Quote du Jour – Woningmarkt op slot

Quote du Jour “Dit is de doodsteek voor de huizenmarkt en voor starters in het bijzonder” (Volkskrant)

Vereniging Eigen Huis reageert via haar woordvoerder op de maatregel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat woningkopers tegenwoordig niet méér mogen lenen dan de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat de beruchte ‘kosten koper’ (waaronder de overdrachtsbelasting) hellonearthdie vaak 10% van de koopprijs bedragen niet meer meegefinancierd kunnen worden in de hypotheek. Voor ‘een beetje huis’ zal de koper dus al snel 25.000 euro uit eigen zak moeten betalen en aangezien starters niet kunnen sparen zullen ze hiervoor een extra lening moeten afsluiten die te duur is ofwel in het postkredietcrisis tijdperk niet meer wordt verstrekt. Doorstromers kunnen doorstromen wel vergeten want met de dalende huizenprijzen krijgen ze hun woning niet meer met winst verkocht (aan starters) en staan ze voor hetzelfde financieringsprobleem als de starters. Woningmarkt op slot, capitalism FAIL.

Misschien wordt het tijd om het systeem nóg drastischer om te gooien, hypotheekrenteaftrek én overdrachtsbelasting afschaffen? Maar u hooggeëerde reaguurder heeft vast veel meer verstand van verzekeren financieren?

  1. 1

    “een extra lening moeten afsluiten die te duur is”

    Ik verdenk Hoogervorst (VVD) er sterk van dat als doel te hebben. Zijn bankiers-vriendjes verdienen er dan goed aan, net als hij voor zijn zorg-vriendjes het nieuwe zorgstelsel er door gejaagd heeft.

    Maar vanzelfsprekend moet de overdrachtsbelasting weg, en de hypotheekrente-aftrek sterk versoberd worden.

  2. 2

    Het probleem is eigenlijk niet deze regel. Het probleem in Nederland is de overdrachtsbelasting; die stimuleert speculatie en pakt de gewone burger voor het willen hebben van een dak boven zijn hoofd. Je moet het *of* doen zoals in Frankrijk (de verkoper betaalt de overdrachtsbelasting, die met de jaren minder wordt), *of* je moet een heel nieuw systeem verzinnen.

    Deze regel is eigenlijk best goed – financieel prudent enzo; laten we hopen dat het de overheid stimuleert om na te denken over haar eigen rol in dit verhaal. De Nederlandse woningmarkt is geheel verziekt door de ene na de andere partij die (fiscale) regelingetjes verzint om de hobby’s van haar eigen achterban te financieren.

  3. 3

    Dat ik als starter geen normaal huis kan betalen in de welvarende land, is nu ineens allemaal de schuld van de AFM!!

    Wat een onzin.

    De huizenmarkt in nederland klopt niet, de prijzen zijn veel te hoog en de overdrachtsbelasting ook. Wat de AFM voorstel is een hele logische maatregel om de niet gedekte financieringsrisico’s tegen te gaan. Deel van de oplossing naar een normale markt.

  4. 5

    Afschaffen van de overdrachtsbelasting maakt huizen niet goedkoper. De verkoper pikt dit voordeel meteen in. Zo werkt de markt.

  5. 6

    @3: Die overdrachtsbelasting gaat niet weg, en de AFM weet dat ook. Met deze maatregel zullen er dus minder huizen verkocht gaan worden, want weinigen zullen voor 200k een hypotheek aangaan, én ook nog eens een lening van 15k afsluiten tegen 10% rente bij Dick S.

    Het idee van de AFM is goed, maar werkt alleen in samenwerking met de regering.

  6. 7

    Nee, maar het lost wel een finacieringsgat ontstaan door deze AFM plannen, van 10% op, en hoe je het wendt of keert, dat zal je op zijn minst 10k gaan kosten.

    Die 10k heeft praktisch geen enkele starter.

  7. 9

    @8: Een kartel van huizenverkopers, én banken, én makelaars, én taxateurs. Allemaal belanghebbenden bij een hogere huizenprijs.

    Huizenprijzen zijn gewoon wat de gek ervoor geeft, opgejaagd door andere gekken. Want als jij geen 260k voor een huis betaald wat eigenlijk maar 150k waard is, doet een ander het wel.

  8. 10

    Ik (als starter die wel zuinig is geweest en een heel aardig spaarbedrag heeft opgebouwd) zit dan wel weer te wachten op dalende huizenprijzen. Scheelt nogal in het deel van het huis dat straks daadwerkelijk mijn bezit wordt (en niet van de bank die mijn hypotheek verstrekt).

    Als je voor eigen huizenbezit bent, moet je ook niet hypotheken stimuleren (zoals we in Nederland doen), want dan is in werkelijkheid het huis van je bank. In die zin mag van mij wel wat veranderen aan de financiering van wonen. In plaats van HRA zou je dan kunnen denken aan bijvoorbeeld een inkomensafhankelijke koopsubsidie op je eerste huis.

  9. 12

    @ bismarck

    Helaas benadeelt deze maatregel alleen maar de starter, eigen geld stoppen in stenen is namelijk zonde, je profiteert niet van HRA. Het huidige economische stelsel is niet ingericht op het gebruik van eigen vermogen. Je kunt je vermogen beter op de bank laten staan, en laten renderen, dan pak je tenminste 4%-5%

    Je hebt ook nog eens de huizenmarkt tegen je, waarin iedereen uitgaat van het principe “ik neem mn verlies niet” zolang geen keuze heb.

    Totale stagnatie.

  10. 13

    Verlaagd nu het afschaffen van de overdrachtsbelastingen nu wel of niet de prijs?

    Veel mensen die ik ken zijn begonnen met het informeren hoeveel ze konden lenen voor een huis en gingen vervolgens op zoek naar een huis die paste bij die lening.

    Verlaging van de overdrachtsbelasting maakt dus niets uit voor de prijs.

    Als men naar een woning ging kijken en zich af vroeg of men dat er voor over had en vervolgens ging kijken of men een hypotheek er voor ging krijgen, dan zou een verlaging wel kunnen helpen.

  11. 14

    @12: Dat kan wel zo zijn, maar dat is toch eigenlijk een tikkeltje vreemd. Je moet toch mensen niet stimuleren om geld te lenen, als dat niet nodig is?

  12. 15

    “aangezien starters niet kunnen sparen”

    Wat een rare uitspraak. Starters sparen niet meer voor een huis, omdat ze het niet meer hoeven. Als de noodzaak terugkeert gaan ze gewoon weer sparen. Ik heb net een huis gekocht en heb wel gewoon gespaard. het was nog net niet genoeg om de 8% kosten te betalen (die je oploopt als je zelf alles regelt en uit onderhandelt) maar dat was een kwestie van tijd. Nu kan ik het lekker steken in de verbetering van mijn woning.

    De mogelijkheid tot HRA zou m.i. elke maand met 1/360 moeten afnemen. Het is toch van de zotten dat de overheid spaarhypotheek constructies ooit heeft toegestaan.

    edit: Ik zie dat Bismarck me al voor was

  13. 16

    @ broekmans

    Dat jij (en ik wat dat betreft) dat wel kunnen, is een hoge uitzondering. Met de huidige prijsniveau’s, is het als starter heel moeilijk om dat soort bedragen bij elkaar te sparen.

    20k sparen in een grote stad, met een inkomen van 2200 bruto, en maandlasten van 700+ euro?

    Succes.

  14. 17

    O ja, Ik vergat even dat mensen gedwongen worden om auto te rijden, de hele wereld over te vliegen, 1 x per jaar de complete garderobe te vervangen, elke dag vlees te eten &c. &c. ad nauseum. Niet sparen is een keuze.

  15. 18

    Het probleem van de te hoge hypotheken en de starters die geen eigen geld hebben zou je kunnen ondervangen door de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen af te schaffen en in plaats daarvan een eenmalige subsidie te geven voor iedere nederlander die een huis koopt.
    Bijvoorbeeld €20.000 voor een bestaand huis en €30.000,- voor een nieuwbouwwoning.

  16. 19

    @16: Daar zeg je het al: Met de huidige prijzen. Maar worden die prijzen niet (mede) opgedreven door de HRA? Mensen kunnen daardoor meer lenen en zoals #13 stelt (en ik heb hetzelfde vermoeden), de prijs die voor huizen betaald wordt is rechtstreeks gekoppeld aan de hoeveelheid die geleend kan worden. Dat is het spelletje dat banken, makelaars (en huizenbezitters natuurlijk ook maar al te graag) spelen.

    Los daarvan: Als je bruto-inkomen 2200 euro is en je maandlasten 700 euro, hou je nog zo’n euro of 700 over. Voor een starters-appartement van zeg 150k heb je dan in twee jaar tijd die 10% te pakken. Moet je alleen niet ook nog een auto willen.

  17. 20

    @ 17

    Grappig, al die dingen zijn niet op mij van toepassing, en toch zal het mij niet lukken om dat soort bedragen bij elkaar te sparen.

    Komt nog die IBG lening bij die je verplicht bent af te nemen als je geen vermogende ouders hebt. Weet u nog?

    Een leven lang leren. En daarna niets meer.

    @ 19

    Ik bedoel alle prijzen, niet alleen de huizenprijzen.

    OV
    Eten
    Vaste lasten
    Belastingen
    zorg

    &c. &c. ad nauseum

  18. 22

    @21 Iemand die een huis koopt van een half miljoen krijgt dan €30.000,- subsidie en iemand die maar een huis van €150.000 koopt €9.000,-
    Tja, typisch VVD.

  19. 23

    @21: Voor Eigen Huis zal dat niet voldoende zijn (ivm. de verliesleidende doorstromers) en het is ook niet echt voldoende om mensen te stimuleren om niet te lenen. Voor dat laatste zal de HRA op de schop moeten. En daarnaast zou je starters misschien wel iets meer willen steunen dan die lousy 8%.

  20. 24

    @parallax Een IBG lening hoeft bij het inkomen dat jij noemt niet meer dan 70 eur per maand aan aflossing te kosten als ik me niet vergis. Ik heb trouwens ook geen vermogende ouders en heb gewoon gewerkt tijdens mijn eerste (door de staat gefinancierde) studie. Het heeft me door werk en studie ontwijkend gedrag een jaar langer gekost die af te ronden, maar dan hoef je ook maar 1 jaar terug te betalen. Misschien ben ik gewoon ouderwets opgevoed qua geld. Ik blijf er bij dat mensen zich veel te gemakkelijk in de schulden steken en te weinig sparen.

  21. 25

    Vreemde maatregel van de AFM.

    Je mag wel 30.000 euro lenen om een auto te kopen die elk jaar gegarandeerd minder waard wordt en op een gegeven moment op is, maar je mag niet 30.000 euro lenen bovenop de waarde van je huis. Terwijl je daar nul komma nul last van hebt zolang je niet verhuist…
    Het grootste deel van die 30.000 leen je dan ook nog om de overdrachtsbelasting te betaling: een belasting die geen enkel doel lijkt te hebben, maar wel de mobiliteit van mensen beperkt. Zo snel mogelijk afschaffen dus, en dekken door onder andere de HRA te beperken.
    Onder andere, want de huizenmarkt moet integraal aangepakt worden, dus koop en huur tegelijkertijd. Je kan de HRA ook al gedeeltelijk beperken als je het eigenwoningforfait afschaft.
    Beperken HRA moet verder gepaard gaan met tariefsverlaging belastingen (anders is het gewoon een belastingverhoging; mag ook maar noem het dan gewoon zo). Daarmee blijft huiskoopkracht op peil en maken de prijzen geen vrije val.
    Tot slot hoef je ook niet alles in 1 grote klap op te lossen: neem een aantal van de bovenstaande maatregelen, top vervolgens de aftrek af op max 500.000 euri oid en ga 20 jaar wachten tot inflatie zn werk gedaan heeft.

  22. 26

    @25: “maar je mag niet 30.000 euro lenen bovenop de waarde van je huis. Terwijl je daar nul komma nul last van hebt zolang je niet verhuist…”

    Dat is een misrpresentatie. die 30.000 bovenop de waarde van je huis heeft minder garantie dan de 30.000 voor een auto (voor dat eerste kun je als schuldeiser niets krijgen, voor het tweede de auto).

    Daarnaast is het maar de vraag of je van die 30.000 nul komma nul last hebt. Je moet er immers ook rente (en eventueel aflossing) over betalen. Dat levert ook problemen op als je inkomenssituatie zich niet positief ontwikkelt, zoals bijvoorbeeld tijdens een economische crisis, als de lonen gematigd worden (gelijk blijven of soms zelfs dalen), terwijl door de inflatie je uitgaven stijgen, of doordat mensen hun loon moeten inruilen voor een uitkering, als gevolg van ontslagen.

    Voor de verstrekker van de lening dus een ongedekt risico, juist rond deze periode. Logisch dat ie daar vanaf wil. Ik ga er in deze vanuit dat de AFM praat naar de mond van de banken.

  23. 27

    @22: Ik dacht eerder aan een aftopping van het bedrag zodat het ook alleen maar toepasbaar is op starterswoningen. Een starter die een huis van een half miljoen kan financieren kan ook een ietwat goedkopere huis financieren met inbegrip van de overdrachtsbelasting.

  24. 28

    @26

    “Dat is een misrpresentatie. die 30.000 bovenop de waarde van je huis heeft minder garantie dan de 30.000 voor een auto (voor dat eerste kun je als schuldeiser niets krijgen, voor het tweede de auto).”

    Je kan het ook zo voorstellen: de lening voor je huis met optopping is 90% gedekt. Die lening voor je auto is ook nog maar voor 90% gedekt op het moment dat je de showroom uitrijdt, en wordt daarna alleen maar minder.
    En dan nog steeds geldt; een auto is na verloop van tijd op en slecht en dan moet je een nieuwe kopen, terwijl je feitelijk eeuwig in je huis kan blijven zitten, zolang je maar je rente betaalt.

    “Daarnaast is het maar de vraag of je van die 30.000 nul komma nul last hebt. Je moet er immers ook rente (en eventueel aflossing) over betalen. Dat levert ook problemen op als je inkomenssituatie zich niet positief ontwikkelt”

    Dat is waar, hoewel dat ook voor die auto geldt. Maar het probleem zit dan niet zozeer in die laatste 30.000/10%, maar feitelijk over de hele lening.
    Gewoon eens als denkvoorbeeld: wat is een groter risico voor de bank?
    1) een stel dat niks gespaard heeft, maar eentje is ambtenaar en de andere werkt in een recessieprooffe industrie en heeft zojuist versneld promotie gemaakt.
    2) een alleenstaande die de 10% zelf meebrengt maar in een klein bedrijfje in een volatiele industrie (reclamebureau oid).

    Ik zou 1 rustig die 10% extra geven plus nog 10 voor de verbouwing en 2 niet financieren….

    De maatregel van de AFM is veel te bot en ondoordacht.

  25. 29

    het is een VVD oplossing voor een sociaal probleem…
    Gaat de AFM nu eindelijk eens iets aan het monster van Alkmaar doen, of is dat lastig met al die VVD’er op key positions bij zowel AFM als DSB Bank?

  26. 30

    Waarin deze Bananenrepubliek weer sterk kan zijn. De woningmarkt nog verder dichtmetselen dan-ie al is door de kredietcrisis. Hoe krijg je het verzonnen…

  27. 31

    @27 Lijkt mij geen goed plan. Wat je dan krijgt dat iemand die als starter in principe een duur huis zou kunnen veroorloven, eerst een goedkoop huis koopt om het belastingvoordeel mee te pakken en dan later een duurder huis koopt. Wat schieten we daar mee op? Bij verkoop van een huis staat het een tijdje leeg. Nog meer woningnood dus.
    Bij @18 stelde ik voor om de hyp.uitkering af te schaffen en een eenmalige subsidie te geven. Voor iedereen. Voordelen:
    veel eerlijker; eenvoudiger; stimulering van nieuwbouw; budgetair voor de overheid veel beheersbaarder en je kan er mooi mee sturen door bv in deze tijd een extra bedrag geven bij nieuwbouw om de bouw te stimuleren. Al die miljarden van de hyp.subsidie helepen daar allemaal niet bij.

  28. 32

    Hoge leningen voor starters zijn alleen in het belang van de verkopende partij. Starters zijn gebaat bij lagere prijzen, en dat is waar deze maatregel toe zal leiden.

    De starter moet zijn lening uiteindelijk terugbetalen. Bovendien loopt hij een groot financieel risico. Als het huis in waarde daalt (zeer waarschijnlijk de komende jaren) dan heeft hij geen overwaarde. Bij verkoop blijft er een schuld over, en het kan zelfs zo zijn dat de bank tussentijds vraagt om een deel van de hypotheek af te lossen omdat de waarde van het onderpand te laag is.

    Voor verkopers is de maatregel slecht nieuws. Er zullen minder mensen zijn die de overwaarde van 2008 nog kunnen of willen betalen, dus de prijzen moeten naar beneden. Maar goed, wie zijn huis 15 jaar geleden gekocht heeft en nu 30% van zijn prijs af moet doen is nog altijd spekkoper.

  29. 33

    Voor de laatste keer: ook als ik 1 x mijn jaarinkomen leen, moet ik nog steeds die 10% betalen.

    zeg dan dat je 10% minder op je koopbudget heb, maar laat in godsnaam de financieringsmogelijkheid voor KK intact.

    Het enige wat deze maatregel teweeg brengt, is liquiditeit eisen van een groep die dat juist minder goed kan opbrengen. Het komt in de praktijk neer op een ordinaire belastingheffing.

  30. 34

    Tien jaar geleden was met dit AFM-voorstel de grote prijsstijging binnen de perken gehouden. Dat had een hoop drama’s gescheeld.
    Dat de hypotheekrenteaftrek herzien moet worden is niet meer dan logisch. Een abrupte afschaffing hiervan gaat een bloedbad aanrichten onder al die tweeverdieners met tophypotheken.
    Het afschaffen van de overdrachtsbelasting kan niet snel genoeg gebeuren. Het is een krankzinnige heffing die bovendien de doorstroming op de huizenmarkt tegenwerkt. Denk ook eens aan de mileu-effecten wanneer het voor al die forensen aantrekkelijker wordt om te verhuizen.

  31. 35

    “Hoge leningen voor starters zijn alleen in het belang van de verkopende partij”

    Dat klopt, want er is krapte op de markt.

    “Starters zijn gebaat bij lagere prijzen, en dat is waar deze maatregel toe zal leiden.”

    Dat klopt niet, want deze maatregel leidt tot een liquiditeitsprobleem. Als de prijs van die huizen 20% zakt en je wilde er 20.000 bijlenen, wil je nog steeds 16.000 bijlenen. Degenen die die 20 niet konden opbrengen, kunnen ook die 16 niet opbrengen. Ergo, ze kopen nog steeds geen huis.
    Hier zie je meteen ook de idiotie van de maatregel, want mensen die makkelijk 200.000 konden lenen, maar 220.000 niet, kunnen in de nieuwe situatie 160.000 wel lenen, maar 176.000 niet. Terwijl ze volgens de bank de maandlasten voor 2 ton wel kunnen opbrengen.
    En als het allemaal nog verder zakt is er niemand die zn huis te koop aanbiedt, dus komt de hele markt muurvast te zitten.

  32. 36

    @34

    “Een abrupte afschaffing hiervan gaat een bloedbad aanrichten onder al die tweeverdieners met tophypotheken.”

    Dus moet je daar 20 jaar de tijd voor nemen en het combineren met afschaffen eigenwoning forfait en verlagen belastingtarieven.

    “Het afschaffen van de overdrachtsbelasting kan niet snel genoeg gebeuren.”

    Juist. Dan is deze maatregel van de AFM ook niet nodig. Heb je meteen de eerste compenserende maatregel voor het aanpakken van de HRA te pakken.

  33. 37

    Ik hoor hier niemand over die andere kostenpost, de huursubsidie en sociale huurwoningen voor iedereen, ook mensen die erg veel verdienen.
    Als dat systeem nou eens wordt afgeschaft, en men reeele huur moet betalen naar inkomen, hebben mensen reden om een huis te kopen en niet eeuwig in hun goedkope gesponsorde huurwoning te blijven zitten.

  34. 41

    Ach, dat geneuzel van eerlijke hardwerkende burgers over dat sparen zo goed is.. beurk. Ik kan je zo al uittellen wat je gaat krijgen:
    * de bulk van nederland blijft langer bij paps en mams wonen, terwijl ze ondertussen al verdienen. Erg ggggristelijk, natuurlijk, want zo heb je een betere controle op de kindertjes.
    *studenten blijven langer op hun studentenwoning zitten, tot ergernis en sjagrijn van studenten, tot daar ook netjes wordt gecontroleerd.
    *dan ben je na je afstuderen dus afhankelijk van de vrije (huur)sector. Die huren vliegen ongetwijfeld de pan uit, waardoor hogeropgeleiden niet in staat zijn om te sparen, *tenzij* ze gaan samenwonen (ook weer erg ggggristelijk, alleen moet er natuurlijk wel getrouwd worden en daarna kindertjes worden gemaakt), of *tenzij* ze teruggaan naar paps en mams.

  35. 42

    Kan dit een nu-of-nooit-tactiek zijn om het CDA over de drempel van het hypotheekrente-dogma te duwen..? Maar wat heeft de AFM daarbij te winnen, zou je je afvragen…

  36. 43

    Ach ja, dat ‘sparen is een calvinistische deugd’ komt me onderhand de strot uit. (overigens heb ik die mogelijkheid wel gehad, maar dat is een kwestie van geluk)

    Hoe je het ook wendt of keert, het is simpelweg niet financieel interessant, en de verliezen van de woningmarkt en het finaciele stelsel worden wederom afgeschoven op een nieuwe generatie.

  37. 44

    Financieel interessant… mooie term. Als iedereen alleen maar doet wat ‘financieel interessant’ is (in hun ogen) zie je wat er gebeurt. Lenen, uitgeven, inkomen maximaliseren, de strakste groeicurve want stel je voor dat je niet mee kan komen met je mede consumenten. Pak die HRA anders ben je een dief van je eigen portomonee! In de tussentijd moeten mensen die liever een mindere risicovolle koers varen mee met de horde omdat prijzen nu eenmaal reageren op verhoogde uitgavepatronen die ontstaan bij lenen. In de tussentijd bestempel je ouderwetse financiële zekerheid en buffers in de vorm van bv spaargeld als calvinistisch. Net zo lang dat het belletje barst. Dan begint het grote vinger wijs festijn. Het zijn de ouderen, het zijn de banken, het is de graaicultuur het is de overheid &c. &c. Mijn ouders hadden een lineaire hypotheek die over een paar maanden afbetaald is. Zij hadden gespaard om de kosten koper te betalen. Dat was 30 jaar geleden nog de standaard. Begrijp me niet verkeerd ik ben geen voorstander van de maatregel zoals de AFM die voorstelde, maar ik ben het wel met de analyse eens dat er iets structureel moet veranderen in de leencultuur die we binnen 1 generatie in Nederland hebben opgebouwd.