Heeft Nederland ook een huizenprobleem?

Te koop (Foto: Flickr/aloxe)

Al ruim een jaar heeft de wereld nu last van de kredietcrisis en ondanks dat banken telkens weer meer slechte leningen moesten afschrijven is het onduidelijk of het einde al in zicht is. Vooral de Verenigde Staten hebben het erg moeilijk, daar zijn zelfs de steunpilaren van de Amerikaanse hypotheekmarkt, Fannie Mae en Freddie Mac in grote problemen gekomen en moeten door de federale overheid overeind gehouden worden. Bij al dat slechte nieuws is de vraag natuurlijk in hoeverre de Nederlandse huizenmarkt gevoelig is voor al deze economische ellende. Immers, ook de Nederlandse huizenprijzen zijn fors gestegen en huizen staan weer langer te koop. Maar wat is sentiment en wat zijn feiten?

Een goede bron voor prijsinformatie over de huizenmarkt is de site van de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Daar zijn de prijzen van 1985 tot nu te vinden. In onderstaande grafiek is de prijs uitgezet tegen de tijd, zowel voor Amsterdam als gemiddeld over Nederland. Voor Amsterdam is gekozen, omdat dat de meest overspannen markt van Nederland zou zijn. In de grafiek is het het prijsniveau van 1985 op 100 gesteld. Dit komt overeen met een prijs van ongeveer 55.000 euro in Amsterdam en 60.000 euro in de rest van het land.

De huizenprijzen zijn in de afgelopen 22 jaar inderdaad fors gestegen, om precies te zijn met 300% (6,6% per jaar). In Amsterdam is de prijs zelfs met 350% gestegen, ofwel 7,1% per jaar. Ook is goed te zien dat Amsterdam eind jaren ’90 te maken heeft gehad met prijzen die waarschijnlijk iets te sterk opliepen en waar een correctie op kwam. Verder is feitelijk niet een vreselijk groot verschil met de rest van Nederland te zien.

Bij het bekijken van de prijzen, moet niet vergeten worden dat 1985 zo ongeveer het dieptepunt was, nadat de huizenmarkt eind jaren ’70 en begin jaren ’80 volledig ingestort was. Wellicht waren de huizenprijzen in 1985 daardoor lager dan dat de huizen werkelijk waard waren.

Een ander effect dat niet vergeten moet worden is de inflatie. De inflatie over deze periode is eenvoudig te vinden via het CBS. Na wat simpele berekeningen (in excel invoeren en een net formuletje maken voor het cumulatieve effect ervan), is daar ook weer een mooi grafiekje van te maken. Die laat zien dat de prijzen zonder inflatie al wat minder heftig zijn.

Hoewel, minder heftig? Huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie zijn de afgelopen 22 jaar nog steeds mooi 2,5 tot 3 keer zo duur geworden. Dat is op het eerste gezicht geen kattepis en dat zou wellicht de angst voor een correctie logisch maken. De prijs is echter maar één kant van de medaille. Hoeveel iemand kan betalen is de andere kant. Een verdubbelde prijs is niet moeilijker op te brengen als je tegelijkertijd twee keer zoveel bent gaan verdienen. Sterker nog, als de welvaart toeneemt, valt te verwachten dat de prijzen van de huizen meestijgen. Immers, er is nog steeds krapte op de woningmarkt, mensen hebben toch een dak boven hun hoofd nodig, dus als ze meer te besteden hebben, hoe zorgen ze dan dat ze aan een woning komen? Precies: meer betalen.

Om dit effect te bekijken is vervolgens de huizenprijs uitgezet tegen het BBP (Bruto Binnenlands Product). Ook die cijfers zijn makkelijk te vinden bij het CBS. Die hoeven vervolgens niet eerst gecorrigeerd te worden voor inflatie. Immers als de huizenprijs ongecorrigeerd gebruikt wordt en het BBP ook dan maakt dat uiteraard geen klap uit. Wat nog wel moet gebeuren, is corrigeren voor de bevolkingstoename. Met meer mensen neemt het BBP wel toe, maar als dat net zo hard stijgt als dat de bevolking groeit, schieten individuen er natuurlijk niets mee op. Ook die cijfers zijn bij het CBS te vinden. Uiteindelijk levert dat de volgende grafiek op:

Wat interessant is om te zien is dat de huizenprijzen echt harder gestegen zijn dan de welvaart. Met andere woorden, relatief wordt er meer besteed aan het huis. Daar zijn echter wel wat verklaringen voor te verzinnen. Sommige dingen zijn wellicht minder hard gestegen in prijs dan onze welvaart is toegenomen. Vergeet niet, het BBP is per persoon tegenwoordig bijna 2,5 keer zo hoog als in 1985. Denk bijvoorbeeld aan zaken als de kosten van eten, de kosten van vakanties en de kosten van mobiliteit. Als ze een kleiner deel van het inkomen dreigen in te nemen, worden dit soort zaken in eerste instantie wel meer geconsumeerd, maar daar zit een grens aan, zodat uiteindelijk meer financiële ruimte overblijft voor wonen. Een andere verklaring is dat de rente, hoewel behoorlijk hoog voor het recente verleden, historisch gezien nog steeds behoorlijk laag staat. Als er dus geld geleend moet worden voor een woning (en het is zo’n grote uitgave dan dat ongetwijfeld moet) staat bij een lagere rente tegenover een hoger geleend bedrag eenzelfde maandelijkse cash out. Met andere woorden, iemand kan tegen dezelfde maandelijkse kosten meer geld uitgeven aan zijn of haar huis. Ergo, huizenprijzen stijgen. Hiermee is ook meteen het risico van een stijgende rente verklaard. Wellicht hebben lezers ook nog andere ideeën.

Eén ding moet echter wel enigszins geruststellen: de prijzen zijn ten opzichte van de welvaart al sinds de eeuwwisseling zo goed als stabiel. In Amsterdam zijn ze zelfs iets gedaald. Mij lijkt dat goed nieuws. Immers, de huizenprijzen hebben al de ontploffing van de internetzeepbel meegemaakt en zijn een keer door een recessie heen gegaan. Toch blijven de prijzen op peil, zonder uitschieters naar boven of naar beneden. Als we een zeepbel zouden hebben, hebben we die al zeevn jaar. Het zou toch merkwaardig zijn als deze recessie die wel zou doorprikken en de vorige niet. Behalve al eerder geuitte geruststellende woorden over de meer prudente wijze waarop Nederlandse verstrekkers van hypotheken hun klanten selecteren, zijn het vooral deze marktcijfers waardoor ik denk dat al te grote huizenellende aan Nederland voorbij zal gaan.

Maar wellicht heeft u daar andere ideeën over. Daarvoor staan uiteraard de commentaarvelden open. Het staat u vrij uw theoriën te spuien, liefst ondersteund met cijfers en feiten. Bij voldoende meningsverschil zet GeenCommentaar graag de feiten weer op een rijtje! Voor de echte liefhebber is hier nog het bronbestand met gegevens beschikbaar.

  1. 1

    Je draagt zelf al een probleem aan: De hypothekers zijn voorzichtiger met het verstrekken van hypotheken. Dat betekent dat minder mensen een hypotheek krijgen en dus zal de vraag naar koopwoningen dalen.

    Daarnaast valt te bezien hoe de mensen die nu een hypotheeklast hebben gaan reageren op een stijgende rente, die gezien de huidige inflatie uiteindelijk zal moeten komen.

  2. 2

    Nederland heeft de hoogste loan-to-value en de loan-to-income ratio’s van de wereld en daarmee gaan we een recessie in.

    Nee, er is niets aan de hand… Geloof je het zelf?

  3. 3

    @1

    “Daarnaast valt te bezien hoe de mensen die nu een hypotheeklast hebben gaan reageren op een stijgende rente, die gezien de huidige inflatie uiteindelijk zal moeten komen.”

    Dat zie je nu al: meer mensen die hun rente vastzetten.

    @2

    “Nederland heeft de hoogste loan-to-value en de loan-to-income ratio’s van de wereld en daarmee gaan we een recessie in. “

    Ja, en die hadden we de vorige recessie ook.

  4. 5

    Ik kocht in 1985 mijn eerste huis. Inmiddels ben ik vijf huizen verder. Er waren jaren bij dat ik meer geld met de verkoop verdiende dan met werken en ik heb toch een aardige baan. Al die 23 jaar doken steeds weer verhalen op over slechte huizenmarkt. Het tegendeel heb ik steeds in mijn portemonee gemerkt. Dat is vooral te danken aan de hypotheekrente-aftrek. Op het moment dat die wordt afgeschaft wordt het een ander verhaal. Ongetwijfeld zal dan de vraag dalen, maar of daarmee automatisch de prijs evenredig zal dalen waag ik te betwijfelen. Waarschijnlijk zal het dan zo zijn dat alleen mensen met een echt grote beurs nog een huis kunnen kopen en dat mensen die dat nu net kunnen betalen een probleem hebben.
    En verder heb ik de laatste jaren al heel veel onzin gehoord over de waarde van huis. Mijn ervaring is dat die maar door drie factoren wordt bepaald: de plek, de plek en de plek.

  5. 6

    Alex: linkje naar die LTV-waardes? Ik geloof (sterker nog, ik weet vrijwel zeker) dat ’t *heel* moeilijk is om de LTV/LTI-waardes van de amerikaanse bubble te evenaren (waar zelfs nu de LTI-waarde rond de 1:8 hangt, terwijl zelfs in nederland, met hypotheekrenteaftrek, niet meer dan 5x je (gecombineerde) jaarsalaris wordt toegestaan).

    Overigens is dat laatste natuurlijk wel een probleem: als je met twee personen een huis koopt, en achteraf blijkt samenwonen toch niet zo’n tof plan, dan heb je een dure scheiding voor de boeg. Dat is IMHO ook de reden voor de huizenboom midden jaren 90: voor die tijd was het nog niet mogelijk om op twee inkomens een hypotheek te krijgen.

  6. 7

    @6

    “Dat is IMHO ook de reden voor de huizenboom midden jaren 90: voor die tijd was het nog niet mogelijk om op twee inkomens een hypotheek te krijgen.”

    Goed punt, was nog niet genoemd.
    Wel een interessante om even in te duiken.
    Wat wel geinig is om te zien, is het volgende:

    stel dat in 1985 het kostwinnersmodel alomtegenwoordig was. Gezinsinkomen 100.

    Stel dat in 2007 het leidend model is
    2 tweeverdieners, die beiden 4 dagen werken. Meest simpel gesteld is hun inkomen dan nu 160.

    Dat is precies de waardestijging tov welvaart over die periode die in de laatste grafiek staat.

  7. 10

    “Sommige dingen zijn wellicht minder hard gestegen in prijs dan onze welvaart is toegenomen.”

    Is dit niet simpelweg te verifiëren door het BBP/persoon voor inflatie te corrigeren?

  8. 11

    @10

    Dat is zelfs al te verifieren door naar de laatste grafiek te kijken.
    Immers het feit dat de welvaartsgecorrigeerde lijnen onder de inflatie gecorrigeerde lijnen liggen geeft al aan dat de welvart harder gestegen is de inflatie. M.a.w we zijn rijker.

  9. 12

    @11: Als je het BBP/hoofd gaat corrigeren voor inflatie, dan zie je wel dat het inflatie-gecorrigeerde BBP/hoofd veel minder hard stijgt dan de inflatiegecorrigeerde huizenprijzen (2007/1985 is 2,57 resp. 1,60), dus de huizenprijs drukt wel degelijk steeds harder op het budget.

  10. 13

    @12

    Ja. Dat is feitelijk wat de laatste grafiek ook zegt, want jouw (imiginaire) grafiek is de facto dezelfde grafiek als de laatste.

    Immers, of je nou het inflatiecorrigeerde BBP uitzet tegen inflatiecorrigeerde prijzen of niet-inflatie gecorrigerd BBP tegen niet-inflatie gecorrigeerde prijzen, die grafiek is uiteraard volledig identiek, zoals ik in het stuk ook al zeg:

    “Die hoeven vervolgens niet eerst gecorrigeerd te worden voor inflatie. Immers als de huizenprijs ongecorrigeerd gebruikt wordt en het BBP ook dan maakt dat uiteraard geen klap uit.”

    De opmerking die ik maak gaat erom dat er ook dingen kunnen zijn die minder hard op het budget zijn gaan drukken, waardoor mensen besluiten meer ruimte te willen en kunnen besteden aan woongenot.
    De crux van een dergelijke beweging is dan dat hoewel een groter deel van het budget naar wonen gaat, dat niet per definitie hoeft te betekenen dat mensen meer moeite hebben om het te betalen.

  11. 14

    Goed verhaal, alleen komt de conclusie voor mij enigszins uit de lucht vallen.

    BBP stijgt sneller dan de inflatie, we hebben dus een reële welvaartsstijging uitgedrukt in toename van goederen/diensten en/of kwaliteit ervan.

    De huizenprijzen stijgen echter nog sneller dan het BBP. Dat zou zich dan moeten uiten in nog hogere reële waardetoename van huizen in vergelijking tot overige zaken in onze economie. Ik bedoel dus woonkwaliteit, -comfort, -oppervlakte, tuin, isolatie etc.

    Nu denk ik wel dat een gemiddelde nieuwbouw woning iets meer comfort biedt, maar tegelijkertijd ook inlevert (kijk eens naar woonoppervlaktes en de omvang van tuinen in nieuwbouwwijken). Daarnaast zie je veel oudere woningen waarvan je toch moeilijk kunt beweren dat de kwaliteit ervan veel is toegenomen (hooguit gerenoveerd, wat ze reëel gezien waardeneutraal houdt).

    M.a.w. het lijkt me sterk dat de reële waarde van onze huizen sterker is toegenomen dan de overige zaken uit onze economie (TV’s, computers, auto, communicatiemiddelen etc).

    Misschien zijn ze wat schaarser geworden vanwege de afnemende gezinsgrootte, maar dat verklaart ook niet de huidige waardering. Denk dat het vooral toch een kredietbel is die ergens naar boven moest borrelen. De tijdreeks is tekort om te kunnen beoordelen hoe huizenprijzen zich gemiddeld gezien verhouden tot het BBP.

  12. 15

    Nu nog even de huurmarkt liberaliseren en de goedkope woningen slopen en we zullen allemaal tot in de eeuwigheid moeten werken als gekken om nog een dak boven ons hoofd te houden. Vergrijzingsprobleem opgelost!

  13. 16

    Misschien kan je beter concluderen aan de hand van je vergelijking dat de mensen een vast bedrag reservere voor leefkosten excl woonkosten. En dat alle reserves of extra investeringsruimte die men krijgt in eerste instantie wordt aangewend voor het kopen van je droomhuis. Oftewel toen dinky’s hun intrede deden, steeg de huisprijs,
    toen een hypotheek op twee salarissen mogelijk en aftrekbaar werd, steeg de huisprijs,
    toen de beleggingshypotheek kwam en de beurs steeg, steeg de huisprijs.
    toen de aflosingsvrijehypotheek er kwam, steeg …
    Als je dergelijke ontwikkeling bij je grafiekje kan opnemen. dat zou pas leuk zijn.

  14. 17

    Beste Laurens,

    Je hebt interessante vergelijkingen neergezet, maar je eindconclusie begrijp ik niet.

    Eerst iets over de inflatie. Het inflatiecijfer bevat niet de enorme stijging van de woningprijzen. Kosten van het kopen van woningen zitten er niet in, huurprijzen wel, maar de laatste zijn gebonden aan wettelijke regels. De huur van een woning kan pas op marktniveau worden gebracht als de huurder vertrekt. Doordat jaarlijks maar weinig mensen verhuizen, stijgt de ?gemiddelde? huur dus ook maar langzaam. (Vergelijk dit met de ?gemiddelde? huizenprijs, die wordt bepaald door de woningen die op dit moment verkocht worden, en niet door het gemiddelde van de koopsommen die de afgelopen tien jaar zijn betaald.)

    Zelf denk ik dat de koopprijs van woningen wel in het inflatiecijfer moet. Want als je veel meer moet betalen voor hetzelfde huis (of, anders gezegd, als je met zijn tweeën krom moet liggen voor hetzelfde huis als dat van je ouders, terwijl je vader datzelfde huis vroeger prima alleen bij elkaar kon verdienen), is je welvaart dan echt toegenomen? Zo niet, dan heb je kennelijk inflatie?

    Net als Arpad begrijp ik je conclusie aan het eind niet. Om de stijging van de huizenprijzen te verklaren reken je met de complete eenverdiener (een 100% baan), in 1985, en met de complete “80% 2-verdiener” (2×80% banen per huishouden), in 2007, en stel je dat de stijging tussen 1985 en 2007 hiermee overeenstemt.

    Dat klopt denk ik niet. De werkelijke toename van inkomen per huishouden is veel lager dan 60%. (Vroeger minder deeltijdbanen, dus inderdaad veel ?1-verdiener 100% banen?, maar nu relatief meer singles/allenstaande vrouwen en ouderen, etc., dus nog steeds veel 1-verdienerhuishoudens, en in de 2-verdiensituaties ook veel vrouwen met veel kleinere banen dan 80%, etc.). De woningen zijn wel met 60% in prijs gestegen, terwijl het huishoudinkomen door tweeverdieners zeker niet met 60% gestegen is (hier zijn trouwens ook CBS cijfers over). Daarom zijn de woningen nu dus per saldo echt te duur, hoe je het ook bekijkt.

    Uiteindelijk verloopt de prijsvorming van huizen heel simpel, als gevolg van twee regels:
    1. De meeste mensen maken hun geld op, en
    2. Mensen moeten wonen.

    De lonen stegen de afgelopen jaren harder dan de kosten voor voedsel/kleding/energie. Dus hielden mensen geld over, dat ze konden besteden aan wonen. Daarnaast gingen in een deel van de huishoudens meer mensen werken. Men kon dus meer geld bieden voor hetzelfde huis. Dit dreef de prijzen eveneens op.

    Er zit geen natuurlijke rem op dit proces. Wie huizen bouwt of verkoopt vindt stijgende prijzen geweldig. Ook gemeenten gaan graag mee in dit spel. Zij ritselen bij projectontwikkelaars steeds hogere bedragen voor de grond. Hoe de verschillende kosten doorwerken in de nieuwbouwprijs weet bijna niemand. Met dat geld houden gemeenten de ambtenarencarroussel aan het werk, betalen ze uitkeringen en hebben ze nog geld over voor de prestigeprojecten van hun ambitieuze wethouders (en hun ambtenaren).

    Gemeenten kunnen dit doen omdat een (nieuwbouw)huis kost ?wat de gek ervoor geeft?. Omdat er geen wet is die regelt dat een overheid de grondprijs niet harder mag laten stijgen dan de gemiddelde kosten voor het bouwen van een woning, zit er geen ?natuurlijke rem? op de grondprijs (en dus op de nieuwbouwprijs, en dus op de woningprijzen in het algemeen).

    Als de prijzen een paar jaar stijgen denken ook mensen die een huis moeten kopen dat het niet meer naar beneden kan, en wordt een (te) duur huis kopen opeens een (goede) belegging, in plaats van wat het in de eerste plaats zou moeten zijn: ?een (te dure) stapel stenen waar je in woont?. Dan zijn mensen geneigd er zelfs graag te veel voor te betalen, zelfs meer dan ze redelijk gezien op langere termijn kunnen opbrengen (rekening houdend met mogelijke tegenslagen/ziekte/werkloosheid, andere werkverdeling in het gezin bij het krijgen van kinderen, het verlangen naar meer vrije tijd, minder werken bij het ouder worden, etc.).

    De komende tijd zal het andersom gaan. De economie gaat minder goed. De inflatie neemt toe, dus de prijzen voor voedsel/kleding/energie nemen toe, zonder dat dit meteen in de lonen wordt gecompenseerd. Dan heeft men dus minder geld over voor wonen, terwijl de rente stijgt (met de inflatie mee).

    De huizenprijzen zullen dus dalen. Nu lopen de verkopen al flink terug. In sommige, wat minder geliefde wijken en in het hogere segment dalen de prijzen al. Zo begint zo?n daling altijd: bovenaan de markt, waar het ?wat de gek ervoor geeft? nog sterker telt dan onderaan de prijzen-pyramide.

    Dalen van de prijzen kost tijd omdat mensen die zich ?op papier? rijk wanen niet snel willen toegeven dat hun huis minder waard is dan ze zich hebben voorgesteld. Anderen hebben (te) veel geleend, dus willen/kunnen niet met al te veel verlies verkopen. Die zullen proberen te wachten met verkopen tot er een koper opdaagt die nog veel wil betalen. Dat houdt de prijzen nog hoog.

    Totdat meerderen echt moeten gaan verkopen. Als de prijzen door dat aanbod wat meer gaan dalen kan een (paniek)reactie op gang komen en de daling inzetten, want ?beter nu direct verkopen met tienduizend verlies dan over een paar maanden een halve ton?.

    Kortom: ik geloof er niets van dat er geen bubbel in de huizenprijzen zit…

  15. 19

    In je tekst heb je jammer genoeg slechts de laatste 20 jaar kunnen vergelijken, waarschijnlijk reiken statistieken ook niet ver genoeg. Ik denk dat de jaren ’30 van de vorige eeuw wel eens herhaald kunnen worden.

    De aandelenbeurzen zijn namelijk niet meteen na slecht nieuws ineengestort in begin 2008, maar pas in september tot november, net zoals de aandelen toen, die begin 1929 zwakte toonden, maar pas laat in het jaar een neergang lieten zien. Het tweede punt van vergelijking is de constante daling van de beurzen, die nu aan de gang is, deze is vergelijkbaar met de daling die in 1929 begon en pas in 1932 eindigde. Een derde punt is deflatie. Er is in de laatste maand in Amerika een deflatie van 1% opgetreden, dat is voor 1 maand veel, deflatie was HET kenmerk van de depressie. Voor de depressie was de dienstensector te groot en de industrie te klein.

    In deze tijd was er sprake van een aantal recessies maar en echte depressie is al een tijdje geleden. Met onze huidige te kleine industrie en te grote dienstensector, waardoor er vele theoretische doch weinig harde producten worden verkocht, kan een hoge werkloosheid ontstaan vooral in de dienstensector. We mogen blij zij als de totale werkloosheid onder de 20% blijft. Ook zal er in zo’n tijd deflatie optreden en de lonen zullen dalen. Enig pluspunt: de lonen zullen minder dalen dan de cpi(consumenten prijs index, oftewel de inflatie of deflatie). De deflatie van huizen zou echter zeer sterk kunnen uitpakken, veel sterker dan de gemiddelde deflatie, ongeveer 40% schat ik, goed voor instappers over 10-15 jaar en huurders, slecht voor de huidige huizenbezitters.

    Ik weet nog niet zeker, maar er zijn sterke aanwijzingen dat de huidige crisis te maken heeft met de Kondratieffcyclus (cycli van 50-60 jaren), een grote economische golfbeweging die zich heeft bewezen over een spanne van 200 en meer jaren.
    (Kondratieff was een Rus die erg bekend is in economistenkringen)