Verwacht geen wonderen van megaplan Wonen 4.0

Een commissaris bij Rochdale in Amsterdam heeft de hybride woningcorporaties “uit de tijd” genoemd, een instituut waarmee geroofd wordt van de rijken om uit te delen aan de armen. Het is de heer Docters van Leeuwen, niet de eerste de beste. Ik moet dus nog eens kijken naar het pamflet Wonen 4.0; heeft de man gelijk?

De Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM hebben een “monsterverbond” gesloten om de woningmarkt weer in het spoor te krijgen. Dat zijn vier vreemde bedgenoten, met het genoemde plan Wonen 4.0 als resultaat. Wat zeggen zij? Heft het de politieke stagnatie op?

Het is geen simpel onderwerp, dus ik laat hij bij enkele opmerkingen. Daarmee doe ik het stuk wellicht tekort . Maar de woningmarkt is te belangrijk om alleen aan  belangenorganisaties over te laten.Het stuk is geen plan, maar een schets.

Dat is een aanzienlijk bezwaar. De opstellers willen slopen, maar er is geen nieuw ontwerp. Een typerend zinnetje is: “het belang van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen.” (huur en koop) Dat is precies het punt, al ruim een eeuw. Het stuk vervolgt met:

“Het gevolg van dit plan kan nimmer zijn dat op dit uitgangspunt wordt ingeboet. De ontwikkelingen ten aanzien van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen moeten daarom bij de uitvoering van dit plan voortdurend worden gevolgd en waar nodig moet bijsturing plaatsvinden.”

Inderdaad: we doen het allemaal voor steun aan lage inkomens op de woningmarkt. Maar na een niet erg diepgravende analyse wordt dit centrale motief simpel  door liberale teksten vervangen. De reden waarom we dit alles deden, lijkt over boord te vallen. Ik zie Calon en Paping met de vuist op tafel slaan als die zin keer op keer uit het concept rapport verdwijnt en schiet vertederd in de lach. Wie zal de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen beoordelen en wie stuurt bij? Ik kan geen andere instantie bedenken dan de rijksoverheid.

Maar met liberale leiding is dat geen veilig gevoel.

Het stuk ademt de visie van liberale marktgelovigen.

Volgens de opstellers is ‘marktconform’ “een reële verhouding tussen prijs, kwaliteit en vraag”. Met name die combinatie met de “vraag” veroorzaakt jeuk. Hoe zat het ook al weer in Amsterdam eind negentiende eeuw? Werd toen in de revolutiebouw niet grandioos misbruik gemaakt van de vraag en werd daar in de stadsvernieuwing van de jaren 1960-1980 niet een enorme rekening voor gepresenteerd? De woningwet van 1901 was een gevolg van de wildgroei op de markt en had een simpel doel, n.l. tegen de markt in te werken voor de lage inkomens. In de structuur van de wet zaten twee actoren van belang: de gemeenten, als openbaar bestuur het dichtst bij de burger en de toegelaten instellingen, spoedig  bekend als de woningcorporaties.

Maar de marktgelovigen zijn niet consequent: subsidies en bevoordelingen mogen niet  neerdalen bij hen die het niet nodig hebben. Dat zal flinke herverdeling  opleveren, denk je dan. Maar bij de kernpunten vinden we: een geleidelijke afbouw van de HRA met “een inkomens en budgettair effect dat zoveel mogelijk neutraal is”, terwijl ook voor de huren geldt dat het inkomens en budgettair effect zoveel mogelijk neutraal is.

Dat is niet te begrijpen: subsidies en bevoordelingen dalen neer bij hen, die het niet nodig hebben. Dat is kennelijk een deel van het probleem en noodzaakt tot herverdeling.  Maar het inkomens en budgettair effect moet zoveel mogelijk neutraal zijn. Ik snap daar weinig van: als je gelooft dat de markt het goed zal doen en efficienter dan die ingrijperige overheid, waarom dan gepleit voor een fiscaal gecompenseerd woonprijsbeleid? Het zal een compromis uit de vrijage zijn, maar helder is het niet.

Het stuk verwacht veel van de overheid, maar over de bestuurlijke kant staat er niets te lezen en het woord gemeente ontbreekt.

Dat is raar. In de woningwet van 1901 speelde de gemeente een prominente rol. In het eerste “hervormingspunt” (een beetje mistig CDA-woord) staat dat het aanbod moet passen op de lokale of regionale vraag naar woningen. Dit punt gaat over ruimtelijk beleid, het schaarse aanbod aan bouwgrond, maar geen woord over de lokale overheid. In het denken van Heerma hadden gemeenten nog een hoofdrol.

Mijn logische gedachte zou zijn: als je daar een probleem ziet, zorg dan dat daar iets aan gebeurt, b.v. door gemeenten verantwoordelijk te maken voor een goede lokale marktwerking, voor productie van bouwgrond, overleg met aanbieders, investeerders en corporaties. Kijk ook eens naar de gemeentelijke financiën, want de meeste gemeenten zijn verslaafd aan het speculatieve scharrelen met bouwgrond.

Het pleidooi voor een gelijk speelveld voor huur en koop spreekt mij wel aan, maar het rapport bedoelt: ook producenten van koopwoningen moeten als toegelaten instellingen (wooncorporaties) worden behandeld. Dat lijkt me schaamteloos inconsequent.

Bedoelen ze dat echt zo? Ik denk het wel: onze “woningmarkt is aantrekkelijk om in te investeren”, zo meldt punt 10. Maar dan volgt de wens dat het voor andere partijen “aantrekkelijker en gemakkelijker moet worden gemaakt om de woningmarkt te betreden”. .

Als het zo aantrekkelijk is om te investeren op de woningmarkt, waarom komen die andere partijen dan niet vanzelf? Omdat het speelveld zo ongelijk is? Wat een onzin! Jarenlang heeft iedere ontwikkelaar en makelaar zijn zakken kunnen vullen en nu is er een ongelijk speelveld? Aedes en Woonbond hebben wel veel voor de lieve vrede over gehad.

Dat woningen ‘te woon” moeten worden aangeboden en niet te huur of te koop, lijkt mij ook; maar hoe regel je dat juridisch?

Het voorgaande neemt niet weg dat er ook wel verstandige dingen in het rapport te vinden zijn. En zoals ook in het stappenplan van de 22 economen, misschien moet er wel iets met het huurbeleid en de huurbescherming. Er is ruim 200 miljard te vinden bij wooncorporaties. Dat is boekhoudtechnisch correct. Maar iedereen die dat geld liquide wil maken, zal door de prijselasticiteit en de markt zijn vingers branden. Dat is maar goed ook. Want het onderwerp van de staatsschuld moet niet uit de wereld worden geholpen door het verpatsen van de sociale woningvoorraad.

De geschiedenis van de sociale huisvesting is gevuld met geleerde commissies, die proberen het taakveld van de wooncorporaties te begrenzen, de verhouding tot overheid en toezicht opnieuw te regelen en meer van dit soort thema’s te analyseren. Nu komen daar de belangenorganisaties bij, met Wonen 4.0… De politiek moet beseffen dat dit inderdaad bijzonder is. Maar ik resumeer:

Het is geen plan, maar hoogstens een schets.

Het bevat veel dubbelzinnigheid over de verhouding tussen overheid en markt.

Het verhaal gaat niet in op de rol van de overheid in praktische zin: wie zorgt voor afstemming van vraag en aanbod, wie zorgt voor betaalbare bouwgrond, wie bewaakt de kwaliteit?

Er komt een verkiezingscampagne aan, die vermoedelijk weinig ruimte laat voor een serieuze bezinning over ons wonen en de prijs die wij daarvoor moeten betalen. Wie durft de nieuwe minister voor huisvesting te worden? Die persoon kan aan een nieuwe commissie beginnen: op basis van dit voorwerk moeten vooral bestuurlijke taken verdeeld en uitgevoerd.

Voorwaarde is wel dat de HRA echt wordt aangepakt en niet een beetje. Want de verdienste van Wonen 4.0 en van het stappenplan van de 22 economen is dat zij de huur- en koopmarkt als een samenhangend geheel zien. Dat is juist. Alleen trekken velen de conclusie dat de koopmarkt (met zijn opgeblazen prijzen) de markt is, waaraan de arme huurder zich moet conformeren, via de WOZ waarde. Het omgekeerde is minstens zo verdedigbaar: de lucht moet uit de koopmarkt lopen.

Vrijwel alle deskundigen willen naar marktconformiteit: geen idee wat daar zo zalig makend aan is. De Woningwet van 1901 heeft ons geholpen aan een land, waarin de inkomensverschillen gematigd zijn en mensen met uiteenlopende inkomens behoorlijk door elkaar gemengd leven. Dat is een waardevolle opbrengst van alle bemoeizucht, ondanks alle fouten in de afgelopen eeuw.

Foto Flickr cc Aloxe

  1. 1

    De in de jaren 1995- 2012 opgefokte HRA door aflossingsvrije hypotheken wordt onverkort teruggegeven als belastingverlaging. Het vermogen van het eigen huis gaat onbelast box III in. De strategie van de Vereniging Eigen Huis wordt onverkort uitgevoerd: eerst jaren de afschaffing HRA traineren, dan in dertig jaar afbouwen en vervolgens de vrijstelling vermogensrendementsheffing binnenslepen. De snoepwinkel is eens uitverkocht voor de upper middle class.

    Een veronderstelling in het plan is dat het onwaarschijnlijk lijkt dat consumenten een lagere hypotheek zullen aflsuiten dan waar zij recht op hebben. Cases 6 in plan: Inkomen € 200.000, WOZ-waarde € 1.000.000. hypotheek € 1060.000, waarvan aflossingsvrij € 500.000, is daarvan een goed voorbeeld. [blz 18]. En dat in dertig jaar afbouwen.
    http://tinyurl.com/cums6z2

  2. 2

    Vrijwel alle deskundigen willen naar marktconformiteit:

    Nou, dat is mooi: dus eerst de markt herstellen waar die op de eerste plaats zijn zegenrijke werk zou moeten doen, de koopwoningen: de HRA opheffen dus.

    Als door die stap woningen vrijkomen, dan kunnen we de beter verdienenden de oneigenlijke toegang tot projecten voor de zwaksten in de samenleving ontzeggen (scheefwonen aanpakken)

    En daarna kunnen we altijd nog eens kijken welk onrechtmatig voordeel de zwaksten in de samenleving nu werkelijk genieten.

    In die chronologische volgorde.

  3. 6

    @1,2: wij zijn het aardig eens, lijkt me.
    @5: ik volg de definitie van het rapport, maar ik voel ook wel wat voor die van Arjo Klamer: als je een vraag en aanbodcurve op je brilleglazen hebt geëtst, dan zie je de wereld marktconform. Alleen is er meer op de wereld dan vraag en aanbod.