Over zin en onzin van de hypotheekrenteaftrek werd in het verleden al veel gesproken. Een belangrijk punt is dat deze maximaal kan worden benut door aflossingsvrije hypotheken af te sluiten. Aflossingsvrij betekent daarbij niet dat de hypotheek nooit wordt afgelost, alleen dat de aflossing niet geleidelijk plaats vindt, maar in een keer voor 100% op het einde van de looptijd, na maximaal 30 jaar. Dan moet het geld er wel zijn. In tijden van dalende huizenprijzen ontstaan in dit verband nu extra risico’s en dat is vermoedelijk de reden dat hypotheken voortaan nog maar voor maximaal de helft aflossingsvrij mogen zijn.
Opvallend is dat zich nu ook De Nederlandse Bank (DNB) zich met dit fiscale vraagstuk bemoeit door een voorstel om nu ook de hypotheekrenteaftrek te verlagen. Dit voorstel laat echter vele vragen onbeantwoord. De voornaamste is waarom het volgens DNB niet goed genoeg is om naast een aflossingsvrije hypotheek voldoende geld bij te sparen om op het einde van de looptijd de hypotheek te kunnen aflossen. Niemand komt toch graag in de schuldsanering terecht en is dat niet als prikkel genoeg? Misschien, maar misschien ook niet. En de banken dan? Zorgen die niet zelf al voor voldoende zekerheid? Het nemen van risico’s en het beperken daarvan door zekerheden te vragen hoort bij banken toch tot de orde van de dag. Banken hebben nooit anders gedaan. Was het niet zelfs het probleem dat de banken op dit moment te weinig leningen verstrekken en niet teveel?
Misschien is het als volgt: vroeger toen de huizenprijzen nog stegen, konden de banken in hun functie als hypotheekverstrekker flierefluitend door het leven gaan en was alles goed. Vervolgens kwam in 2008 de financiële crisis als een grote schok voor het systeem, die niemand zag aankomen, maar die wel alles heeft veranderd. Of dit echt voor iedereen een onverwachte schok was, is overigens nog maar de vraag, maar laat ik er toch vooralsnog maar van uitgaan. Het probleem voor de banken is dan dat zij er nu nog steeds met hun oude flierefluit-hypotheken zitten, tot uiterlijk 2038 als ik van een looptijd van 30 jaar uitga, en juist dat is het probleem. De financiële crisis heeft extra risico’s gegenereerd die niemand zag aankomen, maar waar de banken nu wel aan vastzitten.
Maar als nu ook voor de bestaande hypotheken de renteaftrek wordt verlaagd, met als doel de financiële risico’s te beperken, kan dat dan niet juist averechts werken? Als ineens de hypotheekrenteaftrek minder wordt, worden de lasten voor een bestaande hypotheek toch ineens veel hoger en dat zal toch eerder problemen veroorzaken dan vermijden?
Hoe dan ook, het belangrijke punt is dat vele huiseigenaren naast hun hypotheek doorgaans sowieso al sparen of beleggen om uiteindelijk het geld bijeen te hebben voor de aflossing. Dit vindt Klaas Knot van DNB echter niet goed genoeg. In het interview zegt hij:
“Nee, ik vind dat toch wat kunstmatig… Dat leidt er alleen maar toe dat de schulden kunstmatig hoog worden gehouden. Het zou mijn voorkeur hebben als die middelen gewoon gebruikt zouden worden voor aflossing.”
Waarom?
Helaas blijft het volstrekt onduidelijk waarom Knot de huidige situatie toch wat kunstmatig vindt en vooral wat het probleem daarvan is. Hij geeft er geen enkel argument voor en dat is vreemd. Heeft hij er zo nog nooit over nagedacht? Daarbij is dit punt eigenlijk heel belangrijk. Als het niet uitmaakt of een huiseigenaar in een apart potje spaart voor de aflossing op het einde van de looptijd of meteen aflost en daar lijkt het wel op, dan kan de hypotheekrenteaftrek met de bijhorende aflossingsvrije hypotheken toch gewoon blijven bestaan. Bovendien, als door verlaging van de hypotheekrenteaftrek meer wordt afgelost, dan vindt dat misschien alleen plaats ten koste van de bijhorende spaarpotjes en verandert er per saldo helemaal niets.
Ook de meest recente uitgave van het Overzicht Financiële Stabiliteit, naar aanleiding waarvan het interview werd gevoerd, geeft geen aanvullende informatie. Er ontstaat de indruk dat eigenlijk alleen naar de hypotheekschuld zelf wordt gekeken en dat de bijhorende spaarpotjes gewoon om onbekende reden worden genegeerd (p. 22):
“Afbouw van de fiscaal gestimuleerde schuld is nodig om het weerstandsvermogen
van huishoudens en verstrekkers van hypothecair krediet structureel te verbeteren.
De hypotheekrenteaftrek stimuleert het aangaan van schuld en ontmoedigt aflossing.”
Er wordt dus alleen naar de schuld gekeken, terwijl de bijhorende spaarpotjes buiten beschouwing blijven, alsof deze helemaal niet bestaan.
Misschien zit er te weinig in de spaarpotjes. Maar waarom moeten de huiseigenaren dan niet gewoon meer sparen? Het probleem is dan toch niet dat de hypotheekschuld zo hoog is, maar dat er zo weinig in de bijhorende spaarpotjes zit. En zou extra sparen niet ook op een andere manier gestimuleerd kunnen worden? De verlaging van de hypotheekrenteaftrek zal toch ook als ongewenst neveneffect de vermogenspositie van de huishoudens verslechteren omdat hun huizen daardoor nog minder waard worden? Zijn er niet ook andere, betere instrumenten?
Hoe langer ik erover nadenk, hoe meer vragen het voorstel oproept. Zie ik misschien iets over het hoofd? Zo ja, dan hoor ik graag wat het is. Dat de hypotheekrenteaftrek gewoon te duur is of een ongewenste inkomensverdeling bewerkstelligt kan het eigenlijk niet zijn, want dan zou het niet de taak van DNB zijn, zich daarmee bezig te houden. Of is het zo dat de banken gewoon niet te vertrouwen zijn en dat daarom iedereen zoveel mogelijk uit hun buurt moet blijven? Ik weet het niet. Misschien is het ook heel iets anders of is er gewoon helemaal geen verklaring voor.
Reacties (32)
In welke potjes denk jij dat er door de huiseigenaar gespaard wordt?
In elk geval is er fors “gespaard” door de 6,5 miljoen woekerpolishouders, die zo enthousiast gereageerd hebben op het particulier infinitief van de financiële sector, deels om t.z.t de hypotheek af te lossen. Eigenlijk was deze constructie een voorloper van de aflossingsvrije hypotheek met een forse premie.
Dure leugens verkocht door bedriegers. Dat is natuurlijk nog een onderwerp apart.
Het probleem is dat er mensen, zoals G.Drios, zijn die denken dat lenen en sparen hetzelfde zijn. Doordat lenen fiscaal gestimuleerd wordt leent men meer dan men ooit kan aflossen, maar als men, zoals G.Drios, gelooft dat sparen en lenen hetzelfde zijn is dat geen probleem. Leen je rijk, G.Drios! Gebruik je geleende geld om rijkdom in de toekomst te kopen, want jij kunt dan veel meer en profijtelijker aflossen dan je nu leent, zo’n bijzonder goede geldverdiener ben jij namelijk, G.Drios.
Ik haal uit bovenstaand stuk niet dat G. Drios denkt dat sparen en lenen hetzelfde is. Ik haal er juist uit dat G. Drios denkt dat het exact het tegenovergestelde is, dus dat als ik 100 euro spaar en 100 euro leen, dit hetzelfde effect heeft alsof ik niks doe.
Bedankt. Ik wou ook al reageren. Het verschil tussen lenen en sparen is mij wel degelijk bekend.
Dat haalde ik er ook uit. Ik ben het daar overigens pertinent mee oneens (zie ook #7).
Wat je over het hoofd ziet is dat mensen minder rationeel zijn dan je denkt. Beleid dat hier geen rekening mee houdt is gedoemd te mislukken.
“Hoe dan ook, het belangrijke punt is dat vele huiseigenaren naast hun hypotheek doorgaans sowieso al sparen of beleggen om uiteindelijk het geld bijeen te hebben voor de aflossing”
[citation needed]
De hypotheekrenteaftrek verstoort de huizenmarkt en werkt prijsopdrijvend. Daardoor wordt het voor starters steeds moeilijker een huis te kopen, precies het omgekeerde van het beoogde doel van het instellen van de hypotheekrenteaftrek: het verlagen van de drempel voor huizenbezit. Daarnaast werkt het in de hand dat mensen zich diep in de schulden steken.
Kortom, wat is er nog wél wenselijk aan de hypotheekrenteaftrek?
Overigens is het denk ik wel noodzakelijk om de negatieve gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek goed in kaart te brengen en waar mogelijk te verzachten.
Het SER rapport wonen heeft dat al gedaan. Er is ervaring in de UK en Zweden met de afschaffing HRA. Dit wordt ook behandeld in dat rapport.
http://tinyurl.com/clufuco
Volgens mij hebben mensen een aflossingsvrije hypotheek omdat aflossing te kostbaar is in hun financiele situatie. Ik geloof er niets van dat die mensen massaal buiten de hypotheek om de aflossing van de hoofdsom bij elkaar sparen.
Volgens mij omdat dat fiscaal het aantrekkelijkst is. Zo kun je immers de meeste belastingaftrek realiseren. Overigens wordt/werd zo’n vorm (beleggingshypotheek, spaarhypotheek) ook altijd door hypotheekadviseurs aangeraden. En zo’n adviseur moet je verplicht als bemiddelaar inschakelen, om een hypotheek te kunnen krijgen. Weinig kans dat je dan tot een annuïteitenhypotheek besluit.
Helemaal eens. En de financieel adviseur/bank zal dat ook adviseren: een hogere hypotheek betekent een hogere provisie.
Ik kom het herhaaldelijk tegen:
Als het niet uitmaakt of een huiseigenaar in een apart potje spaart voor de aflossing op het einde van de looptijd of meteen aflost en daar lijkt het wel op
Het probleem is dan toch niet dat de hypotheekschuld zo hoog is, maar dat er zo weinig in de bijhorende spaarpotjes zit.
Net alsof een schuld maken en tegelijk sparen net zo goed is als de schuld niet maken. Mijns inziens is het namelijk wel degelijk ongezond om tegelijk te sparen en te lenen. Het veroorzaakt namelijk twee onzekerheden, waar er geen nodig zijn: Krijg je je gespaarde geld wel terug bij de instantie aan wie je die uitleent (want niemand spaart zijn geld in een oude sok onder zijn bed) en kun je je lening wel afbetalen (waarbij de tweede onzekerheid ook nog afhankelijk is van de eerste). Daarmee creëer je onnodige complexiteit en risico’s. Niet doen dus als het niet nodig is. De enige reden waarom al die overbodige risico’s en complexiteit nu gecreëerd worden, is omdat er fiscaal voordeel mee behaald kan worden.
Of is het zo dat de banken gewoon niet te vertrouwen zijn en dat daarom iedereen zoveel mogelijk uit hun buurt moet blijven?
De afgelopen vijf jaar onder een steen geleefd?
Bij veel hyptheken hoeft pas aan het eind afgelost te worden. Tot die tijd ontvang je de maximale renteaftrek over die hypotheek. De staat (alle belasingbetalers) financiert dit. Er is doorgaans een spaar-,beleggings- of verzekeringsproduct aan gekoppeld om de aflossing te doen.
Aflossingsvrije hypotheken hebben geen gekoppeld product dat voor de aflossing aan het eind gaat zorgen. 35% van de hypotheken is geheel aflossingsvrij en in ongeveer 80% van de combinatiehypotheken zit een aflossingsvrije component. Er mag dan ‘door vele huiseigenaren doorgaans’ gespaard worden, maar is dit voldoende en is dit bedoeld om af te lossen? Volgens mij gaan we er vanuit dat we dat wel aflossen uit de verkoop van de woning.
Wat als de huizenprijs keldert, er niet voldoende gespaard is en beleggingen tbv aflossing tegenvallen? Dat is het grote risico.
De terminologie. Er zijn inderdaad ook spaar- of beleggingshypotheken, waar de hypotheek zelf aflossingsvrij is maar waar tegelijkertijd bijgespaard of belegd wordt, dus waar beide aan elkaar zijn gekoppeld met behoud van de maximale hypotheekrenteaftrek. Aflossingsvrij in jouw terminologie, en dat is dezelfde terminologie als die van de Autoriteit Financiële Markten, betekent dat deze koppeling voor het bijsparen niet bestaat en dat alsnog pas op het einde van de looptijd wordt afgelost. Dat betekent echter nog niet dat bij de volgens jouw terminologie aflossingsvrije hypotheken niet ook in een apart potje los van de hypotheek wordt bijgespaard, dat is namelijk in ongeveer een derde van alle aflossingsvrije hypotheken het geval.
In mijn terminologie noem ik bijvoorbeeld een spaarhypotheek ook aflossingsvrij, maar merk ik op dat er ook tegelijk wordt bijgespaard en ik heb de indruk dat ook de journalist in het interview het zo ziet als hij de vraag stelt waar Knot eigenlijk geen antwoord op geeft.
In jouw terminologie zou de vraag zo ongeveer kunnen zijn waar jullie nu in tegenstelling tot Knot in het interview wel op reageren: Waarom is het niet genoeg om van een aflossingsvrije hypotheek een spaarhypotheek te maken?
Veel mensen kopen ook niet nu een huis om er 30 jaar te wonen. Koop aflossingsvrij nu, geniet van hoge fiscaal voordeel en ergens in de nabije toekomst na een promotie of wissel van baan wordt het huis geacht met winst verkocht te worden. Daarmee wordt de hypotheek afgelost, en met de resterende winst kan worden geïnvesteerd in het nieuwe huis. En begin weer bij begin. Wederom hetzelfde riedeltje: zolang de huizen prijzen fors (boven inflatie niveau) blijven stijgen is er geen vuiltje aan de lucht, maar ja ook in de huizen markt bleek dat de bomen niet tot de hemel reikten. Maar ja wat weet ik ervan. Ben geen econoom.
@9/10: Dat is inderdaad nog een extra risico er bovenop. Maakt het kaartenhuis alleen nog maar gevaarlijker.
Wat 005 Loupe zegt. En 010 RobH: 35% van de hypotheken is geheel aflossingsvrij en in ongeveer 80% van de combinatiehypotheken zit een aflossingsvrije component. Maar …
Of een hypotheekgever nu spaart in een spaarhypotheek of ergens anders, in beleggingen of in pensioen of lijfrentesparen, of rijk wordt door stijging van de huizenprijzen maakt niet echt uit. Hij blijft steeds solvabel. Totdat de huizenprijzen dalen, natuurlijk. Noemen ze dat niet deflatie? Roest de economie daar niet van vast? Volgens mij willen Knot en zijn banken alvast maar zo veel mogelijk geld terug, voor het helemaal misloopt met de economie en ze het nergens meer terugkrijgen.
Er bestaat voor Knot ook het probleem dat de banken langlopend hebben uitgeleend terwijl ze daarvoor kortlopend spaargeld hebben gebruikt. En met de crisis gaan de mensen ontsparen; de banken komen klem te zitten, ze hebben geld uitstaan wat ze in kas zouden moeten hebben om terug te geven aan de ontspaarders.
Ik zal het nog anders laten zien. Zeg eens tegen de gemiddelde huiseigenaar: “Mooi huis heb je daar”. Zegt hij: “Nee, dat huis is niet van mij, het heeft een gouden dak, het is van de bank.” Het huis is van de bank. Logisch dat de banken graag zo snel mogelijk van die huizen en die hypotheken afwillen nu de huizenprijzen gaan dalen.
Nog anders: een hypotheek met lange looptijd is, zeggen ze, heel voordelig: Je krijgt HRA en je kunt bijna al je geld nu uitgeven, maar je betaalt de lening pas over dertig jaar terug, als het geld haast niet meer waard is. Je bent dubbel voordelig uit, je houdt er nu plezier, een mooie auto, vakanties, het gevoel de minister van Financiën te slim af te zijn en straks ook nog een afbetaald mooi huis aan over. Wie kan dat geloven?
Hypotheken en deflatie: Je koopt een duur huis met een grote lening. De prijs van het huis daalt, de prijs van andere goederen ook, alles wordt goedkoper. De economie stagneert, want iedereen wacht met kopen tot het nog goedkoper wordt. En de hypotheek moet over dertig jaar worden afgelost met geld waar je tegen die tijd wel drie of vier huizen voor kunt kopen. Nou, dan stuur ik tegen die tijd de sleutels wel naar de bank – ik zal me daar gek zijn. Laat ik me liever failliet verklaren (daar “verdien” ik dan twee of drie huizen mee!) Dat zien wij, de 99 %, nog niet gebeuren, zo’n toestand, maar Knot kennelijk wel. Logisch dus dat hij graag van de hypotheken af wil zolang het nog kan.
Ik meld ten overvloede nog eens dat in mijn verhaaltjes het spaargedeelte of het beleggingsgedeelte van een hypotheekovereenkomst geen enkele rol speelt. Knot wil dan ook kortere hypotheken of annuïteiten, of een lineaire hypotheek. Let op: ze gaan bij contractverlenging over omzetting praten. Krijgen ze in elk geval nog wat terug, in de loop van de tijd.
Alleen de VVD en het CDA snappen er helemaal niets van.
Interessant. Maar deflatie is toch echt meer dan alleen dalende huizenprijzen. Het is een daling van het hele prijsniveau en zo ver is het nu nog niet. Zie je verder hypotheken als een soort beleggingen van banken in huizen, die nu dus in waarde dalen? Maar hoe zit het dan met het verschil tussen eigen vermogen en vreemd vermogen?
Ja kijk: de banken vonden het leuk toen de huizenprijzen bleven stijgen: al die hypotheken genereerden steeds meer bijna 100 % zekere omzet en een bank met veel hypotheken
zitzat er goed bij. Een hypotheek is een beperkt eigendomsrecht, respectievelijk een beperking op het eigendomsrecht. Aanvankelijk is er in mijn opvatting sprake van een soort “economisch eigendom”. Tot de hypotheekgevers in gebreke raken. Dan wordt immers de bank ook daadwerkelijk beschikkingsbevoegd houder van de onderpanden.Verder is het zonder meer ook makkelijk te begrijpen dat de banken af willen van die mooie dikke hypotheekportefeuilles, waarvan de waarde de laatste tijd zwaar aan het dalen is, bedenk ik mij nu.
Wat in dit verband het belang is van eigen of veemd vermogen is mij niet zo 123 duidelijk. Hoe denk je daar zelf over?
Dat was een beeje kryptisch, ik weet het. Om een lang verhaal kort te maken, ik bedoel als het huis niet genoeg oplevert, blijft de hypotheeknemer met een restschuld zitten die hij ook nog moet terugbetalen toch? Dat geeft dan natuurlijk weer allerlei gedoe…
Ja, tenzij …
Nederland is al eens door de EU en OESO op de vingers getikt over de hypotheekrenteaftrek en de bijbehorende hoge schulden van Nederlandse huishoudens.
Als Europa straks de ‘val vooruit’ gaat maken en de landen hun financiele regels verder zullen integreren, zal de HRA zeker ter sprake komen.
Dan is het niet handig als we in Nederland een grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken hebben.
In dat licht heeft Knot groot gelijk dat hij die opmerking maakte.
Hierbij kan worden aangetekend dat niet alleen de hypotheeknemer een groot renterisico loopt bij een 100% hypotheek als de rente stijgt. De overheid doet dat als “stille vennoot” in de HRA ook, samen met de belastingbetalers die wel netjes hun hypotheek aflossen of er geen hebben.
Om precies te zijn: de huiseigenaar geeft het recht-van-hypotheek-op-een-onderpand aan de bank, en mag op die voorwaarde geld van de bank lenen. Hypotheekgever is dus de eigenaar, de bank neemt de hypotheek. (Tot de eigenaar in gebreke raakt, want dan neemt de bank het onderpand.)
Volkomen gelijk, ik haal die twee steeds door elkaar.rare jongens toch die juristen. Overigens lopen natuurlijk hypotheekgever en hypotheeknemer risico bij een rente van b.v. 10%, de eerste dat hij de rente niet kan betalen, de tweede omdat hij de rente niet zal ontvangen.
Het is gewoon idioot dat mensen aftrek krijgen over een hypotheek van 3 ton, terwijl ze 1 ton op de bank hebben staan. Die mensen hebben die aftrek dus helemaal niet nodig! Beter lossen ze 1 ton af en kunnen ze nog maar over 2 ton aftrekken.
Daarom is het beter dat er afgelost wordt. Heel simpel. De gemeenschap hoeft niet op te draaien voor het belastingvoordeel van iemand die zijn financiën zo inricht.
Als de schrijver dit niet in -wil- zien, preekt hij gewoon voor eigen parochie en voor maximale subsidie.
De schrijver gaat er ten onrechte van uit dat mensen goed met geld om kunnen gaan. De meeste mensen (ja huiseigenaren ook) hebben vaak al moeite om geen maand over te houden aan het eind van het geld. En vaak gaat dat op aan consumptiegoederen ( hoeveel mensen draaien niet aan de leiband van afbetalingen bv? ) die je ook had kunnen sparen wellicht. Maar ja over 30 jaar de zondvloed denkt men.
Dat blijft goed gaan zoals @11 al zegt totdat de huizenprijzen niet verder stijgen. Dan moet je ineens spaargeld hebben. Woeps.
Dat en het bezwaar dat het subsidieren van eigen huisbezit een nogal scheef systeem is. Vaak betaal je minder dan bij huur en je hebt aan het eind ook nog bezit. Bovendien is het op termijn niet houdbaar qua kosten.
Reken maar dat de afwaardering van de Rabobank hiermee te maken heeft.
Immers, de hypotheekrente aftrek komt de facto neer op subsidie voor de banken die dankzij dit middel meer leningen uit hebben staan dan ooit afgelost kunnen worden.
Bovendien weten de banken als geen ander hoe weinig er tegenwoordig gespaard wordt, omdat ook dat door de huidige inrichting van de economie netto niets (meer) oplevert.
G. Drios stelt: “Helaas blijft het volstrekt onduidelijk waarom Knot de huidige situatie [met een spaarpotje naast een aflossingvrije hypotheek] toch wat kunstmatig vindt en vooral wat het probleem daarvan is. Hij geeft er geen enkel argument voor en dat is vreemd.” G. Drios vraagt: “Waarom?”
Eigenlijk jokt Klaas Knot een beetje. Hij zegt wel dat hij bezorgd is over de schulden van de huishoudens, maar in werkelijkheid is hij bezorgd over de banken, de crediteuren, die geloven dat ze hun geld nog terug zullen krijgen en dus in gevaar zijn – want het geld is er straks niet meer.
Knot ziet dat de banken te veel geld voor te lange termijnen hebben uitgeleend, en ze kunnen er wel naar fluiten maar aankomen niet. Daar is hij benauwd over. Daarom ook is aflossen zijn enige antwoord. Hij misleidt de huishoudens, en wel twee keer: “Los nu af, voor je eigen bestwil. Ga in godsnaam niet sparen….”. De banken willen hun geld liefst zo snel mogelijk terug. En met sparen is de economie op het moment helemaal niet gediend; nee, het geld moet rollen.
Waar staat Klaas Knot voor? Knotspeak! Greenspeak was veel praten en niets zeggen, maar Knotspeak is niet niets, integendeel, Knotspeak is zeer betekenisvol, voor de goede verstaander.