€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht

Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een  gastbijdrage van Jan Kok. Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus. Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis. Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen. Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%! Uit kringen van huurders van sociale huurwoningen (gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties) zijn dergelijke geluiden ook te horen. Vanwaar deze gigantische huurverhogingen? Omdat zij behoren tot die door de overheid verfoeide ‘scheefwoners’, waar inkomensafhankelijke huurverhogingen op zijn losgelaten. De ideologie van het ‘scheefwonen’ Laten we bij het begin beginnen: ‘passend wonen’. Vrijwel altijd toegespitst tot ‘passend huren’. Huren op zo’n manier dat de kenmerken van het huishouden goed aansluiten bij de kenmerken van de huurwoning. Enerzijds is er ‘fysiek passend huren’: de omvang van het huishouden sluit dan goed aan bij de grootte/het aantal kamers van de huurwoning. Maar meestal heeft men het over ‘financieel passend huren’: het inkomen van het huishouden sluit dan goed aan bij de huurhoogte van de woning. Een middel om dit te helpen verwezenlijken is ‘passend toewijzen’. De contramal van ‘passend wonen’ is ‘scheefwonen’ en van ‘passend huren’ ‘scheefhuren’. En dan gaat het meestal over ‘goedkoop scheefhuren’: het inkomen is te hoog in verhouding tot de huurhoogte. ‘Passend wonen’ en ‘scheefwonen’ hebben nimmer betrekking op de koopsector. In je eentje wonen in een villa of wonen in een afgelost koophuis? De term ‘scheefkopen’ komt in het woordenboek niet voor. Natuurlijk niet, dat is de vrije markt. ‘Passend huren’ is in tijden van toegenomen woningschaarste van een mooi ideaal, een beleidsmatig af te dwingen doelstelling geworden. Je zou ook kunnen stellen dat vrijwel alle huurders op een bepaalde manier scheefwonen. Immers, zij betalen hoge huren voor allang afgeschreven woningen. Het vuurtje van het zogenaamde probleem van te goedkoop huren werd door de politiek opgestookt toen men in 2012 de gereguleerde huursector ging reserveren voor de huishoudens met de laagste inkomens. Had je een middeninkomen, dan kwam je de gereguleerde huursector niet meer in. En met als wrang gevolg: heb je een middeninkomen, dan moet je de gereguleerde huursector uit! Om plaats te maken voor degenen waar de gereguleerde huursector binnen deze beperkte visie op sociale huisvesting voor bedoeld zou zijn. Inkomenspolitiek bedrijven via de huur Maar hoe krijg je zittende huurders met een vast huurcontract uit hun woning? Gegrepen werd naar de financiële stok: extra huurverhogingen, inkomensafhankelijke huurverhogingen. Heel vreemd eigenlijk. Inkomenspolitiek bedrijven via de huur. Waarbij het extra geld niet naar de staat gaat, maar in handen valt van verhuurders, die daar niets tegenover hoeven te stellen. Het vergroot ook het verschil tussen huurders en kopers. Gaan kopers meer verdienen, dan kunnen ze meer lenen en meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Is dit juridisch wel in de haak? Kun je zomaar allerlei nieuwe huurverhogingsregels aan specifieke categorieën huurders opleggen, waar huurders en verhuurders tijdens het sluiten van het huurcontract geen weet van hadden? Dat de huurder een melkkoe is, zal ook de jaren daarop blijken. Wanneer in 2013 de verhuurders van gereguleerde huurwoningen (woningcorporaties én particuliere verhuurders) de verhuurdersheffing op hun bord krijgen. Maanden huur verdwijnen in de overheidskas. En de ‘goedkoop scheefhuurders’ dragen daar extra aan bij. In feite gaat het hier om een belasting voor huurders in een gereguleerde huurwoning. Een extra heffing voor de huishoudens aan de onderkant van de inkomenspiramide. 10 jaar inkomensafhankelijke huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging viert dit jaar haar pijnlijke tweede lustrum. In 2013 voerde het kabinet-Rutte II (bedankt PvdA) de inkomensafhankelijke huurverhoging in. Bedoeld om de ‘goedkoop scheefhuurders’ uit hun woning te roken richting vrijesectorhuur en koop. Opdat op die manier veel gereguleerde huurwoningen vrij zouden komen voor huishoudens met een lager inkomen. Opdat nieuwbouw van sociale huurwoningen minder nodig zou zijn. En zodat sociale huurwoningen konden worden verkocht en geliberaliseerd om kopers te behagen en het zogenaamde middensegment uit te breiden. Maar die vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen waren voor de ‘goedkoop scheefhuurders’ vrijwel niet beschikbaar en betaalbaar, wat met de jaren steeds erger werd. En kwamen gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders vrij, dan gingen die alsnog aan de neus van de lagere inkomens voorbij. De meeste hadden al een puntenaantal boven de liberalisatiegrens (ook wel sociale huurgrens genoemd), zodat ze konden worden ‘vrij getrokken’ tot huren veelal boven de € 1.000. Dat was blijkbaar allemaal geen reden om van de inkomensafhankelijke huurverhoging af te zien. De woningcorporaties hebben zich trouwens nooit echt tegen deze extra inkomstenbron verzet. De eerste vier jaar werd gewerkt met twee inkomenscategorieën: degenen die ‘een beetje te veel’ verdienden en degenen die ‘veel te veel’ verdienden. Wel binnen huurdersverhoudingen welteverstaan. We hebben het hier niet over de echte veelverdieners: die huren niet, die wonen in een koopwoning. Beide inkomenscategorieën kregen een opslag bovenop de reguliere percentuele huurverhoging, respectievelijk 0,5 en 2,5 procentpunt. In 2017 vonden twee belangrijke wijzigingen plaats. De twee inkomenscategorieën werden samengevoegd tot één en de opslag werd 1,5 procentpunt. Tevens werden AOW’ers en huishoudens van vier personen of meer van de regeling uitgezonderd. Want gepensioneerde huurders kunnen helemaal geen huis kopen en grote huishoudens hebben al uitgaven genoeg. De extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging De versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor bewoners van een gereguleerde huurwoning uit 2017 duurde voort tot 2021. Dat was het jaar dat er in verband met de coronapandemie en de verwachte koopkrachteffecten daarvan een algehele huurbevriezing werd afgekondigd. Inmiddels had het kabinet-Rutte III echter een nieuw plan uitgedokterd om de ‘goedkoop scheefhuurders’ aan te pakken, dat het kabinet Rutte-IV heeft overgenomen. Niet meer een opslag op de reguliere percentuele huurverhoging, maar werken met absolute bedragen om zo snel mogelijk een marktconforme huur voor de ‘goedkoop scheefhuurder’ te bereiken. Voldoen aan de marktverhoudingen is immers het doel van neoliberale politici. In de praktijk betekende dit streven naar een huur gelijk aan de maximale huurprijs voor gereguleerde huurwoningen volgens het puntenstelsel. Er kwamen weer twee inkomenscategorieën (gebaseerd op het huishoudinkomen in 2020), maar nu beide gesplitst naar huishoudenstype: alleenwonend of een meerpersoonshuishouden. De ‘enigszins goedkoop scheefhuurder’ krijgt in één keer € 50 aan de broek; de ‘sterk goedkoop scheefhuurder’ € 100. Grote stappen, snel thuis, zal het kabinet gedacht hebben. En, opmerkelijk, geen uitzonderingspositie meer voor AOW’ers en grote huishoudens. Waren de argumenten voor hun uitsluiting opeens niet meer geldig? (wordt vervolgd - klik hier voor deel 2) Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.

Door: Foto: Cyril Wermers (cc)

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

Mededeling

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Foto: Terry King (cc)

Scheef

, door

COLUMN - We hebben collectief besloten dat scheefwonen fout is. Wanneer een huurhuis een te klein deel van iemands inkomen vergt, mag de huurprijs worden verhoogd. Zo iemand woont immers evident ‘te goedkoop’, en dat is niet de bedoeling, vinden we.

Nu kan ik me terdege voorstellen dat je als overheid een woonpolitiek wilt voeren. Dat je graag ziet dat goedkope huurhuizen worden uitgegeven aan mensen met een laag inkomen, en wilt bevorderen dat wie inmiddels meer is gaan verdienen, doorstroomt naar een duurdere woning.

Maar daar zijn toch betere methodes voor dan elke inkomensstijging van huurders, sinds zij hun intrek in een pand namen, bestraffen met een fikse huurverhoging? De overheid krijgt er niet meer inkomsten door en wint er geen millimeter extra speelruimte mee op de woningmarkt; noch komen er daardoor meer huurwoningen beschikbaar.

De enige partij die beter wordt van dit beleid, zijn de verzamelde woningcorporaties. Zij mogen plots, met dank aan de overheid, hogere huren innen, zonder dat daar enige prestatie tegenover staat. Meer bouwen doen ze al jaren niet, en sinds deze maatregel is het zelfs in hun belang om in- en doorstroom te belemmeren: van deze recent uitgevonden scheefhuurders kunnen ze voor dezelfde woning immers veel meer geld innen dan van ‘horizontale’ huurders.

Foto: copyright ok. Gecheckt 10-02-2022

Politiek Kwartier | Socialer huren

, door

COLUMN - Deze week rekent Klokwerk met u de huur en het scheefwonen nog eens door.

Het verschil tussen een sociale en een commerciële huur is soms enorm. In de hoofdstad van ons land is het heel normaal dat de ene huurder voor een kleine etage nog geen vierhonderd euro per maand betaalt, terwijl de ander voor dezelfde etage duizend euro kwijt is.

Het hebben van een sociale huurwoning hangt meer af van de mazzel die je ooit had dan van wat er in je portemonnee zit. Wie als arme student ooit een sociale huurwoning kreeg toegewezen is als grootverdiener spekkoper. Wie arm is en niet al jaren op een wachtlijst staat kan het vaak vergeten.

Zo zit onze woningmarkt in elkaar. Daar is niets sociaals aan. De situatie zorgt er bovendien voor dat de huurmarkt potdicht zit. Want wie ooit mazzel had verhuist niet zo snel. Ook al zou hij best ergens anders willen wonen.

In politiek Den Haag doet men tegenwoordig alsof dit is op te lossen door het scheefwonen aan te pakken. Een scheefwoner is volgens het kabinet iemand met een sociale huurwoning en een bruto-inkomen van meer dan 43.000 euro per jaar. Met D66 en klein-christelijk is overeengekomen dat deze groep per jaar een huurverhoging krijgt van 4% boven de inflatie. Mensen met een hoger middeninkomen krijgen een huurverhoging van 2% extra per jaar, en mensen met een inkomen onder modaal van 1,5%.

Doe het veilig met NordVPN

Mededeling

Sargasso heeft privacy hoog in het vaandel staan. Nu we allemaal meer dingen online doen is een goede VPN-service belangrijk om je privacy te beschermen. Volgens techsite CNET is NordVPN de meest betrouwbare en veilige VPN-service. De app is makkelijk in gebruik en je kunt tot zes verbindingen tegelijk tot stand brengen. NordVPN kwam bij een speedtest als pijlsnel uit de bus en is dus ook geschikt als je wil gamen, Netflixen of downloaden.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Brief aan de Eerste Kamer

, door

BRIEF - Een niet-rechtstreeks gekozen minderheid dwarsboomt een rechtstreeks gekozen meerderheidskabinet. Ondemocratischer kan het niet.

Geachte senatoren,

Nederland is in de ban van de kabinetsplannen om scheefwonen tegen te gaan. Hieronder vallen huurverhogingen tot 6,5 procent, met als doel de huizenmarkt weer op gang te krijgen. In plaats van te wachten totdat huisprijzen dalen tot een niveau waarop mensen wél bereid zijn om een huis te kopen, grijpt het kabinet liever in in de markt door huren gewoon óók onbetaalbaar te maken.

Een vreemd plan, maar daar gaat het me nu even niet om. Waar het me om gaat, is de rol die jullie als Eerste Kamer spelen in deze discussie. En dan vooral de CDA’ers onder jullie. Die bemoeien zich namelijk rechtstreeks met de inhoud van de wet, terwijl dat absoluut niet tot jullie takenpakket hoort. Ik erger me er behoorlijk aan, vooral aangezien iedereen doet alsof het heel normaal is.

Het is de functie van de Eerste Kamer om wetsvoorstellen te toetsen op grondwettelijkheid en praktische en juridische uitvoerbaarheid. Op basis van argumenten van die strekking geven jullie groen of rood licht aan een wetsvoorstel. Alles of niets. Om deze taak goed uit te kunnen voeren, is enige onafhankelijkheid van geest erg wenselijk. Of jullie het politiek eens of oneens zijn met het voorgelegde wetsvoorstel, zou namelijk geen factor moeten zijn in de overweging.

Foto: copyright ok. Gecheckt 06-11-2022

Dibi en Diepenhorst

, door

In 1993 wandelde ik op een mooie zomeravond door de lommerrijke lanen van Zeist. Toevallig kwam ik langs het huis van prof. mr. dr. I.A. Diepenhorst. Het was een grote vooroorlogse villa met meerdere erkers, loggia’s en groot balkon. De diepe voortuin was opvallend sober: veel groen en witte kiezelpaden. Het kwam mij voor alsof de jaren zeventig en tachtig aan de bewoner voorbij waren gegaan; de sfeer was zó jaren vijftig. Er was geen enkele frivoliteit aan het huis te bekennen, alles was zo degelijk als wat. Gereformeerd is misschien het beste woord, want prof. Diepenhorst was ARP-politicus. Hij woonde er op dat moment alleen, zijn moeder was enkele jaren eerder gestorven.

Deze kleine privégeschiedenis schoot mij vorige week te binnen toen ik een aflevering zag van het televisieprogramma Oog in Oog. In dat programma werd Tofik Dibi voor de voeten geworpen dat hij scheef zou wonen. Het ging ongeveer als volgt:

Kockelmann: ‘U bent 31. Woont u nog steeds bij uw moeder?’

Dibi: ‘Mijn moeder woont bij mij’

Kockelmann: ‘U moeder woont bij u, maar u woont nog steeds wel met z’n allen toch in datzelfde huis waar u bent opgegroeid in Amsterdam Slotervaart …Daar hebt u met z’n allen geleefd met een bijstandsuitkering…dat was niet makkelijk, u had het niet breed en nu wel, want u hebt een goed salaris als kamerlid met alle toelagen tot 120.000 euro bruto per jaar. U woont nog steeds in dat huis. In uw verkiezingsprogramma lees ik dat u tegen scheefwonen bent. Dat is toch geen voorbeeld?’

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.