Pervers bestuur

Een groot bedrijf in de gemeente dient een bouwaanvraag in voor een nieuw kantoor. Het kantoor herbergt duizenden arbeidsplaatsen, dus de gemeentebestuur  is welwillend. Er wordt wat onderhandeld over infrastructuur en kostenverhaal. Maar iedereen is blij en de vergunning wordt verleend. Dan komt een vervelende aap uit de mouw; het oude kantoor, dat nog vrij nieuw is komt leeg te staan en blijft leeg. Het is in de huidige economie niet te verhuren. Leegstand van een groot complex was  niet de bedoeling van de nieuwbouw.
Dan komt de VPRO langs en begint vragen te stellen.

Had de oud-wethouder dat niet kunnen voorzien?

– “ Nou, achteraf misschien, maar wij gaan niet over gebruik van lege kantoren en een gebruiker van zo’n complex tover je niet uit de hoge hoed.”

Maar had je dan wel ja moeten zeggen tegen de nieuwbouw?

– “Als ik nee hadgezegd, was de bouwvergunning door een buurgemeente wel verstrekt; dan waren de arbeidsplaatsen weg en had ik niettemin een leegstaand kantoor.”

Heb je de beslissing met voldoende steun en achtergrond genomen?

– “Ja, de gegevens zijn in de gemeenteraad aan de orde geweest en er was weinig tegen.”
Wie het programma van VPRO TV zag, “de slag om Nederland”  weet inmiddels dat ik het heb over Amstelveen en de bouw van kantoren van KPMG. KPMG wilde een nieuw en duurzaam kantoor. Ik vond niet alle vragen even sterk in het programma en ik miste ook nog wel wat informatie, zoals de eigenaar van het leegstaande kantoor, of  een antwoord op de vraag waar de verliezen van de leegstand worden gedragen. Want dat zei een klassieke kapitalist in Tegenlicht, onmiddellijk daarna: dat is de grondregel van het kapitalisme, je neemt risico en als je het fout doet, moet je veel geld kwijtraken.

Maar de casuistiek is fascinerend. Met de ‘gebruikelijke usances’ in de kantoorontwikkeling is het kennelijk mogelijk de gemeente tot besluitvorming te verleiden, met resultaten die niemand wilde. Ik noem dat pervers bestuur, als een normaal besluit een fout resultaat geeft. Of is het gewoon toeval en botte pech? De kantorenleegstand is immers rond de 30%?

KPMG zelf deed bij monde van zijn PR-directeur tamelijk ongemakkelijk en gesloten, dus er lijkt meer aan de hand dan alleen een markt die tegen zit. De eigenaar van het leegstaande gebouw is nog niet in beeld geweest, zijn afwegingen evenmin, maar dat komt mogelijk nog. De ex-wethouder geeft open antwoord op de vragen, ziet niet in dat hij veel fout heeft gedaan, maar beziet het resultaat van zijn grote deal met ongemak aan. De huidige wethouder zal een visie moeten ontwikkelen op hergebruik van het pand en zo lang die visie er niet is het risico van verloedering moeten bezweren. Maar hoe doe je dat met een kantoorgebouw van 50.000 m2?

Ik herhaal: het programma heet “de slag om Nederland” en er komen meer afleveringen. Hoe is het mogelijk dat mensen van goede wil, wanneer zij opereren in het openbaar bestuur, zulke slechte resultaten bereiken? Welke gebruiken leiden hiertoe?

Mijn eerste belangstelling gaat uit naar de afwegingen van de gemeente; wat zijn de geldige redeneringen bij een bouwaanvraag? Er wordt getoetst aan bouwbesluit, regels van  ruimtelijke ordening, economische belangen. Als die dingen allemaal in orde zijn, moet eigenlijk een positief besluit worden genomen. Kan iemand nog roepen dat het bedrijf steun verleent aan bouwen op Palestijns grondgebied, of dat de aanvrager actief is bij het financieren van clusterbom productie?

Ja, dat kan, maar tot afwijzing leidt dit soort politieke oppositie doorgaans niet. De lokale investering, het behoud van arbeidsplaatsen, het is allemaal te aantrekkelijk voor de gemeente.

Moet er zo’n kantoor, op die plek? Dat is lastiger. In principe is de vestiging van kantoren een zaak van ruimtelijke ordening en worden ergens programma’s, behoefte van investeerders en gronduitgifte met elkaar verbonden. Alleen kan een gemeentebestuur ook gemakkelijk een specifiek en afwijkend besluit nemen, als zich een buitenkans voordoet.

In hoeverre is er bewustzijn van collectief belang aan te treffen bij projectontwikkelaars of investeerders in de vastgoedmarkt? De vraag stellen is hem beantwoorden: wie niet gelooft in de somberste beelden van beschouwers leze “De vastgoedfraude”nog eens door. De vrije markt is een fictie, maar door “moral sentiments” (Adam Smith) bij de handelende partijen is de uitkomst vaak niet onaardig. Maar ongelimiteerde begeerte maakt er een strijd van allen tegen allen van. Op de vastgoedmarkt is dat in hoge mate het geval.

Maar dan ligt er een plan, dan heb je aarzelingen, dan groeien de onzekerheden: kun je dan nog terug? Den Uyl had er het woord “jokken”  voor: je stelt de wereld wat mooier voor dan hij is. Maar je houdt vol dat het heil van de gemeente is gediend met het volgen van je besluit. En zo blijf je, tegen beter weten in, bij een besluit dat beter had kunnen worden heroverwogen.

Het is het beeld van de Bazerman veiling. De boosaardige professor houdt een 20 dollar biljet in de lucht en verkoopt het bij opbod. “Iedereen mag bieden en er zijn maar twee regels. “De  eerste is dat elk bod 1 dollar hoger moet zijn dan het vorige. Bij de tweede regel zit een addertje onder het gras. De winnaar van de veiling krijgt uiteraard het bankbiljet. Maar wie op de tweede plaats eindigt, moet zijn of haar bod ook gestand doen en krijgt er niets voor terug. Met andere woorden, dit is een situatie waar nummer twee op de laatste plaats eindigt.”

De studenten trappen er in en beginnen gretig te bieden. Maar bij een stand van 12 dollar worden de slimsten onrustig. Bij de stand van 20 dollar is elke rationele verdediging niet denkbaar meer; maar de biedingen gaan door, tussen de twee overblijvers. Steeds kunnen zij voor een dollar de kans op winst en gezichtsverlies bij de ander kopen. Alleen bedenkt de ander dat ook. Zo drijven ze elkaar naar biedingen die soms meer dan 200 dollar worden.

Het is een prachtige illustratie van de gecombineerde werking van trouw aan je besluit  en verliesvermijding; we willen graag doorgaan op de ingeslagen weg, niet erkennen dat we stom waren of de omstandigheden zijn gewijzigd.

Kahneman en Tversky hebben dit begrip “verliesaversie” ontwikkeld. Gecombineerd met trouw aan een ingezette beleidslijn of strategie, ontstaat een  zeer sterke impuls om een ruine-pad tot het einde te volgen. In de internationale politiek liggen de voorbeelden voor het oprapen (Vietnam, Irak, Afghanistan), maar ook lokaal kunnen we er wat van (Bijlmermeer, Betuwespoorlijn). De schrijvers Brafman hebben zich gebogen over de crash op Tenerife en zien de beslissingen die tot het fatale ongeluk leidden (526 doden) emotioneel bepaald door dezelfde mechanismen.

Worden we door bestuurskundigen geholpen onze eigen dwaasheden te doorzien? Het is maar een vraag. Voor het eventuele antwoord: maandag meer bij de VPRO!
Ori &Ron Brafman,” Onderstroom”, Amsterdam 2010
D. Kahneman, “Fast and slow thinking”, New York, 2011

  1. 1

    Ik heb eens gehoord dat dergelijke grote bedrijven ook bouwen omdat het hun belastingvoordeel oplevert. Het zijn namelijk investeringen die de winst drukken.
    De smoes van de wethouder van Amstelveen dat KPMG naar Abcoude zou verhuizen is natuurlijk fictie: daar kon Abcoude nooit aan beginnen.

    Verder noem je Bijlmermeer als voorbeeld van verliesaversie. Dat gold dan toch niet voor de bouw? Waarvoor dan wel?

  2. 2

    VPRO komt ook met een aflevering over het stadskantoor in Deventer. Dat was een waanzin project waar geen burger op zat te wachten, ongelooflijk veel geld kostte, fraude gepleegd werd en tunnelvisie door politici.

  3. 3

    Hoe is het mogelijk dat men in het openbaar bestuur zulke slechte resultaten bereikt?

    Die Verkokering inderdaad private eye. Officieel verschuilt men zich uiteindelijk achter onbehoorlijk bestuur (zelf aan den lijve mogen meemaken ik ga er verder maar niet op in). Lijkt ook of iedereen in eigen schulp kruipt als je aangeeft dat dergelijke regeling/ beleid elders op een ander artikel of dienst vestzak/ broekzak *boekhoudkundige term* tot stompzinnige extra uitgaven op de begroting zullen leiden. En het tegengestelde effect bereikt. Soms geloof je je ogen en oren niet…

    Ik nomineer overigens Tom van Dormaal voor de blogparel voor “die ene post” en anders zijn hele oevre, alhoewel ik twijfel of hij aan alle voorwaarden voldoet…inhoud en titel zijn mij helaas zijn ontschoten (kan ‘em ook zo gauw niet meer vinden @red., help) hij kreeg in ieder geval veel bloemen naar zijn hoofd gesmeten…

  4. 4

    OMG…Jan-Willem Wits….Manager Public Affairs KPMG…wawawa…duurzaam….wawawa…duurzaam….wawawa….duurzaam..echt..persvoorlichters en persvoorlichters en parkeerwachters…de meest debiele beroepen waarbij ik me echt afvraag…waarom wordt je dat? hoe doe je dat zonder gewetenswroeging? en hoe serieus neem je je zelf?. Zeg jantje..wat wil je alter worden? Persvoorlichter of parkeerwachter…eet dan maar lekker door jongen…

  5. 5

    Ik kom b.v. dagelijks in een wijk (met vnl. dure koopwoningen…5 ton plus!): heeft de gemeente R’dam (oetlul van gemeentewerken) het in de bolle harses gehaald letterlijk overal in de hele wijk 1-en-hetzelfde armzalig afzichtelijke struikje te planten (net buiten de erfgrens van alle woningen). Gratis tuinadvies, je moet het zien: Plakkerig groen/ bruin in de zomer en winter. Bewoners kappen vervolgens of zetten hek neer. Hoho…”gemeentegrond, mag niet afblijven”. Oplossing: gewoon een (goedkoper!) ligusterhaagje eikels. Ein-de-loze procedures (1+ jaar) via bestuursrechter…

  6. 9

    Er mist regie. Gemeenten kijken niet verder dan hun grens. Het Rijk heeft een belangrijke taak op het gebied van ruimtelijke ordening, maar laat die links liggen. De provincie durft de gemeente niet voor de voeten te lopen. De gemeenten zijn bang dat bedrijven zich bij de buren vestigen. Catch 22. Nederland verrommelt. Fijn dat de VPRO dit oppikt, nu de politiek nog. Lijkt me een uitstekend item voor de PVV om het electoraat uit te breiden.

  7. 11

    Het Rijk heeft een belangrijke taak op het gebied van ruimtelijke ordening, maar laat die links liggen.

    Dat is nog wat voorzichtig gesteld: het Rijk heeft deze taak welbewust en nadrukkelijk afgestoten.

  8. 12

    Even tussen ons, Tom van Doormaal (off topic).

    Bullie schrijft:”Lijkt me een uitstekend item voor de PVV om het electoraat uit te breiden.”. Ik kwam net nog een uitstekend item tegen om het electoraat uit te breiden en ik begrijp dat het CDA er mee aan de loop gaat:

    Het gaat om het item dat ik nu al verschillende malen heb aangekaard en dat jij, man van de PvdA, steevast hebt afgewezen als onhaalbaar, zelfs onwenselijk. Ik citeer:

    “Het doet denken aan het idee van minister Duisenberg (Financiën, PvdA) uit begin jaren zeventig om te komen tot een publieke Postbank, om de burger een vitale nutsdienst te bieden en wat concurrentie te brengen in het bestaande bankenoligopolie. Het CDA hield het lang tegen én voerde het plan ten slotte uit, in zeer beperkte vorm. Nu is het idee weer actueel.”
    http://weblogs.nrc.nl/opklaringen/2012/01/21/cda-voor-radicale-keuze-naar-het-midden-of-echt-eens-kiezen/

    Wat me vooral opviel is, dat Marc Chavannes het -net als ik-
    heeft over een NUTSDIENST!

    Het heeft er dus alle schijn van dat de PvdA nu links ingehaald gaat worden door het CDA, en niet met een bijzaakje, maar met een projekt dat het hart van het huidige economische systeem raakt.

    Dat zal natuurlijk niet de bedoeling zijn en….
    ….eerst zien dan geloven
    maar toch.

  9. 13

    @1: ik heb mijn twijfels over Abcoude, maar er was ongetwijfeld een andere locatie gevonden. Ik heb met mijn neus jaren op de Bijlmermeer gezeten en de trouw jegens het concept heeft jarenlang de strategie bepaald. Van b.v. de parkeergebouwen was bekend dat het een ramp zou worden. De woningcorporaties, toen nog gedwee wilden ze ook niet beheren. Kortom: een ruïneus pad, tot het einde bewandeld. In een promotie wordt het “group-think” genoemd.
    @2:benieuwd.
    @3: verkokering, ja; maar het is ook meer dan dat. Als beambte in een koker weet je dat je zondig bent en alleen de ratio van je eigen systeem volgt. Maar als je niks fout doet, maar het resultaat wordt toch een ramp…? Dank voor de waardering, maar sommige bloemen worden nogal hard gesmeten.
    @4: ja, gruwelijk zo’n pr-meneer. Ik had hem klem gezet met preciesere vragen over de achtergronden, of hij nog iets wilde uitzoeken en wanneer… Maar misschien gaf de voorgeschiedenis van het gesprek daarvoor geen aanleiding.

    @algemeen: zeker: de manier waarop wordt gedecentraliseerd met minimale inhoudelijke overdracht en kwaliteit boezemt angst in. Maar het is de afbraak die wij plegen om de lichtzinnigheden in de financiële sector te compenseren.
    En off topic: als het CDA aan een overheidsbank wil beginnen, dan lijkt me dat geen slecht idee. Maar als je verder kijkt in de NRC zie je nog wel een paar dingen, over middenpartijen, op zoek naar hun verhaal.
    Ik hoef mijn partij niet te verdedigen, maar inderdaad: waar is het verhaal, waar is het aansprekende idee. Hoe krijgen we de euro uit de narigheid, b.v.? Of: hoe ontkomen we aan de problemen van de spagaat bezuinigen en stijgende overheidsschuld?
    Ik dacht dat ik daarover wel mijn kritiek heb geventileerd in deze kolommen.

  10. 14

    Wat ik nooit heb gesnapt aan dit soort vastgoed verhalen: als het KPMG is die het kantoor heeft gebouwd (of: heeft laten bouwen) en nu niet kan verhuren, hoe precies gaat de gemeente/overheid hier het schip in?

  11. 15

    Ik dacht dat het daar niet om gaat, maar dat wij, de burgers, opgescheept worden met een onnodig steeds voller gebouwde omgeving terwijl we met die oude ruimte niks anders mogen en kunnen doen. Afbreken mag niet. De huidige regering bij monde van Bleker, maar zeggen dat natuurbescherming ruimte vreet, maar 30% lege gebouwen vindt ze best.

  12. 16

    Precies, en gek genoeg hebben burgers vaak meer moeite met “lelijke” kunstwerken dan met leegstaande gebouwen.

    De structurele leegstand van kantoren en het speculatief bouwen van bedrijfsruimte is een bloody shame, als de kraakbeweging zich daar nou ’s echt druk over ging maken zouden ze de komende tien jaar weer een vitaal punt hebben.

  13. 17

    @14 e.v.; het verlies van de leegstand wordt gedragen door een investeerder, dat klopt. Maar wat je niet wilt is leegstand waar volheid is gepland, wat je niet wilt zijn faillissementen in plaats van een reguliere geldstroom in grondexploitatie, wat je niet wilt is verloedering, vervuiling, krakers, en ander gedoe.
    Huisvesters denken na over inbouwpakketten voor dit soort kantoren, waardoor je er nog iets aan hebt. Krakers kijken er nog niet zo naar, omdat de panden wat minder geslaagd zijn om te bewonen. Maar als er een goede slag naar bewoonbaarheid te maken valt…

  14. 19

    Gemeentes verdienen veel geld aan verkoop van nieuwe industriegrond. Er is voor hen geen prikkel omdat te beperken, de leegstaande panden kosten anderen geld. Voor bedrijven is een nieuw pand betrekken vaak ook veel aantrekkelijker dan een oude, de prijsverschillen zijn veel te klein en als je zelf (mee)bouwt kan je het helemaal aanpassen aan de wensen van omvang en gebruik. De prijsverschillen zijn vaak weer veel te klein omdat een langdurig contract van lagere huur afwaardering van het pand tot gevolg heeft en daar hebben veel eigenaars/beleggers weer weinig zin aan. Mede omdat die de waarde weer gebruiken voor financiering van andere projecten, zie daar het kaartenhuis, dus vooral stil blijven zitten. De eisen van huisvesting zijn voor veel bedrijven voortdurend in beweging en dus veel dynamischer dan de (mede door gecreëerde schaarste vastgeroeste) woningmarkt. Aan het eind van het contract vertrekt het bedrijf naar een nieuw pand dat voldoet aan de nieuwe eisen. Met uitzondering van exclusieve locaties en kleine units betekent dat meestal langdurige leegstand voor het oude gebouw.

  15. 20

    “het verlies van de leegstand wordt gedragen door een investeerder” voornamelijk door de belasting, de burgers dus. KPMG wordt niet armer van die verhuizing, integendeel ze maken er winst op.

    Door gebrek aan regie van de provincie – die gaan toch over ruimtelijk beleid? – kunnen de gemeenten tegen elkaar worden uitgespeeld met de meeste kantoren in de weilanden van Schiphol en de buitenwijken van Amsterdam. Om die kantoren nog beter te bereiken wordt nu voor miljarden de snelwegen fors verbreed; ook op kosten van de burgers.

    Op een snelweglokatie wilde Amsterdam een veel te groot kantoor. daar moest de rechter een stokje voor steken. Hoezo bouwen voor leegstand?
    http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken_in_uitspraken/zoekresultaat/?zoeken_veld=RIEKERPOLDER&verdict_id=TrlnoHG0AOY%3D

  16. 21

    Met de opmerkingen in 18, 19 en 20 ben ik het wel eens.
    Maar dat is precies waarom het mij gaat: waarom voert dit rollenspel, deze verdeling van verantwoordelijkheden tot deze perverse resultaten?
    Is het omdat er geen enkele ruimte meer is voor de “moral sentiments”? Het gaat een beetje ver om de ondergang van het kapitalisme weer te voorspellen, want Marx kreeg al ongelijk.
    Maar je vraagt het je langzamerhand toch weer af: waar zit een rationele toets op alles wat we doen? Niet in de markt, vrees ik: de korte termijn bepaalt, de quick win is de beloning, na ons de zondvloed.
    Terug naar de gebouwen: bedenk ook dat de verhouding tussen grondkosten en bouwkosten van belang is. Als de bouwkosten maar een paar procent zijn van de grondkosten, dan is het gebouw op de grond zoveel waard als karton. Die paar procent offer je aan een betere exploiteerbaarheid, of aan een betere energieprestatie.

  17. 23

    “dat is precies waarom het mij gaat: waarom voert dit rollenspel, deze verdeling van verantwoordelijkheden tot deze perverse resultaten?
    Is het omdat er geen enkele ruimte meer is voor de “moral sentiments”?”

    Ja vast wel, goed rentmeesterschap enzo. Stap toch over naar het CDA!

    Steeds opnieuw ziet Ton van Doormaal af van een analyse van de achterliggende economische mechanismes en belangen. Zelfs hard-core kapitalisten begrijpen dat je dat vooral niet moet doen, wil je succes hebben.

    Alsof een gristelijke koekoek een ei heeft gelegd in het socialistische nest.

  18. 24

    Vergis je niet, ook in GroenLinks zitten velen die financiele en economische machtsfactoren negeren.
    En in het CDA is die taal pure hypocrisie, nooit vergeten. De preek is er voor in de kerk, maar daarna en daarbuiten houden die gristenen zich er echt niet aan, en zeker niet in de politiek.

    Maar het lijkt me stug dat Tom in de PvdA ook alleen maar persoonlijke machtsspelletjes en moral sentiments zou hebben meegemaakt.

  19. 25

    Meegemaakt? Het gaat om de eindeloze twijfels waar Tom van Doormaal zelf mee worstelt (21) en daar word ik nou juist zo kriegelig van. Hij vervolgt:

    “Maar je vraagt het je langzamerhand toch weer af: waar zit een rationele toets op alles wat we doen? Niet in de markt, vrees ik:”

    Hij vraagt het zich langzamerhand weer af. Blijkbaar heeft hij dat al eerder gedaan, alleen of dat wat heeft opgeleverd blijft in het midden. Maar goed…, tja…, waar zit nou toch die rationele toets op alles wat we doen? In ons eigen hoofd misschien? Of vraagt hij zich misschien af wat de uitgangspunten zouden kunnen zijn voor een rationele toets?

    Hoe dan ook, Marx had ongelijk, want die voorspelde de ondergang van het kapitalisme en aangezien dat voorlopig slechts op sterven na dood is, had Marx dus ongelijk en kan bijgezet worden bij het oud vuil. En met hem de gedachte dat het bewustzijn en de ratio een afspiegeling zijn van de materiele verhoudingen. We MOETEN het ergens anders zoeken.

    Nee, de markt biedt geen rationele toets, de kassa misschien? Ook al niet. Het is net alsof de timmerman de beitel om een beslissing vraagt. Of weet de zaag het misschien toch beter? De gedachte dat de markt slechts een instrument is om te ruilen dient bij voorbaat te worden verworpen, want dan zou het gaan om iets dat maakbaar is door wat aan regels en de voorwaarden te sleutelen. En niets is maakbaar, dat weten we nou wel.

    Nee, de markt is door god gegeven en dus zullen we het moeten doen met onze “moral sentiments”. En de 10 geboden natuurlijk.

    En mocht dit verhaal wat warrig lijken, sorry, ik worstel er ook mee. Dat wil zeggen, met Tom van Doormaal, want ik kan er weer eens niks zinvols van maken, hoezeer ik dat gebabbel ook probeer te duiden.

    Twijfels, twijfels, twijfels….

  20. 26

    Als Tom ook deze keer naar het televisieprogramma heeft gekeken, dan ziet hij dat er nog een andere factor van betekenis bij komt: de alfa-aap.
    Dan zijn er dus de volgende invloeden:
    – “money talks”
    – alfa mannetjes/de apenrots
    – hebzucht en de andere hoofdzonden
    De mannetjes die dit allemaal onderling regelen halen ratio alleen van stal in de zin van “rationalisaties”: hoe kunnen ze hun gedrag een schijn van legitimiteit en redelijkheid verlenen. En dan komen de mooie woorden als “duurzaamheid” of zoals gisteren “competentiegericht leren” erg goed van pas.
    Maar ja, wat je ertegen doet?
    Probleem is dat politiek per definitie mensen aantrekt die uit zijn op macht en relaties.