Doorstromingsheffing

Dit kabinet stelt “orde op zaken”, maar op de woningmarkt nog even niet. Het voorstel over het kooprecht voor huurders kan als ondoordachte onzin worden afgedaan. Wat er in het Catshuis is verzonnen over de hypotheekrente is nog even geheim, dus de woningmarkt lijkt nog een maanlandschap, dor en levenloos. Maar over de extra huurverhoging voor de scheefwoners is verwarring: de helft van de woningcorporaties ziet er wel iets in.

De formulering in het regeerakkoord luidde: “De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie+ 5% toe te staan.” (Concept Regeerakkoord VVD-CDA, 30 september 2010, p.46)

Dat was op zich een boeiende streep door parlementaire discussies over inkomens, huurniveau en doorstroming. Daarmee werd bedoeld dat mensen die voldoende verdienden naar duurdere woningen zouden verhuizen. Nooit kon er iets op dit gebied; en dan ineens wordt er iets mogelijk gemaakt dat er op lijkt. Dat is opmerkelijk.

De vragen zijn talrijk: hoe komt de verhuurder aan betrouwbare inkomensinformatie, wat te doen als die ontbreekt, wat te doen als de huurder aantoont dat zijn inkomen na peildatum dramatisch is gedaald (b.v. door pensionering)? Ook van betekenis: welke grondslag heeft de Belastingdienst juridisch om informatie aan verhuurders te verschaffen? De dienst kent ons inkomen om er belasting over te kunnen heffen, niet om er onze huur mee te laten bepalen.

Maar ondanks die operationele onhelderheden, wordt door veel wooncorporaties geaarzeld: zijn zij er niet voor de laagste inkomens? Is het dan erg om redelijke verdieners wat meer te laten betalen? Om hen te bewegen een duurdere huurwoning te kiezen of een geschikte koopwoning te zoeken? Het is een afweging die wel te volgen is. Maar snijdt het echt hout? Hoe groot is de kans om iets te kunnen kopen, dat van je gading is?

In een persbericht van de NVB van 4 oktober 2000 lees ik: “Tegen de verwachting in zijn de huizenprijzen in de eerste helft van dit jaar zo’n twintig procent gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 1999. Oorzaak is de combinatie van uitbundig optimisme over de economie, mooie inkomensperspectieven en een onverwacht scherpe terugval van het aantal nieuwe koopwoningen.”

Geen wonder dat de markt het lekker deed. De verkooptijden waren alleszins redelijk. De prijsontwikkeling kon met reden een feest worden genoemd, voor wie er op tijd bij was.

In deze grafiek valt te zien dat de prijzen in circa zeven jaar tijd meer dan verdubbelden.

De reden om een historisch beeld van de koopmarkt te geven, terwijl het over huurbeleid gaat, ligt voor de hand: ik beweer dat de politiek met grote lichtzinnigheid aan een knop draait, zonder zich echt te verplaatsen in de kiezer die in die huurwoning zit, met een inkomen van 43.000 euro.

Hij mag zijn woning kopen, zo zal Minister Spies zich verweren. Maar toch wel tegen een redelijke marktwaarde, min 10% of zo. In deze grafiek valt te zien dat de arme koper dat niet licht zal vallen. Natuurlijk: na de crisis zijn de koopprijzen weer met vele procenten naar beneden gegaan, maar het niveau van 1993 is nog lang niet bereikt.

Dan maar naar een duurdere huurwoning? Dat is een optie, maar het is vriendelijk geformuleerd niet waar de grootste leegstand zich voordoet. Gewoon blijven zitten dan? De huurverhoging komt wel op een procent of zeven uit en volgend jaar opnieuw? Dat is geen aantrekkelijk beeld, want ook redelijke verdieners hebben last van de crisis.

Vroeger hadden we een beleidsthema dat evenwichtige verdeling van woonruimte werd genoemd. Het PvdA kamerlid Duijvesteyn sprak van wijken als “sociale sorteermachines”; dat is een mooi beeld, want de sociale woningbouw had als doel een egalitaire samenleving te scheppen. Het werd door onze voorgangers niet redelijk en niet wenselijk gevonden dat de armen in achterbuurten zouden leven en hun kinderen in slechte omstandigheden zouden opgroeien. Kinderen moeten zien dat mensen naar hun werk gaan, naar school, naar een dokter.

Maar mensen die meer kunnen betalen moeten niet wonen in huizen, die voor huishoudens met een lager inkomen bedoeld zijn. Zijn die mensen niet verhuisgeneigd en bereid meer te betalen voor meer kwaliteit? Het is deval van het neo-liberale denken: je beoordeelt de prijs en de kwaliteit en neemt dan een rationeel besluit, is de redenering. Maar die “huurder economicus” bestaat niet.

In dat stramien past de vraag of “scheefwonen” zo verkeerd is: de burger kiest een bepaalde verhouding van kwaliteit en kosten van zijn woning en de overheid moet zich daar niet mee bezig houden. We doen aan keuzevrijheid toch, de consument is toch souverein? Als de overheid moet moraliseren over de verhouding tussen het inkomen, de kwaliteit en de prijs van woondiensten, dan zou dat oordeel niet alleen over huren moeten gaan, maar ook over die verhouding bij de koopwoning.

Wijken met een eenzijdig inkomensbeeld zijn vaak als risico opgevat voor de sociale kwaliteit; het binden van middeninkomens en zelfs hoge inkomens aan de sociale omgeving in die wijken is al jaren een centraal aandachtspunt van het huisvestingsbeleid. We bouwen, zoals dat op sommige plaatsen heet, “spiegelbeeldig”, goedkoop in de duurdere wijken, duurder in de armste wijken.

Leuk, zo’n heffing: zelfs de huurder met een redelijk inkomen loopt knalhard aan tegen de terughoudendheid van de banken bij het verlenen van hypotheken, ter financiering van de nog steeds opgeblazen koopprijzen op de woningmarkt. Ik bedoel: stel dat het effectief is, die 5% extra verhoging. Dan betekent het dat binnen twee jaar ongeveer 700.000 huishoudens willen gaan verhuizen. Duurdere huurwoningen in de vrije sector zijn er niet voldoende. Koopwoningen zijn er wel, maar die zijn niet in de aantallen financierbaar, die worden nagestreefd. Het kan slechts tot een rem op de prijsdaling leiden, die niets oplost en waarmee de markt niet echt weer op gang zal komen. En het uitsorteren van arm en rijk wordt voortgezet. Het parlement heeft nog wel iets te bespreken.

Het is een wonderlijke situatie. In het land der sociale verhuurders voelt men zich behoorlijk in de steek gelaten door de politiek. En nu komt het toch echt niet geliefde kabinet Rutte, met een idee van links uit de jaren zeventig: de doorstromingsheffing. Want hoe zou je het selectief verhogen van de huur, gekoppeld aan een gezinsinkomen anders moeten noemen?

Het “orde op zaken kabinet”plukt ideologische bloempjes uit de geschiedenis van de volkshuisvesting. De relatie tussen huren en inkomens, daar vinden Rutte c.s. iets van: geweldig stoer mannen! Nu ook even doorredeneren naar de koopsector.

  1. 1

    Dus het wordt gewoon een lastenverzwaring voor ‘rijke’ huurders. Om de een of andere reden zorgt dat voor minder opschudding dan voorstellen dat mensen met 200000 inkomen of vermogen meer moeten gaan betalen. Als je echt rijk bent heb je het namelijk zelf verdiend en als je maar een klein beetje rijk bent, heb je te veel van de staat geprofiteerd.

  2. 2

    Tom,kun je mij uitleggen waarom ‘scheefwoners’ het recht hebben om tot in lengte van dagen voor een prikkie op best prima locaties te wonen (max. sociale huur: 664 euro, maar gemiddelde sociale huur is 400 euro), terwijl er tegelijkertijd mensen zijn die 10% van hun woningwaarde in rook hebben zien opgaan?

    Scheefhuurders zijn NIET ZIELIG.

  3. 3

    Gronk, kun je uitleggen hoe welk deel van de waarde van een woning in rook opgaat zonder dat er brand is?
    En welk gedeelte van de rentesubsidie bij de aankoop van woonruimte is het verbranden van belastinggeld voor waardecreatie bij banken?
    En waarom woningkopers recht hebben op rentesubsidie bij hun leningen en leners voor een studie, een auto of een bankstel niet?
    Jij vindt jezelf zielig.

  4. 4

    Een ideologisch bloempje kan ik het toch niet noemen. Eerder een stalinistische maatregel. Hoezo liberaal? Hoezo markt? Dit is mensen plukken die zich niet kunnen verdedigen. Want vind maar eens een betaalbare alternatieve woning.
    Wat ik nog nergens heb kunnen vinden is om welke huurhoogte het minimaal gaat, of er een duidelijke relatie inkomen – huur is, zodat je als huurder weet waar je rechten zijn, en tot welke hoogte die huur dan mag stijgen, want je kunt toch immers die huur niet oneindig laten stijgen?

    Het is verdacht hoe dit kabinet juist specifiek deze bevolkingsgroep te pakken wil nemen, terwijl hyoptheekrenteaftrek onaantastbaar is. Heeft het uit marktonderzoek ontdekt dat hier zijn kiezers niet tussen zitten?

  5. 5

    Scheefhuurders zijn niet zielig, maar worden wel het kind van de rekening. Huurders kiezen ervoor om niet te kopen, of zijn simpelweg door hun situatie niet in de mogelijkheid om te kopen. Dat houdt ook in dat er bij huurders geen vermogen is ontstaan uit eigendom, wat woningeigenaren in principe wel kunnen hebben, tenzij ze van de bank “huren” dwz aflossing vrije hypotheek benutten.
    Ik huil niet mee dat er 10 % woningwaarde daling is, ook de eigenaren zijn niet zielig. Ze hebben het ook deels zelf veroorzaakt om mee te doen in deze woningmarkt tombola. Er zit achterlijk veel opgeblazen lucht in de markt, veroorzaakt door geldgierige makelaars, grondexploitaties, projectontwikkelaars, kopers en verkopers. En maar duur bouwen in de nieuwbouwwijken! Stop het geld nu eens in kleinere maar dan ook veel goedkopere woningen.
    Doordat veel “scheefhuurders” met de koop-tombola niet aan mee hebben gedaan, worden ze nu gestraft.
    En wat me nog het meest ergert aan alle discussie is dat het object woning alleen maar wordt gezien als een object waar euro’s in zitten. Een woning is ook een plek waar je leeft en oud wilt worden, het my home is my castle gevoel. De waarde van een woning is daarom relatief. Het leefgenot is de waarde die een woning geeft. En dat nu voor veel huurders ruw wordt verstoord.

  6. 6

    Nope, ik vind mezelf helemaal niet zielig. Maar ik zie niet in waarom mensen met een inkomen van 60k die voor een schijntje wonen in een prima sociale huurwoning (en daar ook niet weg willen, want je zou wel gek zijn!) uit de wind moeten worden gehouden, terwijl voor lui die zo stom zijn geweest om op de top van de hypotheekmarkt een woning te kopen ‘want huizenprijzen kunnen alleen maar stijgen’ fors mogen dokken. That shit just ain’t right.

  7. 7

    Alleen in Nederland kan men woorden verzinnen als voordeurdelers of scheefhuurders. Het vrije markt principe is alleen geldig voor degenen die er voordeel van hebben. De rest kan de pleuris krijgen. Wat ik wel afvraag in deze is, wat is het percentage van de mensen die te veel zouden verdienen om in goedkope huurwoningen te zitten? Bij lage percentages zal het nauwelijks wat “opleveren”. Wat is het voordeel – en niet te vergeten voor wie – om deze mensen meer te laten betalen?

  8. 8

    Ik kan het voordeel niet verzinnen, misschien kunnen de politieke partijen die voor deze wet hebben gestemd het aangeven? Doorstroming kan het niet zijn, de huren van de woningen worden nooit meer goedkoper!

  9. 9

    “Dus het wordt gewoon een lastenverzwaring voor ‘rijke’ huurders.”

    Is daar iets mis mee als ze van een vangnet gebruik maken wat niet voor hen bedoeld is? 105% van niet veel, is nog steeds niet veel.

  10. 10

    Scheefhuurders hebben in de huidige omstandigheden simpelweg geluk gehad. Enkele jaren geleden werd je nog minzaam aangekeken als je niet “gekocht” zat, nu hoor je dat niet meer. Sterker nog, plots ben je een profiteur ! Het is als “scheefhuurder” niet mijn schuld dat de zaak zo uit de hand gelopen is. Ik heb er slechts niet aan meegedaan. Alles kon. Zelfs de minst modale mensen met BKR-notering kochten flinke optrekjes, desnoods middels zo ongeveer malafide hypotheekconstructies die buiten de reguliere verstrekkers omgingen. Hun heb ik als eersten zien gaan. Het huis wat ik nu huur voor pakweg 500 euro kost koop bijna 3 ton !! In nog geen 300.000 jaar. Absurd en een teken van een compleet doorgeslagen markt. Als je zo flink was in de goede tijd, zeur dan niet als het plots erg tegen blijkt te vallen met 2 huizen aan je kont -een bewuste keus-. Tenzij het je aan gezond verstand ontbreekt.

  11. 12

    Een huurder die in een door de staat gesubsidieerde sociale huurwoning zit is een scheefhuurder.
    Een huurder die op de vrije markt huurt is geen scheefhuurder.

    Wat ben jij?

  12. 13

    Allen, ik vind scheefwoners die goed verdienen niet zielig. Wel pleit ik voor oplossingen voor hen, als er een extra heffing komt.
    Ook pleit ik voor een eerlijke verbinding tussen beleid in de huursector en de koopsector.
    Daarom laat ik ook de stijging van de koopprijs/waarde zien in de periode van paars: ongevraagde winst stemt tevreden, maar als ons dat wordt afgenomen worden we vals.

  13. 14

    Inmiddels blijkt de rechter bezwaar te hebben tegen de informatie via de fiscus. Dat bedoel ik met ondoordacht draaien aan knoppen. Er wordt gekozen voor actie in de huursector, maar wat doen we met de HRA?
    Het scheefwonen komt wel redelijk veel voor: schattingen van 15 tot 30% komen voor. Overigens: de aantallen waarover de fiscus weinig weet, lopen ook in vele procenten. Ik ben geen scheefwoner, maar eigenaar van een huis met een hypotheek. Voor mijn argumentatie doet het er niet toe, maar de woonsituatie kan veel retoriek verklaren.

  14. 15

    @TvD: Er zijn net zo goed mensen die een huis hebben gekocht op de top van de bubbel. Zo rond 2006. Wat ga je daar dan mee doen?

    Het is niet zo dat er in de koopmarkt alleen maar winnaars zijn.

  15. 16

    Helaas krijgen de getroffenen hem ieder jaar voor de kiezen. Het is niet duidelijk of er een bovengrens aan de huurprijs zit. Dus uiteindelijk worden veel mensen hun huis uit gedreven en komen op straat te staan….

  16. 17

    @TvD: De coalitiepartijen hebben een verkiezingsbelofte gedaan wat betreft HRA.

    Het probleem van huren is dat je niks opbouwt. De koper nam een risico door een flinke lening, de huurder heeft geen enkel risico gelopen.

  17. 18

    Heinz, bedankt voor de toelichting. Wordt wel een hele zure aangelegenheid voor een forse groep “grensgevallen”. Aan de ene kant wordt je je huis uitgepest door de overheid en aan de andere kant is de particuliere huurmarkt ook niet erg doorstromend en een koop huis zit er voor velen niet in.

    Het gevolg dat je beschrijft lijkt me voor velen een reëel scenario.

  18. 19

    Het is een gekke gang van zaken:
    – wat gebeurt er met de huur van de woning als de huurder vertrokken is? Gaat de huur dan weer omlaag tot de hoogte van vergelijkbare woningen? (Vermoedelijk niet.)
    – wordt de woning na leegkomen weer aangeboden aan een minder verdienende? (Waarschijnlijk niet.)
    – de verhuurder heeft er dus belang bij zoveel mogelijk scheefhuurders te houden, en kan met het geld alles doen wat-ie wil, bijvoorbeeld financieel wangedrag compenseren (Vestia)

    Ik ben zelf geen scheefhuurder overigens, althans, dat hoop ik. Ik huur een “geliberaliseerde” woning. Ik vind het een schimmig gebied.

  19. 20

    Je kunt je ook afvragen wat er gebeurt als iemand in inkomen zakt onder de grens, worden dan de verhogingen ongedaan gemaakt?

    Dit wetje begint inderdaad een rare lucht te verspreiden… ik heb er geen goed gevoel bij.

  20. 21

    @esgigt: Als iemand een jaar minder verdient en dat jaar “minder scheef woont”, dan zal diegene in dat jaar logischerwijs geen (of een lagere) heffing hoeven te betalen.

  21. 23

    Misschien is de bedoeling van mijn vraag niet correct bij jou binnengekomen. Ik vroeg me af hoe dat gaat als iemand NIET meer scheefwoont, heeft hij dan weer recht op de “normale” huurprijs zonder de strafheffingen, of wordt hij/zij blijvend gestraft omdat gedurende een (of een paar) jaar het inkomen (iets) te hoog was?

    Lijkt me een relevante vraag voor mensen die bijvoorbeeld gepensioneerd worden en daardoor een flinke duikeling in inkomen ondergaan. Als deze mensen “gestraft” blijven worden is de wet in mijn ogen immoreel en onrechtvaardig.

  22. 24

    Het is gewoon symboolpolitiek welke kant noch wal raakt. Daarnaast is het een Amsterdams probleem en voor een paar straten in schattige binnensteden.
    Het zou me niet verbazen dat de effecten 0,0 zijn.

    Hoor in de wandelgangen al verhalen dat bij een zich inzettende deflatie alle woningen welke niet voor tenminste 40% afgelost zijn, onteigend worden en ondergebracht worden in een nieuwe woningcorporatie.
    Voormalig eigenaar wordt bij deze corporatievorm wel verantwoordelijk voor volledig onderhoud!

  23. 25

    @esgigt: Het is toch niet logisch dat als iemand in zijn inkomen er flink op achteruitgaat en niet meer scheefwoont, dat ie dan nog steeds de scheef-woon-heffing moet betalen.

    Ik zie het zo. Een huurhuis heeft permanent 2 hurenprijzen. Voor scheenwoners en voor normale huurders. Welke van de 2 je betaalt hangt af van het inkomen van het moment.

  24. 26

    Precies, ook dat is onduidelijk. Als inkomen wordt je inkomen van twee jaar eerder genomen, dus je bent misschien al gepensioneerd of ontslagen als de huur wordt verhoogd. Een verkapte, achtergestelde inkomstenbelasting dus. Of een soort “kwartje van Kok”, maar dan alleen voor mensen die per ongeluk zo wonen: eenmaal toegepast, moet je het blijven betalen. Eigenlijk hoort de huisbaas je ook te melden dat hij dit van plan is, want misschien kun je dan maatregelen nemen: van baan veranderen, of toch die woning nemen waar je over twijfelt.
    Echt een maatregel uit een totalitaire staat: tegenspraak wordt niet geduld.

  25. 27

    @025: Dat is onuitvoerbaar en bovendien gaat het om 5% huurverhoging per jaar. Je kunt niet de huur ineens van 350 naar bijv 650 (de vrije sector huur) brengen. Dit soort 100% verhogingen wordt alleen in winkelstraten toegepast – met als gevolg het vertrek van de kleine middenstander en de komst van dure en grote winkels.
    Maar goed, jij bent van de PVV/VVD, en die zijn inderdaad voor het dikke verdienen.

  26. 29

    Sinds wanneer is klagen aanleiding tot maatregelen? En wie klaagt er over? Er zijn in Nederland heel wat grotere problemen aangekaart, die het kabinet rustig laat liggen.

  27. 30

    Een van de effecten zal hoe dan ook een lagere koopkracht voor een flinke groep zijn. Is een nogal contraproductieve maatregel dus als je de economie nog een beetje wil steunen. Consumptie gaat dus de zoveelste klap krijgen (incl. consumentenvertrouwen).

    Over welke “wandelgangen” heb je het? Ben nieuwsgierig. Volgens mij kan die onteigening niet eens…

  28. 31

    @25: Ik vind dat ook niet logisch, maar bij de wetgever weet je het nooit en daarom vraag ik er dus expliciet naar.

    @29: in de beleving van veel nederlanders is klagen GEEN aanleiding tot maatregelen. Neem bijvoorbeeld de lastendruk: men klaagt al decennia steen en been, maar toch doet de overheid er niks aan behalve de lasten telkens weer te verhogen.

  29. 32

    Aan de plannen is veel fout: inderdaad, wat te doen als het inkomen daalt, door b.v. pensioen of werkloosheid? Het betekent een forse stap naar een correlatie tussen huur en inkomen, hetgeen een tamelijk linkse vorm van bemoeizucht is.
    Het is dus wel raar dat een vrij rechts kabinet hiermee komt, terwijl andere dingen blijven liggen, zoals een rechtvaardige behandeling van kopers die in de knel zijn gekomen door een grillige markt.
    Het probleem is alleen dat het niet alleen symboliek is: het gaat over de kern van de sociale woningbouw, waar de establishment steeds minder in ziet. Het idee is dat de zelfgekozen definities de noodzaak van een sociale huursector grotendeels overbodig maken: van de 2.4 miljoen sociale huurwoningen kunnen wel 1.6 miljoen weg, is het beeld.
    Dat lijkt mij niet.
    Het probleem is wel dat ruwweg 30% van de bewoners een inkomen heeft dat eigenlijk geen recht meer geeft op een sociale woning. Hoe los je dat op? Piet Vos, wie kent nog de oude vakbondsman, had het recept van de dubbele solidariteit: als je steun nodig hebt, krijg je die, maar je levert die steun in, wanneer de noodzaak is verdwenen. Dat mechanisme zou zonder controle moeten werken, maar ook huiseigenaren weten dat het zo niet werkt.

  30. 34

    Tom, sympathiek dat je weer reageert.
    Wat ik niet begrijp is, dat die inkomenstoets sowieso ontbreekt. Toen ik mijn (vrije sector) huis ging huren kreeg ik die alleen als ik kon aantonen dat ik minimaal een bepaald inkomen had. En anders moest ik op een bank 6 maanden huur vooruit plaatsen. Zo niet, dan ging het niet door. Zo wist mijn huisbaas dat-ik voorlopig de huur wel kon betalen. Het is toch niet zo erg als een woningcorporatie datzelfde doet – maar dan omgekeerd, voor een maximaal inkomen?
    Een contract is een contract, dus waarom niet afgesproken dat er jaarlijks een inkomenscheck is, en bij een te hoog inkomen iemand nog een a twee jaar kan blijven wonen, en dat de corporatie en de huurder in die periode een andere woning zoeken?
    Als een corporatie een vorm van onderlinge solidariteit is (“woningbouwvereniging” heette het toch?), dan zou diezelfde organisatie bijvoorbeeld ook duurdere, vrije sector huurwoningen of zelfs koopwoningen kunnen gaan aanbieden.
    Maar mensen zijn inmiddels natuurlijk al lang geen “lid” meer van zo’n club en er is ook veel meer veranderd. Ik heb gehoord van mensen die vroeger in Amsterdam West een woning huurden, dat er bij hen in de jaren vijftig regelmatig werd gecontroleerd of de huizen proper waren en dergelijke. Daar is al jaren geleden een eind aan gekomen.

  31. 36

    Klinkt heel symphatiek,maar die overwegingen zijn voor het kabinet niet prominent, ze willen de koopwoningmarkt redden. De huizenprijzen zijn veel te hoog,er zal eerst nog een flinke prijsdaling plaats moeten vinden voor die weer op gang komt.

  32. 37

    @34: jij begint de absurditeiten in deze geschiedenis aardig te snappen. Het is precies zoals je zegt.
    Alleen zijn we er al decennia over aan het touwtrekken in het parlement en het is nooit gelukt. We hebben het doorstromingsheffing genoemd, maar je vindt het ook onder talloze andere termen. Het probleem is steeds: de relatie tussen het inkomen en de woonlasten.
    Overigens: vroeger hadden we verenigingen, die voor de emancipatie van hun leden in de huizen gingen. Dus kregen we woningcorporaties voor onderwijzend personeel, spoorwegpersoneel, Philipsmensen, enzovoort. Maar dat vonden we fout, het moesten stichtingen worden. Of dat nu minder democratisch was deed er niks toe.
    Nog zo’n dubbelzinnigheid: iedereen liegt over zijn inkomen, dus zonder medewerking van de fiscus krijg je dit niet behoorlijk in de vingers. We lijken wel Grieken.
    Nog eentje? Vooruit nog eentje: niemand vindt het gek dat ik een grafiek over de stijgende transactieprijzen van een decennium geleden gebruik. Dat is een retorische trucje. Het betekent voor mij dat veel lezers er dubbel in zitten; die hebben de winst opgestreken en kunnen moeilijk moralistisch doen, met volle zakken. Een enkeling piept over de neergang en de narigheid. Maar elk bezit verliest toch aan waarde?
    En dan?
    Dan is er een dubieuze top bij Vestia, dus corporaties keren bonussen uit en speculeren zich helemaal scheel. Helaas, het is een beetje anders, weet ik, want ik loop al dertig jaar in die wereld rond.
    Als je veel woningen bouwt heb je met groot geld te maken over lange termijn, dat is waar en er zijn integriteitsrisico’s.
    Maar de wereld der corporaties bestaat over het algemeen uit volstrekt fatsoenlijke lieden en reden om bonussen uit te keren is er niet. Want met het nemen van risico wordt men geen goede huisvester.

  33. 38

    Het is bepaald schokkend dat de Nederlander anno 2012, 67 jaar na de oorlog, nog niet in staat is zijn eigen broek op te houden en ondanks het gestegen welvaartspeil door het toekennen van ruim 26 miljard subsidies aan een woning geholpen moet worden. Ik zie niet in waarom mensen met een inkomen boven de zeg 45.000 enige vorm van subsidie zouden moeten ontvangen. Van die subsidies kan ca. 20 miljard worden afgebouwd door de HRA (11 mld) af te schaffen, ook vermogensrendementsheffing te heffen op het vermogen dat in de woning is vastgelegd (5,4 mld) en scheef wonen aan te pakken (3,7 mld). Als je dan 6 miljard HRA teruggeeft (helft HRA) als belastingverlaging houdt je toch 14 miljard over waarmee je allerlei leuke dingen kan doen. Van mijn part verlaag je de belasting nog verder, als je niet weet wat je met de rest moet doen.
    In 2008 ging 49% van de HRA naar de 20-percent top inkomens. Er is dus alle reden om deze uit de hand gelopen overheidssubsidies aan te pakken, maar deze niet alleen.
    http://tinyurl.com/6vb5uv8

  34. 39

    @38: ik ga ver mee met de redeneringen, maar de sommen betwijfel ik.
    Maar de kern van mijn redenering wijkt iets af. Sociaal beleid is te voeren op de onderkant van de markt, dus boven de 45 mille moet iedereen in huur of koop zijn eigen broek ophouden, dat vind ik ook.
    Maar dan ben je er dus niet want het mediane inkomen ligt beneden de 35 mille.
    Wat je daar uitricht heeft veel te maken met de kwaliteit van de samenleving, de egalitaire mix van inkomens in buurten, het gevoel, de waardigheid van het wonen in bepaalde buurten.
    En als je daar iets doet, b.v. goedkope woningen ter beschikking stellen, dan heb je dat probleem van inkomenstoetsing, grensproblemen en zoals ik eerder schreef, het thema dubbele solidariteit.

  35. 40

    034 – Ernest schrijft:”Als een corporatie een vorm van onderlinge solidariteit is (“woningbouwvereniging” heette het toch?), dan zou diezelfde organisatie bijvoorbeeld ook duurdere, vrije sector huurwoningen of zelfs koopwoningen kunnen gaan aanbieden. Maar mensen zijn inmiddels natuurlijk al lang geen “lid” meer van zo’n club en er is ook veel meer veranderd.”

    Pure nostalgie natuurlijk.

    037 – Tom van Doormaal schrijft:

    “34: jij begint de absurditeiten in deze geschiedenis aardig te snappen. Het is precies zoals je zegt.

    Overigens: vroeger hadden we verenigingen, die voor de emancipatie van hun leden in de huizen gingen. Dus kregen we woningcorporaties voor onderwijzend personeel, spoorwegpersoneel, Philipsmensen, enzovoort. Maar dat vonden we fout, het moesten stichtingen worden. Of dat nu minder democratisch was deed er niks toe.”

    He, geen woord over nostalgie.

    Ondertussen is de situatie “geprivatiseerd” en knap ingewikkeld geworden, wat natuurlijk wel een prettige onwikkeling is voor al die deskundigen die hier hun brood meer verdienen.

    En ik zit weer eens met een ideologisch probleem: zou het nou beter zijn om weer van die woningbouwverenigingen te beginnen, met arbeiderszelfbestuur natuurlijk,

    of zal ik toch maar libertarier worden.

  36. 41

    Er is wel 1 probleem: de huizenprijzen zijn ook gestegen omdat er van stellen meer geld gevraagd kon worden. Van alleen 45000 per jaar kun je wat er wordt gebouwd voor een gezin met 2 kinderen niet betalen zonder hypotheekaftrek.
    Er moet wel het een en ander veranderen.

  37. 42

    Leuke reactie @40

    Wat me altijd opvalt in de woningdiscussie is dat er zoveel experts serieus worden genomen die opvallend weinig idee hebben hoe het in de praktijk nou allemaal werkt, inclusief de regering , dat wel.

    Scheefwonen is nauwelijks een probleem, net als bijstandsfraude is het aantal gevallen enorm laag (2% scheefwonen, nauwelijks 8% bijstandsfraude ). Maar het klinkt zo lekker, fulmineren tegen ´profiteurs´ die vaak helemaal niet kunnen kopen aangezien dat tegenwoordig bijna alleen nog maar kan op twee inkomens, anders val je buiten de hypotheekgarantie. (afgaand op modaal inkomen)

    Het grote probleem is dat er in 1998 al bekend was dat de oplevering van relatief dure en grote woningen een enorme vlucht ging nemen. Aangezien gemeenten betaald krijgen per verkoopprijs, bouwbedrijven, de fiscus en nog wat meer ook. Kortom goedkope woningen bouwen is ´zonde´ van de grond. Moest je nog wel wat procenten (30% werd soms minder dan 10% in Vinex wijken ) goedkoop bouwen om de neuzelaars van de PvdA mee te laten stemmen, maar soit.

    De vraag echter ging vooral naar goedkope huur, goedkope koop. De woningen die en masse zijn gesloopt in de oude arbeiderswijken.

    In mijn oude stad is het al jaren bekend dat het woningbouwbeleid recht staat tegenover de vraag en elke projectie van de toekomstige vraag.

    Kortom verkeerd bouwen leidde tot de woningcrisis nu, nog meer bouwen gaat zorgen voor prijsdaling van dure woning plus de hypotheekproblemen die dat geeft en op hetzelfde moment wordt geen enkele woning meer bereikbaar voor modaal (32.000 euro overigens) en bestaan overal in het land enorme wachtlijsten.

    Zeg maar dezelfde reden waarom 25% van de bedrijfs- en kantoorruimtes op dit moment leeg staan. Simpelweg omdat er geld verdient wordt met de bouw en daarna kan niemand het meer iets schelen, behalve de mensen die er dagelijks tegenaan moeten kijken, toevallig scheefhuren of een woning zoeken.

    Daarom is elke maatregel anders dan ingrijpen in de HRA, ingrijpen in de bouwproductie en de prikkelingen van de corporaties bij voorbaat al gedoemd te falen.

    Feitelijk subsidieert de overheid private bedrijven, de belangen van ´bouwend Nederland´ en de rijke bovenlaag, via de huurtoeslag, HRA, etc. Rechtse hobbies kortom.

  38. 43

    Bedankt voor reactie. De sommen staan hier, zoals ik al in mijn link aangaf en zijn m.i.z., maar dat zegt natuurlijk niet zoveel, redelijk onderbouwd:
    http://tinyurl.com/6vb5uv8

    Buurten inrichten is een kwestie van plannen. Je kan best een mix maken van dure en goedkope woningen m.u.z. van Wassenaar, Aerdenhout etc. en zelfs daar is dat deels wel mogelijk. Door verkoop van een deel van het woningcorporatiebezit, dat niet nodig is voor echte sociale woningbouw, is die mix ook te sturen. Dat vereist beleid, maar dat beleid is door het op afstand zetten van woningcorporaties helaas uit handen gegeven.

  39. 44

    @basszje: Rechtse hobbies of niet, we hebben gewoon een meerderheid in de 2de kamer.

    Je hebt het over 2%, maar dat maakt niets uit, wij vinden het instanthouden van scheefwonen slecht en willen het daarom minder scheef maken. De heffing is een instrument daarvoor.

    En over de 8% bijstandsfraude: in tijden van hoge tekorten is dat niet iets wat we links moeten laten liggen.

    Bovendien, fraude is dodelijk voor het imago van de bijstand. Ook voor het imago van de bijstandgerechtigden zelf is het extreem belangrijk dat de overheid fraude aanpakt.

  40. 45

    We, we, we.

    Lopen een muis en een olifant samen over een houten brug.
    Zegt die muis: wat stampen we lekker hè!

    En dit op de wijs van het Horst Wessel-lied, natuurlijk.

  41. 47

    @Ernest: Hoe denk je dat de OZB bepaald wordt? Mensen die lopen te zeuren over de onuitvoerbaarheid van een scheefwonersheffing moeten even beseffen dat er heel veel prima uitvoerbare belastingen bestaan die afhankelijk zijn van waarden die elk jaar opnieuw worden vastgesteld (zoals de OZB, maar bijvoorbeeld ook de loonbelasting).

  42. 48

    @047 De OZB wordt jaarlijks bepaald door de gemeente op basis van de geschatte waarde van een pand. Die waarde is onafhankelijk van de inkomsten van de eigenaar of gebruiker.
    Wat heeft dat met de onuitvoerbaarheid van de extra huurverhoging te maken? Er staan al corporaties te trappelen om de huur te verhogen, alleen zitten ze er nu mee dat belastingdienst hen de inkomensgegevens niet mag geven.
    Wat niet klopt aan die extra huurverhoging is, dat nergens wordt vermeld:
    hoe die is gekoppeld aan het inkomen van de huurder
    tot welke hoogte en of die huur dan ieder jaar extra mag stijgen,
    – m.a.w. of die huurverhoging net zolang door gaat tot de scheefwoner vertrokken is,
    – of net zolang tot de huur even hoog is als een vergelijkbare vrije sector woning,
    en tenslotte:
    – of die verhoging helemaal wordt teruggedraaid als er weer iemand met een lager inkomen komt wonen.
    Dit zijn dingen waar een gemeente met de OZB niet te maken heeft.

  43. 49

    @40: ja Harm, heel goed. Ik vind de combinaties van arbeiders, die zichzelf helpen aan iets dat ze zonder onderlinge hulp niet kunnen betalen prima. Dat systeem hebben we verknoeid en het is gebeurd toen ik op VROM werkte; daarom heb ik het over “we”, niet omdat ik achter dat verknoeien sta. Dat mag je nostalgisch noemen, maar met dat woord heb ik niks. Ik ben bezig met het zoeken naar praktische oplossingen, die een beetje tegen de tijd kunnen en dan kijk je in de geschiedenis.
    @42: als je denkt dat de hoge heren zo weinig benul hebben van de werkelijkheid, zou ik eens naar mezelf kijken. In 1998 zaten we op de top van de prijsontwikkeling en was iedereen lekker de zakken aan het vullen. De programma’s goedkoop zijn toen drastisch verlaagd, want iedereen keek naar de duurdere segmenten van de markt.
    Scheefwonen geen probleem? Alleen al de corporatie waar ik toezicht houd, heeft een scheve bewoning van 15 tot 20%, dus hoe je bij 2% komt moet je mij even uitleggen. Is het je superieure inzicht in de praktijk?

  44. 51

    “Maar of de oplossing nu is om weer een oude door de staat geleide NS te hebben? Dito met banken, ziekenfondsen en ziekenhuizen.
    Ik zoek naar inzichten die inspireren, niet naar oude nostalgie.”

    “Maar verder, niks mis met oude recepten, of het nu nostalgie is of niet.
    Wat heb ik tegen een staats – NS? Niet erg veel, evenmin tegen een staatsbank als ABN-Amro, of andere nutsbedrijven.”
    https://sargasso.nl/archief/2012/04/12/de-inspiratie-van-diederik-samson/

    “Dat systeem hebben we verknoeid en het is gebeurd toen ik op VROM werkte; daarom heb ik het over “we”, niet omdat ik achter dat verknoeien sta. Dat mag je nostalgisch noemen, maar met dat woord heb ik niks. Ik ben bezig met het zoeken naar praktische oplossingen, die een beetje tegen de tijd kunnen en dan kijk je in de geschiedenis.”

    OK, dat doe ik dus ook. Nostalgisch of niet, we komen er wel.

    Woningbouwverenigingen met arbeiderszelfbestuur dus.
    Het lijkt me dat daar een schone taak ligt voor de PvdA

  45. 52

    alleen zitten ze er nu mee dat belastingdienst hen de inkomensgegevens niet mag geven.

    En dat is administratief vrij makkelijk op te lossen. Net zo makkelijk als een taxateur die de waarde van jouw koopwoning aan de gemeente mag doorspelen. Je mag de scheefwonersbelasting oneerlijk vinden (daar gaan namelijk jouw andere punten over), maar moeilijk te implementeren is hij niet.

  46. 53

    @052 Ik begrijp je niet goed denk ik, ik zeg nergens dat het moeilijk te implementeren is, geloof ik. Ik dacht ook gelezen te hebben dat de belastingdienst die inkomensgegevens al had doorgegeven.
    De waarde van koopwoningen wordt volgens mij niet sneaky aan een gemeente doorgegeven, maar de taxatie krijg je als bewoner gewoon opgestuurd en je kunt er tegen in beroep gaan. Heeft ook maar een beperkte relatie met de werkelijke verkoopprijs, bijv in een buurt waar bijna nooit iemand verhuist is dat moeiiljk te weten.

  47. 54

    Dank! Tegen Johan zeg ik alleen maar dat er honderden lieden zijn die bijstandsfraude uitpluizen, tot het enge aan toe, meestal bij sociale zaken maar er is in Nederland slecht een handvol lieden die bv faillisementsfraude en ander fraudeleus gedrag in het bedrijfsleven uitzoeken. Het ene kost de samenleving 100 miljoen, het andere 2 miljard, rara rare welke.

    Zelfde met scheefwonen. Slecht of niet, het is een kleine aangelegenheid. Pak liever eens de ´fraude´ aan die er voor zorgt dat er dure huizen worden gebouwd. De Old Boys, maar daar wil de PVV niet aan aangezien ze het zelf zijn en Wilders liever binnenloopt met haat dan echte problemen aankaart.

  48. 55

    @basszje: Jouw ja-maar-de-faillisementsfraudeurs-zijn-erger-argument vind ik geen sterk argument.

    Ik bepaal zelf wat voor beleid ik wil en en daar pas ik mijn stemgedrag op aan.

  49. 58

    En het wordt gekker en gekker: men heeft bezwaar tegen ingeschrevenen die niet reageren:
    http://www.rtvutrecht.nl/nieuws/426993

    Ten eerste: voor 90% heeft het geen enkele zin om te reageren, want je krijgt toch niets.
    Ten tweede: hier zit niemand iemand in de weg. Mensen die op de wachtlijst staan en niet reageren, ontnemen niets en niemand iets. En woningnet krijgt keurig 15 euro per jaar (ofzo) voor een rijtje bitjes in een database.

    Maar dat mensen die dringend een huis nodig hebben dat niet kunnen krijgen is wel een probleem. Dat los je niet op door virtuele verschuivingen te gaan regelen… dat los je op door te leveren waar zo dringend behoefte aan is: voldoende betaalbare huurwoningen.

  50. 60

    Dat is op zijn minst mallotig. Het illustreert veel van wat er in de loop der tijd fout ging: distributie levert altijd narigheid op.
    Maar je hebt gelijk: de kern is een schandelijk tekort aan betaalbare woningen. Dat is verbazend, dat we dat nog niet hebben opgelost.

  51. 61

    Zie je wel dat het toch zin heeft dat ik op je inklets.
    Naar mij luisteren ze toch niet

    en nou heb ik mijn eigen persoonlijke volksvertegenwoordiger.

  52. 63

    wat mij zo verbaast is dat betaalbare woningen (waar weinig aan mankeert behalve een lelijke jaren ’60 architectuur) in recordtempo gesloopt worden, omdat de opeenhoping daarvan ‘no go area’s’ zouden zijn geworden. Dan plempt men in de opengevallen ruimte een villawijkje neer, wat na verloop van tijd een soort ‘gated communion’ wordt, zogenaamd om de integratie tussen de bevolkingsgroepen te bevorderen.
    Ondertussen vraag ik me af waar die mensen heen gaan die hun flatje gesloopt zagen en mochten vertrekken met een verhuispremie van 5000 euro. Die klonteren weer in een volgende ‘no go area’ samen.
    Het komt op mij allemaal zo wereldvreemd over.

    heb niet alle comments gelezen/gaat ook niet over scheefwonen, maar als ik de comments een beetje oppervlakkig scan ben ik niet de enige die zich dat afvraagt.

  53. 64

    Je zou zomaar kunnen denken dat sociale cohesie in volksbuurten potentieel gevaarlijk is en dat daarom om de zoveel tijd de kaarten gewoon geschud worden.

  54. 65

    Dat is in rotterdam al jaren aan de gang,en het resultaat:saaie wijken waar de woningen onbetaalbaar zijn voor de originele bevolking.
    De bakfietsers die er komen wonen vertrekken na een paar jaar alsnog naar een Vinex-wijk en je houd een wijk over waar geen sociaal leven meer over is en ook niet opnieuw zal ontstaan omdat de bewoners er meestal weer snel uit vertrekken,