Wat voor investering in huisvesting willen we?

Uiteindelijk gaat de strijd voor betaalbaar wonen niet over de miljarden die wel of niet naar woningcorporaties gaan, maar over de vraag hoe wij huisvesting zien: een basisbehoefte en daarom een grondrecht, of een investeringsproduct? Want het is duidelijk: het kan niet allebei.

In Berlijn stemde gisteren in een adviserend referendum een meerderheid (56,4%) voor onteigening van grote particuliere woningbedrijven. Berlijnse huisvestingsactivisten haalden met hun grassroots-campagne ‘Deutsche Wohnen & Co Enteignen’ in augustus voldoende handtekeningen op voor hun voorstel om woningbedrijven die minstens 3000 woningen bezitten weer in publieke handen te brengen. Alleen al Deutsche Wohnen & Co bezit meer dan 113.000 woningen. In totaal zouden door onteigening meer dan 240.000 woningen weer in de sociale huurcategorie komen.

In Nederland maakten we ons dit weekend druk over het Amerikaanse investeringsbedrijf Blackstone, dat niet alleen parasiteert op onze woningmarkt, maar ook via belastingontwijking aasgierengedrag vertoont. Blackstone koopt sinds 2019 woningen op in Nederland, vooral in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, en heeft er momenteel zo’n 1.700 woningen in bezit. In andere landen is Blackstone al bekend vanwege agressieve huurverhogingen en huisuitzettingen.

‘Stevige’ huurbescherming?

Voormalig VN-Speciale Rapporteur Leilani Farha – die het bedrijf een aasgier noemde – trok hierover in 2019 aan de bel, wat leidde tot Kamervragen. Maar volgens minister Ollongren was er geen reden tot zorgen, zo schreef zij (met een veelzeggende verspreking):

De praktijken die de VN benoemt zijn voorbeelden die in Nederland niet zomaar kunnen vanwege onze goede huurbescherming. Met de stevige Nederlandse huurbescherming en mijn aanpak van excessief verhuurgedrag wil ik voorkomen dat de praktijken, zoals die door de VN zijn benoemd, ook in de toekomst geen [sic] voet aan de grond kunnen krijgen in Nederland.

Wat Ollongren hier zegt over ‘stevige huurbescherming’ is bedenkelijk. In 2019 was de huurbescherming al afgebroken door de uitbreiding van flexibele huurcontracten (de Wet doorstroming huurmarkt 2016), hoewel we toen nog geen precies inzicht hadden in de schaal daarvan. In 2020 en 2021 verschenen er echter verschillende onderzoeken die bevestigen waar tegenstanders van de flexibilisering van huur al bang voor waren: het aanbieden van tweejarige huurcontracten, die bovendien vaak niet omgezet worden in vaste huurcontracten, is gemeengoed geworden onder verhuurders. Voor veel huurders is tijdelijk en onzeker wonen in een paar jaar tijd de norm geworden.

Het klopt dat Blackstone huurders er niet zomaar kan uitzetten als het bedrijf woningen opkoopt. Maar gezien de huidige ‘markt’ met stijgende prijzen en dito WOZ-waarden die vanwege het puntensysteem de huur meebepalen, kunnen de huurprijzen snel oplopen en kunnen sociale huurwoningen makkelijk geliberaliseerd worden, waarna huren verder kunnen stijgen. Vanwege corona genoten huurders dit jaar bescherming tegen huurverhoging door een eenjarige huurbevriezing, maar die zal niet worden verlengd. En zodra een huurder vertrekt, kan de huur sowieso maximaal omhoog om een ‘marktconform’ bedrag te vragen.

Ollongrens antwoord miskent ook dat de goede huurbescherming die we in Nederland hadden is afgebroken juist om het investeerders makkelijker te maken. Abel Heijkamp van de Bond Precaire Woonvormen en onderzoeker Roel Griffioen schreven al in 2015 over het feit dat de voormalig minister van Wonen Stef Blok “de deur van de Nederlandse woningmarkt wagenwijd [heeft] opengezet voor buitenlandse investeerders.” Het kleiner maken en marginaliseren van de sociale huursector door bezuinigingen (waaronder in 2013 de verhuurderheffing) en striktere inkomenseisen, en het afbreken van de huurbescherming staan ten dienste van het aantrekkelijker maken van de woningmarkt voor investeerders.

500 miljoen minder verhuurderheffing

Inmiddels zegt het kabinet wel te snappen dat de wooncrisis niet alleen met woningnood maar ook met betaalbaarheid te maken heeft, maar zijn ze nog steeds niet bereid om met echte oplossingen te komen. Hoewel er – afgaande op de verkiezingsprogramma’s – een Kamermeerderheid is om de verhuurderheffing af te schaffen, kwam het kabinet vorige week zelf niet met dat voorstel. Pas na veel kritiek stelde de VVD voor om de heffing – een belasting op sociale huurwoningen voor verhuurders die vooral wordt opgebracht door woningcorporaties – te verminderen met 500 miljoen euro, waarmee de heffing grotendeels in stand blijft. De Kamermeerderheid voor afschaffing kwam er niet, omdat de coalitiepartijen weer braaf met de VVD meestemden.

Maar zelfs als de verhuurderheffing helemaal zou verdwijnen, en er fors zou worden geïnvesteerd in de sociale huursector zodat corporaties weer kunnen bouwen, onderhouden en verduurzamen, dan zitten we nog met een fundamenteel probleem op onze ‘woningmarkt’: dat we een overheid hebben die vindt dat het aanbod van (betaalbare) huisvesting vooral een zaak is van particuliere investeringsbedrijven en bereid is de ‘woningmarkt’ aantrekkelijk te maken voor hen, ten koste van huurders en kopers die gewoon een huis willen om in te wonen.

Halfslachtige opkoopbescherming

“Woningen moeten beschikbaar blijven om in te wonen, of dat nu huur is of koop. […] Daarvoor zijn investeringen nodig, ook van beleggers. Beleggers moeten daarom nog steeds een marktconform rendement kunnen halen,” schreef Ollongren in 2019 in antwoord op de Kamervragen over Blackstone. Ollongren antwoordde ook dat ze bereid is om excessen aan te pakken, maar dat “het behalen van rendement op zichzelf geen verkeerd verschijnsel [is] in een normale markt,” als het maar niet ten koste gaat van betaalbaarheid, kwaliteit en huurbescherming.

Je vraagt je af wanneer dit kabinet dan eindelijk vindt dat de negatieve gevolgen van ‘investeringen’ van aasgierbedrijven zoals Blackstone te ver zijn doorgeschoten. Hoeveel signalen moeten er eigenlijk komen, in Nederland en van elders, dat investeringsbedrijven het recht op huisvesting ondermijnen en schade aanrichten? Dat investeren voor rendement onverenigbaar is met huurbescherming? Waar ligt de grens, wanneer worden negatieve gevolgen ‘excessen’ die volgens het kabinet met maatregelen moeten worden bestreden? Is het probleem niet ook dat die ‘excessen’ inherent zijn aan het verdienmodel van investeringsbedrijven?

Die focus op ‘excessen’ ligt ook aan de basis van het huidige halfslachtige voorstel voor de opkoopbescherming, die in steden niet te breed mag worden ingezet, laat staan in de hele stad, omdat investeerders nog wel ruimte moeten hebben om te blijven opkopen. Let wel, dit gaat over ‘investeerders’ die opkopen om te verhuren (buy-to-let), en laat investeerders die willen bouwen ongemoeid. Het argument ‘we hebben investeerders nodig voor nieuwbouw’ is hier totaal irrelevant. Je kunt bovendien het waterbedeffect – de verplaatsing van problemen naar gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt – van mijlenver zien aankomen, maar dat wordt weggewuifd: ‘we gaan het monitoren’. De intentie van de opkoopbescherming is dan ook niet om echt iets te veranderen aan de financialisering van huisvesting.

Huizen voor mensen, niet voor winst

In Berlijn wordt de overheid door een adviserend referendum gedwongen om het over deze fundamentele vraag te hebben: wat voor investering in huisvesting willen we? Er is een belangrijk verschil tussen investeren en ‘investeren’ in huisvesting. “Wij Berlijners hebben besloten: niemand mag speculeren met onze woningen”, zei de woordvoerder van de actiegroep in hun persbericht over de overwinning. Als de overheid naar de meerderheid van kiezers luistert dan zullen grote particuliere woningbedrijven weer in publieke handen komen.

Dát zou een maatregel zijn die duidelijk maakt: huizen voor mensen, niet voor winst. Niet voor niets is dat de leus van het tweede landelijke protest Woonopstand op 17 oktober in Rotterdam. Uiteindelijk gaat de strijd voor betaalbaar en zeker wonen in de kern niet over de miljarden die wel of niet naar woningcorporaties gaan, maar over de vraag hoe wij huisvesting zien: een basisbehoefte en daarom een grondrecht, of een investeringsproduct? Want inmiddels is het wel duidelijk: het kan niet allebei.

—

De auteur is betrokken bij actiegroep Woonopstand en bij de organisatie van het protest op 17 oktober in Rotterdam.