Het is tijd om een visie op de woningmarkt te eisen

ANALYSE - Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen negatieve gevolgen hebben.

In een Kamerbrief heeft Stef Blok laten weten van plan te zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden.

Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft.

Na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet, is dit de volgende inperking van rechten van huurders waarmee Blok tegemoet komt aan de wensen van verhuurders die hun bezit zonder huurbescherming willen kunnen verhuren en die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Als de zeepbel knapt komen de kunstgrepen

Het is een bekend beeld, dat de woningmarkt als politieke speelbal wordt gebruikt in tijden van tegenspoed op de (koop)woningmarkt die zo eens in de dertig jaar de kop op steekt in ons land. Zo laat in 1957 minister Hofstra aan de Kamer weten dat we boven onze stand hebben geleefd en het begrotingstekort teruggedrongen moet worden.

Wat volgt is een huurverhoging van 25% waarmee de regering extra geld ophaalt en waarmee de markt voor institutionele beleggers weer aantrekkelijker moet worden. Deze verhoging herstelt marktevenwicht en is ‘niet uit medelijden met huiseigenaren, hoezeer dat medelijden ook op zijn plaats is’.

Kort daarvoor werd in 1956 de gemeentegarantie bedacht, een voorloper van de NHG die een duwtje in de rug van de vastgelopen woningmarkt moest geven. Met deze garantie ontstaat in de jaren zeventig een flinke zeepbel als banken zich weinig belemmerd voelen om exotische leenvormen te bedenken. Nadat deze zeepbel uiteen spat, stelt staatssecretaris Brokx een huurbelasting voor, tegelijk met het oprekken van de maximumlening onder gemeentegarantie en het oprekken van de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor premiekoopwoningen.

De huurbelasting komt er niet omdat er zowel 1980 als in 1984 geen politieke meerderheid voor het plan is. Ook coalitiegenoot VVD is dan tegen de huurbelasting. Wel worden tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt onder de leegstandswet en wordt een (mislukt) proefballonnetje opgelaten om de in 1979 ingevoerde huurbescherming voor kamerhuurders weer af te schaffen, omwille van ‘de doorstroming’ en de woningnood onder jongeren.

…en het afbouwen van kunstgrepen doet pijn

Omdat de economie het zwaar heeft, maakt Den Haag in de tussentijd wel plannen om huursubsidie en het budget voor premiekoopwoningen terug te schroeven.

Vooral het terugschroeven van de kooppremie stuit op groot verzet van de vastgoedlobby. In de voorgestelde aanpassing zou de premie niet langer in het eerste jaar heel erg hoog zijn om in tien jaar steeds minder te worden, maar gelijker over de looptijd worden uitgesmeerd. Bovendien zou voortaan het tweede inkomen meetellen bij de berekening of je zo’n premie eigenlijk wel nodig had.

Neprom en bouwfonds reageren op deze beperking van de subsidies door te stellen dat duizenden woningen onverkoopbaar worden en de bouwproductie volledig zal instorten. Een week voor behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer verspreidt men het gerucht dat gemeenten een sterilisatieverklaring vragen van vrouwen, voordat ze het tweede inkomen meetellen bij de berekening van een maximale hypotheek. Jonge stellen zouden dus buiten de boot vallen bij de kooppremie en gedwongen zijn te gaan huren of de vrouw te laten steriliseren om voor een hypotheek in aanmerking te komen.

De grote maatschappelijke verontwaardiging over dit gerucht wordt de kop ingedrukt door bij de behandeling van het voorstel in de Tweede Kamer te stellen dat men boter op het hoofd heeft gehad door gezinnen niet te compenseren voor inkomensverlies na de komst van een kind. Er wordt een hertoets afgesproken na enkele jaren, waarbij een stel alsnog premie ontvangt indien de vrouw blijkt te zijn gestopt met werken.

Enkele jaren later ontstaat dezelfde discussie opnieuw. Heerma wil bezuinigen op premiekoop en wil geen premie meer verstrekken aan tweeverdieners. Als wederom het argument klinkt dat deze stellen zonder premie geen hypotheek kunnen krijgen omdat banken niet met twee inkomens rekenen, brengt Heerma in fasen het tweede inkomen onder de gemeentegarantie.

Hoewel officieel nog steeds geldt dat tweeverdieners zowel buiten de boot vallen voor koopsubsidie als een hypotheek op twee inkomens, begint ABP wel érg snel na verschijnen van een rapport waarin wordt gepleit om het tweede inkomen mee te tellen met tweeverdienershypotheken. Als Heerma uiteindelijk in 1993 bekend maakt deze hypotheken te gaan garanderen is de oorspronkelijke aanleiding vergeten en zegt hij slechts de ontwikkelingen op de markt te volgen. Aan de vooravond van een prijsexplosie op de woningmarkt laat mede-initiatiefnemer en belanghebbende Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) weten dat het allemaal reuze zal meevallen met de prijsstijgingen.

Wat begon met het vlot trekken van de woningmarkt in de jaren vijftig was een katalysator voor de zeepbel in de jaren zeventig. Wat begon met de afbouw van koopsubsidies eindigde met een garantie die de volgende zeepbel tot gevolg had. Een garantie die bovendien volkomen onhoudbaar blijkt nu deze zeepbel geknapt is.

Stop nu eens met symptoombestrijding

Wat door de decennia heen opvalt is hoe betrekkelijk garanties en subsidies zijn. Zodra de economische voorspoed over is, zijn het vooral huurders en jongeren die in hoog tempo rechten moeten inleveren. Veel kunstgrepen om de huizenprijzen op de been te helpen hebben jaren later een desastreuze uitwerking in een aantrekkende markt. Het uitfaseren van regelingen en subsidies heeft soms bizarre en ongewenste neveneffecten.

Wat ook opvalt is dat al decennia lang ‘doorstroming’ als doel wordt gedefinieerd zodra de koopwoningmarkt stil valt. Nooit wordt gekwantificeerd welke mate van ‘doorstroming’ wenselijk is en nooit wordt de discussie gevoerd of ‘doorstroming’ wel de goede maatstaf is. Echter wordt er consequent een hele reeks aan inkomenspolitieke maatregelen verbonden aan de doorstroming op de woningmarkt.

Als doorstroming het criterium zou zijn, zou een minister met ballen al lang een wet hebben bedacht waar in staat dat we allemaal iedere vijf jaar moeten verhuizen. Ik denk alleen dat die wet geen kans van slagen heeft omdat dat helemaal niet is wat we willen. Ik denk dat we een woningmarkt willen waar je makkelijk een huis kunt vinden, daar desgewenst kunt blijven, of ook weer weg kunt. Die situatie gaat niet ontstaan zolang de woningmarkt in de greep is van inkomenspolitiek en verzonnen ‘grenzen’. Het verzinnen van nieuwe grenzen in de vorm van toelatingscriteria voor bepaalde huizen (leeftijd, beroep, gescheiden ja/nee) is voor mij dan ook fundamenteel de verkeerde weg, ongeacht of het nu positieve effecten zou kunnen sorteren.

Misschien kunnen we ons uit deze crisis rommelen. Maar over vijftien jaar dient de volgende woningmarktcrisis zich aan en dan zijn onze kinderen aan de beurt. Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen nagalmen en resoneren. Nu de woningmarkt het zwaar heeft, heeft het de volledige politieke aandacht. Deze aandacht moet echter niet gericht zijn op het weer laten stijgen van prijzen, maar op het voorkomen van de volgende zeepbel en het wegnemen van zoveel mogelijk grenzen en inkomenspolitiek op de woningmarkt.

Dit artikel verscheen eerder op Woningmarktcijfers.