Elf missers uit de OTB-kwartaalrapportage over woningmarkt

DATA - OTB Delft publiceerde afgelopen donderdag een kwartaalrapport (pdf) voor de woningmarkt. Dit rapport komt met de RTLZ-huizenmarktindex, waarmee Peter Boelhouwer van OTB steevast op een groot podium kan rekenen om zijn goednieuwsshow te brengen zonder enig journalistiek tegengas te hoeven verwachten. Ook donderdag sloeg echter de bullshit-o-meter weer ver in het rood, dus kan ik het niet laten om de grootste missers uit het rapport even op een rij te zetten.

1. Modellen OTB kunnen verleden voorspellen

modelschatting

Met bovenstaand plaatje laat OTB zien met welke geweldige accuratesse zij de huizenprijzen weet te voorspellen. Bovendien is er een mooie ombuiging naar boven te zien vanaf nu, waarmee wordt aangegeven dat wonen weer duurder gaat worden. Dat is best opvallend omdat in 2004 dhr Boelhouwer bij het toenmalige prijsniveau al jaren waarschuwde voor prijsdalingen. De dalende rente kon men destijds niet voorzien, maar bij gelijke rente kwam men in 2001 nog uit op huizenprijzen rond de 128.000 euro in 2010. Maar nu ligt de modelschatting met terugwerkende kracht keurig op de werkelijke prijsontwikkeling hoor.

2. Niet bestaande voorsprong NVM wordt er maar weer eens bijgehaald

tweetotdrie

Ik heb het al meermaals aangegeven, maar de NVM-cijfers lopen géén twee tot drie maanden voor. Sterker, ze lopen nagenoeg synchroon. Intussen weet de NVM het zelf ook allemaal niet meer zo zeker trouwens.

3. HDN geeft voorschot op marktaandeel dat ze pas over twee maanden kan berekenenhdn_bereken

HDN rekent in haar persberichten met een marktaandeel van 70%. Zoals de directrice op deze website echter toelicht, fluctueert het marktaandeel tussen de 50% en 95%. Hierbij doet men de aanname dat 1,58 aanvragen tot een verkoop leidt en de aanname dat HDN drie maanden voor loopt op het kadaster. Is ook al niet waar. HDN kan dus naar eigen zeggen pas rond 20 maart berekenen wat haar marktaandeel in december was, terwijl ze de cijfers al lang en breed in chocoladeletters heeft gepubliceerd. Naar eigen zeggen kunnen de cijfers dus ook zo’n 50% afwijken van de realiteit.

Als je het mij vraagt is het marktaandeel van HDN vrij stabiel, echter wel iets stijgende. Door de fantasieberekening die men doet van haar marktaandeel, lijkt dit echter gigantisch te fluctueren.

4. Waar blijft die doorstroming?

doorstroming

Bovenstaande is de bekende pitch van Peter Boelhouwer. Eerst het vertrouwen omhoog, dan komen de starters. Daarna komt de doorstroming op gang. Nou, en dan kan het ineens heel hard gaan. Dat een steeds groter deel van de markt bestaat uit goedkope woningen wordt dan ook vrij eenvoudig gebracht als een teken van herstel. Echter…

doorstromers

Vorig jaar december was er een grote run op de woningmarkt. Deze run was volledig te verklaren door starters die nog tot ‘bestaand geval’ wilden worden gerekend. Deze run van starters zou volgens de denkwijze van OTB dus tot extra doorstroming hebben moeten leiden. Zoals we allemaal weten waren echter de eerste twee kwartalen van dit jaar historisch slecht. In bovenstaande alinea valt bovendien te lezen dat waarschijnlijk zo’n 70% van de kopers een starter was, ná de run van vorig jaar die al volledig uit starters bestond.

5. Complete herziening LTI-ratio

In het bericht over het derde kwartaal leidde de onderste grafiek van de twee onderstaande grafieken tot wat consternatie. De gigantische sprong in de LTI-ratio (hoeveel keer je je inkomen mag lenen) zou immers kunnen duiden op banken die de teugels flink hadden laten vieren. Benieuwd als ik was hoe deze ontwikkeling zich had doorgezet in het vierde kwartaal pakte ik de cijfers van Q4 er bij. Zoals je ziet is de blauwe lijn ineens behoorlijk versprongen. Ik weet niet welke van de twee ik moet geloven, maar constateer dat de grafieken met een behoorlijke marge gezien moeten worden.

q3q4_2

6. Prijsstijging als herstel

herstel

Het hele rapport ademt de geest van de vastgoedlobby. Bovenstaande bevestigt dat nog eens. Duurder wonen = herstel. Het doet de vraag opwerpen wat we hier nu eigenlijk meten met deze hele woningmarktindicator? Via een hele omslachtige wijze lijkt het een combinatie van de huidige omzet en de gehoopte toekomstige omzet van de FIRE-industrie. Dat kun je doen, maar wees dan open in welke belangen je vertegenwoordigt. Pretendeer dan ook niet te weten wat ‘herstel’ is, of er ooit over te hebben nagedacht.

7. Voorspelling eerste kwartaal staat genoteerd

toekomst

Zoals ik hierboven al aangaf lopen HDN en NVM niet zover voor als algemeen wordt aangenomen. Wie op basis daarvan voorspellingen doet gaat meestal nat. Misschien deze keer niet, ik kan immers de toekomst niet voorspellen. Maar het lijkt me erg onwaarschijnlijk dat wat hier wordt beweerd gaat uitkomen.

8. Wetenschap kun je best aanvullen met de mening van de NVM

wetenschap

Ik dacht een rapport van OTB-Delft voor me te hebben, een wetenschappelijk instituut. Glipt daar zomaar een NVM-pitch de tekst in, of ik moet het bijbehorende onderzoek gemist hebben. Die kans is vrij klein.

9. Welk aanbod blijft achter?

achterblijvend_aanbod

De laatste tijd zijn best een hoop huizen (tijdelijk?) van Funda afgehaald. Echter neemt het aanbod in de segmenten die goed lopen nog altijd toe. Het aantal transacties ligt weer rond het gemiddelde dat sinds de crisis geldt en het aanbod neemt vooral af in slechtlopende segmenten. Bovenstaande mist wat mij betreft de diepgang die nodig is om conclusies te trekken.

10. Seizoensinvloeden corrigeren we alleen als dat zo uitkomt

seizoenpatroon

Worden de NVM-cijfers keurig met vorig jaar vergeleken, voor het kadaster doen we dat niet. Daar doen we de hoogst dubieuze kwartaal-op-kwartaal vergelijking en melden we dat er sprake is van een seizoenspatroon. Ten opzichte van vorig jaar was de stijging slechts 0,7%. Dat dat getal er niet staat, is geen toeval maar een keuze.

11. Aangevraagd aantal hypotheken klopt niet

otbhdn

Het aantal aangevraagde hypotheken dat HDN publiceerde, was in het vierde kwartaal 52.801, zo’n 8,3% meer dan voorig jaar. Hoe OTB dan op 48.100 komt en plus 17% is een raadsel. Het cijfer komt dus niet alleen met een onverantwoorde berekening tot stand, OTB neemt het met best een flinke afwijking over.

Via Woningmarktcijfers.

  1. 2

    Slordige weergave en partijdige weergave worden beide “missers” genoemd, verwarrend.
    Onafhankelijk onderzoek wordt helaas steeds schaarser, mede door meer gebonden geldstromen. Toenemende publiceerdruk zorgt voor meer slordige rapporten.

  2. 3

    krantenkoppen en persberichten sinds 2008:

    30 januari 2014 “Aanhoudend herstel op de huizenmarkt”
    11 juli 2013 “Herstel huizenmarkt lijkt in zicht”
    11 april 2013 “Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal”
    10 januari 2013 “Laatste kwartaal maakt 2012 bijna goed”
    10 januari 2013 “De markt zal in de loop van het jaar geleidelijk aantrekken”
    12 juli 2012 “Lichtpuntje op de woningmarkt in tweede kwartaal”
    07 juli 2011 “NVM optimistisch over woningverkoop komend kwartaal”
    13 januari 2011 “Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010”
    08 april 2010 “Woningmarkt herstelt zich, weliswaar op lager niveau”
    08 april 2010 “NVM: herstel op huizenmarkt zet door”
    08 april 2010 “De consument durft weer te kopen en de prijzen zijn niet verder weggezakt”
    19 januari 2010 “De door de crisis zwaar getroffen woningmarkt lijkt zich te herstellen”
    19 januari 2010 “De NVM rekent op een verdere stabilisering van de woningmarkt in 2010”
    08 oktober 2009 “NVM: woningmarkt lijkt te stabiliseren”
    13 juli 2009 “NVM: Woningmarkt trekt licht aan in tweede kwartaal”
    09 juli 2009 “NVM ziet lichte opleving woningmarkt”
    10 januari 2008 “NVM verwacht dat de huizenprijzen in 2008 zullen stijgen met 2 procent”

  3. 4

    Er worden vele duizenden jongeren over de streep getrokken met een starterslening, maar hoeveel precies of zelfs maar dat het gebeurt wordt er nergens bijverteld.

    Ook wordt er nergens vermeld hoeveel mensen er nu precies onderwater staan na weer een daling van 4% in 2013, nota bene het 6e jaar op een rij van dalende huizenprijzen.

  4. 6

    @4:
    Kortom, samenvattend, de banken besodemieteren de boel nog steeds en lokken nog steeds iets te argeloze burgers de schuld in.

    En deze regering gaat daar volop in mee, door elke keer met positief klinkende berichtgeving te komen.

    Maar ja, wat wil je.
    VVD en PVDA.

  5. 7

    @3: zo ken ik er ook nog een paar:
    1977-12-28 “Aanbod verdubbeld; geen grote daling verwacht”
    1979-08-09 “Volkshuisvesting: koophuis meestal voordeliger dan huren”
    1979-09-20 “NVM: woningmarkt trekt weer aan”
    1979-12-27 “Marktwaarde bestaande woningen nu bijna reëel”
    1980-04-19 “VVD tegen huurbelasting”
    1980-08-01 “NVM: woningmarkt trekt weer aan”

    en zo nog een aantal+bron: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/tijdgeest/

  6. 8

    Het blijft toch hard lachen met al die trollen-berichten over de huizenmarkt, het consumentenvertrouwen etc. in de kranten, op tv en het internet. Ik blijf me verbazen dat die onzin klakkeloos gepubliceerd blijft worden. Denken die idioten (TK-leden, lobbyisten etc.) in Den Haag nou echt dat wij in dat soort positieve berichten trappen. Na jaren van positieve berichten tijdens een constante recessie gelooft geen hond die onzinberichten nog. De economie gaat niet meer aantrekken, never nooit meer en al die belastingverhogingen pakken alleen maar totaal desastreus uit, kijk maar naar de grensregio’s. Geweldig zoals dit kabinet constant wordt geconfronteerd met stakende kopers, ik geniet daar echt van. Mijn bankrekening puilt uit maar denk maar niet dat ik ook maar 1 eurocent uitgeef. NO WAY!!!

  7. 9

    ‘cijfers nvm en kadaster lopen niet uit elkaar’.
    Even voor mijn simpele juridische blik: we kennen in Nederland, net als de meeste Europese landen, een verschil tussen koop en levering. Een eigendomsoverdracht komt tot stand door een levering op basis van een geldige titel door iemand die bevoegd is om over het goed te beschikken.
    Als we het over de aankoop van een woning hebben dan is de koopovereenkomst de titel en de notariele akte is de levering. De titel wordt perfect op het moment dat de ontbindende voorwaarden verlopen zijn. Dit is het moment dat de NVM dus als grondslag voor haar cijfers neemt. Het kadaster registreert het moment van inschrijving van de akte van levering.
    Tussen het vervallen van de ontbindende voorwaarden (bijv financierings voorbehoud) en tekenen van de leveringsakte behoeft geen 2 of 3 maanden te zitten, maar in de praktijk zit hier gemiddeld gezien toch zeker een maandje tussen.
    In ieder geval is het zo dat de meeste woningen die in januari worden geleverd, in 2013 reeds verkocht zijn. Dat kan wel degelijk een verschil in cijfers opleveren tussen nvm en kadaster, lijkt mij? In ieder geval kunnen ze toch onmogelijk synchroon lopen.

  8. 11

    @9:
    Punt 1: Één maandje verschil is al heel iets anders dan het kwartaal verschil waar de NVM het continu over heeft. Dat snap je zelf.

    Punt 2:
    Jouw theorie klinkt mooi, in theorie. Maar wat nu als we in de praktijk de cijfers tegen elkaar uitzetten en zonneklaar blijkt dat ze de afgelopen jaren wél nagenoeg synchroon lopen? Waar blijf je dan nog met je theorie?

    Dat is nou juist wat er constant misgaat in de moderne economie: We bedenken dat iets vast op manier X werkt (meestal komt dat toevallig overeen met wat in ons voordeel is). Dat zetten we dan in alle schoolboekjes, zodat ook onze kinderen zo gaan denken. Als dan in de praktijk zonneklaar blijkt dat het (nu) toch op manier Y werkt, dan gaan we nog maar harder roepen dat het toch echt op manier X werkt. Wie we daarmee willen overtuigen? Puur en alleen onszelf!

    Nee! Je ziet met je eigen ogen dat het (nu) op manier Y werkt. Je theorie van X klopt niet (meer). Gooi je trots overboord en pas je theorie aan. Dan heb je het daarna eindelijk eens bij het juiste eind, en kun je daar trots op zijn ;-)

    When the facts change, I’ll change my opinion.

  9. 14

    @11 Ik heb het niet over theorie, ik heb het over praktijk.
    Als de cijfers van het kadaster en de NVM synchroon lopen dan betekent dat:
    – of er vindt een correctie plaats op datum bij het NVM of het kadaster;
    – of 99% van de koopovereenkomsten kent een termijn van minder dan twee weken tussen het vervallen van de ontbindende voorwaarden en de juridische levering, hetgeen mij minder waarschijnlijk lijkt gezien de koopovereenkomsten die ik te zien krijg, maar niet onmogelijk;
    – of er bestaat de afgelopen periode een toevallige correlatie tussen de NVM cijfers en het kadaster.

    Ik houd niet van toevalligheden, maar dan wil ik wel graag uitleg over hoe het kan dat twee meetpunten die niet op hetzelfde tijdstip vallen, hetzelfde resultaat opleveren. Met andere woorden, of de NVM spreekt niet de waarheid over de manier waarop zij cijfers publiceren, of het kadaster niet.

    Een maand verschil is overigens bij een jaarovergang wel degelijk relevant.

  10. 15

    @14: Mee eens dat het in theorie niet zou moeten kunnen en dat m.i. met name de NVM iets uit te leggen heeft. Echter heeft zij iets uit te leggen omdat zij altijd met dezelfde stelling komt. Ik laat slechts zien dat het verhaal rammelt.