De schande van de Haagse stilte

Meisjesstudentes te huur (Foto: Flickr/jbeckers)

14,5 miljard. Dat is nog eens een getal dat je mond doet openvallen. Dat zijn volgens het CPB (.pdf) de totale maatschappelijke kosten van het overheidsbeleid rond huurwoningen. Zoals de onderzoekers subtiel opmerken, is dat ongeveer hetzelfde bedrag als we met z’n allen kwijt zijn aan de fiscale stimulering van koopwoningen, beter bekend als de hypotheekrenteaftrek.

14,5 miljard euro. Per jaar. Mijn mond viel vooral open, omdat ik me niet gerealiseerd had dat het zo’n knots van een bedrag was. Ik dacht zelf dat het zo’n 2 miljard per jaar was. Dat klopt wel ongeveer, als je alleen naar het bedrag kijkt dat aan huurtoeslag wordt uitgekeerd. De onderzoekers kijken echter naar het hele plaatje: dus ook de kosten van het verlagen van huren door corporaties (uiteindelijk immers ook gefinancieerd met publiek geld) en de kosten van het door regelgeving kunstmatig laag houden van de huren.

Het is tot daar aan toe als het ook nog iets zou opleveren. Volgens de onderzoekers komt echter slechts de helft van het bedrag ten goede aan de groep waarvoor je zou denken dat het nodig is. Daarnaast leidt het tot krapte op de woningmarkt, gebrekkige doorstroom en een achterblijvende kwaliteit van woningen. En, “detail”, ook nog tot een maatschappelijk welvaartsverlies van ruim 2,5 miljard euro.

Dit zijn ongeveer dezelfde geluiden als die je hoort over de effecten van de hypotheekrenteaftrek. Als niet alleen de maatschappelijke kosten, maar ook het welvaartsverlies van de aftrek in dezelfde orde van grootte ligt, betekent het dat wij met z’n allen bijna 30 miljard per jaar uitgeven om 5 miljard euro gezamenlijke welvaart te vernietigen. Resultaat? We komen ook nog in de verkeerde woning terecht. Uiteraard is het hebben van je dak boven je hoofd in een welvarend land als Nederland een recht. Maar decennia voor een appel en een ei in het centrum van Amsterdam wonen op kosten van de samenleving is dat niet. De aankoop van een kapitale villa die voor de helft wordt gefinancieerd door ons allemaal is dat ook niet. Beleid dat tegen zulke kosten tot dergelijke effecten leidt is gewoonweg waanzin.

Dit zijn dan alleen nog de directe kosten en gevolgen die ontstaan door het overheidsingrijpen in de woningmarkt. Het feit dat dit beleid betaald moet worden, leidt weer tot allerlei andere verstorende effecten. Doe bijvoorbeeld eens mee aan het volgende gedachte-experiment. Als je weet dat de loon- en inkomstenbelasting dit jaar zo’n 45 miljard moet opbrengen, is dit de facto het effect van het woonbeleid: wij zouden op basis van de huidige tarieven zo’n 60 miljard kunnen binnenharken, maar daar gaat eerst 15 miljard fiscale subsidie voor kopers vanaf. Vervolgens gaan we nog eens 15 miljard uitgeven om huurders te huisvesten. Als je dat niet zou doen, zou je theoretisch de belastingtarieven met de helft kunnen verlagen. Of, al naar je gelang je politieke kleur, je kan de algemene heffingskorting vergaand verruimen. Of de eerste twee schijven extra verlagen om zodoende laagbetaalde arbeid veel goedkoper te maken.

Nu zullen allerlei lieden wel gaan roepen: “ja, dat gaat niet zo makkelijk, want in de eerste schijf zitten ook de sociale premies en een boel van de maatschappelijke kosten van huur zitten niet in directe uitgaven dus je zal iets moeten verzinnen om die binnen te halen en je zal nog steeds voor sommigen iets moeten doen om ze bijstand te verlenen in hun woonsituatie.” Driemaal ja, maar dat is het punt niet. Het gaat erom een idee te geven wat het betekent om een gigantisch ineffectief gedrocht van 30 miljard te financieren. Over effecten op bijvoorbeeld de armoedeval praat ik nog niet eens.

Met dit soort schokkende getallen zou je verwachten dat dit het probleem zou zijn dat politiek Den Haag de komende jaren op zou willen lossen. Links komt echter niet verder dan roepen dat de hypotheekaftrek een schande is, maar dat we van de huren af moeten blijven, terwijl rechts wel huren wil vrijgeven, maar zijn vingers niet wil branden aan de huizenbezitter. Als beide kampen verenigd zijn in het kabinet besluiten ze zelfs de discussie erover tot politieke no-go-area te verklaren. Gelukkig blijft het CPB wel nadenken en kondigen zij in hun rapport aan met nadere studies naar hervormingsscenario’s, aanpassingspaden en spill-overs te komen. Hopelijk durft een volgend kabinet op basis daarvan wel een knoop door te hakken.

Ik beloof in ieder geval bij deze bij de volgende verkiezingen op de partij te stemmen die het aandurft om de woningmarkt integraal te willen hervormen. Hierbij zou het uitgangspunt niet afgunst of dogma moeten zijn, maar zo veel mogelijk budgetneutraliteit op individueel niveau.

  1. 1

    Waar ik eerlijk gezegd het meest van schrok was het idee dat als al die (inderdaad erg prijzige) regelingen niet bestonden, mijn huur kennelijk dubbel zo hoog zou worden. Dat kunnen misschien tweeverdienende babyboomers in hun Amsterdamse sociale woning nog hebben, maar ik zeker niet. Een verdubbeling van huur zou mij terugbrengen naar niveau studentenkamer, en dan nog een verslechtering van mijn inkomenspositie betekenen.

    Een andere kanttekening, in hoeverre kunnen we bij cooperaties nog spreken van “publiek geld”? Ze zijn toch immers verzelfstandigd?

  2. 2

    @1

    Corporaties hebben een aantal jaren geleden bij hun verzelfstandiging een enorme schep geld meegekregen om hun publieke taak te vervullen. Bovendien hebben ze ook nog een interessant belastingvoordeel.

    Wat betreft je huur: je zal altijd wat zaken moeten repareren, ook als je dit stelsel hervormt, aangezien voor een bepaalde groep huur een zo groot deel van hun budget opslokt dat ze een verhoging er niet bij kunnen hebben. Het punt is dat we een enorme bak geld uitgeven die voor het merendeel verkeerd terechtkomt, en vervolgens torenhoge, verstorende belastingen moeten heffen om dat te financieren.

    Laat ik het zo zeggen: is het ook nog een probleem als jouw belastingaanslag met een paar duizend euro teruggebracht wordt? Dan heb je, na huurkosten, netto nog steeds even veel te besteden. Als je dan zegt, oh, maar dan ga ik liever iets kleiner wonen want dan heb ik meer te besteden, heb je precies het punt van de marktverstoring te pakken ;-)

  3. 3

    @2: maar het geld dat ik extra aan huur betaal gaat niet naar de staat (en dus belastingvermindering), maar naar de woningbouwcorporaties. Wat heb ik er aan als die van det geld bejaardenwoningen gaan bouwen? En wat kan de overheid er precies aan doen als ze zich niet aan hun publieke taak houden (geen ruk volgens mij, behalve meer belasting op ze heffen). Er is absoluut geen garantie dat die 14,5 miljard aan maatschappelijke kosten (wat overigens iets anders is dan overheidsuitvgaven) uiteindelijk bij mij terecht komt.

    Volgens mij zit de kern van het probleem hem hierin: omdat we zuinig moeten en willen zijn op onze publieke ruimte moet de overheid woningbouw behoorlijk reguleren. Het nadeel daarvan is echter dat de woningbouw niet al te hard gaat, en we dus krapte creeeren. Door die krapte is echte marktwerking niet mogelijk en stijgen de prijzen enorm zonder overheidsingrijpen. Dat zal zeker beter en effienter kunnen, maar ik ben er niet van overtuigd dat je zo gemakkelijk van al die ingrepen afkunt.

  4. 4

    Er zit nog een perversere kant aan de zaak: niet alleen de politiek heeft baat bij de huidige status quo, maar huizenbezitters en aanbieders (bouwers, makelaars, etc) ook.

    Want belastingvoordeel is één ding, maar de investering die mensen doen, als ze een huis kopen is een tweede. Iedereen die namelijk al in een huis zit, en/of er in de toekomst een wil verkopen heeft namelijk baat bij prijsstijgingen, en dus ook bij krapte en maatregelen die de markt aanjagen.

    De markt (of tenminste: de aanbieders en mensen die al een huis hebben) hebben dus niet alleen baat bij hypotheekrenteaftrek omdat het direct belastingvoordeel oplevert, maar ook omdat het de prijs van hun huis opstuwt. In bredere zin hebben zij dus ook geen baat bij veel meer extra nieuwbouw (iets waar het vorige kabinet op in had gezet).

    Kortom: de politiek zit er niet alleen niet op te wachten, maar de kiezer net zo goed niet. Dus: Starters, sta op en vereenig u!

  5. 5

    correctie/aanvulling @4: ”De markt (of tenminste: de aanbieders en mensen die al een huis hebben) hebben dus niet alleen baat bij hypotheekrenteaftrek omdat het direct belastingvoordeel oplevert, maar ook omdat het de prijs van hun huis opstuwt.”

    moet in deze context zijn:

    De aanbieders zitten niet te wachten op het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek omdat dat ertoe leidt dat kopers minder te besteden hebben aan een huis. Of tenminste: voor dezelfde maandlasten kunnen ze nog maar een lagere hypotheek krijgen omdat ze geen ‘cadeautje’ meer van de belasting krijgen.

  6. 6

    “maar het geld dat ik extra aan huur betaal gaat niet naar de staat (en dus belastingvermindering), maar naar de woningbouwcorporaties. Wat heb ik er aan als die van det geld bejaardenwoningen gaan bouwen?”

    Dan neemt de woningnood en daarmee de huurprijzen af.

  7. 7

    @3

    Klopt, ik zei in het stukje al dit soort reacties zouden komen :-).
    Maar je hebt gelijk, een van de problemen bij het oplossen zit er inderdaad in dat ontvangsten, uitgaven en kosten in verschillende handen zitten.
    Wat je zou kunnen doen, is het publieke geld dat ooit in de woningbouwcorporaties is gestopt, weer afromen (levert meteen een schep geld op voor compenserende maatregelen) en ze vervolgens net als ommerciele verhuurbedrijven ook vennootschapsbelasting laten betalen. Via de vennootschapsbelasting krijg je ook een deel van de stijging terug die voortkomt uit het afschaffen van reguleren. Dan ben je er allemaal nog niet, maar je komt al een eind in de richting. Laat het CPB het maar tot achter de komma voor ons uitrekenen. Belastingverlaging zal daar m.i. een integraal onderdeel van uitmaken.

    Wat betreft jouw analyse van de kern van het probleem: ja, we moet het gebruik van ruimte reguleren. Het probleem is dat echter niet. Doordat woningbouw niet tegen marktprijzen te exploiteren is, krijg je de grondexploitaties van woongebieden nauwelijks rond. Sociale woningbouw moet altijd geld bij, of de grond moet gratis weggegeven worden, om ontwikkelingen mogelijk te maken.
    Dat maakt ontwikkelingen moeilijk en zorgt voor vertraging in bouwprocessen.

  8. 8

    Iedereen heeft boter op zijn hoofd bij deze discussie, dat is het hele probleem. De politiek wil niet, want ingewikkeld, gevaarlijk en weinig populair. De corporaties vinden het prima tot max. huurtoeslaggrens te verhuren, de gemeente wil een hoge prijs voor haar grond etc etc.

    Als je iets wil veranderen cq afschaffen dan kan onder het huidige klimaat de helft van de mensen de woonlasten niet meer betalen. Uitfaseren ( bv tot aan 2035 ) lijkt de betere optie, maar daar is behoorlijk wat laf voor nodig en bovendien een heel goed alternatief plan ( wellicht corporaties terug onder overheidsbeheer en grond daarvan onderhands afgeven indien woningbouw? )

  9. 9

    De hypotheekrenteaftrek is heel makkelijk uit te faseren: maximeer hem op wat nu een hoog bedrag is en laat de inflatie de rest doen.
    Voor huurtoeslag is het inderdaad lastiger.

  10. 10

    @5

    “De aanbieders zitten niet te wachten op het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek omdat dat ertoe leidt dat kopers minder te besteden hebben aan een huis. Of tenminste: voor dezelfde maandlasten kunnen ze nog maar een lagere hypotheek krijgen omdat ze geen ‘cadeautje’ meer van de belasting krijgen.”

    Goed punt. Daarom is het zo’n onzalige discussie om het alleen maar over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek te hebben. Afschaffen van de aftrek zonder verder iets te doen laat de prijzen van huizen kelderen. Je zal daarom compenserend wat moeten doen, anders is het gewoon een belastingverhoging. Mag ook, maar zeg dat dan ook eerlijk.

    Nu zijn daar sowieso wel wat dingen in te verzinnen. Je kan bijvoorbeeld het eigenwoningforfait afschaffen en de aftrek beperken. Afschaffen OZB is ook een optie (ik zie mogelijkheden tot een links/rechtse uitruil ;-)) Overigens levert elke belastingverlaging ook een beperking van de aftrek op ;-)
    Ik zou proberen een aantal grote klappen te maken als het economisch goed gaat en vervolgens het voorstel van Martijn in 9 te volgen.

    @8
    “Als je iets wil veranderen cq afschaffen dan kan onder het huidige klimaat de helft van de mensen de woonlasten niet meer betalen.”

    Dat lijkt wel mee te vallen als je CPB rapport leest. Er is een groep die absoluut in de problemen komt, maar die is beperkt, en het is waarschijnlijk effectiever om die direct te compenseren.
    Laten we even eerlijk zijn, van de 30 miljard aan maatschappelijke kosten komt maar zo’n 6 terecht bij iets dat wellicht zou kunnen lijken op een doelgroep voor beleid. De rest is de facto geld rondpompen, met alle verstorende effecten van dien.
    Het is niet voor niks dat ik zeg dat als je dit aanpakt je naar je belastingtarieven moet kijken.
    Ik hoop dat je dat in ieder geval met me eens bent. Dan kunnen we de komende maanden met samengeknepen billen afwachten wat het CPB voor mooie scenario’s weet te brouwen ;-)

  11. 11

    @9:

    De huurtoeslag is dan ook het enige goede element in het hele verhaal. Deze zal wellicht moeten worden uitgebreid. Maar het geld komt hierdoor op de goede plek terecht, bij arme mensen die hun huur niet kunnen betalen. In tegenstelling tot o.a. scheefwoners die nu via gereguleerde huurprijzen gesubsidieerd worden.

  12. 13

    Opvallend is wel altijd dat wonen in België en tegenwoordig ook al in Duitsland goedkoper is.
    Als je de huursubsidie afschaft kunnen de meeste mensen die dat krijgen nergens heen, er zijn geen goedkope woningen.
    Als je de hypotheeksubsidie afschaft daalt onmiddellijk de waarde van je huis en dat kan weer allerlei problemen geven bij hoge hypotheken en wel op 2 fronten: liquiditeit (de maandelijkse lasten) en solvabiliteit (de hoogte van de hypotheek t.o.v. de waarde van het pand).

    Het is allemaal tever doorgeschoten en inmiddels is iedereen erbij gebaat er niet al te veel in te veranderen. Zelfs voor de dekking van onze pensioenen kan het catastrofaal zijn als het roer wordt omgegooid. Aan olifanten in de porceleinkast hebben we op dit terrein niks.

  13. 14

    @11 / @10 . Ik ben het met je eens in zoverre dat het huidige systeem idd een gedrocht is. Dat geld rondpompen weet ik zo net nog niet. De corporaties maximeren de huren gewoon op de grens en krijgen zo flink wat extra geld binnen op die manier.

    Als je de huurprijzen gaat verdubbelen ( vrijgeven leidt tot een absolute ramp ) dan moeten ineens veel meer mensen aan de toeslag. De gemiddelde woonlastendruk bij huurders is 35% van het inkomen, bij kopers slechts 27%, terwijl 30% als ideaal wordt gezien. Kortom dat gaat ook flink wat extra kosten en ook dat geld gaat dan van overheid / belasting in de zak van de verhuurders. Dat lijkt mij onwenselijk eigenlijk.

    En scheefwonen is misschien wel vervelend, maar ik vind niet dat je mensen daarom maar uit een huis moet jagen. Bouwen naar behoefte van bepaalde doelgroepen kan veel effectiever zijn daarin. Maar dat gebeurd helaas vrij beperkt momenteel en zeker niet bij de grote bouwprojecten.

    Het ligt allemaal wat minder simpel dan het CPB stelt. Bv bij een markthuur stijgen de woonlasten voor een modale huurder naar bijna 50% van het inkomen. Dat is bijna twee keer zo veel als de gemiddelde lasten voor een koper.

    Als je vervolgens dat weer compenseert met de huurtoeslag schiet je niets op. Wellicht is het veel aardiger om doorstroom te regelen als iedereen naar draagkracht huur afdraagt en vervolgens opties biedt. Hogere inkomens zullen dan al snel naar een mooier huis willen waar lageloners dan niet voor in aanmerking komen ( bot gezegd ).

  14. 15

    @14

    Bouwen naar behoefte gebeurt niet in een situatie waarin vraag en aanbod beide door verstorende elementen niet goed tot uitdrukking komen. Het feit dat we praten over bouwen naar behoefte is omdat het (gebrek eraan) een gevolg is van het echte probleem.

    Natuurlijk ben ik met je eens dat rare dingen gebeuren als je alleen maar nu de huurprijzen verhoogt (en geef ze alsjeblieft maar vrij).
    Ik zeg in het stuk een aantal malen dat je dan ook andere dingen zult moeten doen: bijvoorbeeld een manier verzinnen om de extra verdiensten van de corporaties terug te ploegen naar de mensen die het echt nodig hebben, via de vennootschapsbelasting bijvoorbeeld en om de inkomstenbelastingen te verlagen.
    Dat laatste is ook nogal belangrijk, omdat mensen daardoor wel meer huur gaan betalen maar er netto, en daar gaat het om, er niet op achteruit hoeven gaan.
    Sowieso schiet je er al mee op dat 6,5 miljard aan maatschappelijke kosten die nu gemaakt wordt aan mensen die niet tot de doelgroep behoren verdwijnt. Dat lijkt mij winst.

  15. 16

    @10 ”Daarom is het zo’n onzalige discussie om het alleen maar over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek te hebben. Afschaffen van de aftrek zonder verder iets te doen laat de prijzen van huizen kelderen. Je zal daarom compenserend wat moeten doen, anders is het gewoon een belastingverhoging. Mag ook, maar zeg dat dan ook eerlijk.”

    Maar dan moet je dus én het wegvallen van het belastingvoordeel én de (speculatieve!!) waardestijging gaan compenseren? Dat eerste is logisch en dat kan heel goed met het bedrag wat de staat extra binnenkrijgt door belasting – door bv diezelfde belasting te verlagen. Maar heel veel mensen gaan op hun achterste benen staan als maatregelen gaat nemen die de door hun verwachtte waardestijging teniet doet.

    Overigens ben ik van mening dat gesubsidieerd huren puur inkomensafhankelijk moet worden. Dus met kleine coorperaties die alleen (gesubsidieerd) aan mensen mogen verhuren die het nodig hebben.

  16. 17

    Toen ik nog in Amsterdam woonde speelde daar het idee scheefwoners meer huur te laten betalen. Dan zouden ze vanzelf naar het grotere huis dat ze voor hetzelfde geld zouden kunnen krijgen verhuizen. Op zich een idee, maar voor mijn gevoel zit er een gat tussen de bovenkant van de gereguleerde huren en de onderkant van de vrije sector.

  17. 18

    @16

    Eens met laatste punt.

    Wat betreft het andere punt: je kan niet alles in een keer doen denk ik. Tegelijkertijd denk ik dat het verlagen van belastingen een prijsopdrijvend effect kan hebben, dat in ieder geval gedeeltelijk het waardeverlieseffect van het afschaffen van de aftrek kan compenseren.
    Immers, als je alleen de aftrek afschaft, is het helder: mensen hebben minder te besteden en zullen dus ook minder aan hun huis kunnen uitgeven. Als je netto meer overhoudt kan je echter ook meer aan je huis spenderen.

    Stel dat je 1800 euro hypotheek betaalt, ome Bos betaalt de helft, dus netto zijn je kosten 900. Stel dat de aftrek eraf gaat, ga je 1800 betalen. Als echter ome Bos netjes de belasting verlaagt, krijg je die 900 in een andere zak weer terug. Je situatie verandert dus eigenlijk en je kan bruto nog steeds evenveel aan je huis spenderen. Dan zou het prijseffect moeten meevallen….. als je het dus compenseert…

  18. 19

    @18 Ome Bos heeft al behoorlijk zijn best gedaan: hij wilde een plafond en er was een plan om de hele aftrek in 20jaar uit te faseren.

    Maarrrr: dan loop je weer tegen de waardedaling van de huizen aan. je kunt die 900euro wel ergens anders compenseren, maar als je huis van, zeg, 350.000euro ineens nog maar 2,5 of misschien maar 2ton waard is omdat kopers geen 1800euro per maand op kan/wil hoesten (gecompenseerd of niet) dan heb je een probleem.

    In Zweden hebben ze het begin jaren ’90 in één klap gedaan en dat heeft tot een kortstondige crisis geleid (maar ze zijn er nu blij mee, omdat ze een gezondere woningmarkt hebben, maar dat zegt Ver. Eigen Huis er dan weer niet bij). Zie ook deze aflevering van Zembla. Jammer dat je Zembla nooit afleveringen ziet maken over de huur-markt…

  19. 20

    @19

    Kijk, de facto zou je het moeten kunnen ophoesten. Immers, nog eens naar mijn rekenvoorbeeld kijkend en het voor de helderheid nog een klein stukje verder uitbreidend:

    Situatie A: netto inkomen 2700 pm, betaalt netto 900 pm aan het huis, ergo 1800 pm over om te besteden.

    Dat wordt vervolgens situatie B:
    netto inkomen 3600 pm (immers de belasting is verlaagd), betaalt 1800 pm aan het huis, ergo 1800 over om te besteden.

    Je zou dan geen verschil verwachten. Wat jij echter aangeeft, is dat als mensen netto meer geld krijgen ze wellicht andere afwegingen gaan maken wat daarmee te doen. Dan zouden prijzen kunnen dalen. Klopt. Dan hebben we precies het verstorende effect van de aftrek bij de kop.

    Die kans is aanwezig en reeel. Desalniettemin zal het dus niet volledig doortellen, omdat mensen met een hoger netto inkomen weliswaar niet alle “winst” zullen willen inzetten, maar een gedeelte zeker wel. Dat beperkt de daling.
    Desalniettemin, zeg ik ook dat je zou moeten beginnen met het tegen elkaar wegstrepen van huisgerelateerde optel- en aftrekposten. Omdat dat min of meer binnen hetzelfde circuit blijft, kan je verwachten dat de prijseffecten dan klein blijven, maar het maakt wel je probleem al iets kleiner.

  20. 23

    @laurens / 15 Je stelt andere dingen voor die uiteindelijk ook het effect gaat hebben dat er geld wordt rondgepompt, dus ik vraag me af of dat echte de oplossing is voor die maatschappelijke kosten.

    Daarnaast: waarom zou je moeilijk doen om corporaties het geld verstandig te laten besteden als we uit een situatie komen waar dat al gebeurde. Laat een corporatie onder controle komen van de huurders en de lokale overheid. Het zijn immers de belangen van de klant en de samenleving die nu niet gediend zijn met marktpartijen.

    Qua bouwen naar behoefte zit ook het probleem dat bouwers / projectontwikkelaars én de corporaties niet altijd op zitten te wachten. Bovendien maakt de overheid het duur door grondprijzen. Als je de grond niet hoeft te verkopen aan ‘de markt’ kan je daar andere middelen voor bedenken. Daarom is die combinatie zo ongelukkig. Nu is het eenmaal verkocht is verkocht.

  21. 24

    “waarom zou je moeilijk doen om corporaties het geld verstandig te laten besteden als we uit een situatie komen waar dat al gebeurde”

    omdat het effect is dat een groot deel van het voordeel terechtkomt bij mensen die het niet nodig hebben. Dat is verspillend.

  22. 25

    “de kosten van het verlagen van huren door corporaties … en de kosten van het door regelgeving kunstmatig laag houden van de huren”????

    Sorry hoor, maar zijn dat werkelijke kosten, of zijn dat gemiste opbrengsten. Het lijkt mij erg onwaarschijnlijk, dat we 12,5 miljard betalen om 2 miljard uit te betalen. En vaststellen of een huur 200 of 500 euro moet bedragen kost even veel geld. Volgens mij zijn er helemaal geen extra kosten aan het bepalen van lage huurprijs. dat kost net zo veel als het bepalen van een hoge huurprijs. En gemiste opbrengsten als kosten declareren is gewoon fraude. Op dat soort zaken is het hele Enron schandaal gebaseerd.

    Zeg dan gewoon, dat je vindt, dat te veel mensen met te veel geld in te goedkope huurwoningen wonen. Maar nadat je dat hebt gemeld, kun je niet gaan berekenen, hoe veel die mensen zouden kunnen gaan betalen, want als je de huren voor die mensen gaat verhogen, blijven die mensen echt niet in die woningen zitten, maar gaan ze gewoon een huis kopen.

    Ik vraag me af of mijn werkgever daar ook in trapt. Mijn declaraties zullen ongekend hoog worden voor alle niet gereden kilometers en niet gepleegde telefoontjes. Ik denk echter dat de werkgever daarop reageert met niet gegeven vergoedingen.

  23. 27

    [email protected] Misschien moeten we het dan wel in een aannemers-jasje verpakken.

    Iets van: “De hypotheekrente-aftrek moet worden afgeschaft en de extra inkomsten van de staat moeten weer aan de Hard Werkende Burger [oh nee: daar heeft de VVD copyright op] worden teruggegeven zodat hij het weer in zijn huis kan stoppen in de vorm van een nieuwe dakkapel, badkamer of keuken.”

    Wedden dat ze hapt!

  24. 29

    @Laurens: “Gemiste opbrengsten zijn maatschappelijke kosten”. Dat is imho onzin, Laurens. Dat is jezelf rijk rekenen met niet bestaand geld.

    Een voetbalclub kan niet verkochte kaartjes voor een wedstrijd toch ook niet als kosten opvoeren? Dat zijn wel gemiste opbrengsten.

    Als je als bedrijf een heleboel producten hebt liggen, die je niet kunt verkopen, kun je ook alleen de echte kosten afschrijven en wordt je voor gek verklaard, als je probeert de gemiste opbrengsten als kosten te declareren.

  25. 30

    @29

    ” Dat is imho onzin, Laurens. Dat is jezelf rijk rekenen met niet bestaand geld.”

    Nee, dat is geen onzin. Om jouw voetbalclub er maar eens bij te halen: als jouw voetbalclub van de overheid maar 30% van zn kaartjes mag verkopen, terwijl ze ze wel allemaal zouden kunnen verkopen, dan is dat een maatschappelijke kostenpost.

    De voetbalclub mist opbrengsten; klopt, en de maatschappij leidt een verlies omdat mensen liever naar de voetbalwedstrijd waren gegaan ipv hun geld houden. Dat is een sub-optimale oplossing, ofwel een oplossing met verlies.

    Maar goed, lees eerst de samenvatting maar.

  26. 31

    @30: “terwijl ze ze wel allemaal zouden kunnen verkopen”.

    Precies, daar draait het om. Maar als die huren verhoogt worden is het helemaal niet zeker, dat je dat geld ook binnen kunt halen. In de eerste plaats moet je voor een heleboel woningen veel extra huursubsidie betalen. Voor een heleboel woningen, waarvoor je geen huursubsidie hoefde te betalen, moet je dat nu wel gaan doen (extra controles enz). En bij de rest moet je maar afwachten, of de mensen, die die hogere huur op kunnen brengen, wel in die woning blijven zitten. Als ze voor hetzelfde geld (de hogere huur) een woning kunnen kopen, blijven die mensen echt niet in die buurt wonen en wordt de huurwoning weer aan iemand verhuurd, die aan de regels voor sociale huurwoningen voldoet. Dan moet je daar dus weer huursubsidie voor betalen.

    Per saldo levert het je dus waarschijnlijk niets of bijna niets op.

    “ipv hun geld houden”… Je bedoelt, dat mensen in goedkope huurwoningen blijven zitten, en dat ze de uitgespaarde huur nu op een spaarrekening zetten? En dat ze dat geld liever aan huur uit zouden geven, dan het op hun spaarrekening zetten?

  27. 32

    @31

    “”ipv hun geld houden”… Je bedoelt, dat mensen in goedkope huurwoningen blijven zitten, en dat ze de uitgespaarde huur nu op een spaarrekening zetten? En dat ze dat geld liever aan huur uit zouden geven, dan het op hun spaarrekening zetten?”

    Gast, ik pak jouw voorbeeld erbij om te laten zien dat niet gerealiseerde opbrengsten kunnen leiden tot een maatschappelijke kostenpost. Dan kan je het wel weer terug gaan redeneren naar een ander voorbeeld en een beetje triomfantelijk lopen doen, maar dat slaat natuurlijk nergens op.

    ” In de eerste plaats moet je voor een heleboel woningen veel extra huursubsidie betalen. Voor een heleboel woningen, waarvoor je geen huursubsidie hoefde te betalen, moet je dat nu wel gaan doen (extra controles enz). En bij de rest moet je maar afwachten, of de mensen, die die hogere huur op kunnen brengen, wel in die woning blijven zitten.”

    Aannames, aannames. Leg eens uit.

    “Als ze voor hetzelfde geld (de hogere huur) een woning kunnen kopen, blijven die mensen echt niet in die buurt wonen”

    ha, dus het scheefwonen verdwijnt!

    “Per saldo levert het je dus waarschijnlijk niets of bijna niets op.”

    Noem jij 6 miljard en 2 miljard welvaartsverlies niks?

  28. 33

    “Dan kan je het wel weer terug gaan redeneren naar een ander voorbeeld “.

    Nee, dat is geen ander voorbeeld, dat is het onderwerp van het artikel. Daar heb ik je voorbeeld overheen geplakt.

    “Aannames, aannames. Leg eens uit”.

    Zeker, dat zijn aannames. Gemiste opbrengsten is ook een aanname. Dat is nu juist
    mijn bezwaar tegen dit soort imho frauduleuze praktijken. Het is een aanname, dat je op deze manier geld zou kunnen besparen en ik probeer aan te geven, dat je besparing veel kleiner is dan wat ons in het rapport voor wordt gerekend of gesuggereerd.

    “ha, dus het scheefwonen verdwijnt!”

    Als dat het enige doel is: ja, dat zal voor een deel verdwijnen. Maar het geld, dat die mensen niet meer op de huur besparen, zal ten koste gaan van andere sectoren (ze kunnen hun geld maar één keer uitgeven). Maatschappelijk saldo: 0,0 euro.

    “Noem jij 6 miljard en 2 miljard welvaartsverlies niks?”.

    Nee, dat is veel geld, maar dat zijn slechts aannames, waar ik niets van geloof. Die 6 miljard wordt nu in andere sectoren van de economie uitgegeven door de scheefwoners. Die moeten ze nu aan wonen uit gaan geven. Saldo: 0,0.

    En ik moet je zeggen, dat ik het stuk over welvaartverlies heel erg vaag en onduidelijk vindt. Dat is een soort schade, die zou ontstaan, doordat mensen nu op de wachtlijst staan, omdat er nog geen geschikte huurwoning is? En zo te zien, proberen ze daar de scheefwoners nog eens een tweede keer in het rapport op te nemen (“Daarnaast doet zich een groot probleem voor bij huishoudens die hun woonwens niet tegen
    de verlaagde prijs zullen kunnen realiseren, bijvoorbeeld omdat zij vanwege hun inkomen bij
    verhuizing niet meer in aanmerking komen voor (een woning met) woonlastenverlaging”…”).
    “de woonlastensubsidie geërodeerd zien worden door de woonwensschade”??? Ik wil wel een duurdere woning, maar kan hem niet betalen, dus heb ik woonwensschade? Het feit, dat iemand op een wachtlijst staat en daardoor zijn woonwens niet gerealiseerd ziet, levert geen enkele financiële schade op. Het is hoogst vervelend, maar heeft geen financiële gevolgen. Misschien dat de onderzoekers daarom zo vaag zijn op dit onderwerp? Of misschien ben jij wel in staat om dit in begrijpelijke termen op te schrijven? Zelf wordt ik altijd heel achterdochtig, als ik constructies tegen kom, waar ik geen touw aan vast kan knopen. Hier (iz welvaartsverlies) wordt in het rapport wel steeds over schade gesproken, maar legt het rapport nergens op een eenvoudige wijze uit, hoe zich dat financieel vertaalt. En in dit geval heb ik nog meer moeite met het argument, dat het thuis of bij familie blijven wonen de maatschappij 2,5 miljard schade berokkent. Als we enorme leegstand in Nederland zouden hebben, doordat die mensen bij hun ouders thuis blijven zitten, snap ik dat. Maar die leegstand bestaat helemaal niet. En zelfs als die wel zou bestaan, is het nog alleen maar een financiële aderlating voor de woningbezitters, niet voor de maatschappij, tenzij aangetoond wordt, dat die mensen produktiever worden, wanneer ze in een eigen woning krijgen.

  29. 34

    PS: ik hoop dat het nog leesbaar is… de eerste keer “Noem jij 6 miljard en 2 miljard welvaartsverlies niks?” svp verwijderen…
    Red/LvW: done

  30. 35

    En vaststellen of een huur 200 of 500 euro moet bedragen kost even veel geld

    De kosten van het vaststellen van de huur? Waarom zou er iets/iemand van de ‘overheid'(?) moeten zijn die de huren bepaalt?

    Is het gewoon niet gemakkelijker, eerlijker en efficienter om naast afschaffing van de hypotheekrenteaftrek ook de huren gewoon vrij te laten? Dan hoeft niemand nog iets te bepalen, behalve de verhuurder zelf.

    Maar als die huren verhoogt worden is het helemaal niet zeker, dat je dat geld ook binnen kunt halen.

    Het vrijlaten van de huren hoeft iig niet te betekenen dat ze automatisch verhoogd worden, wel komt er dan vanzelf een normale prijs/kwaliteit verhouding. Daarbij hoef je ook niet meer in te zitten of dat geld binnengehaald wordt ja/nee, behalve als je zelf verhuurder bent.
    In R’dam bestaat boven de huurtoeslaggrens (620 euro?) een tamelijk vrije huurwoningmarkt (ook koop) en dus(!) kan je in dat segment redelijk gemakkelijk en goed(koop) huren. Waarom zou dat onder de 620 p/m niet kunnen?

  31. 36

    @35 Omdat er schaarste is die je niet zomaar kan oplossen anders dan alle vrije ruimte in Nederland subiet vrij te geven voor bouwen van alles waar iemand brood in ziet. Wat dan weer te kosten gaat van andere dingen die de samenleving daar wellicht wil.

    Vrije huren betekent simpelweg dat je een groep mensen op straat gooit die het vervolgens zelf maar moeten uitzoeken.

  32. 37

    @35: “Dan hoeft niemand nog iets te bepalen, behalve de verhuurder zelf”. Daar doelde ik ook op. Ik meende dat dat de kosten waren, die in het rapport verwerkt waren. Anders koste het in het kader van het rapport helemaal niks. De overheid stelt slechts de regels op, waaraan alle huurders en verhuurders de door de verhuurders vastgestelde huren kunnen toetsen. Voor de woningcorporaties zit daar als enige de verplichting aan vast om aan die regels te voldoen. Een vrije verhuurder kan vragen wat hij wil en de huurder kan dan alleen bij geschillencommissies of uiteindelijk bij de rechter zijn gelijk halen (maar meestal is de verhouding met de verhuurder dan al zo slecht, dat je beter kunt verhuizen).

    Vrije huren zonder extra huursubsidies betekent precies wat Basszje opschreef.

    Voor de eigenaars van de woningcorporaties, voor zo ver dat niet de overheid is, is het natuurlijk wel gunstig om meer huur binnen te krijgen en de extra huursubsidie door de overheid te laten betalen.

  33. 38

    @36/37

    “Vrije huren betekent simpelweg dat je een groep mensen op straat gooit die het vervolgens zelf maar moeten uitzoeken.”

    En ja hoor, het simplisme viert weer hoogtij.
    Huur omhoog = schandalig.

    Ik heb het de hele tijd over het feit dat de woningmarkt op grootschalige wijze ontwricht is.
    Pedro kan hier wel een heel nummertje maken over maatschappelijke kosten, fraude en wat volgens hem kosten zijn, maar dan moet ie echt maar eens een basisboek economie lezen.

    De ontwrichting van de woningmarkt is onmiskenbaar, en er is geen deskundige die dat zal ontkennen. Het grootste deel van de problemen op de woningmarkt kan je ook logischerwijs terug herleiden naar die ontwrichting.

    Wat het CPB heeft gedaan is niets meer en ook niets minder dan eens objectief vaststellen wat de totale expliciete, maar ook impliciete subsidiering is op de huurwoningmarkt, dus het totaal aan ontwrichtende maatregelen. Tevens gaan ze in op de effecten daarvan .Daar kan je het mee oneens zijn, maar dan zul je toch iets dieper moeten ingaan op wat fundamenteel onjuist aan de methodologie van de onderzoekers, en de gevolgen voor hun conclusies, en kom je niet weg met een woordenspelletje over wat jezelf als kosten ziet.

    Ik constateer uit het rapport in ieder geval dat de huurmarkt in kwantitatieve zin net zo verstoord is als de koopmarkt, en dat wij feitelijk onze collectieve lastendruk torenhoog opjagen om deze grootschalige ontwrichting te financieren. Slechts 20% van de maatschappelijke kosten die gepaard gaan met het ontwrichten van de woningmarkt komen terecht bij mensen die het nodig zouden kunnen hebben. Dat is bijna misdadig inefficient.

    Op geen enkel moment heb ik gesuggereerd dat je met alleen het vrijgeven van de huren het probleem oplost. Integendeel. Ik pleit voor het integraal aanpakken van de problematiek, waarbij het afbouwen van maatschappelijke subsidies (dus ook de hypotheekrente-aftrek) zich zou moeten vertalen in een (gerichte) lastenverlaging, juist om mensen te compenseren voor het feit dat hun woonlasten zullen stijgen.

    Is dat zo eenvoudig te realiseren? Nee, dat is niet makkelijk en ik heb ook niet de illusie dat ik dat eventjes vanachter mijn toetsenbord oplos.
    Veel van de impliciete maatschappelijke kosten zullen als het opbrengsten niet automatisch aan de overheid toevallen. Het wordt een ingewikkelde klus om dat wel voor elkaar te krijgen, zodat je vervolgens via de overheid gerichter dan nu kan ondersteunen. Ook zal je het niet voor elkaar krijgen om iedereen volledig te kunnen compenseren omdat je overloop effecten hebt.
    Gelukkig hebben we het CPB om dit soort mogelijke scenario’s tot in detail door te rekenen.

    Ondanks deze moeilijkheden denk ik wel dat dit grosso modo de weg is die we op moeten. Waarom?

    Omdat het belachelijk is om de woningmarkt voor 30 miljard te ontwrichten om maar 6 miljard terecht te laten komen bij mensen die anders wellicht een woning niet zouden kunnen betalen.
    Omdat in een vrijere woningmarkt op termijn het woningbestand beter zal weerspiegelen wat mensen echt overhebben voor hun woongenot (ruimte, locatie)
    Omdat we daarmee ruimte scheppen om lasten te verlagen. Ja, een gedeelte vloeit weer weg, maar over het geheel levert het winst op. De keuze van mensen zullen beter weerspiegelen waar ze hun geld aan willen uitgeven: wonen of iets anders.

    Op geen enkele plek roep ik dat we alleen de huren vrij moeten geven en dan niks moeten doen.
    Wel zeg ik; het is beter om mensen zelf hun geld te geven zodat ze kunnen bepalen wat ze aan wonen willen uitgeven, dan eerst bij iedereen het geld weg te belasten en het vervolgens aan iedereen via een fiscale stimulering of kostprijsverlagende maatregelen terug te geven.

    Kijk, dat mag je met oneens zijn.

    Wellicht vind je dat er geen probleem is. Dan zijn we snel uitgepraat.

    Als je wel vind dat er een probleem is, kom dan zelf eens met een idee voor een marsroute waarlangs dit op te lossen is.

  34. 39

    @Laurens: “dan moet ie echt maar eens een basisboek economie lezen”??? Ja, als je je kennis alleen op die basisboeken baseert…. Bij mij was het een onderdeel van mijn universitaire studie.

    “De ontwrichting van de woningmarkt is onmiskenbaar”. Dat is waar, maar het is de vraag, waar dat door veroorzaakt wordt. En imho ligt dat niet aan te lage huren. Een te lage huur is voor mij een huur, waarmee je de bouwkosten van het pand niet meer in een redelijke termijn terug kan verdienen. Daarbij hoeven we niet naar de marktwaarde te kijken (“voor hoe veel zouden we het pand kunnen verkopen en laten we daar onze huurprijs op baseren”), want dan hebben we het over commerciële exploitatie. Dat is de vrije huurzector. In deze discussie dacht ik dat we het over de sociale woningbouw en sociale verhuur hadden.

    “Wat het CPB heeft gedaan is niets meer en ook niets minder dan eens objectief vaststellen wat de totale expliciete, maar ook impliciete subsidiering is op de huurwoningmarkt, dus het totaal aan ontwrichtende maatregelen”. Subsidie is een keuze en heeft imho dus geen direct ontwrichtende werking, hoewel je wel zou kunnen zeggen, dat de mensen met hoge inkomens, die in sociale huurwoningen blijven wonen, de markt ontwrichten. Maar die ontwrichting wordt dus niet direct door de impliciete subsidie (het laag houden van de huurprijzen veroorzaakt), maar doordat die mensen liever in een communistisch systeem zouden wonen, of in elk geval weigeren de verantwoordelijkheid voor de vrije markt te nemen op het moment, dat ze daar genoeg geld voor hebben.

    “een woordenspelletje over wat jezelf als kosten ziet”. Sorry hoor, maar dat is bij het bedrijf waar ik werk geen woordenspelletje. Als wij verkopen op onze begroting zetten, die we niet aan kunnen tonen (of we die gemiste opbrengsten dan aan de kosten of de saleskant weg zetten maakt niet uit), is dat gewoon fraude.

    “Slechts 20%”… Als je de cijfers van het rapport zonder kritische noten accepteert en dus gemiste opbrengsten als kosten accepteert is het 20% (hoewel? 6,75 miljard van 14,5 miljard is tocg geen 20%?). Maar dan nog moet je er van uit gaan, dat je bij een huurverhoging 100% van je gemiste opbrengsten wel realiseert, want anders stijgt dat percentage drastisch. Als geen 8,5 miljard aan gemiste opbrengsten blijkt te hebben, maar slechts een half miljard, praten we niet over een percentage van 20% van 14,5 miljard (2,9 miljard), maar over een percentage van bijna 50% van 6,5 miljard. En dan heb ik het alleen nog maar over het imho fabeltje van de gemiste opbrengsten. ook dan blijft er waarschijnlijk hier en daar behoorlijk wat aan de strijkstok hangen en kunnen we daar volop kritiek op hebben, maar het plaatje verandert dan wel heel erg, zeker als je het afzet tegen de hypotheekaftrek, die imho veel verstorender voor de huizenmarkt is dan de huursubsidie. En als we 6,75 miljard, die terecht komt bij mensen, die het nodig hebben als cijfer accepteren, zou dat betekenen, dat we er zelfs ´maatschappelijke winst´ (gelukkig gaat dat niet over echte harde euro´s) op zouden maken…

    “Wat het CPB heeft gedaan is niets meer en ook niets minder dan eens objectief vaststellen…”. Dat weet ik zo net nog niet. Bij mijn weten beantwoordt het CPB vragen, die haar gesteld worden. Zo berekenen zij de gevolgen van een begroting voor het kabinet, maar ook de gevolgen van alternatieve begrotingen en komen dan tot andere resultaten. De vraagstelling is dus heel belangrijk en beïnvloedt de uitkomst van een rapport. Zij geven dus objectieve antwoorden, maar de vraag hoeft helemaal niet objectief te zijn. In het rapport zie ik geen enkele verwijzing naar opdrachtgever of vraagstelling.

    “Op geen enkel moment heb ik gesuggereerd dat je met alleen het vrijgeven van de huren het probleem oplost”. Klopt. dat deden anderen.

    “het integraal aanpakken van de problematiek”. Daar begint het betere werk. Cijfers zijn zo manipuleerbaar, dat je er vrijwel iedere gevraagde uitkomst mee kunt produceren en zodra je één van de input factoren wijzigt, wijzigt ook je hele berekening (zoals de vraag of je gemiste opbrengsten als kosten mag opvoeren, bijvoorbeeld).

    De hypotheekrenteaftrek kun je voor mensen nog wel compenseren door een lastenverlichting en ook ik ben voor een snelle aanpak daarvan (en wanneer btw de huizenprijzen door die aanpak dalen, dalen ook meteen de ´gemiste opbrengsten´ omdat de vrije huren daardoor ook zullen dalen), maar lastenverlichting is voor de minimuminkomens, die van huursubsidie voor hun woning afhankelijk zijn, niet zo gemakkelijk door een lastenverlichting te compenseren, omdat zij al niet zo veel belasting betalen. Bovendien komt die lastenverlichting (ik neem aan dat hier op een belastingmaatregel wordt gespeculeerd) dan ook terecht bij een heleboel mensen, die geen nadelige gevolgen van een wijziging in het huurbeleid ondervinden.

    “Omdat het belachelijk is om de woningmarkt voor 30 miljard te ontwrichten”. 30 miljard? O, je rekent daar de hypotkeekrenteaftrek bij. Zo kom je aan ´slechts 20%´. Maar in dat geval komt er veel meer terecht bij de mensen, die het nodig hebben, want dan moet je niet alleen naar de huursubsidies kijken, maar moet je er ook de gerealiseerde aftrek bij optellen (40% van de betaalde hypotheekrente? Misschien nog wel meer).

    Ik ben het wel met je eens, dat het laag houden van de huren negatieve effecten heeft, omdat er ´veelverdieners´ (zo veel is dat nu ook weer niet hoor, we praten hier niet over de graaiende managers) zijn, die nu hun maatschappelijke verantwoordelijkheid niet nemen en de goedkope woning vrij maken voor mensen, die hem echt nodig hebben. Een groot probleem daarbij is natuurlijk, dat ze de overstap naar een koopwoning (veel andere keus hebben ze niet, want een vrije sector huur kost je net zo veel of meer als een hypotheek) niet kunnen betalen. Het verschil is te groot en het door de jaren heen opgebouwde uitgavenpatroon geeft geen ruimte om dat te overbruggen. dat verschil zou verkleind kunnen worden door afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, maar bij algehele afschaffing daarvan worden daar nu net de grootste slachtoffers de mensen van, die na heel veel wikken en wegen uiteindelijk toch nu al de overstap van een goedkope huurwoning naar een koopwoning hebben gemaakt. Hun woning daalt dan ook in waarde (bij verkoop wordt de hypotheek dus niet geheel afgelost) en hun inkomen is het laagst van alle koopwoningeigenaren (belastingmaatregelen leveren hen dus het minst op, omdat zij hun belastingaftrek juist uit de lagere belastingtarieven halen).

    “dan eerst bij iedereen het geld weg te belasten en het vervolgens aan iedereen via een fiscale stimulering of kostprijsverlagende maatregelen terug te geven”. Dat ben ik met je oneens. we betalen allemaal belasting, maar (als we het over hypotheekrenteaftrek of over huursubsidies hebben) we betalen dat niet aan iedereen in gelijke mate terug. Dat is imho ook een kerntaak van de overheid: een herverdeling van lusten en lasten op gebieden, waar de markt haar werk niet goed doet, of waar de markt niet voor iedereen werkt en we vinden dat dat wel zo hoort te zijn. Als we vinden, dat iedereen een dak boven zijn hoofd moet hebben, moet de overheid er voor zorgen, dat iedereen die mogelijkheid heeft. Als er mensen zijn, die dat op eigen kracht niet kunnen realiseren, kan dat mbv huursubsidie, bijvoorbeeld, en dat was ook de eerste manier waarop we dat hebben gerealiseerd. In een later stadium (andere regeringen, andere inzichten) hebben we bedacht, dat we het kopen van woningen dienden te stimuleren, omdat dat mensen verantwoordelijker zou maken voor het geld, dat ze aan wonen uitgeven. dat deden we met de hypotheekrenteaftrek. Nu blijkt, dat de prijs van de koopwoningen (mede) door die hypotheekrenteaftrek gigantisch de lucht in is geschoten en de huurprijzen op de vrije markt volgen die trend (logisch: aansachf woning duurder = gevraagde huur hoger).

    Oplossingen zijn heel erg moeilijk, omdat we jarenlang een verkeerd pad bewandeld hebben (imho). Het begint bij de afschaffing van de hypotheekrente, maar zelfs de SP durft dat niet voor iedere woning aan. Maar dat is wel de enige manier om de prijzen van de koopwoningen tot meer reële proporties terug te brengen. Daarna kan gekeken worden naar de huurprijzen voor de woningen in de sociale sector en kunnen die huren nominaal naar een meer marktconforme prijs omhoog getrokken worden (als dat dan nog nodig is), maar dan nog blijven we met het probleem zitten, dat mensen in woningen blijven wonen, die een sociale woningbouw bestemming hebben. We kunnen dan wel de hele woningmarkt open gooien, maar moeten daarna een andere woonlastensubsidie uit gaan betalen aan iedereen, die daardoor in de problemen / daarvoor in aanmerking komt (en het gevaar, dat niet iedereen zijn hand op wil houden voor zaken waar ze gewoon recht op hebben, speelt daar dan ook nog eens mee), kopend of hurend, want via een algemene belastingmaatregel komt juist veel geld terecht bij mensen, die het niet nodig hebben.

    Imho kunnen we dus wel hier en daar verbeteringen aanbrengen (beginnend met de hypotheekrente), maar zullen we niet aan het verschijnsel mvan woonlastensubsidies kunnen ontsnappen, zo lang we hier van mening blijven, dat iedereen in ons land, een dak boven zijn hoofd moet kunnen hebben. Uitzonderingen zullen altijd blijven bestaan, maar mensen dus, die gewoon eerlijk leven en zich niet onnodig in de schulden steken, enz.

  35. 40

    “Het begint bij de afschaffing van de hypotheekrente”….. Dat zou heel mooi zijn, maar ik bedoelde de aftrek daarvan natuurlijk…

  36. 41

    @39

    even heel rap:

    “Dat is de vrije huurzector. In deze discussie dacht ik dat we het over de sociale woningbouw en sociale verhuur hadden.”

    Het feit dat er sprake is van een sociale huursector met subsidies en wat dies meer zij, betekent de facto dat vrije prijsvorminh verstoord raakt, wat gepaard gaat met een maatschappelijk dead-weight loss. Je hoeft het niet erg te vinden (tot op zekere hoogte accepteer ik het ook), maar ik constateer dat jij je eigen definitie van te lage huur hanteert.

    “Subsidie is een keuze en heeft imho dus geen direct ontwrichtende werking, ”

    Oh, dan hebben wij duidelijk iets anders geleerd. Wellicht dat je met een van jouw meer geavanceerde economieboeken in de hand mij dit even uit kunt leggen? ;-)

    “kosten”
    Ik heb het continu over maatschappelijke (!!) kosten gehad, zoals ook door de auteurs van het rapport gehanteerd worden. Jij vertaalt dat steeds naar je bedrijfskosten. Daar heb ik het geen enkele keer over. Dus, ja, een woordspelletje.

    ” Bij mijn weten beantwoordt het CPB vragen, die haar gesteld worden”
    Niet altijd; ze kan ook zelf kiezen voor onderzoek. Daar is hier sprake van.

    “maar lastenverlichting is voor de minimuminkomens, die van huursubsidie voor hun woning afhankelijk zijn, niet zo gemakkelijk door een lastenverlichting te compenseren, omdat zij al niet zo veel belasting betalen. Bovendien komt die lastenverlichting (ik neem aan dat hier op een belastingmaatregel wordt gespeculeerd) dan ook terecht bij een heleboel mensen, die geen nadelige gevolgen van een wijziging in het huurbeleid ondervinden.”

    Klopt. Ik heb al diverse malen aangegeven dat het nog niet zo makkelijk is. Dit is echter, hoe je het wendt of keert, een uitvoeringsvraag. Hoe doe je het?

    “maar moet je er ook de gerealiseerde aftrek bij optellen”

    Oh, als ik degenen hoor die de aftrek willen afschaffen, hoor ik die nuance nou nooit. Ik zou daarvan denken dat geen enkele aftrekker het eigenlijk nodig heeft. Overigens heb je daar gelijk in. Probleem is denk ik daar wel een stuk kleiner omdat je wel een beetje inkomen moet hebben voor je een huis kan kopen en aftrekken.

    ” goedkope huurwoning naar een koopwoning hebben gemaakt. Hun woning daalt dan ook in waarde (bij verkoop wordt de hypotheek dus niet geheel afgelost) en hun inkomen is het laagst van alle koopwoningeigenaren (belastingmaatregelen leveren hen dus het minst op, omdat zij hun belastingaftrek juist uit de lagere belastingtarieven halen).”

    Heb ik in eerdere comments al iets over gezegd. Wederom, ja moeilijk, maar uitvoeringsprobleem.
    Overigens hebben mensen in een laag tarief in absolute zin het minst last van de afschaffing van de aftrek -)

    “Dat ben ik met je oneens. we betalen allemaal belasting, maar (als we het over hypotheekrenteaftrek of over huursubsidies hebben) we betalen dat niet aan iedereen in gelijke mate terug. Dat is imho ook een kerntaak van de overheid: een herverdeling van lusten en lasten”

    Klopt, ik heb ook al gezegd dat je bepaalde groepen zult moeten blijven ondersteunen. Dat is echter wel veel gerichter. Nogmaals, 30 miljard om 6 miljard effect te bereiken. Vind ik ineffectief. Die verhouding moet beter kunnen.

    “via een algemene belastingmaatregel komt juist veel geld terecht bij mensen, die het niet nodig hebben.”

    Belasting heffen om gericht her te verdelen is prima. Heffen om ongericht te verdelen, is onzin. Je heft dan teveel om te weinig te bereiken. Dat is geld weghalen bij mensen die het niet nodig hebben om weer weg te geven aan mensen die het niet nodig hebben. Dan gun ik degenen bij wie het eerst weggehaald is meer.

  37. 42

    “Het feit dat er sprake is van een sociale huursector met subsidies en wat dies meer zij, betekent de facto dat vrije prijsvorminh verstoord raakt”.
    & “Wellicht dat je met een van jouw meer geavanceerde economieboeken in de hand mij dit even uit kunt leggen? ;-)”.

    Nee, je hebt een sociale huursector en een vrije huursector. Daar hebben we voor gekozen. De ontwrichting wordt niet veroorzaakt door die keuze, maar de gevolgen van die keuze, namelijk dat mensen in de sociale sector blijven huren, terwijl zij volgens de originele plannen op dat moment naar de vrije sector zouden verhuizen. dat was wel te verwachten natuurlijk, maar als de sociale woningsector alleen bewoond wordt door mensen, die daar recht op hebben, is er geen sprake van ontwrichting uit die hoek.
    Of mijn oude economieboeken geavanceerder dan de jouwe zijn weet ik niet. Mijn basisnaslagwerk is LipseySteiner.

    “ik constateer dat jij je eigen definitie van te lage huur hanteert”. Ik hanteer een andere definitie van te lage huur en dat is inherent aan mijn levensinstelling. Als ik zelf een product koop voor 10 euro, kan ik dat weer voor 10 euro verkopen, zodat ik geen verlies lijdt. Dan noem ik de verkoopprijs ´hoog genoeg´. Misschien kan ik het product ook voor 100 euro verkopen, maar dan nog noem ik de prijs van 10 euro niet te laag. Ze is slechts lager dan het geld dat ik er voor zou kunnen vangen, maar niet te laag.

    “maatschappelijke (!!) kosten” tegenover “bedrijfskosten”? Nu snap ik je niet meer? Mogen die maatschappelijke kosten van jou dan ook niet meegerekend als we een balans voor de maatschappij opmaken? Wat is dan het nut van het benoemen van die kosten? Gederfde inkomsten (verkocht maar niet betaald) kan ik wel als kosten op een normale balans opvoeren, maar gemiste opbrengsten (niet verkocht en niet betaald) niet.
    Ik vermoed dat hier het probleem zich afspeelt: het CPB rekent hier met fictieve inkomsten en ik ben niet bereid daarin mee te gaan, vooral niet omdat die inkomsten imho nooit gegenereerd kunnen worden.

    “ze kan ook zelf kiezen voor onderzoek”. Kan kloppen, staat niet in het rapport (of is dit alleen de samenvatting). Dan nog zouden ze de exacte vraagstelling, die ze willen beantwoorden erbij kunnen vermelden. Daar begint ieder goed en verantwoord wetenschappelijk onderzoek mee. Ik had graag een goede verantwoording voor de keuze om fictieve inkomsten in het onderzoek te betrekken gezien (plus natuurlijk een berekening van wat de uitkomsten zijn, als ze dat niet doen).

    “als ik degenen hoor die de aftrek willen afschaffen, hoor ik die nuance nou nooit”. Idd. Maar heel vaak betrekken die de huursubsidie ook niet in het rekensommetje en de maatschappelijke kosten daarvan al helemaal niet.

    “Overigens hebben mensen in een laag tarief in absolute zin het minst last van de afschaffing van de aftrek -)”. Klopt, wanneer je alleen naar absolute getallen kijkt, maar voor die lagere inkomens zijn die paar extra euro´s veel belangrijker. Die gaan naar meer of beter eten bijvoorbeeld. Bij de hoogste inkomens gaan ze naar de 4e auto of het derde buitenhuisje. Wel een beetje gechargeerd, maar dan is het duidelijker…

    “Nogmaals, 30 miljard om 6 miljard effect te bereiken. Vind ik ineffectief”. Hè, blijf je toch 30 met die 6 noemen. Vwb de subsidies praten we over 14,5 miljard totaal kosten (waar ik het al niet mee eens ben, omdat daar die fictieve opbrengsten in verwerkt zijn) en 6,75 miljard, die wel goed terecht komt. Als je 30 miljard als uitgangspunt gebruikt, moet je de terugbetaalde hypotheekrenteaftrek optellen bij die 6,75 miljard.

    “Belasting heffen om gericht her te verdelen is prima”. Dat doen we dus met uitkeringen e.d. Daar speelt weer een heel andere problematiek.

    Ik ben het wel met je eens, dat de huren in de sociale sector waarschijnlijk ook omhoog moeten, om te voorkomen, dat mensen met een te hoog inkomen van een lage huurprijs (is dus niet gelijk aan ´te laag´) profiteren, maar we zullen dan imho toch eerst de problemen van de huizenprijzen op de koopmarkt op moeten lossen, zodat we niet nu de huren gaan verhogen naar een niveau, dat later weer veel te hoog blijkt te zijn, als de huizenprijzen dalen. Dan komen de verhuurders in de armoedeval te zitten, waar nu de mensen in zitten, die te lang in de sociale huurwoningen blijven hangen (ze kunnen hun uitgavenpatroon niet meer terug draaien). En bovendien leidt dat er dus toe, dat de nu nog fictieve maatschappelijke kosten echte maatschappelijke kosten worden: we moeten dan extra huursubsidie betalen, omdat de prijzen hoger liggen dan nodig zou zijn. Als we precies zouden kunnen voorspellen, wat de huizenprijzen doen, als de aftrek in wordt gebonden, zouden we dat probleem niet hebben, maar helaas kunnen we niet in de toekomst kijken.