Crimineel verdienen in de bouw

Als je je geld verdient in het vastgoed, is de kans dat je niet deugt nogal groot. De Vastgoedfraude is een mooi boek van Vasco van der Boon en Gerben van der Marel. Er zijn inmiddels ruim 75.000 van verkocht, dus  de bekendheid van de zaak is aanzienlijk.  Het Financieel Dagblad heeft een omvangrijk dossier opgebouwd, dat dagelijks groeit: de genoemde auteurs werken ook bij die krant. De verdachten doen er voor de rechter nog een schepje bovenop door hun openheid.

Andere berichten zijn er ook: de fiscus legt navorderingen op die er niet om liegen: in circa vijftig procent van de onderzochte, normale transacties is iets mis! Dat heeft te maken met de ingewikkelde fiscaliteit en regelgeving, waardoor je al fout zit als je in deze wereld  een pink optilt. Maar dat betekent niet dat je de ogen moet sluiten voor een twijfelachtige moraal.

Dertig jaar geleden vroeg ik de directeur van mijn woningcorporatie, waarom niet meer panden werden aangekocht in de stadsvernieuwing. Zijn repliek was eenvoudig: “als meer dan 13 keer de jaarhuur  als aankoopprijs wordt geboden, dan haken wij af”. Mijn vervolgvraag was voorspelbaar: “wie doet dat dan?” Het antwoord ook: dubieuze tussenpersonen, waarschijnlijk met de opdracht drugsgeld wit te wassen. Zit de vermenging van onderwereld en bovenwereld zo in elkaar?

Misschien is de wereld van de markt en de vrije jongens nog wel beter geschetst in het genoemde boek. De Jacobse en Van Es types in dit boek zijn niet onsympathiek; maar  niet aandoenlijk in de weer met neutronenkorrels voor het winterhard maken van de tuin. Het geld is ook niet virtueel of Monopoly geld, maar de zuur verdiende pensioeninleg van Philips werknemers. Het verweer is verbluffend in zijn eerlijkheid: “zo gaat dat in onze wereld”. Of: “als je iets voor 100 miljoen koopt en voor 200 miljoen verkoopt, ben je een goede handelaar”.  Gedachten over moraal of “justum pretium” is kennelijk iets voor gymnasiasten.

Wie gelooft aan het heil van de vrije markt? Met woningen gaat het bijna net zo als met kantoren. Eind 19e eeuw  hadden de steden last van “revolutiebouw”; dat was het gevolg van de vrije ondernemerij in de huisvesting, leidend tot hoge prijzen en minimale kwaliteit. Daar vonden we de woningcorporatie tegen uit, veelal als een vorm van privaat initiatief van de klanten zelf: Amsterdam had woningcorporaties voor onderwijzers, spoorwegmannen enzovoort. De woningcorporatie moest tegen de markt in werken, dat was en is haar reden van bestaan.

Maar die simpele waarheid is niet eeuwig. “ Oneerlijke concurrentie, staatssteun”, zo mekkerden de beleggers, in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw.  De politiek wilde hen  wel meehelpen: “een level playing field” moest er zijn, want dat was eerlijk. Dat lijkt wel zo: maar als je de wedstrijd met 0-6 achterstand begint, dan is een hellend speelveld misschien juist heel eerlijk en rechtvaardig.

Nog een herinnering: de verzelfstandiging van de woningcorporaties was in discussie en ik stond ergens met een glas in de hand tussen de projectontwikkelaars, met hun snelle pakken, hun appetijtelijke dames en hun dure auto’s. “Ik werk wel met de woningcorporaties”, blufte een van hen mij toe: ”wij hebben verstand van het vak, de corporaties hebben het geld en missen de zakelijke inzichten”. Het leek de beleidsmakers van toen een voortreffelijk huwelijk, want wat was er mooier dan een combinatie van commercie en idealisme? Ik was bang dat het maatschappelijk gebonden vermogen door de markt zou worden opgeslokt. Mijn lichte huiver toen ik dit gesprek rapporteerde maakte geen indruk….

Er was een historisch toeval: een weergaloze waardestijging van het vastgoed, ongeveer van 1993  tot 2003. In die tien jaar werd de sprong van guldens naar euro’s gemaakt, dus een waardestijging van ruwweg 220%. Het Rijk en de woningcorporaties maakten in 1994 een deal die als “de brutering” bekend staat. Omdat het goed ging, ging het de corporaties en de verbonden ontwikkelaars voor de wind: ook de PPS-en bloeiden. In 2000 groeiden de vermogens zo hard dat het privatiseren van de huursubsidie (3 miljard per jaar) een kleinigheid leek, die de woningcorporaties gemakkelijk konden dragen.

De toenmalige bewindsman van de VVD durfde het privatiseren van de huursubsidie niet aan, want de woningcorporaties waren verontwaardigd tegen. En toen werd de politiek wakker: de verzelfstandiging was veel te mooi geweest, het Rijk had toch nog steeds ambities om het volk te huisvesten? Dus het Rijk moest weer controle krijgen over het vermogen van de corporaties, waar “het geld tegen de plinten klotste”. Maar de geest wilde niet terug in de fles.  Toen moest de fiscale uitzonderingspositie van woningcorporaties er maar aan geloven.

Zo kwam de EU in beeld: de discriminerende regelgeving moest veranderen: de beleggersclubs haastten zich naar Brussel. De zelfstandigheid lieten de corporaties zich niet afpakken, maar de bijzondere fiscale positie wel. De positieve discriminatie werd opgeheven: er kwam een vennootschapsbelastingplicht, er kwam een Vogelaarheffing, er kwam een (europese) inkomensgrens aan de bovenkant van de sociale verhuur. Er kwam een plicht de commerciële activiteiten van de sociale te scheiden. Maar wat is het verschil daartussen precies?

De Vogelaarheffing is afgeschaft, de vennootschapsbelasting brengt vrijwel niets op. De bijdrage die corporaties moeten leveren aan de huurtoeslag vermindert hun financiele armslag  aanzienlijk.        De crisis, die in 2008 begon heeft  in de boeken doorgewerkt: de economische bedrijfswaarde krimpt.  Waar hadden we de corporaties ook al weer voor bedacht? Tegen de revolutiebouw, tegen  te weinig kwaliteit voor te hoge prijzen, tegen het flessen van de belastingdienst. Dat is al 150 jaar de rode draad. Corporaties zijn organisaties, die er voor zijn opgericht om mensen met kleine inkomens, tegen de markt in, aan een redelijke woning te helpen.

Maar  er zijn mensen, die zeggen dat de corporaties opvreters van staatsgeld zijn, dat ze te weinig doen met hun vermogens, dat ze het marktproces verstoren. Dan moet markt en sociaal worden gescheiden en  ontstaat er een “Vaststellingsovereenkomst”, die regelt welke de organisatorische en fiscale gevolgen daarvan zijn, een boek dat dikker is dan het dikste wetboek. Dat noemen we dan “deregulering”, want het maakt ruimte voor de markt.

Tja; dat dikke boek is geschreven door vier accountantsbureau’s, die veel geld hopen te verdienen aan deze quasi-regelgeving. En de belastingdienst vindt het prachtig en legt het dwingend op aan de sector. Wie geen zin had in het instemmen met deze VSO, zou grote onzekerheid krijgen over hoe de fiscus zou reageren op bepaalde activiteiten. In bepaalde kringen zou je dit chantage noemen. Tjeenk Willink spreekt mild van toon over ‘de verplaatsing van de politiek’ door verzelfstandiging.  Democratische controle werd niet bijgeleverd, zelfs al bleef de minister aanspreekbaar. (Jaarverslag Raad van State, 2010, p.26)

Zeker: er werd crimineel verdiend in het vastgoed. Maar we doen er alles aan om het zo te houden.  Alle discussie van de laatste 20 jaar heeft niets van importantie opgeleverd, behalve nodeloze complexiteit, voor de fictie van de eerlijke concurrentieverhoudingen. De Bono gebruikt het beeld van een kuil: we blijven maar in dezelfde kuil graven, terwijl het slimmer zou kunnen zijn een nieuwe te maken of juist een bult op te werpen. Ik zou willen dat een reincarnatie van Van Traa, met een vleugje Duyvestein zich nog eens over deze narigheid zou buigen. Want het ironisch wereldbeeld van Donner of de zonnigheid van Rutte zal geen impuls in de goede richting geven.

  1. 2

    Publiek private samenwerkingen: stel je voor. Een gemeente wil iets, maar wil de risico’s delen: dan sluit je een overeenkomst met een ontwikkelaar waar bij in een bepaalde verhouding, b.v. 50/50 baten en lasten worden gedeeld. Voor beide partijen kan dat aantrekkelijk zijn.

  2. 3

    Tom, bedankt voor de uitleg.

    Sommige afkortingen mag je misschien wel algemeen bekend veronderstellen (zoals CDA = commissarissen-directeuren-aandeelhouders). Maar PPS had ik zelf niet bedacht.