ANALYSE - van Jan Kok [*]
Analyse van de woonparagraaf in het conceptverkiezingsprogramma van het CDA voor de Tweede Kamerverkiezingen van 29 oktober (1). Met hier en daar vergelijkingen met de woonprogramma’s in de conceptverkiezingsprogramma’s van GroenLinks-PvdA en de VVD, de twee andere middelgrote partijen in de peilingen en mogelijke regeerpartners.
Bij het CDA is het weer helemaal ‘fatsoen’ wat de klok slaat. Ook als het over wonen gaat: ‘Veel starters verdienen ….. te weinig voor de hypotheek om een fatsoenlijk huis te kopen.’ Fatsoen wordt vaak omschreven als het voldoen aan de geldende normen en waarden. (Waarden en normen is inhoudelijk trouwens een betere volgorde.) Het is nu vooral een reactie op de politieke omgangsvormen ten tijde van het kabinet-Schoof. Het begrip doet ons terugdenken aan de tijden van Jan Peter Balkenende, die ook schermde met normen en waarden en met ‘fatsoen moet je doen’. Hij reageerde hiermee voornamelijk op de gebeurtenissen rond de moord op Pim Fortuyn in 2002. (2)
Overheid meer invloed
In het woonprogramma van het CDA wordt meer afstand van de markt genomen dan in vroegere versies. ‘De overheid moet de regie terugpakken om keuzes te maken in schaarste.’ Er wordt gepleit voor een leegstandsheffing. Bij het verlenen van een bouwvergunning een bouwplicht binnen maximaal twee jaar. En het Rijk gaat steun verlenen met een grondfaciliteit of zelfs een Nationale Grondbank. Gemeenten moeten sociale grondprijzen kunnen rekenen. Met behulp van de planbatenheffing kunnen winsten vanwege gestegen waarden van grond gericht worden ingezet in gebiedsontwikkeling.
Het beleid van de vroegere CDA-minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge, zien we hier deels in terug. Hiermee leunt het CDA meer aan tegen de ideeën van GroenLinks-PvdA dan tegen die van de VVD.
Nieuwbouw en bestaande gebouwde voorraad
Wat betreft de nieuwbouw en het benutten van de bestaande reeds gebouwde voorraad zijn de plannen van het CDA niet bijster origineel. Ook hier weer die 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Evenals bij de meeste andere partijen verdeeld in twee-derde betaalbaar, waarvan 30% sociale huur. Een ‘straatje erbij’ blaast het CDA op tot een ‘buurtje erbij’ of zelfs een ‘wijkje erbij’. Het bekende optoppen en splitsen van woningen komt ook hier voorbij.
Vanuit een christendemocratisch standpunt is woningdelen iets goeds. Hierbij past het voorstel om de kostendelersnorm af te schaffen. ‘We willen geen financiële boete opleggen als volwassenen een huis delen.’ Dit is een idee dat je in steeds meer verkiezingsprogramma’s terugvindt. En terecht. Want deze maatregel zou, tegen weinig kosten, wel eens een hele grote bijdrage kunnen leveren om het woningtekort te verminderen.
Insiders versus outsiders
Op de woningmarkt heb je duidelijk insiders en outsiders. Insiders zou je kunnen zien als degenen die al een woning hebben; dat kan een koopwoning zijn of een betaalbare huurwoning. Outsiders zijn dan de woningzoekenden: de dak- en thuislozen, zij die tegen hun wil nog thuis wonen, de kamerbewoners, zij die veel te veel betalen voor hun huurwoning. Sommigen spreken bij deze tweedeling zelfs van ‘housing classes’.
Evenals een aantal andere partijen heeft het CDA zijn focus deels gedraaid van de insiders naar de outsiders op de woningmarkt, resulterend in het kiezen voor de woningzoekende. ‘We leggen wettelijk het belang van woningzoekenden vast, zodat zij belanghebbenden worden in woningbouwprocedures en dit expliciet wordt meegewogen.’
Dit heeft wel gevolgen voor de insiders. Die moeten niet meer zo klagen over minder uitzicht bij nieuwbouw voor hun deur. Het CDA wil dat niet-direct belanghebbenden geen bezwaar en beroep meer kunnen aantekenen.
Eigenaar-bewoner en huurders
Als je ongelijkheid op de woningmarkt een politiek probleem vindt, moet je ook iets doen aan de ongelijke bejegening van eigenaar-bewoners en huurders. ‘De huizenprijzen worden opgedreven door grote (fiscale) verschillen tussen huren en kopen, die in het nadeel uitpakken voor huurders en starters op de woningmarkt. Dit systeem is niet solidair met onze jongeren en niet houdbaar op de lange termijn.’
Het lijkt erop dat het CDA met ‘starters’ alleen ‘koopstarters’ bedoelt en niet ‘huurstarters’; iets wat bij de meeste partijen het geval is. Volgens het CDA zijn de woningprijzen in Nederland wel erg hard gestegen.
Afbouw hypotheekrenteaftrek
Na een dergelijke analyse kun je er eigenlijk niet omheen de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te bouwen. Dit doet het CDA dan ook en dat is een doorbraak. In het vorige verkiezingsprogramma (dat van 2023) kwam de hypotheekrenteaftrek niet aan de orde; werd het dus nog als een voldongen feit beschouwd. Met die nieuwe opstelling schaart de partij zich aan de zijde van GroenLinks-PvdA, en niet aan de kant van de VVD. Voor die laatste partij is onze internationaal gezien unieke hypotheekrenteaftrek nog steeds een heilige graal. Zelfs een breekpunt in de formatie. De VVD denkt dat eigenaar-bewoners dit voordeeltje nog zo belangrijk vinden, dat dit hen voor de VVD doen kiezen.
Niet dat de plannen van het CDA rond het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek nu zo spectaculair zijn. De hypotheekrenteaftrek wordt heel geleidelijk afgebouwd, gesproken wordt van 30 jaar. Men kiest voor een veel langere termijn dan GroenLinks-PvdA, waar 8 tot 12 jaar rondgaat. De opbrengsten worden bij het CDA gebruikt om een op een de inkomstenbelasting te verlagen. Belangrijk: ook huurders hebben hier voordeel van! GroenLinks-PvdA zet deze opbrengsten niet alleen in voor lastenverlichting, maar ook voor woningbouw. Om niemand voor het hoofd te stoten, noemt het CDA een aantal belangrijke randvoorwaarden die in de uitwerking moeten worden geregeld. Vanzelfsprekend dat de geleidelijke afbouw plaatsvindt over een lange transitieperiode, zodat woningeigenaren die met de aftrek rekening hebben gehouden in hun financiële planning, niet in de knel komen. En het CDA koppelt het aan andere fiscale regelingen rondom woningbezit. Welke dat zijn, wordt echter niet vermeld.
Herwaardering woningcorporaties
Geef je huurders meer aandacht en wil je dat er nu eindelijk eens meer sociale huurwoningen worden gebouwd, dan ontkom je niet aan een herwaardering van de woningcorporaties. Al gaat het CDA niet zover om die Woningcorporaties Nieuwe Stijl te noemen, zoals GroenLinks-PvdA doet. De corporaties moeten ook een belangrijke rol spelen bij het bouwen van nieuwe huurwoningen in het middensegment. Woningcorporaties dienen hiervoor, net als bij sociale huur, geborgde financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te krijgen.
De huren
Het CDA kiest bij sociale huur voor een inflatievolgend huurbeleid. Dus blijkbaar niet voor jaarlijkse huurverhogingen die de CAO-loonontwikkeling volgen. Dat is positief, want een koppeling aan de lonen is in het nadeel van ouderen, waarvan de pensioenen niet of in geringe mate worden geïndexeerd. Maar wat houdt dat ‘inflatievolgend’ precies in: een huurverhoging die exact de inflatie volgt of gaat het zoals zo vaak om de inflatie plus 1 procentpunt?
Dan komt het CDA met iets vreemds op de proppen. ‘We houden de huren betaalbaar, ook in het middensegment. Er zijn grote regionale verschillen op de woningmarkt, daarom laten we de WOZ-waarde meer meetellen.‘
Dit betekent dat het CDA zich laat meezuigen in de koopprijzengekte, die de WOZ-waarden van huurwoningen enorm opschroeft, terwijl de kwaliteit er echt niet beter op wordt. Bij GroenLinks-PvdA krijgt de markt juist een minder grote rol bij het bepalen van de maximaal toegestane huurprijs, doordat de koopprijs van de woning (WOZ-waarde) minder zwaar gaat meetellen in de berekening.
De mantelzorgwoning
Tenslotte dat vergunningsvrij bouwen op eigen erf. Hierin zien we de agrarische achtergrond van het CDA terug. ‘Vergunningsvrije bouw van mantelzorgwoningen op eigen erf moet mogelijk zijn voor minimaal tien jaar. We bezien de mogelijkheid om dit ook aan de voorkant van het perceel te verruimen, onder andere op het voorerf bij agrariërs.’
Moeten deze woningen worden afgebroken wanneer mantelzorg niet meer aan de orde is? Of kunnen deze woningen dan benut worden om gezins- of familieleden dan wel vrienden of kennissen aan woonruimte te helpen? Stedelingen zonder of met een piepklein tuintje zullen hier trouwens naar kijken als ware het beelden uit een andere wereld.
Wat we niet meer tegenkomen in het woonprogramma van het CDA is het stimuleren van het eigenwoningbezit onder jonge starters met belastinggeld. En ook geen teksten over die vermaledijde zogenaamde ‘goedkoop scheefhuurders’. En het verbieden statushouders ‘voorrang’ (gaat feitelijk om het compenseren van achterstand) te verlenen bij het toewijzen van sociale huurwoningen, daar lezen we ook niets over.
Conclusie
Het CDA heeft fatsoen in de woonparagraaf uitgewerkt in voorstellen die dichter staan bij die van GroenLinks-PvdA, bij wie de publieke zaak centraal staat, dan bij die van de VVD, welke partij nog steeds alle vertrouwen heeft in de markt. De afbouw van de hypotheekrenteaftrek is voor het CDA onvermijdelijk, in tegenstelling tot de op ramkoers liggende VVD.
Noten:
(1) Het Wetenschappelijk Instituut voor het CDA heeft in 2019 een zeer belangwekkende publicatie het licht doen zien, met veel getallen en wetenschappelijk onderbouwd, getiteld ‘Onder dak Bouwstenen voor een toegankelijke woningmarkt voor iedereen’, auteur Arjen Siegmann. Elementen hiervan vinden we terug in het huidige woonprogramma van het CDA.
(2) In de tweede helft van de 20e eeuw was er in Rotterdam trouwens jarenlang een heus ‘Instituut voor Normen en Waarden’ (het INW) gevestigd.
[*] Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.