Woorden: is de sociale huisvesting afgeschaft

Het is hier vaker besproken: je moet zorgvuldig zijn met woorden, want ze hebben invloed op de manier waarop je denkt. Woorden betekenen iets, in een sociale context. Het onderwerp is ineens weer actueel, nu het plan Wonen 4.0 de aandacht trekt.  Daarin schetsen de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en NVM hun visie op een integrale hervorming van de woningmarkt.

Mij ontregelde het begrip “marktconforme huren”, niet voor het eerst. Als dat echt waar zou zijn, zou de sociale huisvesting afgeschaft zijn. Ik vond de primair gereserveerd reactie van Jaques Monasch dan ook wel op zijn plaats. Is het de bedoeling de sociale woningsector af te schaffen? Dan is het wat moeilijk de deelname van Woonbond en Aedes aan dit plan te verklaren. Waarom wijkt de taal zo sterk van de werkelijkheid af?

In het plan zijn marktconforme huren een huurniveau “waarbij er een reële verhouding is tussen prijs, kwaliteit en vraag”. “Uiterlijk na dertig jaar zijn de huren vrij” , als er gesproken kan worden van een evenwichtige marktsituatie, aldus het rapport.

Maar dat is natuurlijk net waarom het gaat. Die evenwichtige marktsituatie was en is er niet. En het begrip “marktsituatie” is al even diffuus. Heb je het dan ook over inkomensverdeling, inkomensongelijkheid? “ Inkomensherverdeling is geen doel van dit plan”, aldus het rapport. Aha, nu snap ik het. De Woonbond en Aedes hebben de sociale inspiratie van zijn ideologische lading ontdaan en doen daarom mee aan de afschaffing van de sociale woningbouw.

Het vijgenblad luidt:

“De opstellers van dit plan benadrukken het belang van voldoende beschikbaarheid van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen, zowel in de huur- als in de koopsector. Het gevolg van dit plan kan nimmer zijn dat op dit uitgangspunt wordt ingeboet. De ontwikkelingen ten aanzien van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen moeten daarom bij de uitvoering van dit plan voortdurend worden gevolgd en waar nodig moet bijsturing plaatsvinden.” (p.2)

Het is een prachtige oer-nederlandse pacificatienotitie. Je discussieert zolang als nodig is en gunt elk deelbelang zijn klaroenstoot en ontdoet de taal verder van alle ideologie. Zo kom je nog eens ergens!

Deze week had ik weer een ervaring over het oprukken van marktdenken in een wereld, die juist uitermate afstandelijk met marktdenken moet omgaan. Ik zat in een discussie over het financieel beleid van wooncorporaties en dat liep ongeveer zo.

Wat moet je doen als je een oude woning aankoopt en opknapt? Stel aankoop op 100.000, de verbetering op 50.000 en de resulterende marktwaarde na de ingreep op 130.000. Dan gaan we er niet aan beginnen, zei iedereen en dat lijkt goed koopmansgebruik. Maar ik protesteerde.

Waarom? Als je een oude woning wilt aankopen en opknappen, heb je daarmee een doel. Je kijkt of dat financieel verantwoord is, maar als de huuropbrengst voldoende is ten opzichte van de investering lijkt er niets aan de hand, exploiteer je rendabel en kun je verder.

Maar dat zag ik helemaal fout: want die woning zou bij verkoop, b.v. over twintig jaar, verlies opleveren. Een corporatie bezit woningen niet meer voor de eeuwigheid, dus de verkoopbaarheid telt.

Nu ben ik zo flexibel als een tuinslang, dus ik gaf mijn opponent gelijk. Maar, zei ik, wat is de betekenis van een taxatiewaarde van heden, voor een theoretische verkoopwaarde over twintig jaar? Als wij de waarde van het vastgoed in de toekomst precies zouden kennen, zaten we nu wijn te drinken op ons jacht, in de haven van Nice. En de mop van het sociale ondernemen van een corporatie is nu juist dat het andere risico afwegingen toelaat dan in de commercie.

Maar waarom wil jij een investering doen, die de marktwaarde te boven gaat? Dat zal je niet lang lukken! Ik was verbaasd: hebben wij in de sociale woningbouw dan niet het woord “onrendabele top” uitgevonden? Doen we niet elke dag dingen, die een commerciële huisvester niet doet? Hebben we in de stadsvernieuwing niet geleerd allerlei sociale en onweegbare waarden in de beschouwing te betrekken? Wat is het verschil tussen een sociaal huisvester en een commercieel huisvester dan nog?

Ik sliep er slecht van. A working class hero is something to be. Maar als je met een gevulde achterzak en een mijoenen pot voor je pensioen vroegtijdig met pensioen mag, hebben we misschien niet helemaal scherp meer voor ogen wat een working class hero precies is. Hebben de mannen van het grote geld nog een idee van de afwegingen, die zij geacht worden te maken?

Onze huisvesting kent een huursector en een koopsector. De huur sector is relatief de grootste ter wereld: 2.4 miljoen huurwoningen zijn in beheer bij wooncorporaties. De koopsector is ook tot op zekere hoogte uniek: door de fiscale bevoordeling en lichtzinnigheid is hier een opgeblazen prijspeil ontstaan en de relatief grootste hypotheeklast ter wereld.

Wooncorporaties gaan daar listig mee om: door in rustig tempo woningen met een lage boekwaarde op de markt te brengen en de marktwaarde te incasseren, wordt een kasstroom gevoed, die sociale investeringen, met een gering of negatief rendement mogelijk maakt. Waarom is dat een aanvaarde praktijk? Je kunt redeneren dat elke goedkope woning die niet meer verhuurd wordt, een verlies is voor de sociale woningbouw. Daar staat tegenover dat een wooncorporatie zijn bezit ook moet verjongen en bij de tijd houden.

Maar daar zit ook een probleem. Verjongen betekent dat er duurdere woningen terug komen. Zolang het verschil tussen marktwaarde en boekwaarde groot is, kan dat nog voordelig zijn, omdat het meerdere nieuwe woningen kan opleveren, met onrendabele toppen. Alleen, nu gaan we bij verbeteringen en investeren de logica van de overspannen koopmarkt volgen, en niet langer de logica van de sociale ondernemer?

Het is een duivelse situatie. Neem een appartement aan het IJ in Amsterdam. Een driekamerflatje op de zevende, met uitzicht op het water, zal een koopprijs van 8 ton hebben. Dezelfde woning even verderop, door een corporatie gebouwd, moet een huur van 780 euro per maand doen. Lees: de koopwoning kost de eigenaar 5-7 zoveel als de huurder moet betalen. Die werelden liggen te ver uit elkaar. Het betekent dat er altijd deugnieterij zal zijn rond die goedkope huurwoningen, want daarmee valt voor een slimmerik te verdienen.

Daarom heb ik me al eerder opgewonden over de visie van de 22 economen. Zij zagen ook een uiteenlopen van de huur en koop, maar hun oplossing was de huur te verhogen. Ik heb ook een idee: laten we de koopprijzen verlagen. We zien net dat het CBS de koopprijzen weer situeert op het niveau van 2005. Prima, nog maar een paar jaar verder laten zakken.

Het rapport “Wonen 4.0” heeft wel de verdienste dat het probeert voor de gehele woningmarkt iets zinvols te beweren. Dat is van waarde. Vooralsnog wordt echter een oplossing gepresenteerd, waarin het probleem nog gewoon zit ingebouwd: wat doen we aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor de lagere inkomens? Of dat probleem al is opgelost waag ik te betwijfelen. Monasch heeft vooralsnog gelijk. Maar ik kom er nog eens op terug.

Foto Flickr cc CorporatieNL

  1. 2

    Ik heb ook een idee: laten we de koopprijzen verlagen.

    Prima plan, als we degenen die daardoor ‘onder water’ komen te staan dan ook meteen de schuld kwijtschelden boven de resulterende woningwaarde. Lijkt me niet meer dan redelijk; tenslotte hebben we voor Vestia net een bail-out gedaan van een paar miljard, dus ik zie niet in waarom dat voor de koopwoningmarkt niet ook kan.

    Of zeggen de reaguurders nou weer iets wat je niet wilt horen?

  2. 4

    “Zij zagen ook een uiteenlopen van de huur en koop, maar hun oplossing was de huur te verhogen. Ik heb ook een idee: laten we de koopprijzen verlagen.” Ja dat vraag ik me nu ook al tijden af. Waarom worden de prijzen in de koopsector als ‘reëel” normaal, zoals het hoort beschouwd, en de prijzen in de huursector als , irreeel, te laag,? Uit meerdere hoeken, partijen en clubjes hoor je dat er een gat is tussen huren en kopen en dat we daarom maar de huren moeten verhogen…..en iedereen vind dat schijnbaar normaal……in welk Kafka-esque land zijn we terecht gekomen.

  3. 6

    @mclovin: goede vraag; ’t antwoord is ideologisch. Volgens ideologen worden prijzen van koopwoningen ‘op de vrije markt’ bepaald, doordat mensen op vrijwillige basis een bod doen (wat, heel ver in de verte, gebaseerd is op hoeveel ze kunnen betalen per maand).

    Bij huren ligt dat natuurlijk totaaal anders: daar heb je een stel stalinistische blokkendoosbouwers die voor 30 jaar een huur vastprikken. Dat heeft natuurlijk helemaal niks met ‘marktwerking’ en vrijwilligheid te maken.

    Klein detail is natuurlijk dat die prijzen van koopwoningen voor een flink deel worden bepaald door ‘hoeveel touw^W hypotheek staat de bank toe om om je nek te leggen.’ Mensen (en vooral starters) hebben echt niet zo’n goed financieel inzicht als ze denken.

    /en voorzover dat nog niet duidelijk was: heel veel sarcasme toevoegen bij de bovenstaande paragraven.

  4. 7

    TU Delft:Wonen 4.0 Case 6 blz 18. Inkomen 200k, WOZ-waarde 1000K, hypotheek 1060k, waarvan aflossingsvrij 500k en dat zeker in dertig jaar afbouwen? I rest my case.
    Geen wonder dat de vereniging eigen huis en de NVM warme voorstanders waren van Wonen 4.0. Ik denk dat ze bedoelden wonen 0.4 het zoveelste luchtballonnnetje om de HRA nog even lekker lang te rekken.
    En wat deed Aedes in dit gezelschap? Die club had kennelijk tijd over om aan dit rapport te werken omdat alle aangesloten woningbouwverenigingen toch hun hele bezit hadden verhypothecaird?

  5. 9

    Er wordt tegenwoordig non-stop lager geboden op de koopwoningen maar vrijwel geen eigenaar kan die prijzen accepteren. De zogenaamde markt van vraag en aanbod werkt niet als je onder de kostprijs gaat zitten. Overal in de zakenwereld gaan bedrijven kapot als ze te lang onder de kostprijs moeten gaan zitten. Een particulier met maar één artikel in zijn winkel: zijn huis, kan zich dat dan al helemaal niet veroorloven. Daarom staan huizen zo lang te koop en worden ze weer uit de verkoop gehaald.
    Het zou die fantastische VVD-GroenLinks regering sieren als ze een fonds oprichten, daarmee alle koopwoningen opkopen, en zo de markt weer vlottrekken, omdat zo’n fonds een lagere verkoopprijs van de ene woning wel kan compenseren met een hogere voor een andere woning. (Kunnen mensen tenminste verhuizen om dichter bij hun werk te gaan wonen…)
    Maar nee, daar is vast geen geld voor. Dat is al naar Europa overgemaakt, om banken mee te helpen.

  6. 10

    Goed stuk. Het probleem is juist dat in NL op de huizenmarkt niets ‘markt conform’ is. Door HRA en huursubsidie is de vrije markt grondig verpest en hebben ‘de prijzen’ niets te maken met ‘marktwerking’. Aangevuld met regeltjes van ‘met dat inkomen mag je daar niet wonen’ is de vrije markt een illusie van plannenmakertjes en politici die hun achterban tevreden willen houden.
    En van de VVE die hun bubbelprijzen EN hun subsidie nog 30 jaar willen vasthouden, de makelaartjes die as usual liegen om de eigen portemonnee te vullen, de banken die hun bad investment proberen omhoog te praten, en de woningbouw verenigingen die de huren wil verhogen, en de gemiddelde huurder vindt het allemaal best, want die wordt toch gecompenseerd door via de huursubsidie.

    Niet zo vreemd dat die groep elkaar kan vinden, en het hardgrondig met elkaar eens zijn dat de rest van NL hun rekening moet betalen. Is een beetje als je in de kroeg voorstelt dat die jongen met rood haar in de hoek de gezamelijke rekening moet betalen, en dan een hoofdelijke stemming houden. Alleen die ene jongen stemt tegen dus het is een democratisch besluit.

  7. 11

    Door HRA en huursubsidie is de vrije markt grondig verpest

    Ideologische onzin. Het hele probleem is dat de banken je *eerst* zoveel mogelijk hypotheek gaven, en nu stukken strakker zijn geworden (van 6-7x je jaarsalaris naar 4-5x, en van 125%-hypotheken naar max 100%, waarbij je dan ook minimaal de helft van je hypotheek echt moet aflossen.)

    Leenstandaarden staan echt volledig los van de HRA.

  8. 12

    Ik denk dat ie bedoelt dat door de HRA iedereen zich een duurdere woning kan veroorloven dan zonder en dat daardoor de woningprijzen harder zijn gestegen dan je zou verwachten zonder HRA. Nou lijkt me dat zoals met alle een-dimensionale oplossingen ietwat kort door de bocht. Zijn wel meer factoren die een rol spelen; hoge grondprijzen, banken die ooit bedachten dat je best wel NU kan lenen op basis wat je OOIT MISSCHIEN gaat verdienen, projectontwikkelaars die aan quasi kartel vorming doen door overal in NL exact de zelfde huizen te bouwen (kleine variaties daargelaten) tegen allemaal de zelfde hoge “marktconforme” prijzen (Doorsnee tussen woning vanaf 249k von, de Hoekwoningen 275k von, de twee onder 1 kap vanaf 349k von en de vrijstaande vanaf 450k von). En om alles nog complexer te maken al die factoren beinvloeden elkaar ook nog eens. Waarom zijn de grondprijzen zo hoog? omdat de gemeentes een graantje willen meepikken, waarom kunnen ze die hoge prijzen vragen ? omdat de project ontwikkelaars dat er voor neer leggen omdat ze weten dat ze die woningen toch wel voor die “markt conforme”prijzen konden krijgen. etcetc

  9. 13

    Ik bedoel inderdaad dat de huidige huizenprijzen door de HRA zijn beinvloed, en niet tot stand zijn gekomen op een vrije markt maar op een kunstmatige markt.

    En banken zijn gewoon hoeren. Die willen gewoon dat mensen zo hoog mogelijk zo lang mogelijk in de schulden zit, het liefst tot de dood erop volgt. En met de 100% aflossingsvrije top hypotheek is dat gelukt, zelfs tot na de dood: je erfgenamen erven de schuld samen met het huis.

    Dat ze via de HRA-omweg belastinggeld weten af te romen van nederland is voor hun natuurlijk de kers op de taart. Die lachen zich echt de ballen uit de pantalon. En het mooiste is: vervolgens moet de NLse staat met de hoed in de hand bedelen om een lening bij dezelfde bank die de NLse staat het recht heeft gegeven om geld te scheppen. Bril-fucking-jant.

  10. 14

    Veel boosheid, maar weinig feitenkennis. Altijd een beetje treurig. Die HRA is het hele probleem niet; het enige ‘probleem’ van de HRA is dat het een probleem voor de staat is, als de rente plotseling stijgt. Als je paranoide bent, dan zou je haast gaan denken dat ze bij Financien denken dat d’r een stevige bult hogere rentes aan zit te komen, met bijbehorende hogere kosten. In ieder geval laat je je mooi voor het karretje spannen.

    EN wat erfenissen betreft: je kunt erfenissen weigeren, en je kunt zelfs erfenissen ‘beneficiair aanvaarden’, wat zoveel wil zeggen als dat je ze pas accepteert als duidelijk is dat de erfenis netto positief is.

  11. 15

    Ah, een ad-hominem, dat was weer een tijdje geleden. Beste vrind, jij weet helemaal niet waar ik wel of niet verstand van heb, laat staan waar ik al dan niet boos over ben.

    En ja, de HRA is een gedrocht dat inkomensoverdracht stimuleert van lage naar hoge inkomens, en oorzaak nummer 1 dat de huizenprijzen zo hoog zijn geworden dat de burger zijn eigen woning niet meer kan betalen. En nummer 1 dat NL wereldwijd koploper is op het gebied van de verhouding schuld/BNP, waardoor NL kwetsbaar is voor speculanten.

    En als het ‘alleen een probleem voor de staat’ is, is het dus een probleem voor mij, want daar komt uiteindelijk de rekening te liggen, meneer de expert :)

  12. 16

    Beste vrind, jij weet helemaal niet waar ik wel of niet verstand van heb,

    Wel degelijk, want uit de uitspraken die je hier doet over de HRA blijkt dat je alleen maar wat na loopt te blaten, zonder dat je ’t grote plaatje ziet. En da’s geen ad hominem, da’s een constatering.

  13. 18

    Mooie reacties, maar wat is het punt precies? Ik probeer te verklaren waarom ik me opwind over de ideologische onzin. Dat lijkt maar matig aan te komen.
    @2:ik hoef niks, maar ik heb hier moeite mee. Mensen die een huis kopen weten wat ze doen of deden; geloof je in de markt of niet? De fiscus gunt je de HRA omdat je risico loopt, dan nu niet piepen als het risico echt blijkt te bestaan.
    @3: waarom wil je je er buiten houden? Ben ik het te zeer met je eens?
    Volgens mij is dat zo, alleen doe ik in de praktijk nog wat.
    @4: eens, de prijzen in de koopsector zijn opgeblazen en er is geen goed argument voor het optrekken van de huren, b.v. via de WOZ waarden, tot dat opgeblazen niveau.
    @6,9: wat is een marktwaarde of een marktproces? De boekjes ken ik ook wel en op zich heb ik er niet veel tegen als mensen verlies lijden op de markt. Het is mij ook gebeurd. Maar het moet niet zo zijn dat je geen keus hebt.
    @10: in de jaren 80, toen ik bij VROM ging werken was er al een artikel over de vraag of je het beleid in de woningbouw niet zou moeten beperken tot een simpele ondersteuning van de laagst betaalden op de woningmarkt. Dat lijkt me nog steeds verstandig.
    @14: iedereen mag alles vinden en zeggen, maar enige feitenkennis van de huisvesting heb ik wel, De HRA is een belangrijk probleem, maar niet het enige, dat klopt, Maar wat is mijn stelling?
    Ik wil graag, zoals de vier, samenhang in het beleid, maar ik zie de kern van het sociale in onze volkshuisvesting, onder druk staan van vaag ideologisch marktgeneuzel. Ga daar eens op in.
    @13: mijn weerzin tegen bankiers heb ik vaker in deze kolommen tot uitdrukking gebracht: ze worden risicoloos rijk, met geld van een ander. Als alles misloopt worden ze door de belastingbetaler gered.

    Maar waarover het echt gaat is de sociale prestatie van de huisvesting: gemengde buurten, genuanceerde sociale tegenstellingen, gelijkheid in inkomens, Daarvan wordt onze samenleving gezond….

  14. 20

    gelijkheid in inkomens

    Ik kan dat dan weer niet zo goed rijmen met ‘huizenprijzen mogen best verder dalen’, want de consequenties daarvan worden buitengewoon ongelijk verdeeld.

    Daarnaast, als jij stelt ‘laten we de koopprijzen verlagen’, dan klinkt dat als een overheidsmaatregel. Prima, maar dan moet de overheid dat ook maar voor z’n rekening nemen.

  15. 21

    Overigens, ik durf wel te stellen dat de overheid flink tekort is geschoten in het toezicht op de financiele sector*, en dat -toen er kansen waren om de huizenbubbel voorzichtig leeg te laten lopen- die kansen niet genomen zijn (Bos liet IIRC medio 2004 een stevige proefballonn op voor het afbouwen van de HRA, maar dat werd toen afgeschoten. Terwijl de tijd er toen rijp voor was, en iedereen zich afvroeg waarom de politiek niet doorzette.)

    IMNSHO heeft de overheid de woningmarkt bewust laten verzieken, en natuurlijk, als je daarover gaat procederen dan is dat kansloos — de consequenties zijn domweg te groot.

    * en nog steeds: er komen nog steeds makelaars bij, terwijl de huizenmarkt al drie jaar op z’n gat ligt. Wat moeten die doen? Hoe moeten die lui hun brood verdienen? Dat dat niet gecorrigeerd wordt geeft aan dat daar iets heel erg niet goed zit, en dat van ‘marktwerking’ nauwelijks sprake is.

  16. 23

    Ik zou daar eerder ‘politiek’ van willen maken, want het besef dat d’r iets moest worden gedaan aan de HRA leeft al veel langer. Alleen dachten ze bij de VVD/CDA dat ze daar politiek gewin uit konden slaan door dat tot heilig huisje te verklaren.

    Maar eerlijk gezegd vind ik die vorm van zwartepieterij niet zo heel boeiend. Heeft de politiek het nu voor het zeggen of niet?

  17. 24

    Het zijn wereldbeelden, die een beetje verschillen. De politiek heeft niet alles voor het zeggen. Dat is niet erg.
    Na te streven dat de overheid alles controleert, lijkt me ook onzin. Als iemand denkt rijk te worden van woningen verhandelen, doet hij zijn best maar. Ik kan productievere inzet van mijn leven bedenken. Maar het lijkt me een wereld waarin ik niet hoef te wonen.
    En Harm, het woningbezit nationaliseren? Ooit gehoord van het BBSH? Het sociale woningbezit is ten naaste bij genationaliseerd. Mijn bijdrage is dat ik die sociale sector verdedig en modernisering bepleit, terwijl ik vind dat alles gedaan moet worden om de sociale inzet van de oorsprong overeind te houden. Wie schrijft er nog over revolutiebouw, wie weet wat het betekent? Wie ziet dat Vestia meer is dan een handvol roofzuchtigen?

  18. 25

    BBSH? Ten naaste bij? Nee, leg eens uit?

    Ging het om een handjevol corrupte ambtenaren die ontevreden waren met de Balkenendenorm misschien?

  19. 26

    Na te streven dat de overheid alles controleert, lijkt me ook onzin.

    Da’s laf. Een rol van de overheid bij uitstek lijkt me dat ze erop toeziet dat markten functioneren, dat grote partijen zich niet misdragen tov consumenten/kleinere partijen (welke particulier durft te procederen tegen een bank of verzekeringsmaatschappij?), dat er geen prijsafspraken zijn (de hele gang van zaken bij executieverkopen), dat d’r geen dingen gebeuren die het daglicht niet verdragen (witwassen van zwart geld, etc).

    Allemaal dingen waar ’n overheid best wel iets aan kan doen, maar waarbij d’r blijkbaar voor wordt gekozen om de bestaande belangen in stand te houden onder het excuus dat ‘tsja, zo werkt de markt nu eenmaal, je wist toch waar je aan begon’. Bah.

  20. 27

    De nieuwe taktiek van Tom van Doormaal is om reaguurders de mist in te sturen. Die BBSH heb ik gevonden en zelfs het Kei, met het “KEI-overzicht Herziening corporatiestelsel”.

    Hoe kunnen we het labyrinth nog verder uitbouwen?

    Wat ben ik blij dat we deskundigen hebben zoals Tom van Doormaal
    en dat ik nu weet waar die hun geld meeverdienen.

    http://www.youtube.com/watch?v=aD3xfT0c99g

  21. 28

    Ach, laat ik ’t nog maar eens proberen:

    Alleen, nu gaan we bij verbeteringen en investeren de logica van de overspannen koopmarkt volgen, en niet langer de logica van de sociale ondernemer?

    Maar hoe komt ’t dat die koopmarkt overspannen is? Je kunt daar lang en breed (en vooral heel wollig) over auwehoeren, maar is het allemaal begonnen met de opkomst van de tweeverdieners. Met 2 modale inkomens kun je best leuke dingen doen, en dat zagen de banken ook. Dus die gingen hypotheken op basis van 2 inkomens toestaan.

    Tel daarbij op dat de leenstandaarden rond 2000 wel heel losjes waren, en de consequentie daarvan is dat huizenprijzen 2 tot 4x over de kop gingen in krap 30 jaar tijd. Dan kun je natuurlijk roepen ‘eigen risico van de koper, blablabla’, maar een overspannen koopmarkt verkloot *ook* de huurmarkt. Want waarom zou je kopen als je ook goedkoop kunt huren? Ow, dat kan niet, want ellenlange wachtlijsten. Want huurders willen -of kunnen- niet weg.

    Je moet de woningmarkt in z’n geheel bekijken; koop- en huurmarkt horen communicerende vaten te zijn. Als dat niet het geval is, dan zit d’r iets heel erg niet goed, en dan kun je d’r IMO donder op zeggen dat d’r een ministerie besmet is met ‘laissez faire’. En ‘laissez faire’ geeft alleen maar stinkende wonden.

  22. 29

    En om dat verhaal over die makelaars af te maken: een makelaar kost je 1 tot 2% provisie van de verkoopprijs. Op een woning van 3 ton praat je dan over 3 tot 6k euro. Ex btw, want hoewel woningen aan particulieren worden verkocht, rekenen ze wel met ex-btw prijzen.

    En nou kan ik me voorstellen dat makelaars daar in de jaren 80 nog een hoop voor moesten doen. Affiches maken, adverteren: hartstikke duur.

    Maar tegenwoordig? Je maakt foto’s, gooit d’r een beschrijving bij, en je knalt je huis op funda.nl. Want funda is de woningdatabase — als je je woning wilt verkopen zonder funda kun je ’t wel vergeten.

    Anyway, een woning te koop zetten heb je in twee uur tijd gedaan — en een beetje makelaar doet dat zelfs nog wel sneller. Rondleidingen? Ach, paar uur werk. Al met al kun je met een, twee dagen werk 3 tot 6 mille verdienen, als het meezit. Dat zou iedereen wel willen.

    Maar ondanks nieuwe technologie en daardoor een veel betere efficientie zijn de makelaarskosten nauwelijks omlaag gegaan. Dat geeft aan dat die markt van inteelt aan elkaar hangt. En IMO is *dat* voldoende reden voor krachtdadig ingrijpen van de overheid.

  23. 30

    De sociale woningbouw is bedoeld voor Jan en Annie die een benedenmodaal inkomen hebben, daar zijn de laatste jaren de eenoudergezinnen bijgekomen en immigranten. De laatste vijf jaar is men bezig de asielzoekers van het generaal pardon te huisvesten. Geloof het of niet er is voor nieuwkomers een wachttijd, mits je beneden modaal verdient, van een tiental jaren. Voor zo’n leuke flat met uitzicht op ‘ t IJ heb je een leuk inkomen nodig en dan kan je dus ook overwegen een woning te kopen, tenzij je wil wachten tot St. Juttemis. Binnenkort kansen genoeg met een prijsdaling van gemiddeld 30 procent!

  24. 31

    Je vergeet de makelaar, die zag die dubbele inkomens veel eerder en dacht: “Laat ik eens een hogere prijs proberen.” En dat lukte, want het stel wilde het huis toch hebben. Toen ging het stel naar de bank en die wilde dat bedrag wel lenen. Daarna ging het snel natuurlijk, want iedereen wilde er wat bij: een hogere grondprijs bij nieuwbouw, hogere bouwkosten, inkomstenbelasting.
    Ik denk wel eens dat het gezeur over vrouwen die niet willen werken vooral afkomstig is van mensen die vinden dat er nog te weinig bij huishoudens te halen valt.

  25. 32

    Het wordt zo wel een beetje flauw. Natuurlijk was ik een beetje vals door Harm te vragen naar het BBSH. Het is een pak regels waar de beheerder van sociale woningbouw aan moet voldoen.
    Niet om ingewikkeld of deskundig te willen zijn, maar omdat ik een pleidooi voor nationalisatie, gegeven de druk van de overhied op deze sector, onzin vind. Het is een behoorlijk systeem, met grote overheidsinvloed.
    Zo ook Gronk: je formuleert precies de rol van de overheid als ” marktmeester” , waarmee zelfs Rutte het eens zou zijn. Dat is prima. Laten we dan eens kijken, wat er zou moeten gebeuren: m.i. niet op alles wat verkeerd gaat onmiddellijk stalinistisch ingrijpen.
    Wat wel? Verbeteren van het systeem en de beveiligingen. Dat doet men in de luchtvaart nu ook een jaar of honderd, met een stevige rol van de overheid, maar geen exclusieve. Het heeft opgeleverd dat iedereen zich zonder veel bijgedachten in een vliegtuig nestelt.

  26. 33

    De tactiek om te doen alsof wij het eigenlijk wel met elkaar eens zijn, die kan je dan ook beter later varen. Je bent een typische PvdA-er

    en die opmerking is niet als compliment bedoeld.

  27. 34

    m.i. niet op alles wat verkeerd gaat onmiddellijk stalinistisch ingrijpen.

    Ik snap het best hoor. Als overheid sta je altijd op achterstand tov die schoffies in de markt. De echt snuggere jongens verdienen hun geld in de markt, en van wat je op ministeries hebt zitten zit 90% hun tijd uit, want waarom zou je ook. De 10% die wel doorheeft wat er gebeurt kijkt er wel voor uit om daar iets aan te doen, want da’s politiek en carrieretechnisch een risico, plus dat de kans levensgroot is dat je altijd-behulpzame collega’s de boel verkloten.

    Dus dan kun je beter zalvende woorden spreken en hopen dat ’t allemaal vanzelf opgelost wordt. En als de pleuris echt uitbreekt, ach, dan is d’r altijd Frankfurt nog.

  28. 35

    Ik probeerde nog een beetje inhoudelijk te zijn, maar krijg alleen maar persoonlijke valsheid retour. Ik verdien helemaal niks, maar ik ben trots op hetgeen in de sociale woningbouw tot stand is gebracht en wil dat behouden en moderniseren.
    Als jullie het daar over willen hebben, ben ik misschien nog wakker, voor het uitwisselen van gedachten of visies, maar dat geschop naar mijn benen is niet van enig niveau.

  29. 36

    @Tom: Reaguurders zijn niet altijd even chique in hun reacties, dat klopt. En ik heb hier de nodige topics gezien waarbij de comments nauwelijks ingingen op het oorspronkelijke stuk. Dat gezegd hebbende, vind ik een deel van ’t geschop wel terecht: als je alleen een schouderklopje wilt hebben voor je mening over de sociale huurmarkt, je je niet uitlaat over de vrije sector en voor de koopmarkt in een adem stelt dat mensen verantwoordelijk zijn voor hun eigen verliezen en tegelijkertijd dat koopwoningen nog een stuk in prijs omlaag moeten: dan vraag je d’r ook wel om.

    Beleid heeft consequenties. Eigenwoningbezit is jarenlang gepropageerd als beste woonoplossing. Huren is lang niet altijd mogelijk. Als de consequentie van ‘nieuwe inzichten’ en daaruit voortvloeiend nieuw beleid is dat mensen voor tienduizenden euro’s ’t schip in gaan, dan kun je dat niet lafjes afdoen met ‘da’s nu eenmaal het risico van eigenwoningbezit’.

    Dat mag misschien allemaal offtopic zijn als je het alleen over sociale woningbouw wilt hebben, maar nogmaals, IMO zijn de problemen van de huur- en de koopmarkt met elkaar verweven. Dus je kunt het niet over ‘een’ probleem hebben, zonder alle andere problemen aan te pakken.

  30. 37

    Och, Gronk, ik ben al tamelijk veel gewend. En ik beweer niet dat ik de wijsheid in pacht heb, zelfs niet dat ik consistent of consequent ben.
    Maar ik heb nooit gepleit voor eigen woningbezit, als oplossing voor wat dan ook.
    Ik heb wel begrip voor mensen die het schip in zijn gegaan met een woning.
    Maar sommige dingen gaan voor andere. Ik weet heel goed dat er scheef gewoond wordt, dat er onterechte voordelen worden genoten, dat er mensen zijn die de hypotheek als een molensteen om de nek hangt.
    Maar ik wil kijken naar de onderkant van het probleem: dat zijn de mensen, die zonder steun in de rug niet aan een fatsoenlijke woning kunnen komen en hun leven dus niet goed op de rit kunnen krijgen.
    Er is nu weer een monsterverbond van belangenorganisaties dat decreteert dat de huren marktconform moeten worden.
    Ze zeggen er bij dat de woontoeslag de laagst betaalden moet beschermen. Maar dat is net waarom het gaat: we zijn eind negentiende eeuw begonnen met een systeem van sociale woningbouw dat daarvoor was. Dus de logica van alles afschaffen en dan een principe formuleren zonder uitwerking ontgaat mij een beetje.

  31. 38

    In elk geval formuleren de opstellers van Wonen 4.0 een principe dat de huurquote gelijk blijft voor de laagste 6 decielen (inkomens tot 30k). Dat daarvoor de huursubsidies moeten worden verhoogd met als top 727 miljoen in 2030 is natuurlijk maar een bijkomstigheid. Dat de woningcorporaties een leuk potje krijgen om ongecontroleerd inkomenspolitiek mee te bedrijven, waarbij de verhuurdersbelasting buiten de deur wordt gehouden, ook.

    Met Harm eens dat de sociale woningbouw gewoon weer genationaliseerd moet worden. Die sociale woningbouw zal dan wel minder dan 80% van de huurwoningen moeten omvatten, b.v. 30%.
    Gemeenten bepalen dan het beleid voor die 30% echt sociale huur.

  32. 39

    Cor, dat is ook zo. Maar het klopt en het is vruchteloos: waarom moet je eerst alles afschaffen waar je het voor deed? Bedenk dan eerst beter wat je wilt.
    We maken eerst een einde aan de sociale woningbouw en bedenken dan een systeem voor de laagst betaalden. Ik begrijp dat niet: het is sloop van een redelijk gebouw, voordat je het ontwerp hebt voor een vervanger.
    Wat Harm en jij willen is een variant daarop: in de woningwet is een systeem geregeld dat onder zware controle staat van het Rijk, niet perfect, maar wel redelijk werkend, geprivatiseerd en decentraal.
    Kortom, veel dichter bij de Wonen4.0 visie, dan een nieuwe nationalisatie.
    Het is een mooi woord ook, maar hoe doe je dat precies? Het proletarisch sentiment van Harm mag ik wel, maar hij is nogal prooi van zijn temperament en dan gaan zij rationele vermogen en fatsoen sterk achteruit. Dan gaat het niet meer over de zaak.

  33. 40

    O, je zou willen dat ik mijn afkeuring met betrekking tot jouw manier van argumenteren netter zou formuleren?

    Nou, het spijt me verschrikkelijk, maar ik zou niet weten hoe.

    Ik heb jouw rationele vermogens
    zelfs geheel buiten beschouwing gelaten,

    over netjes gesproken…..

    “Natuurlijk was ik een beetje vals
    door Harm te vragen naar het BBSH.”

    Fuck you!

  34. 41

    Geachte heer Van Doormaal en anderen,

    Kritiek op de huurplutocratisering (www.huurplutocratisering.nl) gaat over kwesties als deze.

    Zie o. a. De marktblaffers – Kritiek op Wonen 4.0 (en de onzinnige opvatting van “marktconform” daarin).

    Zie ook Burgerbeweging.

    Met vriendelijke groet,

    N. W. Brave