Huurverlaging

Het resultaat van het beleid van Stef Blok is een overspannen koopmarkt en een huurmarkt die op apegapen ligt. Het afslijpen van de scherpste randjes van dit beleid (huurverlaging) is vaak een wassen neus en niet genoeg geweest om een gezondere woningmarkt te creëren. Daarvoor is het wachten op een volgend kabinet. 

In tijden van “alternatieve feiten” moeten we alert zijn met de officiële berichten: kloppen ze wel, wat is de betekenis? Onlangs dwarrelde een brief van Minister Blok op mijn bureau. Doorgaans is mijn aandacht matig, want ik zie minister Blok als de zwakste bewindsman die ooit de volkshuisvesting bestierde. Maar het begrip huurverlaging trok mijn aandacht.

Beleidsvoornemens gerealiseerd?

Misschien is zwak voor Blok niet helemaal het juiste woord, want de “beleidsvoornemens zijn gerealiseerd, maar de koopmarkt is overspannen en de huurmarkt ligt op apengapen”. Dat is de conclusie van Hugo Priemus in de NRC van 28 januari, aan het einde van zijn ingezonden brief.

Dat is wonderlijk: het Regeerakkoord is uitgevoerd en Blok gaat zijn politieke loopbaan vervolgen met een Ministerschap op V en J, als opvolger van minister van der Steur. Het programma dat Blok moest uitvoeren, bevatte weinig goeds voor de socialehuisvesting. Zo komt het: Blok is tevreden, maar zijn beleid is een flop.

Priemus nog even: “ er zijn veel te weinig woningen gebouwd, de tekorten liepen op voor starters en doorstromers. De hypotheekschuld groeide (lage rente), betaalbaarheidsproblemen namen bij huurders toe”.

Ik heb het even opgezocht, maar de ‘huurdersvijandige’ uitwerking van het beleid lijkt moeilijk te ontkennen: zie p.47 van Kansrijk Woonbeleid van CPB-PBL.

aandeel huishoudens met betaalrisico naar eigendom

Duidelijk zichtbaar is hoe het beleid de problemen voor huurders heeft doen groeien, terwijl de vermogens en betaalrisico’s  voor eigenaar bewoners vrijwel onveranderd bleef. Onlogisch is dat niet: de lage rentestand zorgde voor geleidelijk herstel van de koopmarkt en lage hypotheeklasten voor eigenaren. De huurders hadden geen voordeel van die lage rente en kregen daarbij het huurbeleid van deze regering voor hun kiezen.

Huurbeleid

De verhuurdersheffing, die de sociale woningbouw treft, wil geld voor de schatkist. Het is krom om een sociaal beleidsdoel te belasten, maar Blok wilde minder sociale huurwoningen en meer commerciële. Dat werkt wel: als je sociale huurwoningen in commerciële handen brengt, verdwijnt de verhuurdersheffing en verbetert het exploitatieperspectief.

Maar sociaal is de heffing niet: het COELO onderzoek van de R.U. Groningen concludeert dat de heffing uit rechtvaardigheidsmotievenmoeilijk te verdedigen valt: niet de sterksten de zwaarste lasten en gelijke gevallen niet gelijk belast. Ook bijkomende rechtvaardigingen overtuigen niet.

Over de herverdeeleffecten zijn de onderzoekers helder: de heffing is ook een huurderheffing, want hij manifesteert zich in de huurprijzen. Verschillende groepen huurders worden verschillend belast.

Er was nog een verhogend element in de huur, de koppeling tussen huur en inkomen. Op dit onderwerp van het Woonakkoord was ik minder negatief, want met de koppeling tussen huren en inkomen zou het sociale karakter van de volkshuisvesting beter kunnen worden gevestigd. Ik zeg niet positief, want het aspect van mensen met wat hoger inkomen uit hun woning treiteren, richting koopsector, beviel me niet echt.

Huurverlaging

En dan wordt het boeiend: in mei 2016 werd gesproken over de inkomensdaling, die mensen zouden kunnen hebben, nadat ze wegens stijgende inkomens een extra huurverhoging zouden hebben gehad. Albert de Vries (PvdA) diende een motie in (32847, nr 231), die vraagt wettelijk mogelijk te maken dat inkomensdalingen ook door huurverlagingen kunnen worden gecompenseerd.

In een brief aan de kamer, zegt Blok dat het al bedacht was, maar hij heeft de mogelijkheid van verlaging in een onderzoek getest: 67% der corporaties heeft dat wel eens gedaan, zegt hij. Van de positieve antwoorden heeft 37% zich coulanter opgesteld dan wettelijk vereist is.

Het is een beetje opmerkelijke brief: je zou zeggen dat corporaties dat moeten doen, omdat ze sociaal ondernemer zijn, die in het belang van hun doelgroep actief zijn. Blok baseert zich op een enquête met een respons van 45%, hetgeen mij niet echt hoog lijkt.

De slotzin van zijn brief is zuinig: “het huidig wettelijk recht op huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) is, in combinatie met de huurtoeslagregeling, naar mijn mening afdoende om een redelijke prijscorrectie na inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) te waarborgen.”

Conclusie

Het is de laatste brief van deze bewindsman op dit vlak. De liberaal Blok houdt zich intensief met de woningmarkt bezig en bedrijft micromanagement in het huurprijsbeleid van een “verzelfstandigde” huursector. Zijn politieke partner Albert de Vries poogt daar per motie nog een beetje redelijkheid in te knutselen. Blok bedient hem.

Maar wie tot hier is gekomen, moet toch lichte hoofdpijn hebben gekregen. Is dit de manier waarop wij de laagste inkomens aan een betaalbare woning van enige kwaliteit moeten helpen? De VVD ziet graag meer vrijheid op de markt, maar heeft daar met paternalisme niet echt aan bijgedragen. In de marge van onze sociale woningvoorraad wordt goed verdiend, door vervreemding aan buitenlandse beleggers en uitponding. De PvdA heeft hier en daar wat onrechtvaardige kantjes kunnen wegslijpen. Het is iets, maar niet veel.  We zullen op een volgende regering moeten wachten.

  1. 2

    @1: dat lijkt me ook te kloppen. Daarom vind ik het grafiekje van CPB/PBL ook zo sterk: gewoon kijken naar de groei van de betaalbaarheidsproblemen.
    Het is een cliché in het wereldje dat de sociale sector te groot is geworden. Dat is niet waar.
    Tegelijk, zie het FD van heden, heeft de politiek niet het vermogen of de durf om te reageren op kansen: de nu al enige jaren zeer lage rentestand jaagt de koopmarkt aan, schept kansen om de HRA versneld af te schaffen.
    De huurders betalen hun huur op basis van langlopende financieringen van hun woning en hebben geen enkel voordeel van die lage rente, de kopers wel. Om die onrechtvaardigheid draait het.

  2. 3

    @2:de nu al enige jaren zeer lage rentestand jaagt de koopmarkt aan, schept kansen om de HRA versneld af te schaffen.

    Dat is een denkfout die ik wel vaker zie: dat omdat de rente laag staat de HRA afgeschaft kan worden. Helaas: mensen kopen een huis niet op basis van de hypotheekgrootte, maar op basis van hun besteedbaar inkomen (en dus ook de bijbehorende rentelasten). Lagere hypotheekrente wil alleen maar zeggen dat je een grotere hypotheek kunt nemen (wat natuurlijk tricky is als de hypotheekrente weer gaat stijgen). De rentelasten blijven dus netto gelijk, en ook de HRA blijft gelijk.

    Lage rentes zijn alleen goed als je omfinancieert; je blijft in dezelfde woning wonen en zet je hypotheek met hoge rente om in een hypotheek met lage rente. En in die situatie kun je ook de HRA afschaffen, omdat de nettolasten dan gelijk blijven.

    Directe afschaffing van de HRA zal een meltdown geven op de woningmarkt, want voor nieuwe woningen geldt weer dat ze gekocht worden op basis van woonbudget (natuurlijk zitten daar ook de Nibus-regels op voor brutolasten die het effect wat verminderen, maar zoals de prijsontwikkeling van koopwoningen de afgelopen tjd heeft laten zien hebben die regels ook maar een beperkte invloed..).

    Als die afschaffing ook voor bestaande hypotheken geldt, dan voorzie ik nog een pittige volksopstand. Die volkomen terecht is, want om met een pennestreek achteloos honderden euro’s per maand te verliezen ‘want regels’, terwijl d’r anders eindeloos gebakkeleid wordt over een tientje koopkrachtgroei, dat getuigt nou niet bepaald van nette politiek.

  3. 4

    @ Gronk; dat klopt. Ik zeg ook alleen maar dat er kansen zijn.
    Maar in de discussie in het FD kwam dit thema ook voorbij, door een reactie die aangaf dat er nogal wat onder water stand is bovendien. Toen was mijn reactie: als je miljarden bespaart door afschaffing van de HRA, moet je ook een aantal dingen doen in het belang van die herfinanciering.
    Kortom: je hebt gelijk. Maar mijn punt was en is het gebrek aan evenwicht tussen de behandeling van kopers en huurders. Voor de kopers komt het vanzelf goed als meneer Draghi nog even blijft zitten, maar Blok heeft de kans om de huurders rechtvaardiger te behandelen gemist.
    En nu zitten we met een tekort aan woningen, stagnatie in de AZC’s en krokodillentranen over voordringende vluchtelingen.
    Ik zie die meltdown geheel niet bij afschaffing van de HRA: enige afkoeling van de koopprijzen lijkt mij welkom.
    Dus je gelijk is wel economisch, maar niet politiek van aard.

  4. 5

    Blok is helemaal geen brekebeen want hij heeft opgeleverd wat hem gevraagd is. Dat die vraag aan het idiote grenst is een andere zaak. Maar laten we Blok daarvan niet alleen de schuld geven: de hele VVD en PvdA deed mee. In een discussie over het regeerakkoord destijds op een lokale PvdA bijeenkomst kwam Monasch speciaal langs om deze maatregelen te verdedigen, toen ook al met een flinke dosis alternatieve feiten. Wat ik toen voorspelde (en door Monasch werd weggewuifd) is in ruime mate uitgekomen. In vier jaar een flinke afbraak van wat in de de sociale woningbouw in tientallen jaren is opgebouwd.

  5. 6

    @5: wel mee eens. Maar ik noem Blok toch ook geen brekebeen? Hij heeft geleverd, alleen waartoe hij krachtens het regeerakkoord verplicht was, deugde niet. Daarin had de PvdA ook een fors aandeel.
    Dat Monasch weg is, lijkt me passend. Dat de PvdA, bij monde van een nieuwe lijsttrekker onvoldoende afstand neemt van de wanvertoning in het wonen, is minder in orde. In de sociale woningvoorraad zitten 4 miljoen potentiële kiezers van de PvdA, dus het is ook een beetje dom.
    De kamer pleitte in een tijdelijke commissie woonruimteprijzen voor een vloeiende relatie tussen de huur en koopsector. Dat is ook niet gelukt, maar de kloof is weer scherper geworden.
    Dat de opvolger van Monasch, Albert de Vries, probeert te redden wat er te redden valt, ontroert mij wel; maar het is een beetje weinig.

  6. 7

    @5: en @6:

    Blok is helemaal geen brekebeen want hij heeft opgeleverd wat hem gevraagd is.

    Hè, wat jammer nou:

    Ik had net “Blok is het blok aan het been van de sociale woningbouw” in gedachten.
    ;-)
    Maar goed.
    Wat blijft, is dat het beleid van de de laatste tijd de woningmarkt niet verbeterd heeft.