Heeft Nederland ook een huizenprobleem?

Al ruim een jaar heeft de wereld nu last van de kredietcrisis en ondanks dat banken telkens weer meer slechte leningen moesten afschrijven is het onduidelijk of het einde al in zicht is. Vooral de Verenigde Staten hebben het erg moeilijk, daar zijn zelfs de steunpilaren van de Amerikaanse hypotheekmarkt, Fannie Mae en Freddie Mac in grote problemen gekomen en moeten door de federale overheid overeind gehouden worden. Bij al dat slechte nieuws is de vraag natuurlijk in hoeverre de Nederlandse huizenmarkt gevoelig is voor al deze economische ellende. Immers, ook de Nederlandse huizenprijzen zijn fors gestegen en huizen staan weer langer te koop. Maar wat is sentiment en wat zijn feiten?

Een goede bron voor prijsinformatie over de huizenmarkt is de site van de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Daar zijn de prijzen van 1985 tot nu te vinden. In onderstaande grafiek is de prijs uitgezet tegen de tijd, zowel voor Amsterdam als gemiddeld over Nederland. Voor Amsterdam is gekozen, omdat dat de meest overspannen markt van Nederland zou zijn. In de grafiek is het het prijsniveau van 1985 op 100 gesteld. Dit komt overeen met een prijs van ongeveer 55.000 euro in Amsterdam en 60.000 euro in de rest van het land.

De huizenprijzen zijn in de afgelopen 22 jaar inderdaad fors gestegen, om precies te zijn met 300% (6,6% per jaar). In Amsterdam is de prijs zelfs met 350% gestegen, ofwel 7,1% per jaar. Ook is goed te zien dat Amsterdam eind jaren ’90 te maken heeft gehad met prijzen die waarschijnlijk iets te sterk opliepen en waar een correctie op kwam. Verder is feitelijk niet een vreselijk groot verschil met de rest van Nederland te zien.

Bij het bekijken van de prijzen, moet niet vergeten worden dat 1985 zo ongeveer het dieptepunt was, nadat de huizenmarkt eind jaren ’70 en begin jaren ’80 volledig ingestort was. Wellicht waren de huizenprijzen in 1985 daardoor lager dan dat de huizen werkelijk waard waren.

Een ander effect dat niet vergeten moet worden is de inflatie. De inflatie over deze periode is eenvoudig te vinden via het CBS. Na wat simpele berekeningen (in excel invoeren en een net formuletje maken voor het cumulatieve effect ervan), is daar ook weer een mooi grafiekje van te maken. Die laat zien dat de prijzen zonder inflatie al wat minder heftig zijn.

Hoewel, minder heftig? Huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie zijn de afgelopen 22 jaar nog steeds mooi 2,5 tot 3 keer zo duur geworden. Dat is op het eerste gezicht geen kattepis en dat zou wellicht de angst voor een correctie logisch maken. De prijs is echter maar één kant van de medaille. Hoeveel iemand kan betalen is de andere kant. Een verdubbelde prijs is niet moeilijker op te brengen als je tegelijkertijd twee keer zoveel bent gaan verdienen. Sterker nog, als de welvaart toeneemt, valt te verwachten dat de prijzen van de huizen meestijgen. Immers, er is nog steeds krapte op de woningmarkt, mensen hebben toch een dak boven hun hoofd nodig, dus als ze meer te besteden hebben, hoe zorgen ze dan dat ze aan een woning komen? Precies: meer betalen.

Om dit effect te bekijken is vervolgens de huizenprijs uitgezet tegen het BBP (Bruto Binnenlands Product). Ook die cijfers zijn makkelijk te vinden bij het CBS. Die hoeven vervolgens niet eerst gecorrigeerd te worden voor inflatie. Immers als de huizenprijs ongecorrigeerd gebruikt wordt en het BBP ook dan maakt dat uiteraard geen klap uit. Wat nog wel moet gebeuren, is corrigeren voor de bevolkingstoename. Met meer mensen neemt het BBP wel toe, maar als dat net zo hard stijgt als dat de bevolking groeit, schieten individuen er natuurlijk niets mee op. Ook die cijfers zijn bij het CBS te vinden. Uiteindelijk levert dat de volgende grafiek op:

Wat interessant is om te zien is dat de huizenprijzen echt harder gestegen zijn dan de welvaart. Met andere woorden, relatief wordt er meer besteed aan het huis. Daar zijn echter wel wat verklaringen voor te verzinnen. Sommige dingen zijn wellicht minder hard gestegen in prijs dan onze welvaart is toegenomen. Vergeet niet, het BBP is per persoon tegenwoordig bijna 2,5 keer zo hoog als in 1985. Denk bijvoorbeeld aan zaken als de kosten van eten, de kosten van vakanties en de kosten van mobiliteit. Als ze een kleiner deel van het inkomen dreigen in te nemen, worden dit soort zaken in eerste instantie wel meer geconsumeerd, maar daar zit een grens aan, zodat uiteindelijk meer financiële ruimte overblijft voor wonen. Een andere verklaring is dat de rente, hoewel behoorlijk hoog voor het recente verleden, historisch gezien nog steeds behoorlijk laag staat. Als er dus geld geleend moet worden voor een woning (en het is zo’n grote uitgave dan dat ongetwijfeld moet) staat bij een lagere rente tegenover een hoger geleend bedrag eenzelfde maandelijkse cash out. Met andere woorden, iemand kan tegen dezelfde maandelijkse kosten meer geld uitgeven aan zijn of haar huis. Ergo, huizenprijzen stijgen. Hiermee is ook meteen het risico van een stijgende rente verklaard. Wellicht hebben lezers ook nog andere ideeën.

Eén ding moet echter wel enigszins geruststellen: de prijzen zijn ten opzichte van de welvaart al sinds de eeuwwisseling zo goed als stabiel. In Amsterdam zijn ze zelfs iets gedaald. Mij lijkt dat goed nieuws. Immers, de huizenprijzen hebben al de ontploffing van de internetzeepbel meegemaakt en zijn een keer door een recessie heen gegaan. Toch blijven de prijzen op peil, zonder uitschieters naar boven of naar beneden. Als we een zeepbel zouden hebben, hebben we die al zeevn jaar. Het zou toch merkwaardig zijn als deze recessie die wel zou doorprikken en de vorige niet. Behalve al eerder geuitte geruststellende woorden over de meer prudente wijze waarop Nederlandse verstrekkers van hypotheken hun klanten selecteren, zijn het vooral deze marktcijfers waardoor ik denk dat al te grote huizenellende aan Nederland voorbij zal gaan.

Maar wellicht heeft u daar andere ideeën over. Daarvoor staan uiteraard de commentaarvelden open. Het staat u vrij uw theoriën te spuien, liefst ondersteund met cijfers en feiten. Bij voldoende meningsverschil zet GeenCommentaar graag de feiten weer op een rijtje! Voor de echte liefhebber is hier nog het bronbestand met gegevens beschikbaar.