Feit of fabel: restschuld

ACHTERGROND - Carola Schouten (ChristenUnie) zei in het vragenuurtje afgelopen dinsdag dat ‘de restschuldproblematiek wordt steeds groter. Volgens recente berekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek is de gemiddelde restschuld op een woning op dit moment € 40.000. In potentie staan ongeveer 1 miljoen huizen onder water.’

Dat is…

Leg uit?

Carole Schouten zegt hier twee dingen:
– Volgens het CBS bedraagt de gemiddelde restschuld 40.000 euro;
– in potentie staan ongeveer 1 miljoen huizen onder water.

Te beginnen met de restschuld: het bedrag van 40.000 euro komt niet van het CBS. Het CBS heeft nergens gepubliceerd dat de gemiddelde restschuld 40.000 euro bedraagt. In het CBS-bericht “Eigen woning van ruim één miljoen huishoudens onder water” staat: ‘In de gevallen waarin de waarde van de eigen woning lager is dan de fiscale hypotheekschuld, gaat het gemiddeld om een bedrag van 13 duizend euro.’

Het bedrag 40.000 euro komt van de ‘Amsterdam School of Real Estate’. De ASRE is een onderdeel van de UvA, voor een deel gefinancierd door verschillende vastgoedbedrijven. Januari 2013 heeft de ASRE, in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), het rapport ‘Financierbaarheid van de restschuld’ uitgebracht. Daarin is berekend dat de gemiddelde potentiële restschuld 39.000 euro bedraagt. Voor deze berekening is gebruikt gemaakt van het onderzoek WoON 2009 waaraan het CBS meewerkt.

Wat is potentiële restschuld eigenlijk precies?

De potentiële restschuld gaat over de verhouding tussen de waarde (WOZ) van een woning en de hypotheekschuld. Indien de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van een huis is er sprake van potentiële restschuld. Er wordt gesproken over ‘potentieel’, omdat de restschuld pas reëel wordt indien de woning wordt verkocht. De potentiële restschuld is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen.

En deze zijn de afgelopen jaren gedaald?

Jazeker, het CBS houdt een prijsindex bij van bestaande koopwoningen (2010=100). Vergelijken met 2008 met 2012 dan is de prijsindex met (105.6-91.5) 14.1 punten gedaald.

 

Staan er inderdaad 1 miljoen huizen ‘onder water’?

Ja, volgens het CBS zijn er inderdaad 1 miljoen huishoudens met een lagere woningwaarde dan de fiscale hypotheekschuld. Belangrijke kanttekening is dat het opgebouwde vermogen van een huishouden dat bedoeld is om aan het eind van de looptijd de hypotheeklening af te lossen niet meegenomen. Het opgebouwde vermogen is namelijk niet in registratie beschikbaar.

In WoON 2012, een publicatie van het ministerie van Binnenlandse Zaken met medewerking van het CBS, wordt een schatting gedaan van het van het aantal huishoudens met een restschuld waar de gevallen met opgebouwd vermogen vanaf zijn getrokken en dan kom je op 570.000 huishoudens met een restschuld.

Is er ook iets bekend over de reële restschuld?

Bij (gedwongen) verkoop van een huis wordt de potentiële restschuld een reële restschuld. Minister Blok heeft hier in maart een brief over de Tweede Kamer gestuurd, maar het blijkt lastig om een volledig beeld te geven.

Op basis van informatie van de Nederlandse Vereniging van Banken zegt Blok dat er 3.700 gevallen zijn met een restschuld na verkoop van het huis, dit zijn de gevallen waar de restschuld niet opnieuw gefinancierd is, want hierop heeft de NVB geen zicht. Ook heeft Blok informatie bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (beheerder van de Nationale Hypotheek Garantie) opgevraagd. Hieruit blijkt dat er in 2012 3.567 huishoudens waren die na een gedwongen verkoop met een restschuld blijven zitten. Het gaat hier met name of mensen die hun huis moeten verkopen na relatiebeëindiging. In 86% van de gevallen werd deze schuld overgenomen door het WEW, in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie.

Bronnen
Amsterdam School of Real Estate: ‘Financierbaarheid van de restschuld’
CBS: Eigen woning van ruim één miljoen huishoudens onder water 
CBS: Tweeverdieners met koopwoning lopen groot risico op restschuld
CBS: Potentiële restschuld 
CBS Statline: Bestaande koopwoningen; woningtype; verkoopprijzen prijsindex 2010 = 100
Debat gemist: Vragenuurtje 14 mei
Nationale Hypotheek Garantie: Jaarverslag 2012
Rijksoverheid: ‘Kamerbrief over restschulden van op eigen woningen’
Rijksoverheid: ‘WoON 2012- meer weten over wonen’

Via The Fact Club.

  1. 1

    De reele restschuld wordt nog vele male hoger, als er veel aanbod (verkoop) is zakt de prijs (en neemt de restschuld toe). Huizen zijn een consumeer goed dat tientalle jaren behandeld is als beleggings goed.

  2. 2

    Veel mensen kregen een hypotheek die veel hoger was dan de waarde van het huis om ook de verhuizing, nieuwe inboedel enz. van te betalen. Ze speculeerden op de almaar stijgende huizenprijzen om die af te kunnen lossen. Hierdoor ontstaat er m.i. een oneigenlijke restschuld. Ik pleit er nog steeds voor om bij het bepalen van de waarde van een huis uit te gaan van de bouwprijs.

  3. 5

    De herbouwprijs is pas relevant na sloop. Maar inderdaad hoort en sommetje te worden afgemaakt met minus slijtage plus onderhoud en investeringen.

  4. 8

    De onderwater hypotheek-problematiek is heel makkelijk op te lossen. Stop de verplichte deelname aan pensioenfondsen, en geef mensen hun ingelegde premies (met rente) terug, indien men dat wil. Met die premies kun je dan mooi het onderwater deel weg werken, en dan hou je nog geld over ook, om je huis wat op te knappen. Staat ook blij, want nu meer belastinginkomsten i.p.v. over tientallen jaren.

    Verliezers zijn natuurlijk de babyboomers en vakbondspetjes, omdat dan pijnlijk duidelijk wordt dat ons pensioenstelsel een pyramidespel is, en de ouwe lullen eens echt gekort moeten worden op hun royale pensioen.

  5. 9

    @8: Niet mee eens. Want dan hebben de banken dus nul komma nul risico gelopen, en je hebt geen pensioen meer, zodat je op je oude dag ook nog afhankelijk bent van de luimen van types als Halve Zijlstra, die je zullen laten werken tot je in je kist ligt. Maar goed, dat geldt natuurlijk niet voor mensen die nu meer dan 100K per jaar verdienen, en die zijn de norm aan het worden in het mediadiscours.

  6. 10

    De banken weten door de NHG 100% zeker dat ze hun geld terug krijgen. Geld dat ze zelf scheppen als je een lening afsluit. Waarom moet men dan nog 5% rente betalen? er is geen risico, het is niet iemand anders z’n spaargeld, bovedien zijn twee grote banken al van de staat (= van onszelf), wat is dit voor een idioot spelletje?
    Overigens: het Waarborgfonds eigen woningen, waaruit de NHG betaald wordt, staat garant voor liefst 154 miljard en heeft een vermogen van 0,8 miljard. Mocht er iets misgaan dan staat de overheid klaar, dat bent u dus. Weer.
    Het aantal gehonoreerde verliesdeclaraties bij het fonds is overigens de afgelopen 12 jaar bijna verhonderdvoudigd.

  7. 11

    @8
    Als de oude lullen hun ingelegde premie + rendement (4,8% 2000-2010) terugkrijgen hebben ze niks meer met de gemanipuleerde rekenrente te maken en lopen ze dus eigenlijk binnen.

    Die hypotheken waren niet gebaseerd op de waarde van het huis maar op de toekomstige verdiencapaciteit. Als die verdiencapaciteit niet verandert is er niets aan de hand. Een vergelijking dat 1 miljoen woningen onder water staan is dus volstrekt irrelevant. Het gaat erom hoeveel mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen. In 60% van de gevallen gaat het dan om het betalen van de hypotheekrente, na HRA-subsidie infuus, want van aflossing was toch al geen sprake.

  8. 12

    @cor mol: een van de problemen met de huidige pensioenen was toch dat de ‘oude lullen’* te weinig premie hadden ingelegd, in de periode 1987-2002? Daar zijn ook nog wel grafiekjes van te vinden..

    * en dat gaat niet alleen op voor de werknemers, maar ook voor werkgevers, die in dit soort discussies IMO iets te vaak buiten schot blijven.

  9. 13

    Belangrijke kanttekening is dat het opgebouwde vermogen van een huishouden dat bedoeld is om aan het eind van de looptijd de hypotheeklening af te lossen niet meegenomen. Het opgebouwde vermogen is namelijk niet in registratie beschikbaar.

    Hierbij moet wel gezegd worden dat het vermogen doorgaans staat op een geblokkeerde rekening (ala banksparen). Een probleem met onderwater staan is dan niet kunt verhuizen: een vermogen waar je niet bij kunt doet daar weinig aan af.

  10. 15

    Analist #13, net van de week laten uitleggen vanwege eigen situatie. Bij verkoop valt de spaarpot vrij om de hypotheek af te lossen. Dus wat je zegt klopt niet of ik begrijp je verkeerd.

  11. 16

    @0 net of alleen de reële restschuld relevant is, wat onder wat is is de donkere onweerswolk boven open veld waarvan je hoopt dat het blijft hangen bij een oplopende werkloosheid.

    Dan helpt dit soort nieuws “Conjunctuurbeeld onverminderd slecht” [url] http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/conjunctuur/publicaties/conjunctuurbericht/inhoud/conjunctuurklok/conjunctuurklok2.htm%5B/url%5Dniet mee.

    Ik hoop dat Jack @8 gelijk krijgt dat het eenvoudig op te lossen is met het aanspreken van pensioenfondsen, maar als er echt een half miljoen huizen verkocht moeten worden om voor een bijstand in aanmerking te mogen komen, dan zie ik het somber in.

  12. 18

    Dat het terugbrengen, of opheffen van de hypotheekrente aftrek, de huizenwaarde zou doen dalen, was al tientallen jaren bekend.
    Ook hier EU ellende, en Brusselse idiotie.

  13. 19

    @16:
    het eenvoudig op te lossen is met het aanspreken van pensioenfondsen

    Graaien in anderman’s geld, vroeger diefstal, nu politiek.

  14. 20

    @12:
    In 2007 was de dekkingsgraad 145%, voldoende voor een welvaartsvast pensioen. Tot die tijd was er voldoende premie betaald. We weten wat er daarna gebeurd is, de banken moesten gered worden en de federale bank en de ECB moesten dus de rente kunstmatig laag houden en dat heet dan risicovrije rekenrente. Er wordt nog wel ca 4,8% rendement (2000-2010) gemaakt, maar daar hebben we niets mee te maken. Dat rentevoordeel mogen straks de jongeren in hun zak steken. (Geen belanghebbende)

  15. 22

    Belangrijke kanttekening is dat het opgebouwde vermogen van een huishouden dat bedoeld is om aan het eind van de looptijd de hypotheeklening af te lossen niet meegenomen. Het opgebouwde vermogen is namelijk niet in registratie beschikbaar.

    Deze kanttekening is wel heel erg belangrijk, dus herhaal ik hem ook nog maar eens. Met de perverse prikkels die de HRA biedt is het verreweg het goedkoopste om maximaal te lenen en niks af te betalen. Goedkoper dan aflossen is naast de schuld een spaarpot/beleggingspot te vullen om uiteindelijk (een deel van) de lening af te kunnen betalen.

    Maar die spaarpotten komen nergens terug in de statistiek! En daardoor lees je heel veel alarmverhalen over hoe enorm hoog de collectieve hypotheekschuld van Nederland is, terwijl je die spaarpotten er natuurlijk eerst af moet trekken. Maar niemand (?) weet hoe veel dat is.

    Ik weet alleen dat mijn eigen huis volgens de statistiek misschien onder water staat, maar in de praktijk lang niet vanwege die spaarpot. En ja ik vind het vreselijk om zowel een spaarpot als een lening te hebben, twee financiële producten met ruime marges waar de bank dik aan verdient. Maar om nu extra te gaan betalen voor een annuitaire hypotheek, dat vind ik ook zonde. Dus zo pervers zijn de regels nog steeds.

  16. 23

    @22:
    “Maar die spaarpotten komen nergens terug in de statistiek!”

    Bij de hypotheekschuld moet in aanmerking worden genomen dat door spaarconstructies een belangrijk gerelateerd actief onder spaarsaldi en levensverzekeringen is opgenomen, zoals u terecht stelt. Het huishoudvermogen aan deposito’s bedroeg eind 2012 € 374 mld., effecten € 89 mld, en levensverzekeringen € 160 mld. Totaal dus € 623 mld. [in de statistiek DNB vermogen huishoudens – http://www.statistics.dnb.nl/huishoudens/index.jsp%5D

    Als dus de ratio hypotheekschuld bbp wordt berekend dan bedraagt die voor 2012 geen 651,2*100/ 600,6 = 108% bruto, maar daar moet nog de gespaarde bedragen ter aflossing vanaf. In de periode 2015-2030 zal ongeveer € 220 miljard aan hypotheekschuld worden afgelost op zgn. aflossingsvrije hypotheken.

    Bron: Nederlands Instituut voor de Bouw, Taco van Hoek en Martin Koning, “Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt” , http://www.vastgoedjournaal.nl/uploads/EIB%20Situatie%20op%20de%20Nederlandse%20hypotheekmarkt%202012.pdf, blz. 10.

    In deze statistiek komen ze overigens wel tot uitdrukking:
    http://tinyurl.com/ojp7bes