ANALYSE - Het onderzoek naar de ontsporingen bij woningcorporaties verloopt voorspelbaar. Er is veel aanleiding tot woede en verbazing, maar weinig écht nieuws. Ontstond het miljardenverlies van Vestia door paniek bij Minister Spies? Ik zou het ook zeggen als ik verantwoordelijk was voor de derivatenchaos en er een strafrechtelijk onderzoek tegen me liep.
Welke vragen zou de parlementaire enquête moeten proberen te beantwoorden? De basisvraag lijkt:
Hebben we het systeem van sociale woningbouw en huisvesting goed ingericht?
De antwoorden daarop zullen verschillen: liberalen vinden doorgaans dat ondernemers en de markt de ruimte moeten hebben. Socialisten zullen een scherp kader van regels en toezicht belangrijker vinden dan die ruimte. Dat is allemaal geen nieuws.
Maar hoe zit de realiteit nu in elkaar? We kunnen ons wel nijdig maken over de gewetenloosheid, het grote geld en de uitspattingen van de vrije jongens, maar net als bij de bankiers komt daar geen graaier extra door voor de rechter. Hoe zit het met de feiten? Ik kies nog een paar standen van zaken uit.
Vrije ruimte en markt
Zijn corporaties in 1995 zelfstandige ondernemers geworden? Dat is zeer betrekkelijk, al werd het toen door iedereen wel zo ervaren. Maar is er sindsdien echt ’tucht van de markt’?
Die tucht zou ontstaan door de mogelijkheid van faillissement. Maar daarvoor schrok VROM toch terug. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) was bedoeld om te saneren: het vervulde een heldenrol bij de sanering van de Bijlmermeer. Later kreeg het fonds de toezichtstaak.
Tucht van de markt zou ook worden gevestigd door een vrije financiering, waarbij woningcorporaties zelf hun kapitaal zouden aantrekken en betalen. Ook dat ging een streepje te ver: dus werd het Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW) ingericht en werd door de waarborg de rentelast op sociale woningbouw beperkt. Hierdoor kon de huurprijs worden gematigd en werd op huursubsidie bespaard.
Tucht van de markt zou ook kunnen ontstaan door prijsconcurrentie met het product, het leveren van woondiensten. Een ondernemer moet de prijs van zijn product bepalen. Maar daar had de politiek helemaal geen trek in: de centrale vaststelling van het huurbeleid bleef bestaan. Daarbij hoorden bouwstenen als huurgeschillen, huursubsidie en -toeslag, huurrecht.
Met de regels, die in toenemende mate uit Brussel kwamen ontstond een systeem dat op zijn minst hybride mag worden genoemd. De ‘zilveren koorden’ met VROM waren dan wel verbroken, maar echte ondernemers waren de woningcorporaties niet. Al zou de directieauto je tot andere gedachten kunnen brengen.
Regels en toezicht
Dagelijks nemen woningcorporaties beslissingen met vergaande gevolgen: bouwen is nu eenmaal kapitaalintensief en van lange termijn. Kun je op al die beslissingen toezicht houden? Kan overal een toezichthouder met platte pet worden geposteerd?
Dat is niet doenlijk, weten zowel socialisten als liberalen. Je zult dus een systeem moeten bouwen dat regels en toezicht combineert. Maar ook oog heeft voor de omgeving waarin het systeem zijn functie vervult. De enquête zou hier meerwaarde kunnen hebben. Ik heb niet alles gezien, maar tot dusver heeft zij weinig opgeleverd.
Verbazend was het ‘onderzoek’ van de Algemene Rekenkamer, waarin de bewering voorkomt dat circa tien FTE zich bezig hielden met toezicht op woningcorporaties. De formatie van de provinciale kantoren van de hoofdingenieur-directeur Volkshuisvesting (HID) was in totaal ruim vijfhonderd man en toen de Inspecties der Volkshuisvesting (IVH’s) werden ingericht waren daar nog tweehonderd man van over.
Later werd ingekrompen, zeker, bijvoorbeeld toen de Inspecties werden samengevoegd tot VROM-inspecties. Of toen Enschede (vuurwerk) en Volendam (cafébrand) veel aandacht opeisten. (2000). Maar de bewering dat er nooit veel meer aandacht voor inspectie van woningcorporaties was, dan die tien FTE is een ernstige vertekening van de realiteit.
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) regelt de verhoudingen rond de woningcorporaties, maar toetsing in diverse juridische procedures levert twijfels op over de sturende kracht van dit besluit. Daarom wordt nog steeds gesleuteld aan de woningwet en de novelle. Over de huurprijswetgeving en de invloed daarvan op lokale woningmarkten gaat het maar weinig. Om over het Brussels onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) maar te zwijgen.
De omgeving
Het beeld is hybride, zo niet chaotisch. Ideologisch verschillende lijnen werden in elkaar gevlochten: Heerma was een sociaal voelend bestuurder, maar genoeg streetwise om te erkennen dat zelfstandigheid ook ruimte voor fouten impliceert.
Het historische toeval van de vastgoedhausse van 1993 tot 2006 zorgde voor jaloezie in de politiek: het ‘geld klotste tegen de plinten’ van woningcorporaties vond Den Haag en Bos en Vogelaar deden een greep in de kas.
In de jaren negentig vond Europa dat de woningmarkt geen grenzen mocht hebben (als je moest verhuizen, kwam je achteraan een rij lokale belangstellenden voor een woning). Dan laten we het werkgebied voor woningcorporaties vervallen. En omdat ‘groot’ ook gelijk werd geoordeeld aan ‘efficiënt’ en ‘professioneel’, verdwenen de leden van de woningbouwvereniging, de relatie met de huurders en de relatie met de lokale politiek. Vestia werd too big to fail.
Rapportage aan het parlement
De enquêtecommissie zou moeten denken over deze mix: hoeveel ondernemingruimte moet en welke kaders zijn noodzakelijk? Maar vooral ook: welke context moet worden geschapen voor extra zekerheden tegen het falen van controlesystemen?
Accountants, WSW, Raden van Commissarissen, rijkstoezicht, het is allemaal niet genoeg. Kleinere lokale netwerken, waarin belanghebbende huurders en geïnteresseerde lokale politici de zonnekoningen met beide voeten op de grond houden, het is verdwenen door het schrappen van het werkgebied in de statuten van de corporaties. De schaalvergroting en het werken in meerdere gemeenten heeft de relatie met de lokale politiek verstoord.
De gedachte dat professioneel bestuur niet mogelijk was met lastige huurders die over de schouder meekijken, is een misvatting gebleken die ons talloze miljoenen heeft gekost.
Links, rechts en midden zouden zich kunnen verenigen op een paar simpele herstelprincipes:
- een kleinere woningcorporatie (zeg max. 15.000 eenheden);
- een noodzakelijk werkgebied, c.q. een verband met lokaal openbaar bestuur;
- een aanwezigheid van huurders en woningzoekenden in het model.
De verhoren zijn te verdragen als rituele reiniging van zonden. Maar de bedrijvers daarvan zijn minder interessant dan de structurele oorzaken van die zondigheid. Het OM moet zijn werk doen en zondaars vervolgen. Het parlement daarentegen, moet richting geven aan het beleid.
Reacties (7)
Het zou ook een niet onaardig idee zijn om weer terug te gaan naar de oude manier om de VHE’s te waarderen in de boeken: namelijk als een bedrijfsmiddel dat op een redelijke termijn wordt afgeschreven naar een waarde van nul.
En niet zoals nu de waarde van een VHE te bepalen aan de hand van de vastgoedmarkt, die voornamelijk met speculatiewaarden rekent.
Het sociale vastgoed waarderen op een fictieve marktwaarde voor koopwoningen heeft er toe geleid dat corporaties plotseling aantrekkelijk werden voor de financiële markt, omdat het vastgoed als onderpand ineens aanzienlijk in waarde steeg. Stond de Dorpsstraat 1 t/m 14 eerst nog voor de bedrijfswaarde van nul euro in de boeken, nu stonden ze ineens voor de verkoopwaarde van een ton of meer per VHE in de boeken. En daarmee zijn de financiële cowboys de corporatiewereld binnengereden, die wel eens even de beursbengel gingen spelen, of de softwareontwikkelaar. Of zich gewoon een Maserati onder de kont lieten leasen.
@0: “simpele herstelprincipes:
– een kleinere woningcorporatie
– een noodzakelijk werkgebied
– aanwezigheid van huurders en woningzoekenden”
Geen mega corporaties, terug naar hun oude werkgebied is een open deur. Daar is dit onderzoek onnodig voor.
Vraag is wie daarop toeziet, met welke huurdersrol?
Zoals ook elders blijkt het toezicht gebrekkig zowel centraal WSW (wordt in dit stuk alleen genoemd!) als lokaal de Raad van Toezicht – blijft ook onbesproken. Zoals vaker spelen banken en accountants ook hier een bedenkelijke rol.
Als je dat alles negeert, resteert “weinig écht nieuws”
@1: op zich speelt die waarderingskwestie een rol. Maar ik herinner me een receptie waar de vastgoedwereld was en waar ik in gesprek raakte over de verzelfstandiging.
De vastgoed-man zei: “leuk als VROM dat doet, want daarmee krijgen corporaties immense vermogens in beheer. En daar hebben ze niet veel verstand van. Wij weten hoe lastig het is vermogen in investeringen die rendabel zijn om te zetten. Maar we zullen leuke combinaties met de corporaties maken.”
Ik schrok van die boodschap en vertelde dat aan mijn bazen binnen VROM. Die schrokken eigenlijk ook wel, maar zagen het toch meer als een kennis en scholingsprobleem.
Je beeld over de boekhouding klopt niet helemaal.
@2: dat is inderdaad de kernboodschap van dit stuk. Maar een open deur? Het is niet zo simpel om de trend van schaalvergroting te keren en kracht in het kleine te zoeken. Het probleem van de werkgebieden had ook te maken met concurrentie tussen de corporaties. Moet dat wel?
Ik ging er over aarzelen toen de markt ineens ontspande en corporaties hun best deden om de leegstand bij het bezit van de collega te laten ontstaan. Daar is wel wat op tegen.
Maar over het toezicht roep ik al langer dat het de foute oplossing is voor een zelf geschapen probleem. De Inspectie leefomgeving en Transport gaat het doen, uit naam van Blok. Het zal nieuwe rampen niet verhinderen.
@0
Ik denk dat eht altijd lastig blijft zolang er een hybride systeem wordt aangehangen. We zullen denk ik moeten kiezen:
– een vrije markt waar corporaties failliet kunnen gaan (voordeel), zelf prijzen kunnen betalen (nadeel: de minima en modale inkomens liggen ver van elkaar af) en ook gewoon een torenflat in een willekeurige stad kunnen zetten als daar vraag naar woonruimte is (voordeel want in de stad is werk)
– een overheidsorgaan met vaste prijzen (voordeel) en centraal geplande woningbouw (nadeel want de overheid kan niet goed dynamisch plannen)
@0: Hulde Tom, je bent volgens mij de eerste die het precies noemt:
‘In de jaren negentig vond Europa dat de woningmarkt geen grenzen mocht hebben (als je moest verhuizen, kwam je achteraan een rij lokale belangstellenden voor een woning). Dan laten we het werkgebied voor woningcorporaties vervallen. En omdat ‘groot’ ook gelijk werd geoordeeld aan ‘efficiënt’ en ‘professioneel’, verdwenen de leden van de woningbouwvereniging, de relatie met de huurders en de relatie met de lokale politiek.’
De leden van de vereniging zijn van hun kapitaal beroofd door professionalisering. En ‘professionals’ mogen wat kosten, nietwaar?
@3: ‘…niet verhinderen’ betekend bevorderen. Hoort wie trappelen daar allemaal, kinderen?
@3: “niet zo simpel om de trend van schaalvergroting te keren”
Waarom niet? Begin met schaalvergroting minder aantrekkelijk te maken en fusies te toetsen i.p.v. steeds instemmen.
De meeste fusies blijken geen verbetering, dus zijn eigenlijk mislukt ook als partijen niet uit elkaar gaan. Juist bij woningbouw is er geen ontwikkeling aanwijsbaar, die tot schaalvergroting noopt.
@4: het probleem en ook wel de kracht van onze democratie is nu juist dat hybride systeem. Het is, vrees ik, bij de marktwerking in de zorg net zo iets. Je hebt die vrije keuze dus niet.
@5: dit is inderdaad het mechanisme. Het woord ‘beroofd’ zou ik niet gebruiken, want ook de emanciperende organisaties waren eigenaar en niet individuele huurder, maar het gevoel klopt volledig.
En toezicht zal nooit nieuwe rampen verhinderen. Als je dat denkt heb je een simpel wereldbeeld.