ACHTERGROND - In een nieuwe serie behandelt Sargasso enkele thema’s die in het regeerakkoord zouden moeten staan. We bijten het spits af met een tweeluik van redacteur Tom van Doormaal, waarin hij de geschiedenis van het wonen verklaart voor jonge politici, die menen dat de sociale volkshuisvesting vooral geld kan opleveren. Maar er is meer aan de orde dan geld.
De gemeente en het lokaal bestuur vormen de basis van ons politiek systeem. Maar decentralisatie moeten we steeds opnieuw uitvinden. Bij het wonen zijn we daar maar half in geslaagd: woningcorporaties en gemeenten maken prestatieafspraken. Dat is privatisering en decentralisatie. Maar de huurprijs en huurtoeslag zijn nog steeds rijkszaken, hetgeen merkwaardig mag heten: hoe kun je ondernemen als je de prijs van je produkt niet zelf mag vaststellen en je klanten individueel worden ondersteund?
Het sleutelprobleem is het inkomensbeleid: gemeenten moeten daar ver van blijven, zo zegt de bestuurlijke regel. Maar de sociale woningbouw doet daar wel aan. Daardoor is het beleid in de sociale huisvesting zo weerbarstig.
Sociaal of markt?
Veel adviseurs pleiten voor “marktconforme (of kostendekkende) huren”, een pleidooi dat vaak terugkomt, maar de kern van de sociale woningbouw miskent. Want die marktprijs voor een huurhuis werd op vrije markten bepaald en leidde tot de “revolutiebouw”, tot onaanvaardbare woontoestanden en een bijna onoplosbare stadsvernieuwingsproblematiek. Dat was het probleem dat tot de oprichting van woningcorporaties leidde, eind negentiende eeuw.
Wat is een woningcorporatie of toegelaten instelling eigenlijk, hoe besturen we die en hoe verhoudt die zich tot overheid en markt? Coen Teulings (directeur van het Centraal Planbureau) heeft onlangs opgeroepen tot bezinning over die vragen. De orthodoxie zegt dat je overheid bent, of markt, maar de hybride vormen daartussen krijgen weinig aandacht. Toch zijn die talrijk en belangrijk: woningcorporaties zijn een voorbeeld van die hybride tussenvormen. De corporatiedirecteuren geven Teulings oproep extra urgentie door zich buitensporige beloningen toe te kennen: zeker, er wordt veel geld omgezet, maar het is van een ander en betrekkelijk risicoloos bij verstandig management. Er is dus geen enkele reden daarvoor beloningen van een groot-industrieel te vragen.
De huren van sociale woningen zijn niet kostendekkend of marktconform: ze zijn lager, vooral door woningwetleningen en subsidies. Ruim een eeuw sociale woningbouw heeft van ons land een egalitaire samenleving gemaakt, met beperkte sociale verschillen. Het is een resultaat van de Woningwet, waar zelden over wordt gesproken. Maar dat egalitaire karakter maakt Nederland een gelukkig, gezond en vredig land. Daarover hoor ik de geleerde adviseurs nooit.
Brede ideologische steun
De woningwet van 1901 bestreed de gebreken van de vrije markt in de volkshuisvesting door de “toegelaten instelling” en de woningwetlening. De sociale, inkomensherverdelende kant, lijkt evident. Maar naast herverdeling van inkomen waren er motieven waarin alle politieke hoofdstromen in ons land zich in konden herkennen. (Emancipatie, souvereiniteit in eigen kring, particulier initiatief en zelfredzaamheid.) De sociale en politieke dimensie wisselde met de kracht van die hoofdstromingen. Na enige decennia was uitgangspunt dat “valide burgers de kostprijs van de woning behoren te betalen”. En later, de regering-De Quay (jaren zestig) vond dat het ging om: “het scheppen van normale omstandigheden op het gebied van de woonvoorzieningen (…) waarbij in beginsel de woningbouw niet wordt gesubsidieerd.” De regering-Den Uyl leverde weer ideologischer impulsen, met nieuwe instrumenten voor het huurbeleid en voor (stads)vernieuwing. Daarna volgde de heroverweging van de periode Lubbers en werd huisvesting een beleidscategorie waarop altijd kon worden bezuinigd. ‘Hoe beveiligen we de huisvesting tegen de grillen van de rijksbegroting’, werd de kernvraag voor de huisvesters uit de jaren tachtig. In 1983 concludeerde de Directeur Generaal van de Volkshuisvesting, Johan Koopman, tijdens een studiedag ‘Woonbeleid opnieuw onderbouwd’, van het Instituut voor Onderzoek van Overheidsuitgaven, zijn co-referaat aldus:
“De rijksoverheid zal in Nederland zijn bemoeienis met de uitvoering beperken en een deel van de verantwoordelijkheden overdragen en overlaten aan gemeenten en woningbeheerders. Maar de woningbehoefte, de noodzaak tot woningverbetering en de stadsvernieuwing in samenhang met het feit dat het hierbij juist gaat om de lagere inkomensgroepen, laten zeker niet toe dat de rijksoverheid zich terugtrekt uit de volkshuisvesting.” (p.107)
In de jaren daarna werd de strijd over dat terugtrekken gevoerd: met de Nota van Staatssecretaris Heerma werd vorm gegeven aan de privatisering en decentralisatie, die ik aan het begin van dit stuk aanroerde.
Politieke lading verdwenen?
Begin jaren negentig moest opnieuw worden bezuinigd. De CEC (Centrale Economische Commissie) ging in de aanval: forse bezuinigingen en de huren naar een kostendekkend niveau in het jaar 2000. Staatssecretaris Heerma, met een kleine groep ambtelijke adviseurs koos voor het overeind houden van de centrale instrumenten van de volkshuisvesting en maakte zijn eigen nota tot toetsingskader. Opmerkelijk is dat die nota ‘Volkshuisvesting in de negentiger jaren’, door twee coalities van verschillende politieke samenstelling is gesteund. De volkshuisvesting had kennelijk niet meer de politieke lading en betekenis van vroeger.
De CEC scoorde wel een stevige huurverhoging, die boven de inflatie lag; daardoor ging het met de vermogensgroei van de woningcorporaties uitstekend. Dat moest ook wel, want het Rijk stopte met de subsidies voor verbetering: dat konden de rijker wordende corporaties zelf wel betalen. Daarnaast zorgde ‘de brutering’ (wegstrepen van subsidies en terugbetalingen) voor snelle verandering. Alleen de rol van de gemeente kreeg niet de aandacht, waarop was gehoopt.
Het leert ons hoe gering het aantal denkbeelden is, waarmee het beleid wordt vormgegeven. Ook in de jaren negentig werd gesproken over het extra verkopen van 10.000 woningwetwoningen, waarvan werd afgezien omdat het individuele corporaties in de problemen zou kunnen brengen. Het thema kostendekkende huren komt al een halve eeuw steeds opnieuw aan de orde. Maar met kostendekkende huren heb je geen sociale huisvesting nodig.
De vastgoedhausse
Economen zijn slechte voorspellers: de onstuimige waardegroei van het vastgoed in de jaren negentig was een verrassing, net als de crisis die ons nu nog bezig houdt. In 2000 toonde onderzoek een forse groei in de vermogens van woningcorporaties. Bij VROM kwam de vraag op of de corporaties niet zelf de individuele huursubsidie konden financieren. Dat leek mogelijk. Maar voor Remkes was dat politiek een brug te ver. De huursubsidie bleef kerninstrument van zijn beleid; hij was een sociale liberaal.
Het idee had heldere verhoudingen kunnen scheppen in de relaties tussen overheid en corporaties en de decentralisatie van het beleid kunnen bevorderen. Maar voor de politici “klotste het geld bij de corporaties tegen de plinten”. Bij de formatie in 2006 sprak Wouter Bos een opbrengst van een half miljard af door vennootschapsbelasting te gaan heffen, waarvan woningcorporaties altijd vrijgesteld waren geweest. Omdat vergeten was de probleemwijken van geld te voorzien kwam ook nog een verplichte Vogelaarbijdrage tot stand, die inmiddels door de rechter als een onrechtmatige vorm van grabbelen in de kas is gestopt. Ik stel vast: niet echt hervorming, maar wel met de vingers in de kas. De vergelijking met de pensioenen in de jaren negentig dringt zich op: de kas van het ABP werd toen ook miljarden lichter gemaakt.
Brokken
Wie mij tot hier heeft gevolgd zal denken: ‘wat een zootje is er van gemaakt’…. Dat zou ik willen nuanceren. In de jaren negentig, onder leiding van Heerma, zijn de talloze subsidies afgebouwd en de woningcorporaties zijn verzelfstandigde, hybride organisaties geworden. Gezien het gunstige economische beeld uit die tijd waren dat logische stappen. Maar in een politieke omgeving wordt zelden systematisch en consequent doorgedacht en gehandeld.
Wat bleef was de bewaking van het sociale gehalte van de huisvesting door het Rijk en een onheldere positie van de gemeenten. Het Rijk bleef het huurbeleid bepalen en bleef de vraagkant van de woonruimtemarkt steunen door de huurtoeslag. Daarmee bleef de relatie tot de woning-corporaties niet echt helder. De politiek stond alleen inflatievolgende huurverhogingen toe. Dat konden de corporaties door hun relatieve rijkdom aanvankelijk goed hebben.
Maar die ruimte is geleidelijk verdwenen. Bij de directies is de urgentie om slim om te gaan met financiële constructies toegenomen, zeker door de crisis. Wat daarvan komt, leert ons de affaire met rentederivaten bij Vestia. De sociale huisvesting dreigde aan deze ramp te bezwijken.
Wat nu? Tweeëntwintig economen, vier belangenorganisaties en loslopende profeten geven uiteenlopende antwoorden. En nu mogen PvdA en VVD in de formatie proberen bruggen te slaan tussen alle uiteenlopende visies: een snelkookpan… Kan daar iets goeds uit komen?
(wordt vervolgd)
Reacties (27)
hoe kun je ondernemen als je de prijs van je produkt niet zelf mag vaststellen
Probeer eerst maar eens vast te stellen wat het product is. Is een woning een gat in een blok beton of een stapel stenen, of is wonen een toegangs- en gebruiksrecht? Of is het noch een ding noch een recht maar een dienst? Maar waarom bestaan er in de woningmarkt dan nog geen SLA’s?
Wat kalief zegt. Daarnaast is er in nederland is geen optimaal functionerende woningmarkt, omdat het bouwen van woningen ontzettend aan banden ligt. Dat is goed, denk ik, maar het is wel een oorzaak dat woonprijzen ontzettend hoog zijn, en consumenten nog minder de mogelijkheid hebben lage prijzen af te dwingen.
Ter compensatie van het prijsopdrijvende beleid van de overheid denk ik dat het goed is dat er sociale huur wordt aangeboden. Zolang woningbouwverenigingen hun geld blijven stoppen in onderhoud en vernieuwing van hun pandenbestand, kan ik me niet voorstellen dat dat niet kostendekkend kan gebeuren.
@1: ik begrijp de vraag niet. Wat het product is, wordt bepaald door het huurcontract en alle wettelijke regels daaromheen. Dat is vrij duidelijk en de prijs er van wordt in de sociale sector door de overheid bepaald. Als je niet wilt, huur je of koop je ergens anders.
@2: of de overheid de prijs opdrijft, weet ik niet. Maar een bijdrage aan de hoge prijzen levert de bemoeienis ongetwijfeld. In België heb je vrijwel geen ruimtelijke ordening en weinig bouwregels. Dat helpt. Maar we hebben ook een hele goede kwaliteit van huisvesting.
er wordt veel geld omgezet, maar het is van een ander en betrekkelijk risicoloos bij verstandig management. Er is dus geen enkele reden daarvoor beloningen van een groot-industrieel te vragen
Waar komt toch het rare idee vandaan, dat het geld van de groot-industrieel van hemzelf is, en niet van anderen afkomstig zou zijn? Bij verstandig management is het geld van de groot-industrieel ook betrekkelijk risicoloos. En btw, bij de grootindustrieel gaat het doorgaans niet geld van de grootindustrieel, maar van de aandeelhouders.
Gerelateerd, pensioenen hoax:
http://www.youtube.com/watch?v=3U_lU-CbxlQ#!
Laatst sprak ik iemand uit Wenen, die er zich over verbaasde dat wij hier woningnood hebben en zo enorm hoge huren, met name in de vrije sector. In Wenen heeft het stadsbestuur ooit besloten dat de bewoners voldoende keuze uit woningen moest hebben, tegen een redelijke huur. Het is nu zelfs zo, dat woningen met een afwerkingsniveau dat in Wenen als matig geldt, bijna onverhuurbaar zijn, zelfs als de huur heel laag is. Wij zouden niet durven om een zelfde kwaliteit woning te weigeren, ook al betalen we het vijfvoudige van wat zo’n woning in Wenen kost.
De stad Wenen heeft bewezen dat woningnood niet hoeft te bestaan, als het bestuur bepaald dat het zo is. In Nederland is een woning echter primair een beleggingsobject, waaraan -flink- verdiend hoort te worden. Dat daarmee alle bewoners, dus ook de sociale huurders, de rekening moeten betalen voor de gemaakte winsten, wordt als ‘collateral damage’ op de koop toe genomen.
Wonen is in Nederland enkel zo duur omdat met het vastgoed zoveel makkelijke miljarden zijn verdiend. Eigenaren willen wel de lusten, maar niet de lasten. Daarom hebben zij er geen enkele moeite mee dat de sociale huurder in ieder geval een deel van de klap opvangt. Omgekeerde solidariteit dus en precies het antisociale gedrag dat het veelkoppige, maar harteloze PVVDA mogelijk maakt.
“Kostendekkende huren” is een neoliberaal eufemisme. Het betekent in de praktijk dat mensen aan de onderkant van de samenleving straks geen normaal huis meer kunnen huren.
Woningbouwstichtingen moeten geen winst maken, daar zijn ze niet voor opgericht.
@6: er zijn wel meer plekken op deze wereld waar je een goedkoop onderkomen kunt vinden. en ja, het is de”schuld van het kapitaal”. Maar ik probeer vanuit de situatie waarin we zitten een paar noten over de formatie te kraken. Ik zie dan beleid waar geen enkele rationele toets op valt uit te voeren.
@7: kostendekkendheid is onzin in de sociale sector, want die is opgericht om niet kostendekkend te zijn. Corporaties maken geen winst, want dat is wettelijk niet toegestaan. In het belastingplan zien we nu een verhuurdersheffing staan: ja u raadt het al, voor verhuurde woningen onder 664 per maand.
@7,8: Bedoelen jullie niet marktconform als in winstgevend? Ook de sociale sector moet zijn kosten kunnen dekken, alleen kan de winstmarge achterwege worden gelaten.
Het gaat er niet om, om de huren kostendekkend te maken, maar om de huren omhoog te krijgen, en dat kleden we in met allerlei mooie woorden als kostendekkend, omdat ‘we gaan de huren flink verhogen’ asociaal klinkt en stemmen kost.
Kostendekkend? Een huis kopen voor 300.000 euro, dat over dertig jaar afschrijven, waarvoor dertig jaar 250 euro gevraagd wordt en daarna is het gratis, dat is kostendekkend, maar dat wordt echt niet bedoeld.
@pedro: De kosten van een huis bestaan niet alleen uit de hypotheek. Een woningcorporatie moet ook zijn werknemers betalen en toekomstige investeringen bekostigen.
We hebben een paar problemen op te lossen alvorens we deze discussie serieus gaan voeren, zoals men zegt;
First things first: http://app.nos.nl/documedia/salarissen-woningcorporaties/index.html
@su: toekomstige investeringen zijn geen kosten, maar worden uit winsten gefinancierd. En om de kosten van personeel en onderhoud mee te rekenen, heb ik een koopprijs van 3 ton genoemd, terwijl geen enkel huis van een woningcorporatie 3 ton kost om het te bouwen (je moet eerder in de richting van een kostprijs van 50 tot 100.000 euro denken, anno 2012). Ze hebben dus al een overhead van meer dan 50% bij een huurprijs van 250 euro.
En natuurlijk kunnen we er nog meer plusjes en minnetjes bij verzinnen, maar de basis van mijn argument blijft, dat het helemaal niet om de kostprijs gaat, die gedekt moet worden. Het gaat er puur en alleen om de winst te verhogen door de huren te verhogen. De term ‘kostendekkend’ wordt alleen als verkooppraatje gebruikt om er voor te zorgen, dat de huurverhoging geaccepteerd wordt.
@pedro: Waar kun jij een 30 jaren aunnuitare hypotheek van 250 euro per maand krijgen voor een kot van 100.000? Stap ik meteen over..
@su: hypotheken zijn ook winstgevend (meer dan kostendekkend dus), en wanneer je de belastingaftrek mee rekent, kom je al inde buurt van de 75.000, schat ik zo, met 250 per maand aflossing en rente.
Daarnaast: waarom een annuiteitenhypotheek? En waarom zou huren net zo duur moeten zijn als kopen, want bij koop wordt je eigenaar, en bij huur niet?
Het inzicht in hoe het werkt en om welke bedragen het gaat kan ik niet echt groot noemen. Sommige reacties zijn ook om andere redenen lastig: ik ben ook ontsteld over de excessieve beloningen, die de “working class hero’s” zich toekennen, maar dat lijkt me geen reden om het systeem totaal aan de kant te doen.
De kern daarvan is dat degenen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, elkaar steunen en met steun van de overheid toch het wonder bewerken dat de armsten niet altijd in beroerde omstandigheden wonen.
In veel reacties zie ik de eenzame consument staan; maar het gaat er nu juist om dat je samen sterker staat en meer kunt, dan in je eenzame en rancuneuze eentje.
Bot geformuleerd? CDA taal? Misschien wel: maar ik ben nog niet zo’n marktgelovige liberaal, die overal alleen maar consumenten ziet, waarmee een cash-nexus moet worden gemaakt.
Corporaties waren emancipatiebewegingen, die samen wilden werken aan lotsverbetering van hun leden. Dat zij bureaucratische schijngestalten zijn geworden, is erg genoeg.
Voor de zoveelste keer: kraak de noot waar ie gekraakt moet worden, in de koopmarkt.
De misallocatie van ‘meters’ door scheefhuurders is marginaal, de kwaliteit van corporatiewoningen laag, de bureaucratie hoog.
Dit is niets anders dan socialiseren van particulier verlies omdat we bouwend en bezittend Nederland willen ontzien om electoraal niet door de mand te hoeven vallen.
Er is geen mobiliteit tussen huurders en kopers. Een lening krijg je niet of hij is te laag want de huizenbezitter wil geen verlies nemen. Beginnen bij de huurders is huurders de huurmarkt uit willen prijzen met de misplaatste motivatie dat ze dan gaan kopen.
Dan ben je te dom om te poepen als je denkt dat dat werkt in deze economie: een schaars goed schaarser maken om een monopolie niet te hoeven aanpakken terwijl het kapitaal voor dat schaarse goed simpelweg niet aanwezig is omdat het crisis is.
En dat kapitaal wordt niet meer, maar minder.
Het zijn geen elastische producten, er komt niet ineens nieuw aanbod.
Eerst mobiliteit in de koopmarkt, dan in de huurmarkt. Andersom is verkapte diefstal.
Werkelijk, hoe simpel kun je zijn. Doe een fucking vereenvoudigd macro-economisch basisschool sommetje en pas wat common sense toe, dan weet je dat het onzin is om met huren te beginnen.
Tijd-om-verlies-te-nemen.
@pedro: Voor mij hoeven ze danook niet zo hoog te zijn als kopen. Je bedragen komen gewoon onwerkelijk over. Waarom een annuiteitsverzekering? Omdat je het had over het aflossen van de hypotheek binnen 30 jaar. Het is mij ook niet duidelijk hoe je kan stellen dat een woningbouwvereniging een hypotheek ruim 3 maal lager kan afsluiten dan een particulier.
@su: ik had het niet over hypotheken. Ik had het over afschrijvingen van gedane investeringen. Ik nam 30 jaar omdat dat een vrij normale afschrijvingstermijn voor onroerend goed is. Er is dus geen sprake van een hypotheek. En corporaties sluiten ook geen hypotheken af om huizen aan te kopen, volgens mij.
En dat de bedragen onwerkelijk over komen, is omdat sinds de jaren 80 niemand meer naar de kosten kijkt, als een product verkocht moet worden. De verkoopprijs is in vele sectoren al die tijd al de prijs, die de gek er voor geeft. Vroeger werden mensen oplichters genoemd, als ze iets voor 50 cent maken en het voor 50 euro weten te verkopen. Tegenwoordig noemen ze je dan een succesvol zakenman. Vroeger keken mensen nog naar de kostprijs van een product. Tegenwoordig is de enige echte vorm van concurrentie nog de strijd tegen de buurman, waarbij we alles mooier beter en duurder moeten hebben dan die buurman. En de succesvolle zakenmensen / oplichters maken daar door middel van een niet aflatend reclamebombardement handig gebruik van.
Geachte dames en heren,
In het artikel staan deze twee frases:
“Veel adviseurs pleiten voor “marktconforme (of kostendekkende) huren”, (…)
(…)
De huren van sociale woningen zijn niet kostendekkend of marktconform: ze zijn lager, (…)”
Deze gelijkstelling van “marktconforme” en “kostendekkende” huren faalt.
Om kosten te dekken hoeven huurprijzen niet “marktconform” te zijn.
In het artikel staat ook:
“Want die marktprijs voor een huurhuis werd op vrije markten bepaald (…)
(…)
De woningwet van 1901 bestreed de gebreken van de vrije markt in de volkshuisvesting (…)”
Correctie, een laisser faire markt. Een vrije huizenmarkt bestaat niet. Een vrije markt is iets anders dan laisser faire, zoals een vrije markt evenmin een economie is zoals die in Thomas Hobbes’ natuurstaat zou zijn.
Er staat ook:
“(…) hoe kun je ondernemen als je de prijs van je produkt niet zelf mag vaststellen (…)?”
Op een volkomen markt zijn aanbieders prijsnemers, de prijs is gegeven, die stelt de ondernemer niet zelf vast.
Meer hierover? Zie “Sargasso over marktconform”,
http://www.huurplutocratisering.nl/hoofdstuk03.html#Sargasso
Met vriendelijke groet,
N. W. Brave
@17: je blaast je erg op, maar ik ben het eens. Er staat in mijn tekst ook precies wat je beweert: de koopmarkt zit vast, dus als we de huurders nu uit hun huis treiteren komt het goed. Ik vind het net zo simplistisch als jij.
@18,19: ik wil graag dat jullie mee rekenen en inzicht opleveren. Maar als je niet weet dat een woningwetlening in 50 jaar wordt afgeschreven en dat alle berekeningen in de sociale woningbouw van die levensduur van 50 jaar uitgaan, wordt het wat lastig.
@20: ik deel de kanttekeningen wel. Het punt is dat de begrippen kostendekkend en marktconform door elkaar worden gebruikt en vooral voor de politieke bevrediging van achterbannen.
Maar het is inderdaad juist dat marktprijzen van huurwoningen worden beinvloed door opgeblazen prijzen op de koopmarkt, dus de daling van die koopmarktprijzen is niet ongezond.
Kostendekkend is iets heel anders, maar ik scheer de gebruikers van het begrip over een kam, omdat ik ze verdenk van dezelfde vijandigheid jegens de sociale sector.
Het is inderdaad zo dat de markt per sociale woning een bedrag over heeft dat veel groter is dan de oorspronkelijke investering in die woning. Van de boekwinsten die op het verkopen van sociale woningen worden gemaakt, kunnen corporaties weer nieuwe woningen bouwen tegen een lage normhuur.
Ben ik overgevoelig voor de vijandigheid jegens de sociale huursector? Ik dacht het niet: de verhuurdersheffing die volgend jaar ingaat, wordt geheven over huurwoningen die minder dan 650 euro per maand kosten, waarover je ook huurtoeslag kunt krijgen. Het lijkt me een armoedzaaiersbelasting. In de memorie van toelichting staat dat het primaire doel is: geld voor de schatkist.
Ik denk dat ik zo rond 1970, na een jaar of tien, mijn abonnement op ESB, Economisch Statistische Berichten, opzegde, de artikelen over dynamische kostprijshuren kwamen me de strot uit.
Nu had ik het idee dat huren inmiddels gewoon in de markt tot stand komen, en dat wie te weinig inkomen heeft om een huis te huren, huursubsidie krijgt.
Dat het zo simpel niet werkt weet ik van lieden die proberen in Amsterdam iets te huren, het stikt van de eisen en regeltjes.
Ik verwacht dan ook dat het, net als met de ziektekostenpremies, doormodderen, of doorpolderen blijft met de huren.
Dan zie ik hier beweerd worden dat de huizenkoopmarkt vast zit, en dat er geen verband is tussen huurwoningmarkt en koopwoningmarkt.
Beide beweringen zijn onzin.
Bij ons in de buurt worden huizen binnen enkele maanden verkocht, wel zijn de prijzen wat lager dan een jaar of vijf geleden.
Verder ken ik genoeg mensen in de startersleeftijd die maar huren omdat zowel baanvooruitzichten als hypotheekrente aftrek regelingen hoogst onzeker zijn.
Gezien de plannen ouderen hun kapitaal, de geheel of grotendeels afgeloste hypotheek, af te pakken voor ziektekosten, voorspel ik een grote markt voor huurhuizen.
Dan lees ik hierboven iets over kostendekkend en marktconform.
Het laatste is vrij duidelijk, de huurprijs die in de markt tot stand komt.
Wat kostendekkend is is bij onroerend goed is, vanwege de heel lange afschrijftermijn, en de waardefluctuatie, die vooral van de locatie kan uitgaan, hoogst onduidelijk.
Geachte heer Van Doormalen,
Dank u voor uw goede reactie.
U schrijft:
“(…) dat de begrippen kostendekkend en marktconform door elkaar worden gebruikt (…)”.
Mee eens. Daarbij komt nog het begrip “renderen”. Minister Spies zegt in een interview:
“Zowel sociale verhuurders als particuliere verhuurders geven aan nu niet in de búúrt te komen van een marktconforme huurprijs. Willen we dat zij investeren in huurwoningen dan moeten deze huizen wel renderen. (…) Maar ook particulieren geven aan dat ze tegen deze huren geen renderende investeringen kunnen doen. (…) inflatievolgend huurbeleid voerden. Dat heeft de verhuurders op achterstand gezet. Zij kunnen niet meer investeren.”
Verhuurders kunnen niet investeren als prijzen kosten niet dekken. Spies maakt daar “renderen” van. En daarom zou een “marktconforme” huurprijs aangewezen zijn. Drie concepten verward door elkaar.
U schrijft:
“(…) opgeblazen prijzen op de koopmarkt, dus de daling van die koopmarktprijzen is niet ongezond.”
Ook mee eens. Maar prijsdaling is ongunstig voor sommige bewoners van koophuizen, sommigen van wie in moeilijkheden komen. De situatie is dus zo:
Onder de werkelijke omstandigheden van de huizenmarkt werkt het marktmechanisme niet goed en leidt “marktwerking” tot prijsstijging. Dat is ongunstig voor huurders en kopers. Bij betere werking van het marktmechanisme dalen prijzen, maar dat is ongunstig voor bewoners van koophuizen.
Dit doet denken aan Odysseus’ probleem van Skylla en Charibdis. Zover hebben we het laten komen, en de juiste oplossing is niet blinde marktideologie, maar controle over “marktwerking”.
U schrijft:
“Het is inderdaad zo dat de markt per sociale woning een bedrag over heeft dat veel groter is dan de oorspronkelijke investering in die woning.”
Dat denk ik ook. Maar ik heb geen idee van de omvang van deze bedragen, u wel? Deze sector is het tegenovergestelde van “transparant”. Aangezien transparantie een kenmerk van een vrije markt is, is ook dit reden waarom die er niet is.
“Ben ik overgevoelig voor de vijandigheid jegens de sociale huursector? Ik dacht het niet: (…)”
Dat denk ik ook niet, ben het met u eens.
“(…) de verhuurdersheffing (…)”
De heer Hans Kregting van Huurdersvereniging Ede overweegt actie:
“Of wordt het misschien tijd dat we de overheid voor de rechter slepen, omdat ze verkeerd met ons geld omgaan?”
interview minister Spies:
http://www.huurplutocratisering.nl/intro.html#Spies
artikel Hans Kregting:
http://www.huurplutocratisering.nl/nieuws.html#Kregting
Maar prijsdaling is ongunstig voor sommige bewoners van koophuizen
Dat vind de heer van dormaal niet zo’n probleem. Want ‘kopers hebben welbewust het risico op prijsdalingen genomen’. Huurders daarentegen, die zijn ziellluuuug.
” Onder de werkelijke omstandigheden van de huizenmarkt werkt het marktmechanisme niet goed en leidt “marktwerking” tot prijsstijging. Dat is ongunstig voor huurders en kopers. Bij betere werking van het marktmechanisme dalen prijzen, maar dat is ongunstig voor bewoners van koophuizen.
Dit doet denken aan Odysseus’ probleem van Skylla en Charibdis. Zover hebben we het laten komen, en de juiste oplossing is niet blinde marktideologie, maar controle over “marktwerking”. ”
Ik las het bovenstaande enige keren en ik kan er geen touw aan vastknopen.
Controle op (beheersing van ) marktwerking heeft nog nooit ergens gewerkt.
Er zijn maar twee keuzes, marktwerking of niet.
Maar ook in het laatste geval kan de markt niet worden genegeerd, als je dat wel doet onstaat er een zwarte markt.
Geachte Jean Claude, bedankt voor de reactie.
U schrijft:
“Er zijn maar twee keuzes, marktwerking of niet”.
Er zijn talloze marktvormen, en dus talloze vormen van marktwerking. En daar kunnen we veelal tussen kiezen. Bijvoorbeeld, een monopolie hoeven we niet te aanvaarden. Laisser faire hoeven we ook niet te aanvaarden.
“Controle op (beheersing van ) marktwerking heeft nog nooit ergens gewerkt”.
1. Een minimumloon is een voorbeeld van controle over marktwerking. Dat is nodig en werkt goed. Of pleit u voor afschaffing?
2. Economische politiek in de stijl van Keynes omvat beheersing van marktwerking, bijvoorbeeld door anticyclische conjunctuurmaatregelen. Dat systeem had in de jaren 1950-1973 wereldwijd betere resultaten dan de “Washington consensus”, dus laisser faire kapitalisme, in de jaren 1980-2008.
hier wat cijfers ter illustratie:
http://www.huurplutocratisering.nl/hoofdstuk10.html#8
3. In dit verband – huizenprijzen en hypotheekrenteaftrek – betekent beheersing van marktwerking onder meer:
Als we hypotheekrenteaftrek rigoureus afschaffen, komen sommige bewoners van koophuizen in moeilijkheden. Deels omdat veel huizenprijzen dan waarschijnlijk flink dalen. (Lees echter de kritiek van Conijn en Boelhouwer op het CPB in de Volkskrant van vrijdag 5 oktober 2012: volgens hen overdrijft het CPB de prijsdaling).
Om te voorkomen dat mensen door prijsdaling in moeilijkheden komen kan hypotheekrenteaftrek langzaam, in 30 jaar, beperkt worden.
Geleidelijke beperking is een voorbeeld van beheersing van marktwerking.
Geachte Gronk, ik kan niet voor de heer Van Doormaal spreken, maar ik vermoed dat hij dit probleem wel erkent.
Ik kijk hier zo tegen aan:
Er zijn veel sterke argumenten dat koophuizen te duur zijn. Aangenomen dat dat zo is, is het goed als koopprijzen dalen.
Je leest veel uitspraken dat dat niet goed is, maar daar ben ik het niet mee eens.
Men vindt prijsdaling niet goed omdat sommige bewoners van koophuizen daardoor in moeilijkheden komen als ze hun huis willen verkopen.
Dat is echter geen reden waarom huizen zo duur moeten blijven. Dat zou betekenen: omdat sommige mensen een te duur huis gekocht hebben, moeten andere mensen dat ook blijven doen.
Er dient een manier gevonden te worden om de verkopers-met-verlies te compenseren. Daar zijn we als gemeenschap verantwoordelijk voor, want we hebben het als gemeenschap zover laten komen op de huizenmarkt.
Een vorm van compensatie ligt voor de hand: als alle huizen in prijs dalen, kan een verkoper-met-verlies een ander huis goedkoper kopen.
Bijvoorbeeld, je verkoopt je huis voor € 300.000 en koopt een ander huis voor € 280.000, of je verkoopt je huis voor € 270.000 en koopt dat andere huis voor € 250.000.
In beide gevallen hou je € 20.000 over.