Hoe de financiering van het hoger onderwijs slachtoffers maakt op de woningmarkt

ANALYSE - Hoger Onderwijs instellingen willen zoveel mogelijk studenten binnenhalen. Dat leidt in universiteitssteden tot verstoring van de woningmarkt, meent S. de Beter in dit eerste deel van zijn gastbijdrage

Ieder jaar eind augustus is het weer raak in studentensteden: Nederlandse maar vooral buitenlandse studenten die naarstig – soms zelfs wanhopig – op zoek zijn naar woonruimte. Vaak doen ze de eerste weken noodgedwongen een beroep op campings en hostels.

In Groningen loopt het dit jaar helemaal de spuigaten uit. Medio juni is bekend dat het aantal aanmeldingen fors is gestegen. Bij Nederlandse studenten is de toename 11 procent, maar bij buitenlandse studenten is de toename veel groter: zo zijn er 50 procent meer aanmeldingen van studenten uit Europa, en nog eens 31 procent meer aanmeldingen van studenten buiten Europa. Wie denkt de Rijksuniversiteit Groningen (RuG) voor die tweeduizend extra studenten voldoende huisvesting gaat regelen, vergist zich deerlijk. “Wij zijn een academische onderwijsinstelling, geen woningcorporatie”, moeten ze bij de RuG hautain hebben gedacht. Tegenover de bezorgde Universiteitsraad erkent universiteitsbestuurder Jan de Jeu dat het aantal aanmeldingen hoger ligt dan de RuG verwacht had. “Maar we weten nog niet zeker hoeveel van deze studenten ook daadwerkelijk naar Groningen komen.”, zegt hij sussend. Dat iedereen in september een kamer heeft gevonden, durft hij niet te garanderen. ‘Maar een slaapplek, dat verwacht ik wel.’

Tenten en slaapschepen

Eind augustus hebben ze in alle haast drie tenten neergezet, elk voor 30 studenten die alleen een bed en een kluisje krijgen. Voor het sanitair moeten ze terecht bij het naastgelegen Sportcentrum. En overdag zijn de tenten op slot. Voor deze superaanbieding geldt een prijs van 12,50 euro per nacht, dus ruim 350 euro per maand. De buitenlandse studenten kunnen ook terecht op slaapschepen: 42,50 euro per nacht en dan zijn de maaltijden wel inbegrepen. Maar je moet wel voor de hele maand boeken.

Op 30 augustus hebben RuG en Hanzehogeschool al bakzeil gehaald, na vele protesten. De tenten zijn gratis en toch overdag open, en een hele maand boeken voor een slaapschip hoeft ook niet meer. Ondertussen zijn zeven RuG-medewerkers bereid gevonden om een logeerkamer ter beschikking te stellen.

Ik ben benieuwd hoe dit huisvestingsprobleem zich de komende maanden gaat ontwikkelen, in Groningen en in andere studentensteden. Ongetwijfeld gaan Kamerleden zich ermee bemoeien, zoals vorig jaar in het zogeheten dertigledendebat over huisvesting voor buitenlandse studenten. De houding van het RuG-bestuur zal dan in ieder geval op sympathie kunnen rekenen van PVV-Kamerlid Kops, want hij toonde toen geen medelijden met buitenlandse studenten die geen huisvesting kunnen vinden. Hij spreekt van studenten die “op de bonnefooi, op goed geluk, naar Nederland komen” nadat zij zich hebben ingeschreven bij een universiteit of hogeschool. “Dat is natuurlijk niet heel handig. Zelfs de gemiddelde vakantieganger gaat vandaag de dag nog goed voorbereid op reis, inclusief geboekte accommodaties.” Heeft hij gelijk en is het eigen schuld dikke bult voor die buitenlandse studenten? Of is het toch niet zo raar dat zij verwachten dat hun huisvesting goed is geregeld door de onderwijsinstelling die hen zo hartelijk welkom heet (en goed aan hen verdient zoals hier en hier te lezen is)?

Zeker sinds de komst van het internet zullen de meeste buitenlandse studenten een uitgebreide verkenning maken alvorens zij kiezen voor een Nederlandse universiteit. Wellicht kijken ze eerst naar topuniversiteiten zoals Harvard University. Dan zien ze op hun scherm die mooie campusgebouwen waar ze straks een kamer zullen krijgen – als hun droom werkelijkheid zou worden. Bij Harvard snappen ze dat hun ‘klanten’ niet alleen goed onderwijs willen maar ook huisvesting en een interessant sociaal en cultureel leven. Plus een beurs voor studenten die geen rijke ouders (of andere geldbronnen) hebben om dit alles te kunnen betalen. Ook in andere landen hebben universiteiten de huisvesting voor hun studenten meestal goed geregeld, zeker als deze uit het buitenland komen.

Geen huisvesting voor buitenlandse studenten

Maar niet in Nederland. Alleen de Technische Universiteit Twente beschikt over een eigen campus waar buitenlandse studenten worden ondergebracht, naast studenten ‘van eigen bodem’. Hetzelfde lijkt ook te gelden voor de nieuwe University Colleges – met veel buitenlandse studenten – die een aparte status hebben binnen de universiteit waar ze deel van uitmaken. Ook in Wageningen schijnen ze de huisvesting voor buitenlandse studenten redelijk goed op orde te hebben.

Bij de meeste Nederlandse onderwijsinstellingen moeten buitenlandse studenten het allemaal zelf regelen: huisvesting, sociale en culturele activiteiten, en eventueel studiefinanciering. Natuurlijk, elke zichzelf respecterende onderwijsinstelling voor hoger onderwijs heeft een International Office met goedwillende medewerkers die graag willen adviseren in de zoektocht naar woonruimte. Ook reserveren de onderwijsinstellingen kamers bij de studentenhuisvesters voor hun buitenlandse gasten, stafleden en studenten – wel in die volgorde! – maar dat is iets anders dan huisvesting garanderen. In het eerdergenoemde debat zegt CDA-Kamerlid Ronnes het zo: “Op de vraag wie de eerste verantwoordelijkheid heeft voor het huisvesten van die studenten, komt geen duidelijk antwoord. Volgens de minister zijn de student, de studentenwoningcorporatie, de gemeenten, de universiteiten en de hogescholen allemaal een beetje verantwoordelijk. In de praktijk zal dat inhouden dat niemand zich verantwoordelijk voelt en iedereen maar naar de ander kijkt”

SSH los van universiteiten en hogescholen

Dat was vroeger wel anders. Tot de jaren ‘80 – toen er overigens nog nauwelijks buitenlandse studenten waren – namen de Nederlandse universiteiten wél hun verantwoordelijkheid en hadden de Stichting Studentenhuisvesting (SSH). De SSH bestaat nog steeds maar staat nu formeel helemaal los van de universiteiten en hogescholen. Hetzelfde geldt voor hun concullega’s als DUWO en Idealis. Zeker, zij bouwen en beheren nog steeds woonruimte voor studenten, maar tevens voor andere starters op de woningmarkt. En officieel is de SSH nog altijd niet commercieel maar met een beloning van 217.000 euro – dus ruim boven de Balkenende-norm – voor de directeur-bestuurder is de salariëring wel ‘aangepast’, zoals je wel vaker ziet bij non-profit organisaties.

Een aantrekkelijke groeimarkt

Het zijn niet alleen studentenhuisvesters als SSH die de laatste jaren driftig aan het bouwen zijn om de groeiende stroom studenten van woonruimte te voorzien; woningcorporaties en commerciële investeerders houden zich tegenwoordig eveneens bezig met jongerenhuisvesting, die in studentensteden voornamelijk voor studenten is bestemd. De groei komt niet van Nederlandse studenten want deze categorie is het afgelopen decennium vrijwel gestabiliseerd. Bovendien blijven zij langer bij hun ouders wonen, sinds de invoering van het ‘sociale leenstelsel’, waarover in de volgende aflevering meer. Nee, het zijn voornamelijk buitenlandse studenten die een extra beroep op de woningmarkt doen. Afgezien van Duitse en Belgische studenten uit de grensstreek hebben zij niet het alternatief om thuis te blijven wonen, en zijn dus aangewezen op wat de Markt te bieden heeft.

Naast de 32.000 uitwisselingsstudenten, die normaliter drie tot vijf maanden in ons land zijn, gaat het hoofdzakelijk om buitenlandse diplomastudenten die hun studie hier afronden met een Nederlands diploma. Deze groep is volgens Nuffic gestegen van 25.000 naar 90.000 in de periode 2000-2017. Hun aandeel was in 2016/17 voor de hogescholen 6,2% (1 op 16) en voor de universiteiten 12% (met maar liefst 25% voor de masteropleidingen). Volgens hun Internationaliseringsagenda mikken universiteiten en hogescholen op het “doortrekken (van de) huidige trends naar 1 op 14 internationale studenten in het hbo en 1 op 5 in het wo in 2025”. Gemiddeld, wel te verstaan. Minister Van Engelshoven wil dit streven graag ondersteunen, zo kunnen we lezen in haar Kamerbrief.

Dat onderwijsbestuurders blij zijn met deze instroom, zal niet verbazen. Want iedere extra student van buiten Europa moet een fors bedrag aan instellingscollegegeld betalen, bij een masterstudie is dat op jaarbasis ongeveer tussen 8.000 euro voor HBO- studenten, 13.000 euro voor de universitaire alfa- en gamma-studies en 20.000 voor bèta-studies en geneeskunde. Daar staan betrekkelijk weinig kosten tegenover want als je eenmaal een onderwijsapparaat beschikbaar hebt, kunnen extra studenten meestal gewoon aanschuiven in de collegebanken (zeker bij de gamma-opleidingen), zoals ik hier betoog.

In 2017 gaat het bij deze categorie om ongeveer 9.000 studenten, veel minder dan de groep buitenlandse studenten afkomstig uit Europa – om precies te zijn: de Europese Economische Ruimte (EER) – : ruim 23.000. Zij betalen net als Nederlandse studenten ruim 2.000 euro aan collegegeld. Daarnaast krijgt de onderwijsinstellingen voor iedere EER-student 6800 euro aan Rijksbijdrage, zo lezen we in hun Intenationaliseringsagenda (bijlage 4).

Ten koste van andere collectieve uitgaven

Voor de Nederlandse belastingbetalers is de massale toestroom van Europese studenten echter minder leuk, want die extra Rijksbijdragen gaan ten koste van andere collectieve uitgaven. Dat zien we helemaal verkeerd, vinden de nationale rekenmeesters bij het CPB. Want veel buitenlandse studenten krijgen hier later werk, en gaan dan inkomstenbelasting betalen, plus BTW en andere indirecte belastingen. Volgens Nuffic blijft ruim 25 procent van de buitenlandse studenten in NL, en houden we op jaarbasis netto niet minder dan 1,6 miljard aan hen over.

Dat is nog steeds klein bier, denkt het Amsterdamse onderzoeksbureau The class of 2020, gesponsord door partners die buitenlandse studenten graag zien komen. In een rapport met de ronkende titel “The Netherlands As European Talent Hub” – voor minder doen we het niet – wordt uit de losse pols berekend dat “organisch het huidige aantal van 82.000 internationale diplomastudenten zal groeien naar 120.000 in 2025”. Maar we kunnen de lat natuurlijk nog hoger leggen: een verdrievoudiging naar “225.000 in 2025”. Dat levert maar liefst 3,3 miljard euro per jaar extra op. Een verdrievoudiging van het aantal buitenlandse studenten zorgt ook nog voor “zo’n 1,2 miljard aan extra investeringen in (studenten)huisvesting”.

Deze berekeningen zijn een schoolvoorbeeld van ‘de zaak rijk rekenen’, een activiteit waar economen zich te gemakkelijk voor lenen. Zo wordt verondersteld dat alle buitenlandse studenten die in Nederland blijven, ook (meteen) werk vinden, een veronderstelling die ik in één van mijn volgende blogs zal onderzoeken. Verder wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat buitenlandse studenten gebruik maken van zorg- en huurtoeslag. Evenmin is er aandacht voor allerlei indirecte effecten die kunnen optreden, voor de interactie daartussen, en voor de verliezers die de komst van buitenlandse studenten met zich meebrengt.

Win-win, maar niet voor iedereen

Lekker gemaakt door al die optimistische voorspellingen en de groeiambities van onderwijsinstellingen geven gemeenten graag toestemming voor de bouwplannen van studentenhuisvesters en projectontwikkelaars. Die bouwen het liefst zelfstandige wooneenheden, want dan kunnen de huurders huurtoeslag aanvragen, zodat ze zonder problemen een hoge huur kunnen betalen: een aantrekkelijke win-win situatie.

‘Dat willen wij ook, creatief gebruik maken van de huurtoeslag’, denken huisjesmelkers en rijke ouders die voor hun studerende kinderen een huis kopen. Alleen al in juli heeft bijvoorbeeld de gemeente Groningen 16 vergunningen afgegeven om 76 studentenkamers te verbouwen tot 55 zelfstandige woningen. Per saldo kwamen er dus in één maand 21 minder kamers beschikbaar voor (buitenlandse) studenten.

Waarom voert deze gemeente een beleid dat leidt tot een inkrimping van het aanbod terwijl er juist méér studentenkamers nodig zijn om de groeiende instroom van (buitenlandse) studenten van woonruimte te voorzien?

In haar Huisvestigingsverordening 2015 constateert B&W het volgende. “Het woningaanbod voor jongeren in Groningen strookt niet met de vraag. De kwaliteit schiet tekort. 58% van de jongeren geeft aan een verhuiswens te hebben. Jongeren willen vooral groter wonen, meer eigen voorzieningen en meer privacy. Door nieuwbouw voor jongeren te faciliteren willen we voor een groot deel in deze kwaliteitsvraag voorzien. In de bestaande voorraad zien we dat de markt ontspannen is. Uit onderzoek blijkt dat er geen vraag is naar onzelfstandige woonruimte.” In dat onderzoek hebben ze blijkbaar vergeten te vragen of de jongeren (hoofdzakelijk studenten, vermoed ik) ook bereid zijn om voor hun woonwensen te betalen. Dankzij de huurtoeslag hoeven ze niet te betalen voor hun extra woongenot; ze krijgen een free lunch zoals economen dit noemen.

De gemeente Groningen krijgt eveneens een free lunch want ook zij hoeft de rekening niet te betalen. Al die zelfstandige wooneenheden die door nieuw- en verbouw op de markt komen, drukken op de Rijksbegroting in de vorm van huurtoeslag. Als ik mij beperk tot die 55 zelfstandige wooneenheden, gaat het op jaarbasis om 183.000 euro: 55 x 12 x 278 (de maandelijkse huurtoeslag bij een huur van 710 euro). Stel dat niet het Rijk maar de Gemeente moet opdraaien voor deze extra miljoenen aan huurtoeslag? Dan wordt zij ongetwijfeld een stuk minder enthousiast over haar eigen beleid.

Voor studenten en andere jongeren die géén zelfstandige woning kunnen bemachtigen, heeft deze ontwikkeling louter nadelen. Tegenover extra huisvesting door nieuwbouw – die vaak traag tot stand komt, tenzij het om wooncontainers gaat (die eveneens recht op huurtoeslag geven) – staat minder aanbod door verbouw – die heel wat sneller gaat, zeker in de gemeente Groningen. Gevolg is dat de huurprijzen stijgen, nog versterkt door de instroom van buitenlandse studenten. En zo heeft de huurtoeslag ook voor de traditionele studentenkamers een prijsopdrijvend effect. Alsmede voor koopwoningen, zoals ik hierna laat zien.

Buy-to-let

Dat de huizenprijzen zo hard stijgen, wordt meestal toegeschreven aan de dalende rente. Die maakt het voor particuliere beleggers aantrekkelijk om hun spaargeld in vastgoed te investeren. Deze opvatting vinden we ook in een artikel in het Dagblad van het Noorden van 29/8/18, waar we lezen over starters die de stad Groningen ontvluchten vanwege te weinig woningen en te hoge huizenprijzen.

Maar een dalende rente hebben we al sinds 2009, terwijl de huizenbubbel pas in 2013 is begonnen. Dat particuliere beleggers de starters op de huizenmarkt verdringen is nog recenter, althans in Groningen. In hetzelfde artikel zegt Jan Palland van Makelaardij Groningen: “Voor een starterswoning kan ik zomaar twintig bezichtigingen hebben staan, waarvan dan driekwart uit beleggers bestaat”.

Vooral in studentensteden komt een steeds groter deel van de woningvoorraad in handen van mensen die het aangekochte pand niet zelf bewonen maar verhuren, in de vakliteratuur aangeduid als buy-to-let. Een onderzoeksrapport in opdracht van de Socialistische Partij vermeldt dat in de stad Groningen het aantal particuliere huurwoningen (dus zonder huurwoningen in corporatiebezit) in de periode 2012-17 is gestegen van ruim 17 naar bijna 24.000. In een percentage van de totale woningvoorraad is dit een stijging van 20,1 naar 24,8 procent. Daarmee staat Groningen landelijk op de tweede plaats, na Amsterdam (waar het aandeel is gestegen van 24,2 naar 26,7 procent). Het Groningse aandeel is in 2017 precies het dubbele van het landelijk gemiddelde, dat steeg van 10,5 naar 12,4 procent. De andere studentensteden zitten eveneens boven het landelijke gemiddelde. Opmerkelijk is dat Enschede relatief laag scoort, met 13,8% in 2017. Dankzij de eigen campus van de universiteit aldaar?

Onbekend is hoeveel van die particuliere huurwoningen in handen zijn van ouders die een huis voor hun (studerende) kinderen hebben gekocht. Wel zijn er cijfers over het aandeel in het totaal aantal kooptransacties dat voor rekening komt van particulieren met drie tot vijftig woningen. De figuur hieronder toont de ontwikkeling van dit aandeel in een viertal middelgrote studentensteden, dat een stuk hoger ligt dan het landelijke gemiddelde. Hoewel er verrassend veel fluctuaties zijn (waarschijnlijk omdat transacties tussen verhuurders ook in deze cijfers zitten), is er onmiskenbaar een stijgende trend te zien. Ook valt op dat de twee steden met in 2017 het hoogste aandeel buitenlandse studenten, Maastricht (56%) en Groningen (20%), tevens het hoogste aandeel kleine en middelgrote beleggers hebben.

In het rapport voor de SP wordt niet gerept over de rol van (de groei van) buitenlandse studenten. Evenmin over de mogelijkheid dat huurtoeslag voor (buitenlandse) studenten een belangrijke verklaring kan zijn voor de toenemende belangstelling van particuliere beleggers. Hetzelfde geldt voor een ander onderzoek over de huurwoningmarkt, van onderzoekers bij Kadaster en NVM, die eveneens constateren dat juist in de studentensteden het aanbod van buy-to-let woningen groeit.

De gevolgen zijn duidelijk: er komen steeds minder koopwoningen beschikbaar voor particulieren die wèl in hun eigen huis willen wonen, de starters op de huizenmarkt. Bovendien leidt ‘het gevecht om de huizen’ onvermijdelijk tot sterke prijsstijgingen, een ontwikkeling die voornamelijk in studentensteden is begonnen en vervolgens uitgewaaierd naar omringende gebieden. Gecombineerd leidt dit ertoe dat het aantal hypotheken voor een eerste woning al twee kwartalen op rij met 11% is gedaald, zoals in dit FD-artikel (€) is te lezen. Een citaat:

Ten opzichte van beleggers, die steeds actiever worden op de markt voor starterswoningen, delven starters nu al gauw het onderspit. ‘Wat je nu ziet is dat starters geen hypotheek kunnen krijgen voor bijvoorbeeld €800 per maand, maar zij zo’n zelfde huis wel voor €1200 per maand kunnen huren van een belegger. Dat is wel wrang.’

[S. de Beter (pseudoniem) is econoom en schrijft op zijn blog Eco Simpel]