ANALYSE - Het woningmarktakkoord verbetert de hypotheekregels niet. In tegenstelling tot de berichtgeving lijken kopers duurder uit te zijn. De onzekerheid op de woningmarkt zal aanhouden, mede door de valse verwachtingen die worden gewekt.
Het is onduidelijk of de gelegenheidscoalitie precies begrijpt wat ze in het akkoord heeft afgesloten. De Vereniging Eigen Huis snapt het niet. De verwachtingen die de plannen wekken lijken niet te worden waargemaakt, met name de suggestie dat de maandlasten voor kopers lager zouden zijn. Dat valt te concluderen op basis van de verstrekte informatie en enkele berekeningen.
Even terug naar de veranderingen van afgelopen januari. Tot eind december was het mogelijk een woning te kopen en deze niet volledig af te lossen, terwijl kopers wel op hypotheekrente-aftrek aanspraak konden maken. Vanaf januari kan dat alleen bij volledige aflossing. Het directe effect daarvan is een hogere netto maandlast, wat tot honderden euro’s per maand kan oplopen bij eenzelfde hypotheekbedrag. Veel mensen gaan bij het kopen van een huis uit van hun maandlasten. Dat betekent dat ze per januari op basis van diezelfde maandlasten opeens een veel minder duur huis kunnen kopen. Zo duwt Den Haag sinds januari actief de huizenprijs omlaag.
Terug naar de actualiteit. Uit de berichten die de afgelopen week naar buiten kwamen leek er een verstandig besluit op tafel te komen: versoepeling van diezelfde regels voor hypotheekrente-aftrek, zodat ook bij 50 procent aflossing aftrek weer mogelijk is. Terug dus naar de situatie van vorig jaar. Dat verlaagt de maandlasten voor kopers, maakt zo een hogere hypotheek mogelijk en dempt de verdere daling van de woningprijzen. Sommige journalisten dachten gisteren dat dat voorstel er door was. Het NRC Handelsblad kopte: ‘Hypotheken maar voor de helft verplicht aflossen.’ Helaas is dat onjuist.
Hybride hypotheekconstructie
Waar de partijen mee akkoord zijn gegaan is een rare hybride constructie. Die komt erop neer dat in plaats van een hypotheek voor de hele woning die je voor 50 procent aflost, je een hypotheek neemt voor (minimaal) de helft van de woningwaarde. Die moet dan in dertig jaar volledig worden afgelost. Voor de andere helft van de woning moet je een lening afsluiten waarvan de rentekosten niet aftrekbaar zijn. Minister Blok zei daarover: ‘Aflossen in dertig jaar blijft de norm,’ – valse stoerdoenerij, want je lost je huis niet af in dertig jaar, maar je hypotheek, en blijft gewoon met een schuld zitten. Het suggereert financiële degelijkheid die het plan niet waarmaakt.
Deze constructie heeft een belangrijk nadeel. Ze blijkt namelijk in de eerste jaren duurder voor kopers! Dus in plaats van de maandlasten te verlagen om zo een hogere hypotheek mogelijk te maken, verhoogt dit alternatief de maandlasten nog verder, waardoor de hypotheek lager zal uitvallen.* Dus in tegenstelling tot wat de gelegenheidscoalitie beweert, is dit een verslechtering ten opzichte van de verslechtering die in januari al was doorgevoerd. Weinig kopers zullen deze constructie willen gebruiken. Ze zullen kiezen voor volledige aflossing, waardoor er feitelijk weinig verandert. Maar het akkoord is dus geen verbetering.
Onzekerheid blijft
Wat het akkoord wel bereikt is het vergroten van de onduidelijkheid. De bedachte constructie is onbekend, om te beginnen bij de verstrekkers van hypotheken, en roept vragen op zoals die van Vereniging Eigen Huis. Gaan banken niet meer rente voor deze secundaire lening vragen? Wat zijn de voorwaarden voor het afsluiten? Voordat de potentiële koper de consequenties begrijpt, zijn we zeker een jaar verder.
Bovendien was dit de uitgelezen mogelijkheid om een belangrijke onzekerheid weg te nemen in de plannen die per januari ingingen. Professor Boelhouwer refereerde er dinsdag nog aan in Nieuwsuur (vanaf ca. 18:00 min.). Die plannen veroorzaken namelijk grote ongelijkheid tussen huizenbezitters. Op vrij willekeurige (en dus onrechtvaardige) gronden mogen sommige mensen hun hypotheekrente wel aftrekken en andere niet. Het Centraal Planbureau (CPB) vroeg zich in haar toelichting op het regeerakkoord al af of dat voor de rechter stand zou houden.
Had dit akkoord de situatie teruggedraaid naar die van vorig jaar, dan was die onzekerheid weggenomen. Bovenal had het nieuwe kopers meer mogelijkheden geboden een huis te financieren, met misschien wel gestabiliseerde huizenprijzen tot gevolg.
Zou dat nou geen goed idee zijn geweest?
* Voorbeeldberekening uitgevoerd met behulp van de website www.berekenhet.nl en www.homefinance.nl op basis van de gegevens die zijn bekendgemaakt.
Uitgangspunten:
woningwaarde: €200.000
hypotheekrente: 5%
hoogste inkomen: €30.000
tweede inkomen: €30.000
looptijd: 30 jaar
rente extra lening volgens nieuwe constructie: 5%
Berekening volgens www.berekenhet.nl:
Netto maandlasten in het eerste jaar bij een volledig afgeloste hypotheek: €768
Netto maandlasten in het eerste jaar volgens de nieuwe constructie: €801
Berekening volgens www.homefinance.nl:
Netto maandlasten in het eerste jaar bij een volledig afgeloste hypotheek: €766
Netto maandlasten in het eerste jaar volgens de nieuwe constructie: 383 + 417 (=5% van 100.000/12) = €800
Met de nieuwe constructie liggen de maandlasten bij aanvang dus meer dan 4% hoger. In beide gevallen wordt de nieuwe constructie pas in het elfde jaar goedkoper.
Reacties (14)
AARGHH WAAROM WAAROM WAAROM??? Waarom nou weer alles zo vaag, met uitzonderingen, onduidelijkheden, “reparatie” constructies etc? welk probleem wordt opgelost? AAAARGHHH [verder me kop tegen me muur rammen/]
“Zo duwt Den Haag sinds januari actief de huizenprijs omlaag.”
Het was eerder omgekeerd: gedurende tientallen jaren duwde de regering de huizenprijzen omhoog, doordat mensen veel meer voor een huis konden lenen dan de bouwkosten.
Het afschaffen van de hypotheek-rente-aftrek blijft nodig.
(dit hoeft niet ten koste te gaan van huidige huiseigenaren: bepaald gewoon dat de de aftrek voor iedereen in 2040 afgeschaft wordt).
@2: klopt en het toont precies het onvermogen van Den Haag aan.
Voor de crisis, toen ze de prijzen juist een beetje had moeten temperen door bijvoorbeeld de HRA aan te pakken, weigerde ze (VVD en CDA) dat en gingen de prijzen door het plafond. Nu de prijzen al bijna 20 % zijn gedaald zou je verwachten dat Den Haag ze probeert te stabiliseren, maar in plaats daarvan neemt ze maatregelen die de prijzen nog verder drukken.
De goeie maatregelen op het verkeerde moment, of andersom. Weinig hoopgevend in ieder geval.
Hoezo moet de regering de huizenprijzen op peil houden?! Laat de bubbel verdomme leeglopen! Hoeveel is een huis werkelijk waard?
Niet de bouwkosten, maar de grondkosten zijn sterk gestegen.
@4: ze hoeft de prijzen niet op peil te houden, maar nadat de prijzen al bijna 20% zijn gedaald mag je wel verwachten dat politieke maatregelen die prijs niet nog verder onderdompelen. En dat is precies wat de maatregelen nu wel doen.
Uiteindelijk komen de (kosten van) serieuze probleemgevallen toch weer bij de politiek terug – schuldsanering / dubbele hypotheekrente-aftrek / etc. en daar zit niemand op te wachten.
@3
De maakbaarheid van de huizenprijzen wordt overschat. Idd is de huizenbubbel ontstaan door de vermaledijde HRA welke al 15 jaar terug afgeschaft had moeten worden. Nu we in de misere zijn belandt zit er niets anders op dan de pijn te incasseren die het wanbeleid van de afgelopen 15 jaar heeft opgeleverd.
Wel is het zo dat de huidige HRA plannen dusdanig ingewikkeld zijn dat je eerst wel een 10 daagse cursus moet doorlopen om het te doorgronden. En dat moet vertrouwen wekken bij de huizenkoper? Ronduit belachelijk!
Eenvoudiger zou het zijn om voor IEDEREEN de aftrek jaarlijks met 3,33 % in te perken, zodat we over 30 jaar van dit gedrocht af zijn. In de praktijk zou zo’ n maatregel betekenen dat we al over ca 15 jaar er grotendeels van af zijn. En de pijn wordt over een aantal jaren uitgesmeerd.
Ipv HRA kan de overheid beter starters stimuleren om de woningmarkt te betreden.
Waarom zou je het gemakkelijk doen als het moeilijk kan.
Blijft dat de beslastingaftrek=subsidie hoger is als het huis duurder is en het inkomen hoger ofwel subsidie voor de rijken.
Dat beginsel blijft, alleen de omvang krimpt.
Blijkbaar zijn er geen (politieke) groeperingen die aan dit beginsel knagen, andersom wel zoals de VVD aktie tegen de zorgpremie.
Zo helder zijn de machtverhoudingen.
@8: bij de zorgpremie waren de rijken niet de dupe, maar de (hogere) middeninkomens (die denken dat ze rijk zijn of worden).
# 7 Als de huizenprijzen dalen door de HRA verwachtingen. Hoe valt dan te verklaren dat in de jaren tachtig de huizenprijzen ook fors daalden en toen dacht niemand aan afschaffing? We hadden toen nog geen aflossingsvrije hypotheken. Eerst lineair en toen annuïteiten leningen. Het verschil was dat men toen nog kon rekenen. Je verloor NLG 350.000 – 180.000 op je oude huis, maar betaalde NLG 625.000 – 460.000 op je nieuwe huis. Per saldo werd je er dus nauwelijks armer door. Als je geen top-top hypotheek had kon je dat gewoon financieren. De woningeigenaren hebben echter van de banken geleerd dat je je verlies niet moet nemen. Er is echter een verschil: ze draaien er wel voor op, er is geen vangnet.
http://www.otb.tudelft.nl//fileadmin/Faculteit/Onderzoeksinstituut_OTB/Actueel/Agenda/doc/ook_dexze_huizencrisis_overleven_we_wel_weer_elsevier_18_februari_priemus.pdf
Met een dertig jarige annuiteitenhypotheek krijg je onder het huidige regime als starter ca 32% van de kooppprijs (CW) als subsidie. Als je 50% met een aflossingsvrije hypotheek financiert ben je 50% van die subsidie kwijt. Voor een huis van 200k dus 32k netto of 28% nominaal (56k).
De vereniging eigen huis komt met
“Vooral starters zullen naar verwachting kiezen voor een tweede, aanvullende lening. Hun lasten zullen dan in het begin 10 % tot 20 % lager uitvallen. Over de gehele looptijd genomen pakken de kosten echter hoger uit. ”
Elke voordeel heeft namelijk zijn nadeel, op termijn ben je zoals gezegd bij een mix 50/50 gewoon 50% van de HRA-subsidie kwijt.
Aanpak van dit probleem levert overigens meer op:
http://www.cpb.nl/publicatie/de-nederlandse-woningmarkt-hypotheekrente-huizenprijzen-en-consumptie
@10
Prijsval in de huizenmarkt zal er altijd blijven. Op de lange termijn is er nu eenmaal een op en neerwaartse beweging waar te nemen. Het is dus idd niet alleen de HRA die de prijsval heeft veroorzaakt, maar het is wel de HRA die de val nu extra diep zal maken.
Zeker de HRA in combinatie met door jou genoemde zaken. Midden jaren 80, op het dieptepunt van de huizenmarkt , is men allerlei constructies gaan verzinnen om maximale aftrek te genereren. Samengevoegd met een ruimhartige kredietverstrekking heeft het tot deze catastrofe geleidt.
En dat allemaal met de HRA als perverse prikkel…
Is de huizeneigenaar er beter van geworden? Nee. Degenen die na de eeuwwisseling hebben gekocht hebben te veel betaald, dat maakt hun aftrek niet goed. En degenen dan die voor de eeuwwisseling hebben gekocht? Die ook niet. Alleen zij die hun huis verkocht hebben en de overwaarde gecasht en niet in een nieuw huis gestoken hebben, die zijn spekkoper.
Maw, veel verliezers dus en weinig winnaars.
Dit is wel het slechtste en meeste eufemistische akkoord sinds jaren. Een gedrocht van getrapte belastingverhoging voor huurders, een enorme klap voor bouwend Nederland omdat coöperaties alles uitstellen wat er valt uit te stellen en de jonge koopstarters zijn er niet mee geholpen dus het grote bouwvolume wat zij al die jaren afnamen komt er niet mee terug. Het meeste storende is wel al die elkaar feliciterende politici die verkondigen dat het woonbeleid is gered. Een SGP die weer een paar koopzondagen weet tegen te houden en D66 die weer fooi heeft geregeld voor onderwijzend Nederland allemaal zo blij dat ze niet over hun eigen stokpaardjes heen kunnen kijken. Het is een sloopkogelakkoord van een overheid die alles en iedereen te grazen wil nemen behalve zichzelf. En dan heb ik het nog niet eens gehad over de enorme bureaucratische molen die gebouwd moet worden om het uit te voeren. Wat een treurnis, wat een verspilling en wat een gemiste kansen.
1. Het komt er volgens mij op neer dat dit nieuwe plan voor de helft van de hypotheek de hypotheekrenteaftrek afschaft. Je mag dan best meer blijven lenen, maar je moet het wel zelf betalen, als huiseigenaar. Prima!
2. Maar ik vang ook op dat je 100 % annuïteitenhypotheek mag aanvullen met 50 % “groei”-lening, waarbij je de hypotheek aflost (en de rente betaalt) door steeds meer op te nemen van de lening. Dat leidt namelijk wel tot lagere nettolasten in het begin, maar zo wordt in de loop van 30 of 35 jaar de hypotheekrenteaftrek wel weer afgebouwd. Ook prima!