Betaalbaar wonen en politiek

OPINIE - Als er nog een kabinet Rutte 4 komt, moet de woningmarkt een thema zijn. Voor de lokale verkiezingen is het thema niet minder belangrijk. Hoe kom je aan betaalbare woonruimte en met spoed en niet over tien jaar, is de vraag.

Als ik de brief aan de Tweede Kamer van 5 november lees van Minister Ollongren, word ik niet optimistisch. Het onderwerp is snelle besteding van een miljard voor “additionele woningbouw”. Alleen is het probleem niet de bouwnijverheid, maar het tekort aan betaalbare woonruimte voor woningzoekenden. Dat is een ander probleem. Versneld strooien met geld helpt, maar niet genoeg..

Waar is het zelfkritisch vermogen van onze overheid. Schade afhandeling, vergoedingen, vlottrekken vastgelopen levens? Het parlement wilde toch snelheid, eerlijkheid en rechtvaardige afdoening? Het lukt maar niet. De stabiliteit van een piramide hangt zelden van zijn punt af, maar toch is het altijd die top, die onze aandacht trekt. Gekrakeel in het parlement tussen Ollongren en Bosma is vertier. Alleen, het systeem corrigeert zichzelf niet, weten we dat nu nog niet? Daarvoor is “nieuw leiderschap” nodig, wat dat ook moge betekenen.

De uitvoerende bureaucratie rond het wonen heeft wel aan de burger geleverd. Maar dat vermogen is verdampt. Laten we kijken waarom.

Uitvoerders verkeerd geleid

Het vraagstuk dat ik hier wil bespreken, gaat over de verwildering op de woningmarkt, waar Stef Blok zo trots op was. “De woningmarkt draait als een zonnetje.” Jarenlang had hij systematisch en consequent de ruimte voor de sociale huurwoningmarkt verkleind, door maatregelen rond huur, huurgeschillen, door verkoop van sociale huurwoningen te bevorderen, beleggers te stimuleren tot investeren in onze woningvoorraad, huurders richting koopmarkt te treiteren. Door de lage stand van de hypotheekrente lukte hem dat vrij aardig. Kopers raakten beter af dan huurders. Alleen was de koopmarkt door opgeblazen prijzen ook geen goed toevluchtsoord voor huurders, die als “scheefwoners” kansen zochten.

Eenvoudig maar radicaal idee: neem het perspectief op rendement voor beleggers weg, zodat het betaalbaarheidsprobleem weer onder controle komt. Dat is “fundamenteel herontwerp”, waarover Alex Brenninkmeijer het heeft. De Grondwet heeft het over het fundamentele recht op wonen. De beslissers van de Woningwet van 1901 wisten heel goed wat zij deden: aan de revolutiebouw in de grote steden werd voor 1900 goed verdiend, maar de kwaliteit van leven van de huurders bleef achter. Dat probleem werd door liberalen aangepakt.

In de Woningwet draait het om de spanning op bestuurlijk niveau (samen werken van Rijk en gemeenten) en op het niveau van de markt (samen doen van woningcorporaties, pensioenfondsen, beleggers, aannemers). Met die spanning werken we nu ruim een eeuw; soms is de overheid markant aanwezig, b.v. in de wederopbouw, soms is die beperkt. Opvallend: de crisis van 2008 heeft niet tot een toename van de centrale regie geleid. Maar meer dan een eeuw keek de wereld jaloers naar onze uitvinding van de “toegelaten instellingen’, de woningcorporaties. Zij kregen de zachte leningen van de woningwet en organiseerden als belangenverenigingen hun huurders en woningzoekenden.

Het belang der volkshuisvesting

Maar dienden corporaties nog een publiek belang, toen in de jaren negentig  hun verzelfstandiging werd ingevoerd?

Sweder van Wijnbergen zei desgevraagd: “die publieke taak is niet scherp genoeg gedefinieerd. We weten niet precies wat de woningcorporaties moeten doen.” Dat was na meer dan een eeuw volkshuisvesting toch wel wat raar!

Toen ik mijn eerste stappen in de huisvestingswereld zette was “het belang der volkshuisvesting” een redelijk helder begrip, waarmee door overheid en rechters wel te sturen viel.

Het “meer markt”, het verzelfstandigen van de corporaties, uit de Nota Heerma, werd door de corporaties positief omarmd; men was de bemoeienis met de eigen bedrijfsvoering een beetje beu. De gemeenten hadden de kans een eigen positie te verwerven, maar deden dat eigenlijk niet, in de loop van de jaren negentig. Angst voor gebrek aan middelen en juridische instrumenten is de verklaring en ook wel een terecht excuus..

Een tekst uit een regeerakkoord: “De met de corporaties te maken afspraken zullen niet vrijblijvend zijn. Dit geldt zowel voor de afspraken tussen kabinet en corporatiesector als op lokaal niveau voor de afspraken tussen gemeenten en de woningcorporaties. Op lokaal niveau kunnen gemeenten op basis van gemeentelijke woonvisies met woningcorporaties concrete prestatieafspraken maken over investeringen van woningcorporaties.”

Je voelt in deze alinea het drijfzand onder je voeten. De woningcorporaties zijn net zelfstandig geworden en zij nemen de investeringsbesluiten en de gevolgen daarvan in hun bedrijfsvoering. Dan is een woonvisie van een gemeente geen goed instrument. De gemeente kan immers geen bouwlocatie leveren op een overeengekomen datum tegen een afgesproken prijs? Er was wel een traditie van afspraken maken tussen de gemeente en de corporaties, maar die was onverbindend en intentioneel. De flinke woorden “niet vrijblijvend” lijken witte magie.

Een rol speelde ook de expertise: gemeenten en corporaties hadden beperkte inhoudelijke kennis, waarover de markt wel beschikte. De corporaties poogden door schaalvergroting en professionalisering hun tekort te verhelpen, maar de gemeenten konden hun rol niet goed vervullen. Veel gemeenten leden immense verliezen op hun grond en vastgoed bezittingen.

Het werkdomein

‘Leefbaarheid’ en ‘wonen en zorg’ werden door het Rijk als prestatieveld toegevoegd, want de woningcorporatie was de laatste lokale partij, die lokaal een rol kon vervullen. Maar dat vond de EU weer niet goed: de lokale definitie van het werkgebied, moest uit de corporatiestatuten. Daarmee ging de relatie tussen lokale politiek en corporatie verloren. Onbegrijpelijk was dat ook niet, ondoordacht misschien wel.

Nog eens Sweder van Wijnbergen: geef corporaties een goed gedefinieerde taak en een budget om woningen beneden de marktprijs te produceren voor lage inkomens. Alleen staat het off budget financing een heldere afweging van publieke belangen in de weg. Publieke besluiten over investeringen, door private instellingen, tja…

Wat deed het Rijk? We spreken dan medio jaren negentig.

Ik mocht vanuit de Inspectie Volkshuisvesting bezig zijn met Vinex contracten. Ik informeerde bij een wethouder hoe vaak hij zijn corporatie directies zag. Enkele malen per jaar was het antwoord. “Met een glas in de hand, bij een eerste paal?” informeerde ik beleefd. Zelfstandigheid betekent dat ik in een horizontale verhouding tot hen sta, was het antwoord. Ik zei: ”logisch, maar je kunt toch in goed contact mede richting geven aan hun investeringen?” Dat leek hem ook, dus spoedig hadden we een constructief overleg opgetuigd.

Maar het probleem van de goed gedefinieerde taak bleef: niet alleen het bouwen van woningen voor de laagste inkomens, maar ook leefbaarheid en wonen en zorg. De houding van de lokale partijen was: ‘Rijk zoek het maar uit’. Tussen Den Haag en provincie kwam het niet meer goed.

Onbegrijpelijk was dit natuurlijk niet. Ik herinner me een oploop met kleinere corporaties. Wij hebben miljoenen besteed aan het prestatieveld leefbaarheid, klaagden die, maar geen steen op een andere gestapeld en onze successen zijn uit de wijk verhuisd. Dat is op zich nog prima: maar we zijn er voor huisvesting en worden daarop afgerekend.

Geleerde commissies

Het probleem was verwarring: daartegen benoemen wij geleerde commissies. Ik heb er veel voorbij zien komen, mooie rapporten achter latend. Wat mogen we nou, wat moeten we precies? Ik noem er eentje: de Stuurgroep Meijerink (2008).

De commissie Meijerink meende dat het werkdomein bestond uit:

• Dat wat moet
• Dat wat kan
• Dat wat te overwegen is.

Iedereen vond dat een mooi onderscheid, maar konden de corporaties nu niet beter hun best doen en “onrendabel investeren”? Inmiddels was ik commissaris bij een kleine corporatie, dus ik voelde aan dat onrendabel investeren een mooi begrip is dat met “dom doen” of “verlies” even goed kan worden aangeduid. Dan verkopen jullie toch een paar woningen? Met de winst op de boekwaarde kunnen jullie nog jaren dom doen. De corporatiewereld volgde die lijn.

Minister Blok, ooit directeur van een plattelandsbank, vond het prachtig: de sociale huursector was hem toch te groot en met de winst uit verkoop konden leuke dingen voor de mensen worden gedaan. Maar verkoop van onder gewaardeerd bezit is natuurlijk eindig. Ook daartegen had Blok geen bezwaar: de sociale huur was hem toch te groot.

Er zijn veel van die commissies geweest, maar het toezicht heeft het Vestia debacle niet verhinderd. En de S.S. Rotterdam ook niet. Mooi is het parlementaire verhoor van commissaris André Thomsen, die precies het probleem en de onzekerheden in het toezicht benoemt. Hij zag als toezichthouder het probleem van het schip groeien, maar zijn reactie kwam te laat.

Tot slot

Ollongren kiest voor meer woningen bouwen en wel daarvoor snel geld uitgeven. Ik kies voor meer betaalbare woonruimte. Dat betekent niet dat ik tegen haar brief ben of tegen de grootschalige projecten.

Ik zie daar alleen niet veel van terecht komen, omdat de realiteit van het speculeren met de grond in haar brief niet voor komt. Of vriendelijker: hoe gaan we met de marktpartijen om? De versnelde woningproductie moet van BZK samen met marktpartijen en speculanten. De bureaucratie van BZK moet zorgen dat zij er niet rijk van worden, dus vertraging opleveren. In stukken in het FD en FTM zijn daarover boeiende teksten te vinden.

De brief over de additionele woningbouw en de besteding van 10 x 100 miljoen zou het kader voor de discussie moeten zijn. Ik vrees alleen dat de Tweede Kamer geen idee heeft hoe dat wel moet en hoe woningzoekenden plezier hebben van de versnelling en niet ondernemers en speculanten.

Foto: Demonstratie van bouwvakarbeiders Amsterdam, juni 1949 Foto Ben van Meerendonk / AHF, collectie IISG, Amsterdam