Sluipmoord op de sociale woningbouw

ANALYSE - De opwinding van inkomensafhankelijke zorgpremie is nog maar net bedaard, of de volgende affaire dienst zich aan: de sluipmoord op de sociale woningbouw.

Is dat een hyperbool van Wilders? Nou nee, ik durf het eigenlijk wel zo te formuleren. Maar een moord per ongeluk is toch hoogstens doodslag? En het probleem is toch niet anders dan bij de zorgpremies, slechte berekeningen, onvoldoende uitwerking, onvoldoende inschatting van de gevolgen?

Wat doet zich voor? Heeft het nieuwe kabinet echt nagedacht over de vastzittende woningmarkt en het vlot trekken daarvan? Ik probeer mijn strenge oordeel, “sluipmoord” te verklaren.

Sociale woningbouw

Er is in ons land sociale woningbouw sinds 1901. Sindsdien is er een woningwet, is de status van de woningcorporaties wettelijk geworden, hebben gemeenten een taak in het huisvesten. Soms was het Rijk bemoeizuchtig, soms scheutig met subsidies, soms niet.

Het systeem, waar de gehele wereld naar komt kijken, heeft ons een woningvoorraad van ongeveer 2.4. miljoen corporatiewoningen opgeleverd, met voor het grootste deel betaalbare huren.

De woningcorporaties zijn daarvan eigenaar. Dat is niet onlogisch: de subsidies zijn volgens de regels ontvangen en besteed, de woningen worden over het algemeen conform de regels verhuurd en verstandig geëxploiteerd.

Hier wringt wel iets: de politiek heeft de corporaties verzelfstandigd en te laat begrepen dat het opgebouwde vermogen van minstens 200 miljard uit handen werd gegeven. Dat is spijtig als je geld nodig hebt. Dat is spijtig als je door een vastgoed hausse de rijkdom nog ziet stijgen. Dat is spijtig als er riante salarissen worden verdiend en nog domme dingen worden gedaan ook. Dat is spijtig als je ziet hoe de behoefte aan goedkope woningen lijkt af te nemen.

Onderzoek en gefundeerde misvattingen

Ooit werkte ik bij het departement dat VROM heette. Daar had elk directoraat generaal een onderzoekafdeling: toen de contingenten ( te bouwen woningen) verdeeld moesten worden, was er onafhankelijke en betrouwbare informatie nodig over woningbehoefte.  Hoe moet je je bewindsman anders helpen in de discussie met een gladgebekte lokale bestuurder, die zijn gemeentelijke wensen bij je komt neerleggen?

Maar verdelen doen we niet meer, dus een scherp onderzoek van de stand der dingen is niet meer nodig, zo was bij vorige bezuinigingen op de Rijksdienst de gedachte. De onderzoekers in de departementen zijn langzaam maar zeker verdwenen. En we hebben altijd nog CBS, CPB en SCP, om er maar een paar te noemen; zij kunnen het benodigde onderzoek leveren, dacht men.

En jawel, het grote onderzoek naar de woningbehoefte wordt nog om de vier jaar gehouden. Maar hebben we er genoeg aan in tijden van snelle verandering? Het is maar de vraag of je in 2012 je beleid nog kunt funderen op onderzoek dat in 2008 gehouden is: de crisis was toen nog maar net losgebarsten. De gedachte dat er steeds minder behoefte is aan sociale en goedkope huurwoningen lijkt mij inmiddels een van vele gefundeerde misvattingen.  Er is wel  enige grond in onderzoek, maar de werkelijkheid en de nabije toekomst wijst in een totaal andere richting.

De woningmarkt en de politiek

Er is een huursector en een koopsector, met een scherpe scheiding ertussen: dus de gedachte dat een samenhangend beleid voor beide moet worden gemaakt, ondersteun ik. Maar het moet wel met verstand en op de juiste tijdstippen, want huurders naar de koopmarkt verjagen als banken niet willen financieren heeft geen zin.

De focus op de hypotheekrenteaftrek heeft de discussie over de koopsector bepaald en verziekt. Gekozen is nu voor een milde en gedeeltelijke afschaffing, maar in hoeverre de markt daardoor los zal komen lijkt een vraag: ook de afschaffing van de overdrachtsbelasting heeft een miniem effect gehad.

De huren moeten marktconformer worden, zegt men. Op basis van deze vage notie wordt een centraal huurbeleid gevormd: voor de lage inkomens 1.5% boven de inflatie, voor inkomens tussen 33.000 en 43.000 2.5% boven de inflatie en voor inkomens boven de 43.000 6.5 % boven de inflatie. Dat is voor twee hardwerkende tweeverdieners een klap van circa 8%!

Moeten ze maar verhuizen naar een koopwoning: maar de bankier ziet ze komen. Geen trek om het inkomen van het meisje mee te tellen, niet meer dan 3.5 maal het verzamelinkomen. Ga voor 135.000 k.k. maar eens wat shoppen in de koopmarkt; dat zal alleen met een aanvulling van rijke ouders lukken.

De politiek en de corporatie

Over het beleid jegens de corporaties heb ik mij in deze kolommen al vaker opgewonden. De verhuurdersheffing gaat gelden voor de sociale woningen van minder dan 665 euro huur per maand; je zou het een accijns op de sociale verhuur kunnen noemen. De memorie van toelichting van de wet geeft aan dat het motief ervan vooral geld is. Het is dus geen beleid, maar simpelweg belasting. Maar moet je belasting heffen bij mensen, die terecht aanspraak maken op sociale huur en op huurtoeslag? Als er nu iets rondpompen van geld is, dan is het dat wel.

Maar het is nog erger. Want we gaan het puntenstelsel afschaffen. Het stelsel (WWS) dateert nog uit de tijd van Marcel van Dam en Jan Schaefer en had als doel een betere relatie tussen huurprijs en woningkwaliteit te scheppen. Er is wel aan gemorreld, maar het is jaren gebleven.

Wat komt er voor in de plaats? Een koppeling met de w.o.z. waarde, huur 4.5% daarvan. Maar, was het niet de bedoeling die goedkope huurwoningen geleidelijk naar marktconforme tarieven te brengen? Was dan niet de bedoeling de huren te verhogen? De WOZ- waarden zullen de komende jaren lager worden en daarmee zal de ruimte voor huurverhogingen niet groter worden maar juist kleiner. Bij de algemene beschouwingen vroeg Roemer naar een reactie op het onderzoekje van Johan Conijn en Ortec en het stuk in het FD van 12 november.

Conijn is vrij zeker: de WOZ is geen goede grondslag en verkleint de verdiencapaciteit van de woningcorporaties binnen enkele jaren tot insolvabiliteit. Het is dom “haastwerk”.

Ik weet het niet zo zeker. Het lijkt mij dat men binnen de departementen goed weet wat men doet: de 200 miljard bij de corporaties prikkelt de fantasie. Met de verhuurdersheffing is de kraan op de corporatiekassen geinstalleerd en er kan naar behoefte aan gedraaid worden. Dat lijkt mij moord op de sociale woningbouw en een schande voor het PvdA smaldeel van dit kabinet.

  1. 3

    Wat op mij zo vreemd overkomt is dat er blijkbaar heel veel mensen zijn die per jaar meer dan een ton in guldens verdienen en daar niet eens een lening van de bank kunnen krijgen om een eengezinswoning van te kunnen kopen, zelfs niet met de bijna-instandhouding van de hypotheekrenteaftrek.
    En dat terwijl de rente op bijvoorbeeld 150,000 euro nog geen 400 euro in de maand kost, dus ruimte zat om af te lossen. Dat kan alleen een voorbode zijn van stijgende rentekosten in de toekomst, waarmee de overheid uiteindelijk wederom meer geld kwijt zal zijn om banken te speklen, ondanks het afbouwen van de aftrek.

    Wat de huren betreft is nu ook daar een mechanisme om kunstmatig de duimschroeven aan te draaien zodat er zoveel mogelijk gelden aan de daadwerkelijke economie worden onttrokken.

    Komt bij dat banken en toezichthouders in eerste en laatste instantie verantwoordelijk zijn voor zowel de derivatencrises alsmede de huizenbubbel en grondprijsspeculatie.

    Daarmee is de economische crisis dus een geconstrueerde, planmatig en doelbewust om mensen kort te houden. Niet ‘we hebben het niet zien aankomen’, maar ‘zo hebben we het precies bedoeld’

    En moedwillig of niet, diegenen die verantwoordelijk zijn voor het in armoede storten van grote delen van de bevolking dienen yet verantwoording geroepen te worden.

    Lijkt me een goed moment bovendien om nieuwe banken op de richten en eens heel goed naar de ijslandse methode te kijken, want degenen die verantwoordelijk zijn voor de huizenbubbel gaan natuurlijk niet met echte oplossingen komen, en al helemaal niet voor ‘sociale’ woningen. Dat blijkt maar weer eens uit bovenstaand artikel.

  2. 4

    “Met de verhuurdersheffing is de kraan op de corporatiekassen geinstalleerd en er kan naar behoefte aan gedraaid worden. Dat lijkt mij moord op de sociale woningbouw en een schande voor het PvdA smaldeel van dit kabinet.”

    U slaat hiermee idd de spijker op zijn kop. Het is niet te geloven dat juist PvdA zich hiermee inlaat, met de opkomst van Spekman dacht ik dat de PvdA weer terug naar haar sociale roots zou gaan maar niks is minder waar, het blijkt een neoliberale partij te zijn geworden vermomd met een dun laagje socialisme.

    Het volgende stukje uit het regeerakkoord 2013 is ook een stuitend voorbeeld van het gedraai van de PvdA:

    “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten.”

    PvdA wilde juist streven naar een eerlijker afweging van belangen door de gemeente, corporatie EN huurder even veel invloed te geven.

    “Woningcorporaties hebben een belangrijke taak om een bijdrage te leveren aan leefbare buurten. De PvdA wil de corporaties aan hun kerntaak binden, namelijk het bouwen voor lagere- en middeninkomens. Commerciële avonturen en idiote risico’s met (sociaal) kapitaal passen daar niet bij. Ook wil de PvdA de directe invloed van bewoners op de corporaties vergroten.” Bron: Partijprogramma PvdA 2013

    In de nieuwe plannen heeft de huurder absoluut niets te vertellen en is alleen maar een ordinaire melkkoe, tevens worden de corporaties ook op zijspoor gezet en dienen in de nieuwe plannen eigenlijk alleen nog maar als een veredeld kantoor voor het innen van belastinggelden. BAH!

  3. 5

    In het regeerakkoord staat dat de woningcorporaties een ‘verhuurdersheffing’ van 2 miljard euro moeten gaan betalen. Maar ze kunnen dat niet financieren door de huren te verhogen, omdat die verhoging is gebonden aan een maximum. Daardoor kunnen de corporaties nog niet de helft van die 2 miljard binnenhalen, zegt Calon. Gevolg is dat veel corporaties nieuwbouwplannen schrappen en besparen op onderhoud. Verpaupering is dan niet te vermijden, vreest Calon.

    http://www.nu.nl/economie/2960778/einde-sociale-huursector-in-zicht.html

    (Dat AD interview kan ik op de website van het AD niet vinden.)

  4. 6

    Daar wil ik wel bij opmerken dat verpaupering al lange tijd aan de gang is. Ook in tijden dat het beter ging met de woningcorporaties. Liever slopen en nieuwbouw dan gewoon structureel onderhoud, en als de nieuwbouw dan niet doorgaat dan eh… pech. Voor de bewoners natuurlijk.

  5. 7

    Natuurlijk is het naar en frustrerend om je eigen partij zo bezig te zien. Maar het dubbele is dat het ook in zichzelf volkomen inconsistent is:
    – de huren zijn te laag, dus die moeten omhoog, om het verschil tussen huur en koop kleiner te maken;
    – de w.o.z. waarde daalt, dus de ruimte voor huurverhogingen wordt ook kleiner, dus niet de huurders gaan betalen maar corporaties;
    – de overheid moet minder zelf doen, dus de corporaties wordt elke speelruimte voor eigen beleid afgenomen;
    enzovoort.
    En over een paar jaar zijn we verbaasd over de leefbaarheid in de buurten, waar de corporaties niets aan doen. Ik heb in dit vak doorgeleerd, ben niet gauw ontregeld door stompzinnigheid, maar wat er nu dreigt te gebeuren kan moeilijk erger.
    Overigens zie ik wel iets in de gemeentelijke rol, maar dat zou een revolutie zijn: als de gemeenten zich verantwoordelijk zouden maken voor hun eigen woningmarkt en voor huisvesting van hun eigen lage inkomens. Als dat bedoeld wordt heb ik nog een sprankje hoop.
    Inmiddels zie ik dat ook Prof. Hugo Priemus op een Aedes forum het woord “moord” gebruikt. Ik ben niet de enige…

  6. 8

    De oplossing die den haag wil ligt voor de hand: corporaties moeten woningen verkopen, en het geld wat ze daarmee ophalen gebruiken voor nieuwbouw.
    Alleen, als je nu grote hoeveelheden huurwoningen gaat verkopen, dan is dat de zoveelste nekslag voor de koopwoningmarkt. Als je een crash van de huizenprijzen wilt bereiken, dan zou ik dat ongeveer doen met soortgelijk beleid als wat den haag nu doet: de rem op hypotheekverstrekking en tegelijkertijd corporaties dwingen om huurwoningen te verkopen.

  7. 9

    Gemeentes zijn ook niet realistisch bezig. Gemeentehuizen zijn paleizen van 25 miljoen en meer en met het samenvoegen van gemeentes wordt de megalanomie alleen maar erger terwijl de grondprijzen afgewaardeerd moeten worden maar men dit gegeven steevast onder het tapijt stopt.

    Als huurtoeslagen en hypotheekrenteaftrek nodig zijn om te wonen zit er ergens iemand enorm zijn zakken te vullen, zo simpel is het.

    Van de uitvoeringskosten om al dat geld rond te pompen, tot de banken die enorme rente betalingen naar zich toetrekken, tot de gemeentes met hun grondspeculaties en de woningstichtingen met hun opgeklopte huren, van een vrije markt met normale vraag en aanbod mechanismes kun je pas spreken als de van overheidswege ingestelde verdeelsleutels worden ingeleverd.

    Cut out the middleman dus, in deze branch worden parasieten gefaciliteerd en zuigen ze samen de economie leeg.

    Recht op wonen is NIET een plicht om teveel te betalen voor goederen of diensten die kunstmatig door overheidsingrijpen worden opgedreven maar in de huidige situatie werkt het wel zo.

    We zitten dus letterlijk met een asociaal woonbeleid.

  8. 10

    “- de huren zijn te laag, dus die moeten omhoog, om het verschil tussen huur en koop kleiner te maken;”

    Volgens mij is het net andersom, de huren zijn niet te laag, maar koophuizen zijn simpelweg te duur (geworden).

  9. 11

    @10 – Wat de overheid zou kunnen doen, is massaal huizen kopen tegen de marktwaarde, en ze dan gaan verhuren.

    Je krijgt dan een fors huuraanbod, waardoor de prijzen dalen, en de mobiliteit op de woningmarkt toeneemt (= als je een baan in een andere stad krijgt, kun je makkelijker verhuizen als er betaalbare huurwoningen zijn die je binnen een paar maanden tijd kunt gaan bewonen). Scheelt weer hoop fileproblemen, met alle kosten van dien.

    Het voordeel is ook dat de prijsdaling van koopwoningen daarmee wat afgeremd wordt, zodat het aantal mensen dat het schip in gaat, en de mate waarin ze met een schuld blijven zitten, enigszins ingetoomd wordt.

    En die gekke subsidie op het bezitten van een zo groot mogelijke hypotheekschuld moet natuurlijk zo snel als verantwoord is worden afgebouwd.

  10. 13

    @12: d’r heeft iemand ook eens een interessante kreet gehoord, maar hij heeft alleen nooit begrepen in welke context die gebruikt wordt. Blaag.

    @prediker: wel een interessant idee. De overheid is de enige die voldoende diepe zakken (en tijd) heeft om deze situatie een tijdje uit te zitten. Het hoeft nog geeneens de overheid te zijn; het zou ook voldoende zijn als een bedrijf of pensioenfonds zou inspringen met voldoende kapitaal, en wat er geen moeite mee heeft om dat kapitaal voor minimaal een tiental jaren vast te zetten ‘in stenen’. En, zeker niet onbelangrijk: wat niet perse winst hoeft te maken.

    Je steunt inderdaad de woningmarkt, maar ook precies *daar waar het nodig is*, in plaats van via allerlei schimmige intermediairen.

    D’r zit alleen wel iets raars in: zo’n ‘bad realtor’ zou niet tegen de marktprijs moeten kopen (want daarmee zouden de verliezen ingeklonken worden), maar liefst tegen een iets hogere prijs (tenminste, als de verkoper ‘onder water’ staat). Dat heeft natuurlijk wel het risico van fraude en vriendjespolitiek, maar je zou daar iets mee kunnen doen als ‘woningen moeten voor 1/1/2012 gekocht zijn, de maximale biedprijs is de hypotheek van de oorspronkelijke eigenaar, etc’.