De afspraak is simpelweg dat Nederland geen overdreven hooggeprijsde huizen heeft. Te veel partijen hebben er belang bij dat die prijzen absurd blijven, vergeleken met omringende landen. En elk verkocht huis draagt ook zo lekker bij aan denkbeeldige getallen als het BNP.
Kan OESO nog zo waarschuwen. Kan het IMF nog zo waarschuwen. Maakt niet uit.
Zaten en zitten.
“According to Dutch economists there is and was, in spite of all these disturbing signs, no housing bubble in the Netherlands.”
Wie hebben een eigen huis? Zeker economen gelet op hun inkomen. De tijd dat mensen dingen zeiden die misschien niet direct in hun eigen belang zijn, ligt al weer enige tijd achter ons.
Het kan lang duren, het kan kort duren, maar die bubble gaat barsten en ik weet nu al wie de schuld krijgt. Uiterst makkelijk want dan hoeft men die niet bij zichzelf te zoeken.
#3
vandyke
Die 600 miljard schuld kost, bij 5% rente, 30 miljard. Als de rente naar 10% stijgt, hebben mensen ineens 30 miljard minder te besteden. De economie stort in en de hypotheekrente-uitkering slaat een extra gat in de begroting van 12 miljard.
Allemaal de schuld van links.
#4
KJ
De bubble loopt wel langzaam leeg, voor een bubble; de Nederlandse staat controleert zo’n godsgruwelijk deel van de woonprijs, en de beschrikbare bouwruimte is zo klein (ook op conto van de staat), dat me een implosie niet echt waarschijnlijk lijkt.
#5
vandyke
“De hypotheektarieven zullen in de toekomst stijgen als gevolg van de strengere kapitaalseisen waaraan banken moeten voldoen. Bovendien komen door een reeks van nieuwe eisen een grote groep Nederlanders niet meer in aanmerking voor een koopwoning.”
Piet van Schijndel, lid van de raad van bestuur van de Rabobank, vandaag in de VK.
Ook kan er met zulke bedragen geen spraken zijn van een langzaam leeglopende bubble, zonder dat de boel helemaal in elkaar stort.
#6
Maarten
sja, mijn hypotheek rente staat voor 30 jaar vast en dan is mijn huis voor de helft afbetaald, loop ik dan een risico?
#7
Tom
@6 ja, als je huis nu 6 ton is en bij instorten crises de boel nog maar 2 ton waard blijkt te zijn is er 4 ton verdwenen; geen onderpand meer en kan de hypotheekverstrekker verkoop eisen.
#8
gronk
@6: Ja, je loopt een risico, op basis van je summiere informatie. Als je na 30 jaar de helft hebt afbetaald dan heb je blijkbaar voor de helft een aflossingsvrije hypotheek. In de tegenwoordige aflossingsvrije hypotheken zit een clausule die het de bank toestaat om te hertaxeren om de 5 jaar. (terwijl je hypotheek loopt, dus!). Op basis van die hertaxatie kan de bank dan zeggen dat er bijgestort moet worden. Indien je dat geld niet cash hebt kan de bank je wel een lening verstrekken, natuurlijk wel tegen een veel hoger rentepercentage want het is een lening die te vergelijken is met een consumptief krediet.
Met een beetje pech zeggen ze zelfs dat ze je die lening niet kunnen aanbieden omdat dan je maandlasten te hoog zullen worden volgens het nibud, dus of je maar goedkoper wilt gaan wonen.
#9
Maarten
@8: had ik dit dus maar nooit gevraagd aan jou :-P.. maar wel bedankt voor de informatie
#10
Maarten
(en op zich heb ik een nieuwbouwwoning die op basis van zelfde verkopen in de buurt nu al 75K meer waard is dan de hypotheek, dus ik kan een klapje opvangen.)
Blijft dat het enorm vervelend is dat de babyboomers er lachend met de winst vandoor zijn gegaan wbt gekte in de woningmarkt, de AOW, de WW en wat niet meer, en wij met de rekening blijven zitten..
Ik voel steeds meer voor het plan om rijke babyboomers mee te laten betalen aan hun oudedag
#11
gronk
@10: blame yourself. Bij mij in de buurt werden huizenprijzen opgeblazen door 30/35+’ers (al dan niet als stel) die zich gek lieten maken door makelaars en hypotheekadviseurs, en elkaar gingen lopen overbieden tot ver over de vraagprijs.
Dat hebben die lui helemaal zelf gedaan, zonder dat d’r ook maar een babyboomer bij kwam kijken. Babyboomers kochten ook op basis van 1 inkomen ipv 2.
#12
JSK
De Wageninger snapt de definitie van een bubble niet ben ik bang: een prijsontwikkeling die niet gerechtvaardigd wordt door fundamentals. Wat de Nederlandse huizenmarkt betreft is daar geen sprake van. Hoge inkomens, kleine gezinnen en stagnerende woningbouwproductie leggen een stevige bodem onder Nederlandse huizenprijs. Zie bijvoorbeeld:
Maar goed, deze Marijn is het zoveelste voorbeeld van een schijnbaar (middel)matige econoom die door makkelijke retoriek (“Ze snappen het allemaal niet!”) gelezen wil worden. Zucht.
#13
DJ
@JSK, de beschikbaarheid van goedkoop geld, met vastgoed als onderpand, dat is toch ook een fundamental? Iets dat zich over tijd ontwikkeld, kort versus lang geld.
#14
gronk
@JSK: d’r zitten wel rare dingen in de nederlandse huizenmarkt. Collega’s van me — stelletje, 2x schaal 12, voorzien van het nodige eigen geld — en als ze dan zien wat ze voor dat bedrag kunnen kopen, dan is het of een teringeind weg van hun werk, of een te klein lelijk nieuwbouwding in een woonwijk waarvan je weet dat die over 20 jaar een drama is.
En met dat soort salarissen (waarmee je in de bovenste 15% zit) ga je je toch afvragen hoe zoiets dan kan: hebben ze nou zulke overdreven eisen, of moeten de winsten uit de jaren 90 wel vastgehouden worden? En hoe doen ‘modale’ tweeverdieners zoiets?
#15
vandyke
Het is niet alleen een kwestie van vraag en aanbod, maar ook van kunnen betalen.
Mijn voorbeeld uit @3 betekent dat een gemiddeld huishouden met een eigen huis per jaar €5.000 minder te besteden heeft. Die 18 miljard komt ook niet in de economie. Bovendien wordt de overheid opgescheept met een extra uitgave van 12 miljard per jaar.
Helemaal niet raar hoor een rente van meer dan 10%:
@17 Om even wat cijfers te geven: de 2 hoogste inkomensdecielen hebben 32% van de woningen met HS en 42% van de totale schuld.
#19
lmgikke
Er klopt geen zak van de huizenmarkt. Simpele stelregel. hypotheek = 4,5 x bruto jaarinkomen.
Als je 2 verdiener bent en je verdient samen 70.000 euro dan kan je 3 ton aan hypotheek lenen. Ga vervolgens eens op Funda kijken.
Waar doen die mensen dat allemaal van? klopt geen hout van.
#20
parallax
Die 4,5 wordt dan ook niet nageleefd. Ik kon destijds 40k meer lenen dan verantwoord was. Niet gedaan uiteindelijk. Daarnaast worden je ook allemaal verzekeringen op de mouw gespeld onder het mom van ‘verplicht’.
#21
Maarten
De (Nederlandse) economen zaten ernaast omdat deskundigheid is verworden tot vorm. Beter een verkeerd antwoord dan geen antwoord (“ik heb de cijfers even niet paraat”). Economen voelen zich bovendien extra snel op hun autoriteit getrapt, omdat economie eigenlijk een schijnwetenschap is: een hybride van wiskunde en psychologie. En in geen van beide blinken economen uit.
#22
Maxm
Economie is geen wetenschap, vraag voor altijd beantwoord… even mijn mijn kristallen bol oppoetsen, nee, zie geen bubbels….
@gronk; #14; Ik heb zoiets ook wel eens van dichtbij gezien (niet zelf aan meegedaan). Volgens mij is dit een typisch voorbeeld van een verkeerde inschatting van de overheid van ‘ons’. D.w.z. de boomers wonen over het algemeen in huizen die destijds gebouwd zijn om honderden jaren mee te kunnen. Die waren er destijds gewoon. A-lokatie, stevig, noem maar op. Hoef je nooit meer uit.
In de (na-oorlogse) tussentijd is er (gemandateerd welhaast) ontzettend veel shitzooi neergezet die dertig jaar zou moeten meekunnen (en dus inmiddels voor een heel groot deel vet in z’n tweede leven zit), maar die door z’n lokatie, de inmiddels ingevoerde HRA duur is, en dus niet afgebroken wordt. Daar concurreer je dus mee.
Vervolgens is er, door pressie in de jaren ’90 (rot toch op met je welstandscommissie – het eerste verzet van de boomers wordt dan gebroken) *wel* kwaliteits-spul neergezet op goede lokaties, maar ja – schreeuwend duur daardoor. Twee crises later – en schudt maar leeg die portemonnee.
#25
JSK
@13: Goed maar dat zie ik niet zo snel veranderen. Anyway, “bubble” roepen als de prijs met 5% daalt is een beetje zwak.
@gronk, vandyke: Jullie denken kopers staking? Ik snap het sentiment (“waar doen mensen het ervan?”), maar dat gevoel krijg ik ook als ik hoor dat over een student die tussen zijn bachelor en master 6 maanden op wereldreis gaat. Laten we zeggen dat Nederlanders een aanzienlijk besteedbaar inkomen hebben. En ze moeten ergens wonen.
#26
parallax
Eigenlijk moet er voor elk topic over de huizenmarkt een disclaimer komen die zegt: de Randstad is een geval apart.
Segregatie in de steden onder het mom van “dan hebben ‘ze’ een eigen wijk en gaat de waarde van ‘ons’ bezit niet omlaag” helpt overigens ook niet echt.
#27
vandyke
@JSK, het hoeft nog geeneens een kopersstaking te zijn. Wat als de rente stijgt. Het lijkt me zelfs onwaarschijnlijk dat de rente niet zou stijgen, er is immers enorm veel geld in de economie gestopt.
Wat dan als de rente 10% wordt? Ik ben geen econoom, maar kan wel rekenen.
#28
JSK
@26: Qua huizenprijs doet Noord Brabant en delen van Gelderland niet echt onder voor de Randstad.
@27: Als er veel geld in de economie is gepompt dan zou krediet toch geen probleem moeten zijn? Of je bedoelt dat de reele rente stijgt vanwege inflatie en huiseigenaren/hypotheekhouders tijdens de herfinancieering in problemen komen? Allicht, maar als de lonen meestijgen met de prijzen lijkt mij het probleem beheersbaar. De schok moet reeel zijn wil het een negatief effect hebben op de huizenmarkt (denk ik), dwz een schok waardoor de rente stijgt maar de lonen niet.
#29
vandyke
@JSK Jij hebt ervoor gestudeerd en ik ben maar banketbakker, maar dat ‘als de lonen meestijgen met de prijzen lijkt mij het probleem beheersbaar’, is iets dat ik niet snap.
Ja, de lonen zullen de algemene prijsverhoging volgen, laten we daar vanuit gaan, maar daar zit het probleem niet. Het probleem zit hem in één component en dat is de rente die de helft van huishoudens moet ophoesten. Die rente, ik heb het @3 uitgerekend -niet helemaal goed want die 30 miljard wordt voor 12 miljard gecompenseerd door de overheid-, hangt als een molensteen om de nek van huiseigenaren: een verdubbeling van hun rentelast.
En dan natuurlijk ook nog de overheid die 12 miljard extra moet ophoesten.
Dit kan onze hele economie doen instorten. De overheid zal vele tientallen miljarden moeten storten om de zaak overeind te houden.
#30
Bismarck
@29: Stijgende rente brengt de overheid toch al in moeilijkheden, vanwege de eigen schuld van die overheid. Dat schijnt bij een aantal landen hier niet eens ver vandaan al tot aardig wat paniek geleid te hebben.
#31
vandyke
@30 Ik heb begrepen dat onze overheid iedere zeven jaar de leningen weer hebben verneiuwd. De lage rentestand van de laatste jaren heeft ons dus miljarden opgeleverd.
Maar ja, waarom hebben we eigenlijk eigen huizen? Huurhuizen kan je toch ook in wonen? Door huurwoningen te blijven bouwen, ook hele luxe, had ons, heel veel ellende bepaard. Om over de toekomst maar te zwijgen.
#32
DJ
Maar waarom hebben we het over eigen huizen, als die ‘contracten’ betekenen dat je het maar voor de helft bezit, een half huurhuis dus.
@JSK25, ik denk dat er een spel wordt gespeeld met korte termijn kredieten voor lange termijn committering, banken hebben daar last van gekregen, ik zie niet waarom burgers daar geen hinder van zouden ondervinden. Ideeën? (bubble is een rotwoord)
#33
JSK
@vandyke: Ik ben natuurlijk ook geen expert in de vastgoed economie ofzo, maar ik probeer de redenering te volgen. Waarom zal de rente stijgen tot 10% in de toekomst? Als algemene inflatie het verhaal is, dan stijgen lonen mee en krimpt de reele waarde van de hypotheek. Maar ik snap het idee: vijf procent inflatie compenseert niet een verdubbeling van de rentelast als het rentepercentage stijgt van 5% tot 10%.
#34
vandyke
@JSK Waarom zou de rente niet kunnen stijgen tot 10%? Dit is de reeks over de afgelopen 30 jaar:
Hierin kan je precies zien hoeveel lasten ieder inkomensdeciel heeft met een HRA.
Het 5e deciel bijvoorbeeld, 36.000 – 45.000 heeft gemiddeld 500 euro per maand aan hypotheekkosten en krijgt 160 euro HRA. Netto dus 340 euro lasten. Iedere 1% rentestijging kost netto 70 euro per maand.
Dat is dus een gemiddelde.
Onderaan staat ook nog een tabel naar leeftijd kostwinner. De groep 35-45 jaar heeft de meeste hypotheekkosten: bijna 1000 per maand.
#36
vandyke
Ik vond het ook boeiend om eens te kijken naar het percentage dat een ieder kwijt van zijn bruto inkomen aan hypotheekkosten.
Daarvoor heb ik het gemiddelde genomen van de decielen. De laagste heb ik op 16.000 gehouden en de hoogste op 120.000 gezet.
De hoogste inkomens profiteren het meest van de HRA, maar hebben ook nog eens een keer de minste procentuele lasten. Het systeem is nog idioter dan dat ik dacht.
Het is ook duidelijk wie de zwaarste klappen gaan krijgen bij de komende stijging van de rente.
#37
IdeFX
@36 is dat niet een beetje erg kort door de bocht? Ten eerste moet je dat afzetten tegen de woningprijs die nogal verschilt per deciel, ten tweede moet je het afzetten tegen de totale aantal hypotheken per deciel. Met je conclusie dat de armsten het hardst geraakt worden als de HRA in een keer afgeschaft wordt, ben ik het eens, maar de totale lasten van HRA voor de rijken zijn relatief klein voor de staatskas.
En in het algemeen: de HRA is net zoals zoveel maatregelen in de praktijk een herverdelingsmaatregel, broekzak/vestzak, etc. Roepen dat HRA afschaffen alle problemen oplost vind ik een idiote opmerking. HRA bestond dertig jaar geleden ook al, en naar ons beeld nu waren huizen toen veel redelijker geprijst. Kun je de huidige problemen dan in de schoenen van de HRA schuiven?? Dat is toch wel erg makkelijk politici en economen napraten.
#38
Bismarck
“de totale lasten van HRA voor de rijken zijn relatief klein voor de staatskas.”
Huh? Ik lees toch echt af dat de bovenste twee decielen samen praktisch de helft van de HRA-lasten voor de staatskas vormen. De HRA is daarmee geen herverdelingsmaatregel, maar een ontherverdelingsmaatregel.
#39
vandyke
@37 Uiteraard lopen het aantal hypotheken op naar mate men meer verdient. Dit zijn de percentages per deciel:
11,2
11,5
21,0
34,2
45,7
56,9
65,4
71,7
78,4
81,1
Bijna de helft (45%) van het 5e deciel (€40.500) heeft een HRA en spendeert 10% van het inkomen aan hypotheekkosten (na aftrek). Een procent stijging rente kost dan €800,- per jaar. In het 10% rente rampscenario moet het huishouden €4.000 netto extra ophoesten. Ik zie een ramp gebeuren. Niet voor de hoogste inkomens. Die moeten dat wel op kunnen hoesten de ongeveer €7.000.
Het is wat Bismarck zegt: de twee hoogste decielen krijgen 5 miljard aftrek. Dus vanaf een inkomen van 81.000.
#40
Bismarck
@39: Hoe zou die verhouding trouwens verschuiven bij oplopende rente? Bij lagere inkomens zul je toch vrij snel op een lagere schijf stuiten en dus minder kunnen aftrekken, terwijl de bovenste twee decielen respectievelijk bijna 40k en ruim 65k boven de grens van de hoogste schijf zitten. Dat lijkt te betekenen dat een oplopende rente dan ook leidt tot een oplopend aandeel in HRA voor de hoogste twee decielen. Of klopt er iets niet in die redenering?
#41
IdeFX
#38 I stand corrected, ik had je link in 23 dan ook niet geklikt! Wellicht had ik oudere of nieuwere cijfers gezien? Dit verandert mijn beeld over HRA in ieder geval aanzienlijk ;-)
#42
vandyke
@40 Lijkt mij een juiste redenatie.
Stel dat de grens tussen 52% en 42% op precies 60.000 ligt.
Je belastbaar inkomen zou bedragen 65.000 als je niet 5.000 euro aan HRA zou hebben. Je komt dan op een belastbaar inkomen van 60.000 en je krijgt dus 2600 van de belastingen terug. Als je nu 5000 meer gaat betalen aan HR dan krijg je niet 52% daarvan terug, maar slechts 42% dus 2100 euro. Dus 500 euro minder teruggave dan iemand die 70.000 of meer verdiend.
Scheelt wel voor de schatkist. Aan de ander kant gaan meer mensen zorgtoeslag krijgen of een hogere.
#43
parallax
Dan kan ik je nu al vertellen dat heel Nederland linksom of rechtsom gaat bloeden om die stijging te compenseren.
Of het bloed loopt door de straat.
#44
JSK
@34: Maar dat is de bewijslast omdraaien… het klinkt flauw maar “in het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst”. Ik denk niet dat de hypotheekrente op middenlange termijn (zeg de volgende 5 a 10 jaar) zal stijgen tot 10%.
Waarom? Omdat naar mijn mening de redenen waarom de hypotheekrente de laatste 20 jaar is gedaald niet zo snel gekeerd zullen worden.
1). Daling van de nominale rentes dmv een daling van de inflatie.
2). Daling van de reele rentes dmv een grotere vraag naar assets.
3). Meer mogelijkheden tot hypotheekfinanciering dmv financiele innovatie (hangt samen met 2).
4). Stagnerende woningbouwproductie en groei van het aantal huishoudens.
5). Toenemende economische centralisatie in Nederland.
Om het toe te lichten met mijn persoonlijke situatie (hoger opgeleide starters woonachtig in de Randstad): onze woonlasten zijn al 35% van ons inkomen en het kan “makkelijk” naar 60%. Makkelijk in de zin van: we kunnen het dragen en verhuizen naar een minder overspannen woningmarkt is geen optie. Ja in Oost-Groningen of Zuid Limburg zijn de huren lager, nee er is geen werk en forenzen is geen optie.
#45
Merijn Knibbe
@JSK,
– Volgens het CBS is het afgelopen jaar de waarde van de huizen gedaald en de hypotheekschuld van huishoudens gestegen, de schuld/waarde quote is nu 54%, tegen 48% 2 jaar geleden. Een bedrijf is niet blij met een dergelijke ontwikkeling.
– Volgens het CBS zijn de huizenprijzen alweer gedaald
– De hypotheekrente is deze week gestegen, met 0,1% weliswaar, maar lager zal de rente echt niet worden
– Het is niet onmogelijk dat de huidige, zeer lage rente gaat stijgen, zie Ierland, Spanje en noem maar op. Echt, we kunnen in een (gematigd) Iers scenario terecht komen, de totale schuld van Nederland is, met name door de hoge hypotheekschulden, namelijk erg hoog.
– Als ik het allemaal goed begrepen heb gaan de netto lonen in januari omlaag (o.a. door stijgende pensioenpremie en lastenverhoging)
– De voorwaarden voor een hypotheek (NHG, dat soort zaken) zijn aangescherpt
– Startersleningen zijn er niet meer
Een rente van 0,1% meer scheelt ongeveer 2% in de hypotheeksom, een inkomen van 3% netto minder scheelt meer dan 3%, strengere voorwaarden schelen 5% of zo (is individueel). Tel het bij elkaar op en….
Het kernargument waarom de huidige prijzen een zeepbel zijn is echter eenvoudig. Economen hebben vooral naar het inkomen gekeken – en dan zijn veel hypotheken nog betaalbaar. Ze hebben echter het vermogen van de huishoudens vergeten.
En dan wordt het een ander verhaal. We hebben zo ongeveer de hoogste hypotheekschuld ter wereld. Deze schuld is de afgelopen 15 jaar enorm gestegen, in 2005 zelfs met 54 miljard Euro. Ondertussen is het, per huishouden, zo ongeveer de hoogste schuld van de wereld. Dat kan niet zo doorgaan. Ooit moet dat stoppen. Als het stopt dan zijn de huizen niet meer te verkopen zonder een zeer aanzienlijke prijsdaling. Ik raad je aan wat dit betreft het werk van Mason McGaffney te lezen: het is niet bepaald de eerste keer dat een dergelijke zeepbel zich voordoet. En ze volgen allemaal een redelijk vergelijkbaar patroon. Ook in Nederland. Je punt en 3 zijn overigens twee van de typerende synptomen voor een zeepbel, volgens McGaffney: geleend geld waarmee huizen worden gekocht waarbij de verwachte toename van de prijs van de huizen de kosten moet betalen…
En dat woonlasten ook wel 60% mogen bedragen – werken jullie nou echt alleen om rente aan de bank te betalen? En wat, als er kinderen komen, of er een ouder hulpbehoevend wordt? Macro-economisch: woonlasten van 60% zijn een dusdanig deflatoire druk op de economie dat we dan wel kunnen inpakken, economisch. Maar ik geef toe – onze bouwregeltjes hebben ons een beetje gered. Als de nieuwbouwgolf nog groter zou zijn geweest dan zou de klap nog harder aankomen.
Het rampscenario (en daar moeten we ook rekening mee houden): oplopende werkloosheid, oplopende rente, dalende netto inkomens door de bezuinigingen van de overheid – ook bijzonder getalenteerde economen zullen zeggen dat dat scenario beslist niet uitgesloten is.
Afsluitend: ja, als jullie in 2008 duur gekocht hebben dan lopen jullie een risico op 50.000,– tot 100.000,– vermogensverlies.
#46
JSK
Beste Marijn,
Ik zal mijzelf herhalen: mijn irritatie is gericht tegen het gebruik van het woord bubble om de Nederlandse huizenmarkt te omschrijven. Het barsten van een bubble houdt in meer dan een vijf procent prijsdaling in zwaar economisch weer. Je maakt het jezelf wel heel erg makkelijk om grote woorden te hangen aan relatief kleine bewegingen en daaruit harde conclusies (“de Nederlandse economen zitten er allemaal naast!”) te trekken.
Het standaardgebruik van het woord bubble is om te beschrijven een opwaartse prijsontwikkeling in activa die niet kan worden gerechtvaardigd door onderliggende fundamentals (en daarom op korte termijn noodzakerlijkwijs zal keren). Als je stelling is dat de huizenmarkt een zeepbel volgens deze (gangbare) definitie dan is deel van je argumentatie uitermate zwak. Zoals
Het rampscenario (en daar moeten we ook rekening mee houden): oplopende werkloosheid, oplopende rente, dalende netto inkomens door de bezuinigingen van de overheid – ook bijzonder getalenteerde economen zullen zeggen dat dat scenario beslist niet uitgesloten is.
Euh ja… en als de Bom valt op Amsterdam zal mijn twee-onder-een-kap in Bloemendaal (hypothetisch gesproken uiteraard) ook flink in prijs dalen. Dat onder extreme scenarios de prijzen van bepaalde activa zullen dalen is geen bewijs voor het bestaan van een zeepbel.
Waarom? Omdat het barsten van een zeepbel per definitie *niet* conditioneel is op een fundamentele verandering in de economie. Als morgen olie daalt naar $50 per vat omdat Rusland zijn voorraden met een factor 10 naar boven bijstelt, zal niemand betogen dat olie vandaag a la $90 een zeepbel was.
Wederom, je maakt het jezelf heel erg makkelijk met argumenten als “als de werkloosheid op loopt naar 20%, dan zullen ook de huizenprijzen flink dalen”. Ja duh. De grap van een zeepbel is: zelfs als de werkloosheid op 5% blijft, zullen de huizenprijzen dalen.
Voorbeelden van prijsontwikkelingen waarvan wij achteraf kunnen zeggen dat zij vielen onder de definitie van een bubble: sterk stijgende huizenprijzen in economisch zwakke regios met hoge werkloosheid in het Amerikaanse mid-westen, aangedreven door house flippers en werklozen met sub-prime leningen. Dat was een bubble, prima. Een piramidespel met huizen kan niet voor altijd voortduren, op een gegeven moment zijn de nieuwe investeerders op.
Maar… en hier komt het: ik zie bijzonder weinig aanwijzingen dat dezelfde mechanismen aanwezig zijn op de Nederlandse huizenmarkt. Huizen in mijn straat worden niet gekocht om mee te speculeren, ze worden gekocht om in te wonen. En naar mijn weten krijgen werklozen of part-timers niet zomaar een hypotheek.
Dus bij een economische verzwakking zoals wij deze in Nederland hebben gezien de laatste twee jaar zal de huizenmarkt uiteraard aan kracht inboeten. Niks nieuws. Maar je hebt nog geen greintje bewijs geleverd voor een algehele implosie zoals gezien wordt in (sommige delen van) de V.S. Natuurlijk *kan* een dergelijke implosie eventueel plaatsvinden in de toekomst. Maar de argumenten die jij daarvoor geeft zijn niet al te sterk.
Bijvoorbeeld Het kernargument waarom de huidige prijzen een zeepbel zijn is echter eenvoudig. Economen hebben vooral naar het inkomen gekeken – en dan zijn veel hypotheken nog betaalbaar. Ze hebben echter het vermogen van de huishoudens vergeten.
En dan wordt het een ander verhaal. We hebben zo ongeveer de hoogste hypotheekschuld ter wereld. Deze schuld is de afgelopen 15 jaar enorm gestegen, in 2005 zelfs met 54 miljard Euro. Ondertussen is het, per huishouden, zo ongeveer de hoogste schuld van de wereld. Dat kan niet zo doorgaan. Ooit moet dat stoppen.
We zijn ook een van de rijkste landen ter wereld. Na Luxemburg het rijkste land in de EU. Daarnaast wordt er veel gespaard in Nederland. Zomaar een schuld noemen zonder vermogen is misleidend: Malawi zal een lagere hypotheekschuld per capita hebben dan Nederland. De hoge Nederlandse hypotheekschuld is de passivakant van de balans van de Nederlandse economie. Nederland is extreem rijk, en een toenemende hoeveelheid van die rijkdom zit in huizen. Dat is niet perse een gezonde ontwikkeling, maar zeker geen onhoudbare ontwikkeling.
Nederland heeft de hoogste hypotheekschuld in de Europese Unie. Maar is ook het rijkste land in de EU. Welke landen volgen ons qua hypotheekschuld? Denemarken, Norwegen, Zweden, het VK en Finland (zie: http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=414). Niet bepaald de zieke mannen van Europa. Dus een grote absolute hypotheekschuld is geen voldoende bewijs voor een zeepbel op de huizenmarkt: of je wil betogen dat heel Noord Europa muv Duitsland een opgeblazen huizenmarkt heeft.
En dat woonlasten ook wel 60% mogen bedragen – werken jullie nou echt alleen om rente aan de bank te betalen? En wat, als er kinderen komen, of er een ouder hulpbehoevend wordt? Macro-economisch: woonlasten van 60% zijn een dusdanig deflatoire druk op de economie dat we dan wel kunnen inpakken, economisch.
Je verwart het feitelijke met het wenselijke. Ja, ook ik vind huizen en huisvesting in Nederland belachelijk duur. En ja, ik denk dat 50% a 60% hypotheeklasten niet goed zijn voor de Nederlandse economie. Maar, is het iets wat zal leiden tot de totale ondergang van de Nederlandse huizenmarkt? Ik denk van niet: het leidt tot een opgeblazen financiele-, vastgoed en bouwsector ten koste van andere bedrijvigheid.
Maar zolang Nederlanders 1). een hoog besteedbaar inkomen hebben, 2). weinig alternatieve consumptiemogelijkheden, 3). een hoog ontwikkelde hypotheekmarkt en 4). een hoog spaaroverschot zie ik geen implosie van de huizenmarkt.
#47
Merijn Knibbe
Beste JSK,
Ik stel voor dat je op de CBS website opzoekt hoezeer de verkoop van huizen gedaald is, de afgelopen twee jaar. De huizenmarkt IS al geimplodeerd.
P.S. – het besteedbaar inkomen van huishoudens is nauwelijks hoger dan in 1969 wanneer je het aanpast aan de geldontwaarding.
#48
JSK
Goh, dank je voor je uitgebreide en inhoudelijke reactie? Beetje aso hoor.
#49
DJ
bubble is een rotwoord, omdat de interpretatie niet echt eenvoudig ligt. Volgens deze [x] de wiki interpretatie van een economische bubble, bestaan er economen die niet in bubbles geloven. Dat bestaan ontkennen maakt redeneren wel vaak wat eenvoudiger. Het detecteren/identificeren van bubbles, is zoiets als naar zwarte zwanen zoeken.
Researchers often focus on specific aspects of this general concept(DJ:what defines a bubble): rapidly rising prices (Baker2002), unrealistic expectations of future price increases (Case and Shiller 2003); the departure of prices from fundamental value (Garber 2000), or a large drop in prices after the bubble pops (Siegel 2003)[x] (abstract is ook wel opmerkelijk)
The results suggest that the departures from fundamental values are not caused by the lack of common knowledge of rationality leading to speculation, but rather by behavior that itself exhibits elements of irrationality. Much of the trading activity that accompanies bubble formation, in markets where speculation is possible, is due to the fact that there is no other activity available for participants in the experiment.[x]
Dat laatste was uit een onderzoek naar bubble vorming, Econometrica. Mix van chaos theorie met game theory? ;)
Reacties (49)
De afspraak is simpelweg dat Nederland geen overdreven hooggeprijsde huizen heeft. Te veel partijen hebben er belang bij dat die prijzen absurd blijven, vergeleken met omringende landen. En elk verkocht huis draagt ook zo lekker bij aan denkbeeldige getallen als het BNP.
Kan OESO nog zo waarschuwen. Kan het IMF nog zo waarschuwen. Maakt niet uit.
Blijkbaar heb ik hier in 2003 al discussies over gevoerd online, zonder dat me nog duidelijk is waar:
http://eamelje.net/2008/10/27/overwegingen-1027/
Zaten en zitten.
“According to Dutch economists there is and was, in spite of all these disturbing signs, no housing bubble in the Netherlands.”
Wie hebben een eigen huis? Zeker economen gelet op hun inkomen. De tijd dat mensen dingen zeiden die misschien niet direct in hun eigen belang zijn, ligt al weer enige tijd achter ons.
Het kan lang duren, het kan kort duren, maar die bubble gaat barsten en ik weet nu al wie de schuld krijgt. Uiterst makkelijk want dan hoeft men die niet bij zichzelf te zoeken.
Die 600 miljard schuld kost, bij 5% rente, 30 miljard. Als de rente naar 10% stijgt, hebben mensen ineens 30 miljard minder te besteden. De economie stort in en de hypotheekrente-uitkering slaat een extra gat in de begroting van 12 miljard.
Allemaal de schuld van links.
De bubble loopt wel langzaam leeg, voor een bubble; de Nederlandse staat controleert zo’n godsgruwelijk deel van de woonprijs, en de beschrikbare bouwruimte is zo klein (ook op conto van de staat), dat me een implosie niet echt waarschijnlijk lijkt.
“De hypotheektarieven zullen in de toekomst stijgen als gevolg van de strengere kapitaalseisen waaraan banken moeten voldoen. Bovendien komen door een reeks van nieuwe eisen een grote groep Nederlanders niet meer in aanmerking voor een koopwoning.”
Piet van Schijndel, lid van de raad van bestuur van de Rabobank, vandaag in de VK.
Ook kan er met zulke bedragen geen spraken zijn van een langzaam leeglopende bubble, zonder dat de boel helemaal in elkaar stort.
sja, mijn hypotheek rente staat voor 30 jaar vast en dan is mijn huis voor de helft afbetaald, loop ik dan een risico?
@6 ja, als je huis nu 6 ton is en bij instorten crises de boel nog maar 2 ton waard blijkt te zijn is er 4 ton verdwenen; geen onderpand meer en kan de hypotheekverstrekker verkoop eisen.
@6: Ja, je loopt een risico, op basis van je summiere informatie. Als je na 30 jaar de helft hebt afbetaald dan heb je blijkbaar voor de helft een aflossingsvrije hypotheek. In de tegenwoordige aflossingsvrije hypotheken zit een clausule die het de bank toestaat om te hertaxeren om de 5 jaar. (terwijl je hypotheek loopt, dus!). Op basis van die hertaxatie kan de bank dan zeggen dat er bijgestort moet worden. Indien je dat geld niet cash hebt kan de bank je wel een lening verstrekken, natuurlijk wel tegen een veel hoger rentepercentage want het is een lening die te vergelijken is met een consumptief krediet.
Met een beetje pech zeggen ze zelfs dat ze je die lening niet kunnen aanbieden omdat dan je maandlasten te hoog zullen worden volgens het nibud, dus of je maar goedkoper wilt gaan wonen.
@8: had ik dit dus maar nooit gevraagd aan jou :-P.. maar wel bedankt voor de informatie
(en op zich heb ik een nieuwbouwwoning die op basis van zelfde verkopen in de buurt nu al 75K meer waard is dan de hypotheek, dus ik kan een klapje opvangen.)
Blijft dat het enorm vervelend is dat de babyboomers er lachend met de winst vandoor zijn gegaan wbt gekte in de woningmarkt, de AOW, de WW en wat niet meer, en wij met de rekening blijven zitten..
Ik voel steeds meer voor het plan om rijke babyboomers mee te laten betalen aan hun oudedag
@10: blame yourself. Bij mij in de buurt werden huizenprijzen opgeblazen door 30/35+’ers (al dan niet als stel) die zich gek lieten maken door makelaars en hypotheekadviseurs, en elkaar gingen lopen overbieden tot ver over de vraagprijs.
Dat hebben die lui helemaal zelf gedaan, zonder dat d’r ook maar een babyboomer bij kwam kijken. Babyboomers kochten ook op basis van 1 inkomen ipv 2.
De Wageninger snapt de definitie van een bubble niet ben ik bang: een prijsontwikkeling die niet gerechtvaardigd wordt door fundamentals. Wat de Nederlandse huizenmarkt betreft is daar geen sprake van. Hoge inkomens, kleine gezinnen en stagnerende woningbouwproductie leggen een stevige bodem onder Nederlandse huizenprijs. Zie bijvoorbeeld:
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-061-pb.htm
Maar goed, deze Marijn is het zoveelste voorbeeld van een schijnbaar (middel)matige econoom die door makkelijke retoriek (“Ze snappen het allemaal niet!”) gelezen wil worden. Zucht.
@JSK, de beschikbaarheid van goedkoop geld, met vastgoed als onderpand, dat is toch ook een fundamental? Iets dat zich over tijd ontwikkeld, kort versus lang geld.
@JSK: d’r zitten wel rare dingen in de nederlandse huizenmarkt. Collega’s van me — stelletje, 2x schaal 12, voorzien van het nodige eigen geld — en als ze dan zien wat ze voor dat bedrag kunnen kopen, dan is het of een teringeind weg van hun werk, of een te klein lelijk nieuwbouwding in een woonwijk waarvan je weet dat die over 20 jaar een drama is.
En met dat soort salarissen (waarmee je in de bovenste 15% zit) ga je je toch afvragen hoe zoiets dan kan: hebben ze nou zulke overdreven eisen, of moeten de winsten uit de jaren 90 wel vastgehouden worden? En hoe doen ‘modale’ tweeverdieners zoiets?
Het is niet alleen een kwestie van vraag en aanbod, maar ook van kunnen betalen.
Mijn voorbeeld uit @3 betekent dat een gemiddeld huishouden met een eigen huis per jaar €5.000 minder te besteden heeft. Die 18 miljard komt ook niet in de economie. Bovendien wordt de overheid opgescheept met een extra uitgave van 12 miljard per jaar.
Helemaal niet raar hoor een rente van meer dan 10%:
http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+zoek+een+hypotheek/Wat+doet+de+rente/Historische+rentestanden
Laat iedereen maar eens nadenken met een hypo wat het voor hem of haar zou betekenen als de netto rentelasten zouden verdubbelen.
Waarom zaten Nederlandse economen er zo naast?
Omdat Nederlandse economen totaal geen visie en inzicht (meer) hebben als het gaat over/om hun vakgebied!
En de huizenprijzen??? Hét zou goed zijn voor de economie van dit land wanneer de Hypotheek Rente Aftrek wordt AFGESCHAFT!!!
Oftewel we stoppen eens met het financieren van mensen die HUN huis & leven alleen kunnen betalen dankzij de HRA!
Ik heb nog een aardig cijfer gevonden over de verdeling van de HS over de diverse inkomensdecielen:
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80056ned&D1=0,2&D2=0,111-120&D3=14&D4=l&HDR=G2,G3,T&STB=G1&VW=T
@17 Om even wat cijfers te geven: de 2 hoogste inkomensdecielen hebben 32% van de woningen met HS en 42% van de totale schuld.
Er klopt geen zak van de huizenmarkt. Simpele stelregel. hypotheek = 4,5 x bruto jaarinkomen.
Als je 2 verdiener bent en je verdient samen 70.000 euro dan kan je 3 ton aan hypotheek lenen. Ga vervolgens eens op Funda kijken.
Waar doen die mensen dat allemaal van? klopt geen hout van.
Die 4,5 wordt dan ook niet nageleefd. Ik kon destijds 40k meer lenen dan verantwoord was. Niet gedaan uiteindelijk. Daarnaast worden je ook allemaal verzekeringen op de mouw gespeld onder het mom van ‘verplicht’.
De (Nederlandse) economen zaten ernaast omdat deskundigheid is verworden tot vorm. Beter een verkeerd antwoord dan geen antwoord (“ik heb de cijfers even niet paraat”). Economen voelen zich bovendien extra snel op hun autoriteit getrapt, omdat economie eigenlijk een schijnwetenschap is: een hybride van wiskunde en psychologie. En in geen van beide blinken economen uit.
Economie is geen wetenschap, vraag voor altijd beantwoord… even mijn mijn kristallen bol oppoetsen, nee, zie geen bubbels….
@18: Maar ze vangen dan ook de helft van de HRA.
@gronk; #14; Ik heb zoiets ook wel eens van dichtbij gezien (niet zelf aan meegedaan). Volgens mij is dit een typisch voorbeeld van een verkeerde inschatting van de overheid van ‘ons’. D.w.z. de boomers wonen over het algemeen in huizen die destijds gebouwd zijn om honderden jaren mee te kunnen. Die waren er destijds gewoon. A-lokatie, stevig, noem maar op. Hoef je nooit meer uit.
In de (na-oorlogse) tussentijd is er (gemandateerd welhaast) ontzettend veel shitzooi neergezet die dertig jaar zou moeten meekunnen (en dus inmiddels voor een heel groot deel vet in z’n tweede leven zit), maar die door z’n lokatie, de inmiddels ingevoerde HRA duur is, en dus niet afgebroken wordt. Daar concurreer je dus mee.
Vervolgens is er, door pressie in de jaren ’90 (rot toch op met je welstandscommissie – het eerste verzet van de boomers wordt dan gebroken) *wel* kwaliteits-spul neergezet op goede lokaties, maar ja – schreeuwend duur daardoor. Twee crises later – en schudt maar leeg die portemonnee.
@13: Goed maar dat zie ik niet zo snel veranderen. Anyway, “bubble” roepen als de prijs met 5% daalt is een beetje zwak.
@gronk, vandyke: Jullie denken kopers staking? Ik snap het sentiment (“waar doen mensen het ervan?”), maar dat gevoel krijg ik ook als ik hoor dat over een student die tussen zijn bachelor en master 6 maanden op wereldreis gaat. Laten we zeggen dat Nederlanders een aanzienlijk besteedbaar inkomen hebben. En ze moeten ergens wonen.
Eigenlijk moet er voor elk topic over de huizenmarkt een disclaimer komen die zegt: de Randstad is een geval apart.
Segregatie in de steden onder het mom van “dan hebben ‘ze’ een eigen wijk en gaat de waarde van ‘ons’ bezit niet omlaag” helpt overigens ook niet echt.
@JSK, het hoeft nog geeneens een kopersstaking te zijn. Wat als de rente stijgt. Het lijkt me zelfs onwaarschijnlijk dat de rente niet zou stijgen, er is immers enorm veel geld in de economie gestopt.
Wat dan als de rente 10% wordt? Ik ben geen econoom, maar kan wel rekenen.
@26: Qua huizenprijs doet Noord Brabant en delen van Gelderland niet echt onder voor de Randstad.
@27: Als er veel geld in de economie is gepompt dan zou krediet toch geen probleem moeten zijn? Of je bedoelt dat de reele rente stijgt vanwege inflatie en huiseigenaren/hypotheekhouders tijdens de herfinancieering in problemen komen? Allicht, maar als de lonen meestijgen met de prijzen lijkt mij het probleem beheersbaar. De schok moet reeel zijn wil het een negatief effect hebben op de huizenmarkt (denk ik), dwz een schok waardoor de rente stijgt maar de lonen niet.
@JSK Jij hebt ervoor gestudeerd en ik ben maar banketbakker, maar dat ‘als de lonen meestijgen met de prijzen lijkt mij het probleem beheersbaar’, is iets dat ik niet snap.
Ja, de lonen zullen de algemene prijsverhoging volgen, laten we daar vanuit gaan, maar daar zit het probleem niet. Het probleem zit hem in één component en dat is de rente die de helft van huishoudens moet ophoesten. Die rente, ik heb het @3 uitgerekend -niet helemaal goed want die 30 miljard wordt voor 12 miljard gecompenseerd door de overheid-, hangt als een molensteen om de nek van huiseigenaren: een verdubbeling van hun rentelast.
En dan natuurlijk ook nog de overheid die 12 miljard extra moet ophoesten.
Dit kan onze hele economie doen instorten. De overheid zal vele tientallen miljarden moeten storten om de zaak overeind te houden.
@29: Stijgende rente brengt de overheid toch al in moeilijkheden, vanwege de eigen schuld van die overheid. Dat schijnt bij een aantal landen hier niet eens ver vandaan al tot aardig wat paniek geleid te hebben.
@30 Ik heb begrepen dat onze overheid iedere zeven jaar de leningen weer hebben verneiuwd. De lage rentestand van de laatste jaren heeft ons dus miljarden opgeleverd.
Maar ja, waarom hebben we eigenlijk eigen huizen? Huurhuizen kan je toch ook in wonen? Door huurwoningen te blijven bouwen, ook hele luxe, had ons, heel veel ellende bepaard. Om over de toekomst maar te zwijgen.
Maar waarom hebben we het over eigen huizen, als die ‘contracten’ betekenen dat je het maar voor de helft bezit, een half huurhuis dus.
@JSK25, ik denk dat er een spel wordt gespeeld met korte termijn kredieten voor lange termijn committering, banken hebben daar last van gekregen, ik zie niet waarom burgers daar geen hinder van zouden ondervinden. Ideeën? (bubble is een rotwoord)
@vandyke: Ik ben natuurlijk ook geen expert in de vastgoed economie ofzo, maar ik probeer de redenering te volgen. Waarom zal de rente stijgen tot 10% in de toekomst? Als algemene inflatie het verhaal is, dan stijgen lonen mee en krimpt de reele waarde van de hypotheek. Maar ik snap het idee: vijf procent inflatie compenseert niet een verdubbeling van de rentelast als het rentepercentage stijgt van 5% tot 10%.
@JSK Waarom zou de rente niet kunnen stijgen tot 10%? Dit is de reeks over de afgelopen 30 jaar:
http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+zoek+een+hypotheek/Wat+doet+de+rente/Historische+rentestanden
Zelfs in 1991 was de rente nog bijna 10%
Bismarck linkt @23 naar een CBS-file over de HRA. We hebben het er hier al eens over gehad. Onderaan dat file staat een link dat een excel-file opent:
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/cijfers/incidenteel/maatwerk/2010-huishoudens-met-hypotheekrenteaftrek-2008-mw.htm
Hierin kan je precies zien hoeveel lasten ieder inkomensdeciel heeft met een HRA.
Het 5e deciel bijvoorbeeld, 36.000 – 45.000 heeft gemiddeld 500 euro per maand aan hypotheekkosten en krijgt 160 euro HRA. Netto dus 340 euro lasten. Iedere 1% rentestijging kost netto 70 euro per maand.
Dat is dus een gemiddelde.
Onderaan staat ook nog een tabel naar leeftijd kostwinner. De groep 35-45 jaar heeft de meeste hypotheekkosten: bijna 1000 per maand.
Ik vond het ook boeiend om eens te kijken naar het percentage dat een ieder kwijt van zijn bruto inkomen aan hypotheekkosten.
Daarvoor heb ik het gemiddelde genomen van de decielen. De laagste heb ik op 16.000 gehouden en de hoogste op 120.000 gezet.
16.000 40%
19.000 20%
25.000 14%
32.000 12%
40.500 10%
50.000 9%
60.500 8%
73.500 7%
93.500 6%
120.000 6%
De hoogste inkomens profiteren het meest van de HRA, maar hebben ook nog eens een keer de minste procentuele lasten. Het systeem is nog idioter dan dat ik dacht.
Het is ook duidelijk wie de zwaarste klappen gaan krijgen bij de komende stijging van de rente.
@36 is dat niet een beetje erg kort door de bocht? Ten eerste moet je dat afzetten tegen de woningprijs die nogal verschilt per deciel, ten tweede moet je het afzetten tegen de totale aantal hypotheken per deciel. Met je conclusie dat de armsten het hardst geraakt worden als de HRA in een keer afgeschaft wordt, ben ik het eens, maar de totale lasten van HRA voor de rijken zijn relatief klein voor de staatskas.
En in het algemeen: de HRA is net zoals zoveel maatregelen in de praktijk een herverdelingsmaatregel, broekzak/vestzak, etc. Roepen dat HRA afschaffen alle problemen oplost vind ik een idiote opmerking. HRA bestond dertig jaar geleden ook al, en naar ons beeld nu waren huizen toen veel redelijker geprijst. Kun je de huidige problemen dan in de schoenen van de HRA schuiven?? Dat is toch wel erg makkelijk politici en economen napraten.
“de totale lasten van HRA voor de rijken zijn relatief klein voor de staatskas.”
Huh? Ik lees toch echt af dat de bovenste twee decielen samen praktisch de helft van de HRA-lasten voor de staatskas vormen. De HRA is daarmee geen herverdelingsmaatregel, maar een ontherverdelingsmaatregel.
@37 Uiteraard lopen het aantal hypotheken op naar mate men meer verdient. Dit zijn de percentages per deciel:
11,2
11,5
21,0
34,2
45,7
56,9
65,4
71,7
78,4
81,1
Bijna de helft (45%) van het 5e deciel (€40.500) heeft een HRA en spendeert 10% van het inkomen aan hypotheekkosten (na aftrek). Een procent stijging rente kost dan €800,- per jaar. In het 10% rente rampscenario moet het huishouden €4.000 netto extra ophoesten. Ik zie een ramp gebeuren. Niet voor de hoogste inkomens. Die moeten dat wel op kunnen hoesten de ongeveer €7.000.
Het is wat Bismarck zegt: de twee hoogste decielen krijgen 5 miljard aftrek. Dus vanaf een inkomen van 81.000.
@39: Hoe zou die verhouding trouwens verschuiven bij oplopende rente? Bij lagere inkomens zul je toch vrij snel op een lagere schijf stuiten en dus minder kunnen aftrekken, terwijl de bovenste twee decielen respectievelijk bijna 40k en ruim 65k boven de grens van de hoogste schijf zitten. Dat lijkt te betekenen dat een oplopende rente dan ook leidt tot een oplopend aandeel in HRA voor de hoogste twee decielen. Of klopt er iets niet in die redenering?
#38 I stand corrected, ik had je link in 23 dan ook niet geklikt! Wellicht had ik oudere of nieuwere cijfers gezien? Dit verandert mijn beeld over HRA in ieder geval aanzienlijk ;-)
@40 Lijkt mij een juiste redenatie.
Stel dat de grens tussen 52% en 42% op precies 60.000 ligt.
Je belastbaar inkomen zou bedragen 65.000 als je niet 5.000 euro aan HRA zou hebben. Je komt dan op een belastbaar inkomen van 60.000 en je krijgt dus 2600 van de belastingen terug. Als je nu 5000 meer gaat betalen aan HR dan krijg je niet 52% daarvan terug, maar slechts 42% dus 2100 euro. Dus 500 euro minder teruggave dan iemand die 70.000 of meer verdiend.
Scheelt wel voor de schatkist. Aan de ander kant gaan meer mensen zorgtoeslag krijgen of een hogere.
Dan kan ik je nu al vertellen dat heel Nederland linksom of rechtsom gaat bloeden om die stijging te compenseren.
Of het bloed loopt door de straat.
@34: Maar dat is de bewijslast omdraaien… het klinkt flauw maar “in het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst”. Ik denk niet dat de hypotheekrente op middenlange termijn (zeg de volgende 5 a 10 jaar) zal stijgen tot 10%.
Waarom? Omdat naar mijn mening de redenen waarom de hypotheekrente de laatste 20 jaar is gedaald niet zo snel gekeerd zullen worden.
1). Daling van de nominale rentes dmv een daling van de inflatie.
2). Daling van de reele rentes dmv een grotere vraag naar assets.
3). Meer mogelijkheden tot hypotheekfinanciering dmv financiele innovatie (hangt samen met 2).
4). Stagnerende woningbouwproductie en groei van het aantal huishoudens.
5). Toenemende economische centralisatie in Nederland.
Om het toe te lichten met mijn persoonlijke situatie (hoger opgeleide starters woonachtig in de Randstad): onze woonlasten zijn al 35% van ons inkomen en het kan “makkelijk” naar 60%. Makkelijk in de zin van: we kunnen het dragen en verhuizen naar een minder overspannen woningmarkt is geen optie. Ja in Oost-Groningen of Zuid Limburg zijn de huren lager, nee er is geen werk en forenzen is geen optie.
@JSK,
– Volgens het CBS is het afgelopen jaar de waarde van de huizen gedaald en de hypotheekschuld van huishoudens gestegen, de schuld/waarde quote is nu 54%, tegen 48% 2 jaar geleden. Een bedrijf is niet blij met een dergelijke ontwikkeling.
– Volgens het CBS zijn de huizenprijzen alweer gedaald
– De hypotheekrente is deze week gestegen, met 0,1% weliswaar, maar lager zal de rente echt niet worden
– Het is niet onmogelijk dat de huidige, zeer lage rente gaat stijgen, zie Ierland, Spanje en noem maar op. Echt, we kunnen in een (gematigd) Iers scenario terecht komen, de totale schuld van Nederland is, met name door de hoge hypotheekschulden, namelijk erg hoog.
– Als ik het allemaal goed begrepen heb gaan de netto lonen in januari omlaag (o.a. door stijgende pensioenpremie en lastenverhoging)
– De voorwaarden voor een hypotheek (NHG, dat soort zaken) zijn aangescherpt
– Startersleningen zijn er niet meer
Een rente van 0,1% meer scheelt ongeveer 2% in de hypotheeksom, een inkomen van 3% netto minder scheelt meer dan 3%, strengere voorwaarden schelen 5% of zo (is individueel). Tel het bij elkaar op en….
Het kernargument waarom de huidige prijzen een zeepbel zijn is echter eenvoudig. Economen hebben vooral naar het inkomen gekeken – en dan zijn veel hypotheken nog betaalbaar. Ze hebben echter het vermogen van de huishoudens vergeten.
En dan wordt het een ander verhaal. We hebben zo ongeveer de hoogste hypotheekschuld ter wereld. Deze schuld is de afgelopen 15 jaar enorm gestegen, in 2005 zelfs met 54 miljard Euro. Ondertussen is het, per huishouden, zo ongeveer de hoogste schuld van de wereld. Dat kan niet zo doorgaan. Ooit moet dat stoppen. Als het stopt dan zijn de huizen niet meer te verkopen zonder een zeer aanzienlijke prijsdaling. Ik raad je aan wat dit betreft het werk van Mason McGaffney te lezen: het is niet bepaald de eerste keer dat een dergelijke zeepbel zich voordoet. En ze volgen allemaal een redelijk vergelijkbaar patroon. Ook in Nederland. Je punt en 3 zijn overigens twee van de typerende synptomen voor een zeepbel, volgens McGaffney: geleend geld waarmee huizen worden gekocht waarbij de verwachte toename van de prijs van de huizen de kosten moet betalen…
En dat woonlasten ook wel 60% mogen bedragen – werken jullie nou echt alleen om rente aan de bank te betalen? En wat, als er kinderen komen, of er een ouder hulpbehoevend wordt? Macro-economisch: woonlasten van 60% zijn een dusdanig deflatoire druk op de economie dat we dan wel kunnen inpakken, economisch. Maar ik geef toe – onze bouwregeltjes hebben ons een beetje gered. Als de nieuwbouwgolf nog groter zou zijn geweest dan zou de klap nog harder aankomen.
Het rampscenario (en daar moeten we ook rekening mee houden): oplopende werkloosheid, oplopende rente, dalende netto inkomens door de bezuinigingen van de overheid – ook bijzonder getalenteerde economen zullen zeggen dat dat scenario beslist niet uitgesloten is.
Afsluitend: ja, als jullie in 2008 duur gekocht hebben dan lopen jullie een risico op 50.000,– tot 100.000,– vermogensverlies.
Beste Marijn,
Ik zal mijzelf herhalen: mijn irritatie is gericht tegen het gebruik van het woord bubble om de Nederlandse huizenmarkt te omschrijven. Het barsten van een bubble houdt in meer dan een vijf procent prijsdaling in zwaar economisch weer. Je maakt het jezelf wel heel erg makkelijk om grote woorden te hangen aan relatief kleine bewegingen en daaruit harde conclusies (“de Nederlandse economen zitten er allemaal naast!”) te trekken.
Het standaardgebruik van het woord bubble is om te beschrijven een opwaartse prijsontwikkeling in activa die niet kan worden gerechtvaardigd door onderliggende fundamentals (en daarom op korte termijn noodzakerlijkwijs zal keren). Als je stelling is dat de huizenmarkt een zeepbel volgens deze (gangbare) definitie dan is deel van je argumentatie uitermate zwak. Zoals
Het rampscenario (en daar moeten we ook rekening mee houden): oplopende werkloosheid, oplopende rente, dalende netto inkomens door de bezuinigingen van de overheid – ook bijzonder getalenteerde economen zullen zeggen dat dat scenario beslist niet uitgesloten is.
Euh ja… en als de Bom valt op Amsterdam zal mijn twee-onder-een-kap in Bloemendaal (hypothetisch gesproken uiteraard) ook flink in prijs dalen. Dat onder extreme scenarios de prijzen van bepaalde activa zullen dalen is geen bewijs voor het bestaan van een zeepbel.
Waarom? Omdat het barsten van een zeepbel per definitie *niet* conditioneel is op een fundamentele verandering in de economie. Als morgen olie daalt naar $50 per vat omdat Rusland zijn voorraden met een factor 10 naar boven bijstelt, zal niemand betogen dat olie vandaag a la $90 een zeepbel was.
Wederom, je maakt het jezelf heel erg makkelijk met argumenten als “als de werkloosheid op loopt naar 20%, dan zullen ook de huizenprijzen flink dalen”. Ja duh. De grap van een zeepbel is: zelfs als de werkloosheid op 5% blijft, zullen de huizenprijzen dalen.
Voorbeelden van prijsontwikkelingen waarvan wij achteraf kunnen zeggen dat zij vielen onder de definitie van een bubble: sterk stijgende huizenprijzen in economisch zwakke regios met hoge werkloosheid in het Amerikaanse mid-westen, aangedreven door house flippers en werklozen met sub-prime leningen. Dat was een bubble, prima. Een piramidespel met huizen kan niet voor altijd voortduren, op een gegeven moment zijn de nieuwe investeerders op.
Maar… en hier komt het: ik zie bijzonder weinig aanwijzingen dat dezelfde mechanismen aanwezig zijn op de Nederlandse huizenmarkt. Huizen in mijn straat worden niet gekocht om mee te speculeren, ze worden gekocht om in te wonen. En naar mijn weten krijgen werklozen of part-timers niet zomaar een hypotheek.
Dus bij een economische verzwakking zoals wij deze in Nederland hebben gezien de laatste twee jaar zal de huizenmarkt uiteraard aan kracht inboeten. Niks nieuws. Maar je hebt nog geen greintje bewijs geleverd voor een algehele implosie zoals gezien wordt in (sommige delen van) de V.S. Natuurlijk *kan* een dergelijke implosie eventueel plaatsvinden in de toekomst. Maar de argumenten die jij daarvoor geeft zijn niet al te sterk.
Bijvoorbeeld
Het kernargument waarom de huidige prijzen een zeepbel zijn is echter eenvoudig. Economen hebben vooral naar het inkomen gekeken – en dan zijn veel hypotheken nog betaalbaar. Ze hebben echter het vermogen van de huishoudens vergeten.
En dan wordt het een ander verhaal. We hebben zo ongeveer de hoogste hypotheekschuld ter wereld. Deze schuld is de afgelopen 15 jaar enorm gestegen, in 2005 zelfs met 54 miljard Euro. Ondertussen is het, per huishouden, zo ongeveer de hoogste schuld van de wereld. Dat kan niet zo doorgaan. Ooit moet dat stoppen.
We zijn ook een van de rijkste landen ter wereld. Na Luxemburg het rijkste land in de EU. Daarnaast wordt er veel gespaard in Nederland. Zomaar een schuld noemen zonder vermogen is misleidend: Malawi zal een lagere hypotheekschuld per capita hebben dan Nederland. De hoge Nederlandse hypotheekschuld is de passivakant van de balans van de Nederlandse economie. Nederland is extreem rijk, en een toenemende hoeveelheid van die rijkdom zit in huizen. Dat is niet perse een gezonde ontwikkeling, maar zeker geen onhoudbare ontwikkeling.
Nederland heeft de hoogste hypotheekschuld in de Europese Unie. Maar is ook het rijkste land in de EU. Welke landen volgen ons qua hypotheekschuld? Denemarken, Norwegen, Zweden, het VK en Finland (zie: http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=414). Niet bepaald de zieke mannen van Europa. Dus een grote absolute hypotheekschuld is geen voldoende bewijs voor een zeepbel op de huizenmarkt: of je wil betogen dat heel Noord Europa muv Duitsland een opgeblazen huizenmarkt heeft.
En dat woonlasten ook wel 60% mogen bedragen – werken jullie nou echt alleen om rente aan de bank te betalen? En wat, als er kinderen komen, of er een ouder hulpbehoevend wordt? Macro-economisch: woonlasten van 60% zijn een dusdanig deflatoire druk op de economie dat we dan wel kunnen inpakken, economisch.
Je verwart het feitelijke met het wenselijke. Ja, ook ik vind huizen en huisvesting in Nederland belachelijk duur. En ja, ik denk dat 50% a 60% hypotheeklasten niet goed zijn voor de Nederlandse economie. Maar, is het iets wat zal leiden tot de totale ondergang van de Nederlandse huizenmarkt? Ik denk van niet: het leidt tot een opgeblazen financiele-, vastgoed en bouwsector ten koste van andere bedrijvigheid.
Maar zolang Nederlanders 1). een hoog besteedbaar inkomen hebben, 2). weinig alternatieve consumptiemogelijkheden, 3). een hoog ontwikkelde hypotheekmarkt en 4). een hoog spaaroverschot zie ik geen implosie van de huizenmarkt.
Beste JSK,
Ik stel voor dat je op de CBS website opzoekt hoezeer de verkoop van huizen gedaald is, de afgelopen twee jaar. De huizenmarkt IS al geimplodeerd.
P.S. – het besteedbaar inkomen van huishoudens is nauwelijks hoger dan in 1969 wanneer je het aanpast aan de geldontwaarding.
Goh, dank je voor je uitgebreide en inhoudelijke reactie? Beetje aso hoor.
bubble is een rotwoord, omdat de interpretatie niet echt eenvoudig ligt. Volgens deze [x] de wiki interpretatie van een economische bubble, bestaan er economen die niet in bubbles geloven. Dat bestaan ontkennen maakt redeneren wel vaak wat eenvoudiger. Het detecteren/identificeren van bubbles, is zoiets als naar zwarte zwanen zoeken.
Researchers often focus on specific aspects of this general concept(DJ:what defines a bubble): rapidly rising prices (Baker2002), unrealistic expectations of future price increases (Case and Shiller 2003); the departure of prices from fundamental value (Garber 2000), or a large drop in prices after the bubble pops (Siegel 2003)[x] (abstract is ook wel opmerkelijk)
The results suggest that the departures from fundamental values are not caused by the lack of common knowledge of rationality leading to speculation, but rather by behavior that itself exhibits elements of irrationality. Much of the trading activity that accompanies bubble formation, in markets where speculation is possible, is due to the fact that there is no other activity available for participants in the experiment.[x]
Dat laatste was uit een onderzoek naar bubble vorming, Econometrica. Mix van chaos theorie met game theory? ;)