt over een bepaalde periode wel.
De uitverkoop van de panden, die in het verleden van V&D zelf waren, door Sun Capital, zijn door de daarop volgende hoge huren, natuurlijk wel de hoofdoorzaak van de huidige ellende.
De wat antieke bedrijfsvoering komt pas op de 2e plaats.
#14
bolke
@12: beter 1 vogel in de hand dan 10 in de lucht.
#15
bolke
@13: Als V&D de panden nog had gehad dan was dat slechts uitstel van executie geweest.
@13 Sun Capital heeft zelf die huren betaald, dus als dat zo is hebben ze zichzelf in de vingers gesneden. Ik denk echter dat ze wel zo slim waren om van te voren een voor zichzelf redelijke huurprijs te bedingen. Voor de kopers van de panden is dit een strop, uit het faillissement hadden ze dezelfde panden veel goedkoper kunnen kopen. Bovendien moeten ze nu maar weer huurders vinden die zo’n enorm pand nodig hebben, die gaan daar een nog lagere prijs voor bedingen dan dat de V&D betaald heeft.
@16:
En wat gebeurt er met de exploitatiekosten, als je te hoge huren voorgeschoteld krijgt? ;-)
#18
Bismarck
@16: “Sun Capital heeft zelf die huren betaald, dus als dat zo is hebben ze zichzelf in de vingers gesneden.”
Jij houdt je ineens wel erg van de domme. #13 heeft de feiten ook niet op een rijtje (want Sun Capital nam V&D pas over nadat de panden verkocht waren). Punt is dat de eigenaar daarvoor, hedgefonds Kohlberg Kravis Roberts, wel degelijk een heel mooi financieel slaatje heeft geslagen uit de verkoop van de V&D panden.
@18 In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht. En dom van Sun Kapital dat ze de winkel formule gekocht hebben zonder goede voorwaarden te stellen aan het terughuren van de panden. Waarschijnlijk is dat ook niet het geval, de Vendex panden zullen heus wel getaxeerd zijn in die tijd en die afspraken zullen best wel gemaakt zijn.
De ware reden is dat de formule zo versleten was dat er geen geld meer mee te verdienen viel. Als je verlies blijf leiden op de schaal van V&D helpt op een gegeven moment geen enkele huurverlaging meer.
@20: [ In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht. ]
Private equity firma’s gaan op zoek naar bedrijven met veel onroerend goed e.d. die slecht presteren en dus goedkoop van de markt te halen zijn.
Vervolgens krijgt dat bedrijf een lening aangesmeerd met torenhoge rente om zelf de aankoop door de private equity firma te financieren. Zo verdwijnt de winst die nu zonder winstbelasting als rente op kosten van de belastingbetaler naar de eigenaren gaat.
Alles wat los en vast zit, panden, deelnemingen, schilderijen, dochtermaatschappijen, ALLES wordt verkocht, ook als de markt daarvoor op dat moment slecht is, ook als het onder de marktwaarde is. Men heeft immers haast want men weet dat de boel over een paar jaar kapot gaat. De opbrengst gaat direct naar de aandeelhouder.
Als het einde nadert verkopen ze de zaak voor een prikkie aan een sukkel en schrijven ze met een gerust hart de restschuld af, want de inkomsten uit rente en verkochte bezittingen overtreffen die vele malen.
Hoe ze die koopsukkel vinden snap ik niet, maar goed, de koopprijs is laag en Duitse beleggers hebben ook jarenlang hier kantoorpanden opgekocht toen er al flinke leegstand was.
@16: Als dat waar is, dan wist Sun Capital al dat de V&D er slecht voorstond en hebben ze, met oog op de slechte rendementen van de V&D, dus een goede prijs kunnen bedingen om de panden vervolgens duur te verkopen aan andere partijen.
Mooi hè? Hoe die gieren een halfdood paard, de afgrond in gewerkt hebben.
@2: [ In de hoogtijdagen heeft V&D met haar toen zeer modieuze (dus nu zeer gedateerde) gevels het aanzien van menig winkelcentrum grondig verpest. ]
Het voordeel van lelijke panden is dat je veel meer mogelijkheden hebt tot afbraak en realisatie van nieuwe winkels, woningen, kantoren. Met mooie oude panden is dat veel problematischer.
Wie kijkt er eigenlijk in de gemiddelde koopgoot hoger dan de winkelruiten?
#26
Bismarck
@20: “In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht.”
Daar had Vendex niets over te zeggen, want de aandeelhouder (destijds KKR) beslist. De enigen die dom waren, was iedereen die destijds op de beurs handelde in V&D (of eigenlijk Vendex KBB) aandelen, want de koers was veel lager dan de waarde van het bedrijf (zelfs lager dan het kapitaal van het bedrijf). KKR onderkende dat, kocht alle aandelen op, zoog vervolgens al het kapitaal uit Vendex KBB en verkocht het leeggezogen karkas in stukken door (behalve V&D zaten ook oa. Hema, Bijenkorf, Dixons, Hunkemöller en Praxis in het pakket Vendex KBB), zoals dat een goed hedgefonds betaamt.
@26 Wie precies de eigenaar was tijdens de overname heb ik niet nagegaan, daar zal je ongetwijfeld gelijk in hebben. Die andere bedrijven hebben het wel gered, dus het kan in die gegeven omstandigheden. Met de omzet cijfers van V&D zou ook een concern dit bedrijf op een gegeven moment gestopt hebben. Uiteindelijk is het meer uitstel van executie geweest en ze hebben in ieder geval de andere zusterbedrijven niet meegetrokken in de ondergang. Niet dat dit ik dit een fraaie wijze van zaken doen vindt overigens.
Reacties (28)
Sommige zullen wss plaats maken voor andere gebouwen, sommigen zal een ander warenhuis in trekken en weer andere worden wss multi-winkel panden.
In de hoogtijdagen heeft V&D met haar toen zeer modieuze (dus nu zeer gedateerde) gevels het aanzien van menig winkelcentrum grondig verpest. Architecten zullen wel met allerlei moeilijke imponerende vaktermen ertegen in het geweer komen, maar als je het publiek iets voorlegt dat erop neerkomt dat er voor die betonkolossen snoezige Anton Pieckgevels in de plaats komen, zal dat plan de polls winnen. De winkelsteden met een historische binnenstad zijn en blijven toch het populairst.
@1: Ik vind de vraag wat vreemd. Alle panden zijn al 11 jaar geen bezit meer van de V&D Holding, maar worden gehuurd van verschillende eigenaren. Die zullen nu allicht andere huurders zoeken. Aangezien het om een flink aantal partijen gaat (waarvan de grootste nog geen 20% van de gebouwen in bezit heeft), kun je erop rekenen dat ze dus ook een heleboel verschillende bestemmingen gaan krijgen, tenzij er zich snel een heel grote speler meldt met interesse in grote gebouwen in binnensteden.
Ik las per ongeluk VVD .
@3 Nieuwe huurders van gigapanden op A-locaties. De invulling daarvan gaat best wel wat impact hebben. Reken maar dat stadsbesturen dit een belangrijke vraag vinden.
@4: Als dat eens waar was…
Verder doet het verdwijnen van V&D me niets, merk ik. Al jaren niet meer binnengeweest (i.t.t. bijv. de Hema). Natuurlijk wel jammer voor de mensen die er werken en voor wie niets geregeld lijkt te zijn. Dat is echt wanbeleid.
Eens met #1 en #3 dat je je om de gebouwen niet druk hoeft te maken, want die zullen wel een andere bestemming krijgen. Ook eens met #2 dat veel van die gebouwen voorzichtig gezegd geen plek op de monumentenlijst behoeven. Er is geen tekort aan brutalistische architectuur voor zover ik weet.
@5: Er zijn nogal wat stadsbesturen die zich in alle bochten wringen om maar een trekker als de MediaMarkt binnen te krijgen. Ze schrikken er zelfs niet voor terug om ondanks forse leegstand* prestigieuze nieuwbouw te plegen.
*al betreft die leegstand vooral kleinere winkelpanden
Ben benieuwd naar de eisen van Coolcat eigenaar Cohen. Ik denk namelijk dat de nooit een serieuze koper zijn geweest.
@5: Ik zie stadsbesturen weinig invloed daarop hebben. Volgens de bestemmingsplannen zijn het allemaal winkelpanden en als ze dat proberen te wijzigen zal dat niet makkelijk/goedkoop worden voor de gemeente.
@8 Waarom denk je dat?
Het leek me een grote broek om aan te trekken, aan de andere kant heeft Kahn wel bewezen zakelijk gezien omvangrijke retailketens goed op te kunnen zetten: bijna 1000 winkels, half miljard omzet.
Quote houdt het op gedoe met huurpenningen en IEF. http://www.quotenet.nl/Nieuws/Onderlinge-belangen-Roland-Kahn-en-IEF-Capital-oorzaak-V-D-mislukking-173896
Het FD lijkt de meeste achtergrond info te hebben: “Uiteindelijk is het misgelopen op de financiering. Huisbank ING, die aanvankelijk vrij positief het proces in ging, schrok gaandeweg terug voor opnieuw een riskante financiering in een zo lastige markt. Volgens verschillende bronnen werd de bank gevraagd om een werkkapitaal en voorraadfinanciering van €60 mln, en om circa de helft van de verbouwingskosten van zo’n 45 winkels te financieren: nog eens €30 tot €45 mln. De door de bank gewenste staatsgarantie van Economische Zaken (een zogeheten Go-faciliteit) voor de helft van de investering kwam maar niet. In zo’n geval kijkt de bank naar twee dingen: de man en zijn plan. De man, Roland Kahn, is een goede ondernemer, maar de winkels in zijn imperium draaien niet geweldig. En die man had geen plan dat goed was uitgewerkt en veel handen op elkaar kreeg.
Vastgoedeigenaren moesten, naast huurverlagingen van rond de 30%, een aanzienlijke bijdrage leveren aan de herinrichting van de panden. Gezamenlijk moesten ze € 125 mln storten, zo stond in een raamovereenkomst, en Kahn zou ook enkele tientallen miljoenen inbrengen. De ondernemer laat in een reactie weten dat hij dat bedrag voor 26 maart zou storten. De eigenaren wilde echter zekerheden dat hij dit bedrag ook echt kon opbrengen. ‘Het opschrijven is een ding, het hard maken een tweede’, zegt een van de eigenaren. ‘Waar ging hij dat bedrag vandaan halen?’ De eigenaren van de V&D-panden kijken inmiddels weer verder. De verhuurders van de twintig beste V&D-panden hebben alvast een makelaar ingehuurd om te onderhandelen met Hudson’s Bay en anderen die interesse hebben voor hun panden in de binnensteden.” (Bron: http://fd.nl/ondernemen/1139823/de-doorstart-van-v-d-waar-ging-het-mis)
Die man heet overigens Kahn, niet Cohen.
Leegstaande winkels betekenen lagere huurinkomsten voor de verhuurders. En volgens mij betekent dat weer lagere rendementen voor de beleggers / pensioenfondsen.
@11 dat klopt. Maar -30% en daarna -50%, voor een langlopend huurcontract. Dat is van elke 100 euro oorsponkelijke huurprijs nog maar 35 over. Plus een forse storting in een opknap fonds.
Dat betekent dat een verhuurder het sommetje zal maken: lukt het me om de komende drie jaar, 1 jaar te verhuren tegen reguliere prijs. Indien ja, of meer dan 1 jaar, dan pakt de business case met Kahn slechter uit. Leegstand is niet het criterium; opbrengt over een bepaalde periode wel.
@3:
De uitverkoop van de panden, die in het verleden van V&D zelf waren, door Sun Capital, zijn door de daarop volgende hoge huren, natuurlijk wel de hoofdoorzaak van de huidige ellende.
De wat antieke bedrijfsvoering komt pas op de 2e plaats.
@12: beter 1 vogel in de hand dan 10 in de lucht.
@13: Als V&D de panden nog had gehad dan was dat slechts uitstel van executie geweest.
@13 Sun Capital heeft zelf die huren betaald, dus als dat zo is hebben ze zichzelf in de vingers gesneden. Ik denk echter dat ze wel zo slim waren om van te voren een voor zichzelf redelijke huurprijs te bedingen. Voor de kopers van de panden is dit een strop, uit het faillissement hadden ze dezelfde panden veel goedkoper kunnen kopen. Bovendien moeten ze nu maar weer huurders vinden die zo’n enorm pand nodig hebben, die gaan daar een nog lagere prijs voor bedingen dan dat de V&D betaald heeft.
@16:
En wat gebeurt er met de exploitatiekosten, als je te hoge huren voorgeschoteld krijgt? ;-)
@16: “Sun Capital heeft zelf die huren betaald, dus als dat zo is hebben ze zichzelf in de vingers gesneden.”
Jij houdt je ineens wel erg van de domme. #13 heeft de feiten ook niet op een rijtje (want Sun Capital nam V&D pas over nadat de panden verkocht waren). Punt is dat de eigenaar daarvoor, hedgefonds Kohlberg Kravis Roberts, wel degelijk een heel mooi financieel slaatje heeft geslagen uit de verkoop van de V&D panden.
@18:
Slordig van me:
Vendex-KBB was voor die al tijd door andere durfkapitalisten uit elkaar geplukt.
Hier staat voor geïnteresseerden iets meer:
https://www.deondernemer.nl/nieuwsbericht/5336/v-d-vakkundig-gesloopt-door-durfkapitalisten
De mogelijkheid van dat er een vies spelletje is gespeeld tussen Sun Capital en het andere gajes, sluit ik overigens niet uit ;-)
@18 In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht. En dom van Sun Kapital dat ze de winkel formule gekocht hebben zonder goede voorwaarden te stellen aan het terughuren van de panden. Waarschijnlijk is dat ook niet het geval, de Vendex panden zullen heus wel getaxeerd zijn in die tijd en die afspraken zullen best wel gemaakt zijn.
De ware reden is dat de formule zo versleten was dat er geen geld meer mee te verdienen viel. Als je verlies blijf leiden op de schaal van V&D helpt op een gegeven moment geen enkele huurverlaging meer.
http://www.nrc.nl/handelsblad/2016/01/23/een-onoverbrugbaar-tekort-
@4: Ach ja hoop doet “lezen” :D.
@20: [ In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht. ]
Private equity firma’s gaan op zoek naar bedrijven met veel onroerend goed e.d. die slecht presteren en dus goedkoop van de markt te halen zijn.
Vervolgens krijgt dat bedrijf een lening aangesmeerd met torenhoge rente om zelf de aankoop door de private equity firma te financieren. Zo verdwijnt de winst die nu zonder winstbelasting als rente op kosten van de belastingbetaler naar de eigenaren gaat.
Alles wat los en vast zit, panden, deelnemingen, schilderijen, dochtermaatschappijen, ALLES wordt verkocht, ook als de markt daarvoor op dat moment slecht is, ook als het onder de marktwaarde is. Men heeft immers haast want men weet dat de boel over een paar jaar kapot gaat. De opbrengst gaat direct naar de aandeelhouder.
Als het einde nadert verkopen ze de zaak voor een prikkie aan een sukkel en schrijven ze met een gerust hart de restschuld af, want de inkomsten uit rente en verkochte bezittingen overtreffen die vele malen.
Hoe ze die koopsukkel vinden snap ik niet, maar goed, de koopprijs is laag en Duitse beleggers hebben ook jarenlang hier kantoorpanden opgekocht toen er al flinke leegstand was.
@16: Als dat waar is, dan wist Sun Capital al dat de V&D er slecht voorstond en hebben ze, met oog op de slechte rendementen van de V&D, dus een goede prijs kunnen bedingen om de panden vervolgens duur te verkopen aan andere partijen.
Mooi hè? Hoe die gieren een halfdood paard, de afgrond in gewerkt hebben.
@2: [ In de hoogtijdagen heeft V&D met haar toen zeer modieuze (dus nu zeer gedateerde) gevels het aanzien van menig winkelcentrum grondig verpest. ]
Het voordeel van lelijke panden is dat je veel meer mogelijkheden hebt tot afbraak en realisatie van nieuwe winkels, woningen, kantoren. Met mooie oude panden is dat veel problematischer.
En er zitten best wat juweeltjes tussen:
https://www.google.nl/search?q=panden+v%26d&biw=1245&bih=651&source=lnms&tbm=isch&sa=X&sqi=2&ved=0ahUKEwjyodL0gP_KAhVFCpoKHRHaCZUQ_AUIBigB
Wie kijkt er eigenlijk in de gemiddelde koopgoot hoger dan de winkelruiten?
@20: “In dat geval is het dom dat Vendex de panden onder de marktwaarde heeft verkocht.”
Daar had Vendex niets over te zeggen, want de aandeelhouder (destijds KKR) beslist. De enigen die dom waren, was iedereen die destijds op de beurs handelde in V&D (of eigenlijk Vendex KBB) aandelen, want de koers was veel lager dan de waarde van het bedrijf (zelfs lager dan het kapitaal van het bedrijf). KKR onderkende dat, kocht alle aandelen op, zoog vervolgens al het kapitaal uit Vendex KBB en verkocht het leeggezogen karkas in stukken door (behalve V&D zaten ook oa. Hema, Bijenkorf, Dixons, Hunkemöller en Praxis in het pakket Vendex KBB), zoals dat een goed hedgefonds betaamt.
@26 Wie precies de eigenaar was tijdens de overname heb ik niet nagegaan, daar zal je ongetwijfeld gelijk in hebben. Die andere bedrijven hebben het wel gered, dus het kan in die gegeven omstandigheden. Met de omzet cijfers van V&D zou ook een concern dit bedrijf op een gegeven moment gestopt hebben. Uiteindelijk is het meer uitstel van executie geweest en ze hebben in ieder geval de andere zusterbedrijven niet meegetrokken in de ondergang. Niet dat dit ik dit een fraaie wijze van zaken doen vindt overigens.
Wat blijft is de herinnering aan de Bimbobox. Als mijn ouders me kwijt waren, wisten ze waar mij te vinden.