De afbraak van het betaalbare wonen.
Mirjam de Rijk onderzocht voor De Groene Amsterdammer de woningmarkt.
Enkele citaten:
Het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties nam sinds 2009 met 260.000 af, van 2,27 miljoen naar 2,01 miljoen in 2015, door verkoop en door ‘liberalisatie’. Terwijl het aantal mensen dat op zo’n woning is aangewezen in diezelfde periode met enkele honderdduizenden toenam.
En terwijl het aantal sociale huurwoningen daalde, stegen de huren. Tussen 2012 en 2015 namen de huren van sociale woningen – gecorrigeerd voor inflatie – toe met gemiddeld veertig euro per maand, oftewel 480 euro per jaar. In dezelfde drie jaar daalde het netto jaarinkomen van huurders met negenhonderd euro. Sinds 2009 betalen huurders gemiddeld zelfs bijna negenhonderd euro meer huur, bij 2200 euro minder netto inkomen
De stijgende huren van de afgelopen jaren zijn niet het gevolg van toenemende kosten van het bouwen of onderhouden van woningen. Die kosten namen juist sterk af: grond werd goedkoper, de rente daalde, bouwkosten daalden. De stijgende huren komen ook niet doordat huurders eindelijk de werkelijke kosten gingen betalen, terwijl ze daarvóór gematst werden door subsidies. Van subsidie op huurwoningen is al dik twintig jaar geen sprake De stijgende huren zijn louter het gevolg van politieke keuzes, van beleid.
Reacties (15)
Heerlijk, alles wat ik de laatste jaren heb geschreven over de volkshuisvesting wordt in dit stuk gedocumenteerd onderschreven en bevestigd.
Het is de vraag of iemand er van onder de indruk komt, want mijn stukken hielpen ook niet. De parmantigheid van meneer Blok is hemeltergend voor de slachtoffers van de woningnood, voor elke vrijwilliger die zijn best doet in het wonen.
De PvdA mag zich schamen voor Monasch en trots zijn op no 60 van de lijst, Anita Engbers.
Zullen we marktwerking voortaan maar afpersing gaan noemen? Scheelt een hoop tijd.
@2 waarom? Marktwerking betekend niets anders dan dat we de werking aan de markt over laten. Niets mis mee.
Wat er wel mis mee is, is hoe het aan ons verkocht wordt. Marktwerking zou zorgen voor lagere prijzen en betere service…. Steevast het verhaal.
Maar dat hoeft helemaal niet. We leven in een kapitalistische maatschappij. Winstmaximalisatie dus.
M.a.w. In sommige gevallen zie je bij het openstellen van de markt dat nieuwkomers zorgen voor een prijsverlagend effect. Echter gedurende de tijd consolideerd de markt zich naar een paar grote spelers. En de markt is verdeeld, en marktwerking is weer weg.
Concureren op prijs en kwaliteit is een keuze die bedrijven kunnen maken. Men kan echter ook kiezen om hogere prijzen te rekenen voor lagere service…. kan je meer aan verdienen. En dat wordt niet eerlijk erbij verteld bij het liberaliseren van markten.
En in dit specifieke geval heeft marktwerking weldegelijk gewerkt. Bouwend Nederland en Vastgoed Nederland hebben een dikke boterham verdient aan de woningmarkt. En dat is de marktwerking die men wilde introduceren.
Dat dat niet is wat de burger er van verwachtte, dat ligt toch echt aan de burger dat die deze onzin accepteert en steevast weer op dezelfde partijen blijft stemmen, en steevast in dat onzin verhaalt van betere service lagere prijzen blijft geloven.
Hoeveel voorbeelden willen we nog hebben?
Het openbaar vervoer…
De zorg….
De energiebedrijven….
De sociale woningmarkt….
de sleutelwoorden die een hint geven omtrent dit issue zijn o.a.:
Zelfredzaamheid. Eigen verantwoordelijkheid. Kleinere overheid. Liberalisering. Marktwerking. Concurentie. Zelfregulering. Keuzevrijheid.
Ook rechts huilt krokodillentranen met tuiten over de gevolgen van de marktwerking. Bij de uitkleding van de Ziektewet in 1993 werden de wensen van VNO/NCW ingewilligd. Voortaan zouden niet langer de bedrijfsverenigingen loon uitbetalen aan zieke werknemers, maar zouden de werkgevers twee jaar loon doorbetalen. Tegen de risico’s daarvan konden ze zich verzekeren bij commerciële verzekeraars. Dat was veel efficiënter en goedkoper want de markt zou concurrerend zijn. Moet je de rechtse partijen nu horen over het grote onrecht dat de werkgevers wordt aangedaan en hoeveel gelijk ze hebben dat ze geen vaste contracten meer aanbieden.
@4 exact
en wat is een van de voornaamste redenen dat er geen vaste contracten aangeboden worden? men is bang om vast te blijven zitten met personeel… (kosten). En dit staat dan mogelijk de flexibiliteit van de onderneming in de weg (lees mogelijkheid tot snijden in de kosten om korte termijn winstgevendheid te creëren).
De hele sociale kant , creëren van betrokken medewerkers die het beste met het bedrijf voor hebben, is verdwenen. De groep werkgevers die hier tegen aan loopt worden gestuurd door (korte termijn) cijfers, maar niet door een visie. Deze groep ziet personeel als nummertjes en als een onvermijdbaar kwaad.
En dat geklaag over onrecht is omdat de winstmaximalisatie niet zo gunstig blijkt uit te pakken als men voor ogen had.
Als je echter wat verder kijkt, zie je dat er ook bedrijven zijn die wel gewoon vaste banen toekennen. Die wel het vertrouwen uitspreken in hun medewerkers. Het valt mij op dat het juist die bedrijven zijn die er sterk voor staan, die groeien.
interessant stuk. dit was een zijstraat maar vind ik zelf wel een van de meest interessant opmerkingen:
Overigens zegt het percentage sociale huurwoningen ook op een andere manier weinig: Duitsland en Zwitserland hebben minder officiële sociale huur, maar wel veel betaalbare private verhuur.
misschien zegt het wel heel veel. in Europa hebben wij de grootste sociale huursector en toevallig ook de grootste tekorten en mismatches op de huurmarkt. menig expat die ik ken – of ze nou uit Spanje of Duitsland komen – beklagen zich over de lange zoektijden, de lage kwaliteit en de hoge prijs van de huurwoningen hier. Anders gezegd: we hebben misschien de meest gesocialiseerde huurmarkt van Europa en daarnaast ook het meeste last van problemen die je zou associëren met een planeconomie (tekorten, lage kwaliteit).
#1,#2,#3,#4,#5:
jullie lezen een ander artikel dan ik. de auteur noemt zes oorzaken van de crisis waarmee ze begint met
1. It’s the corporations, stupid
Om te beginnen zijn huurders slachtoffer geworden van de slechte naam en het slechte gedrag van woningcorporaties.
@6 Ik lees dat toch echt anders. Zie zelfde stuk:
” Het resulteerde in een monsterverbond tussen links en rechts. Rechts omdat het altijd al vond dat deze semi-publieke instellingen eigenlijk de markt van commerciële bedrijven afsnoepen, links omdat het tabak had van de woeste avonturen en de zelfverrijking van sommige corporatiedirecteuren. ”
Precies wat ik stel. De marktwerking heeft gewerkt zoals bedoeld. Het slechte handelen van de bestuurders van de coorporaties is het breekijzer geweest om een meerderheid te kunnen krijgen om de boel te veranderen. Echter het doel van rechts was dus blijkbaar altijd al de markt terug te geven aan commerciele bedrijven (marktwerking).
Niet alleen de bouw- en onderhoudskosten en de prijs voor grond gingen omlaag, de huizenprijs was gekelderd en inflatie nagenoeg afwezig. De geregisseerde huurverhoging ging letterlijk tegen iedere trend in. Ik kan mij dan ook niet anders voorstellen dan dat de huurprijzen door de politiek als instrument gebruikt zijn om de huizencrisis voor de eigenaren zoveel mogelijk te dempen.
Huurders hebben dus betaald voor het in stand houden van de huizenbubbel.
@8 toevoeging:
als je de huurverhoging in de sociale sector regelt, dan kan de private sector daar dan op meeliften. Niet dat de private sector het nodig heeft (men verhuurt echt niet met verlies), maar door de stijgende huren is het wel mooi.
Winstmaximalisatie. Anders gezegd: de huurverhoging in de sociale sector heeft tot gevolg dat de lage/midden inkomens over de hele linie nog meer kwijt zijn. Geld dat nu voor groot deel in de zakken van bouwend nederland + beleggers beland. Waar het voorheen bij de burger bleef, die dat vervolgens aan iets anders kon uitgeven…..
Sociaal he?
Gevolg van dit alles: Een grote groep valt buiten de boot voor sociale huurwoning. Betaald 2x zoveel huur dan men aan hypotheek kwijt zou zijn. Maar krijgt geen hypotheek omdat men niet genoeg (of niet voor vast) verdiend. En zo wordt de tweedeling in de samenleving nog groter.
Ook het laten teruglopen van het sociale woningbestand draagt bij aan de effectiviteit van dit politieke instrument, omdat schaarste de prijs nog verder opjaagt.
Precies wat ik stel. De marktwerking heeft gewerkt zoals bedoeld.
alleen dat in het hele citaat het woord “marktwerking” niet voorkomt. maargoed. je bent het hopelijk met mij eens dat de huidige crisis op de huurmarkt veroorzaakt wordt door schaarste aan huurwoningen. dit voornamelijk omdat vanaf 2008 corporaties flink minder zijn gaan bouwen. is dit marktfalen of het falen van corporaties?
De geregisseerde huurverhoging ging letterlijk tegen iedere trend in.
niet helemaal: juist door de dalende huizenprijzen slonk het corporatievermogen. daarnaast heeft het derivatenschandaal bij Vestia ook voor enige verliezen gezorgd.
“niet helemaal: juist door de dalende huizenprijzen slonk het corporatievermogen.”
Leg eens uit, want als een corporatie zijn vermogen in huizen heeft zitten die verhuurd worden tegen een almaar stijgende huurprijs, zie ik niet in hoe het vermogen moet slinken van een dalende prijs op de huizenmarkt.
Dat verwacht je pas als diezelfde corporatie in die slechte tijd zijn huizen gaat verkopen, en laat dat nu net zijn waar het ministerie de corporaties toe heeft aangezet. Nog zo’n politieke keuze dus, die niets met een trend te maken had en alles met actieve interventie vanuit Den Haag.
Begrijp me goed, ik heb als huurder van Vestia destijds hun malafide constructies aan den lijve ondervonden en ze konden wat mij betreft niet hard genoeg vallen, maar de neergang van de sociale huursector op hun conto schrijven is teveel eer.
Ook is de sector niet het slachtoffer geworden van wat toevallig ongelukkig uitpakkende politieke keuzes: dit was gepland beleid.
Al deze keuzes en hun funeste uitwerking op de sociale huursector dienden namelijk zonder uitzondering het VVD-belang om huiseigenaren te bevoordelen/beschermen en verhuur te ontmoedigen ten gunste van eigendom.
Dat bedoelde ik met geregisseerd, instrumenteel beleid dat de huurders liet opdraaien voor het in stand houden van de huizenbubbel.
@6: slechte naam? Wie veroorzaakt wat?
Natuurlijk, als eigenaar van vastgoed, ben je onderworpen aan de vastgoed hausse, die van 1993 tot 2005 duurde. Als je dan net de ruimte krijgt van de overheid, zijn er wel wat verleidingen.
Maar dat er op grote schaal commercieel werd gedaan of avonturen werden ingezet, is een fabel van de commerciële vastgoedmarkt.
De VVD, gesteund door Monasch, gaf de vastgoedwereld vrij baan met desastreuze gevolgen voor het niveau van het politieke debat over het wonen en voor de positie van de huurders.
Wat de PvdA verweten moet worden, is dat men het allemaal liet gebeuren, waarmee verraad werd gepleegd aan 2.5 miljoen huurders en hun huishoudens. En aan de traditie van de sociale woningbouw, die ruim een eeuw oud is.
Ik heb het zien gebeuren, want ik ben nog steeds lid van die club. Alleen Anita Engbers heeft nog een onversneden belangenstrijd voor huurders in huis. Alleen een stem op no. 60 van de PvdA lijst drukt iets uit.
@12: Leg eens uit, want als een corporatie zijn vermogen in huizen heeft zitten die verhuurd worden tegen een almaar stijgende huurprijs, zie ik niet in hoe het vermogen moet slinken van een dalende prijs op de huizenmarkt.
Het vermogen van een corporatie zijn diezelfde huizen/vastgoed.
slechte naam? Wie veroorzaakt wat?
ik citeer uit het artikel dat je zogenaamd hebt gelezen en zo goed vond.
wat mij betreft hebben de corporaties al langer een slechte naam: al vanaf de jaren ’50 werden er discussies in de politiek gevoerd over het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen, de kwalitatieve ontoereikendheid van het aanbod, de stagnerende bouwproductie van de sociale woningsector en de ondoelmatigheid van de sociale verhuur (wat nu “scheefhuren” wordt genoemd). voor een groot deel van de bevolking lijkt de sociale woningsector een inferieur product tegen hoge (verborgen) kosten te leveren. Zeker als je het met de huursector in bvb Duitsland of Belgie vergelijkt.
Bijvoorbeeld het verkiezingsprogramma van DS70 in 1971
D.S. ’70 kent aan de woningbouw de grootste voorrang toe, zowel wat het aantal, als de kwali·
teit van de te bouwen woningen betreft. Bij de bestrijding van de woningnood zal in het bijzonder aan·
dacht moeten worden besteed aan maatregelen ten behoeve van person en met lage inkomens, die het
meest van de woningnood te lijden hebben.
(…)
bevordering van de doorstroming;
(…)
billijker regelingen voor de verdeling van woonruimte, o.a. ten behoeve van alleenstaanden;
h. opvoering van het aantal jaarlijks te bouwen woningwetwoningen en andere gesubsidieerde woningen
met 15.000 in totaal, uiterlijk te bereiken in 1975;
i. beter afstemmen van de woningbouw op de verschillende behoeften zoals die bestaan bij gezinnen,
alleenstaanden, bejaarden. invaliden;
j. meer aandacht voor reconstructie en sanering oude wijken;
(…)
en het programma van het CDA
5. In het volkshuisvestingsbeleid dient voorop te staan de zorg voor kwalitatief
goede en betaalbare huisvesting van de lagere inkomensgroepen,(…)
6
Het woningbouwprogramma dient geleidelijk te worden uitgebreid, te weten met
omstreeks 3.000 woningen per jaar.(…)
6. Gemeentebesturen en woningbouwcorporaties dienen hun beleid krachtig te
richten op de doorstroming,(…)
en bij de PvdA
10. Woningen
Opvoering van het aantal geproduceerde woningen in 4 jaar tot minimaal 140.000
per jaar, waarvan tenminste 60% woningwetwoningen. Veilig stellen van de
financiering van het totale aantal.(…)
Opvoering in die periode van het aantal af te breken krotten tot 35.000 per jaar, o.a.
door herziening van de onteigeningswet(…)
Nieuwe, meer gevarieerde woonvormen stimuleren door het aantal als experiment
gesubsidieerde huizen op te voeren tot minstens 7500 per jaar. (…)
11. Huren
Invoering van een doorstromingsheffing voor alle hoofdbewoners, die een inkomen
hebben boven de zgn. welstandsgrens en minder dan 10% van hun jaarinkomen
verwonen.
de elementen 1) tekort aan betaalbare huurwoningen, 2) ontoereikendheid van de bestaande huurwoningen, 3) stagnerende productie van huurwoningen en 4) ondoelmatigheid van de verhuur (“scheefhuren”) komen hier allemaal in terug. en dit was in 1971 (!). het lijkt erop alsof de (sociale) woningbouw niks is opgeschoten in bijna 50 jaar.