Feit of fabel: huizenprijzen

ACHTERGROND - Joram van Klaveren zei in een debat vorige week dat ‘De Kamer, gehoord de beraadslaging, constaterende dat de huizenprijzen ten opzichte van de piek in 2008 inmiddels zijn gedaald met gemiddeld 19.5%..’

maar..

…de PVV diende tijdens het VAO (verslag algemeen overleg) een motie in waarin de PVV het kabinet het kabinet verzoekt de hypotheekrente in ere te herstellen,  dinsdag 4 juni wordt er de motie gestemd.

De huizenprijzen zijn inderdaad 19.5% gedaald?

De huizenprijzen worden bijgehouden in de huizenprijzen index van het CBS. Hierbij wordt gebruik gemaakt van indexcijfers. Het jaar 2000 is 100. In het derde kwartaal van 2008 stond deze index op 106.4, het hoogste niveau in 2008. In het eerste kwartaal van 2013 stond deze index op 86.8. Dat is dus een daling van 19.6 indexpunten.  Officieel is dat niet hetzelfde als een daling van ‘gemiddeld 19.5%’. Procentueel is een daling van 106.4 naar 86.8 indexpunten een daling van 18.5%.

Gaat het hier om daadwerkelijk verkochte huizen?

Nee, de prijsindexcijfers over de bestaande koopwoningen zijn gebaseerd op een integrale registratie van verkooptransacties van woningen door het Kadaster en WOZ-waarden van alle woningen in Nederland. Het CBS heeft echter ook cijfers over de gemiddelde prijs van verkochte huizen. Het derde kwartaal van 2008 was de gemiddelde verkoopprijs van een huis 259.425 euro., het eerste kwartaal was 213.240. Dit is een daling van 17.8%.

Zijn er nog regionale verschillen?

Jazeker, tussen 2008 en nu zijn de huizenprijzen het hardst gedaald in Noord-Brabant, hier zijn de prijzen met 20% gedaald terwijl in Zeeland met een daling van 12% (procentuele daling van indexpunten) de huizenprijzen het minst hard zijn gedaald. Van de vier grote steden zijn de huizenprijzen het hardst gedaald in Den Haag en het minst hard in Rotterdam.

Hoe zit het eigenlijk in andere landen?

Ook Eurostat, het statistiekbureau van de Europese Unie, verzamelt cijfers over de huizenprijzen en hieruit blijkt dat de huizenprijzen in Nederland sinds 2008 harder dalen dan het EU gemiddelde.  De grootste prijsdaling (Q3 2008 – Q42012) heeft zich voorgedaan in Ierland, daar daalden de prijzen met 45% (procentuele daling van indexpunten). In sommige landen zoals het Verenigd Koninkrijk en Finland zijn de huizenprijzen in deze periode gestegen.

Bronnen
CBS Statline: Bestaande koopwoningen; woningtype; verkoopprijzen prijsindex 2010 = 100
CBS Statline: Bestaande koopwoningen; regio; verkoopprijzen prijsindex 2010 = 100
Eurostat: House price index (2010 = 100) – quarterly data
CBS nieuwsbericht: Huizenprijzen in Nederland sterker gedaald dan gemiddeld in de EU
Eurostat: Methodology – House price index

Via The Fact Club.

  1. 2

    …een motie in waarin de PVV het kabinet het kabinet verzoekt de hypotheekrente in ere te herstellen…

    Vreemd voorstel. Als er één ding is waarmee je mensen een plezier kan doen, dan lijkt me dat om de hypotheekrente af te schaffen, niet in ere te herstellen. Dan is iedereen blij: goedkopere hypotheken en voor de overheid geen hyoptheekrenteaftrek meer.

  2. 3

    Het schijnt dat het grooste gedeelte van de HRA terechtkomt bij diegenen die de hoogste hypotheken hebben tegen de hoogste rente, de zgn. ‘villasubsidie’.

    Wat dat betreft zou je in een versimpeling van het belastingsysteem veel bewter die hele HRA per direct af kunnen schaffen en in ruil daarvoor een hele reeks belastingverlagingen kunnen doorvoeren.

    Je zou dan ook door de lagere huizenprijzen ook de huren kunnen verlagen, waardoor zelfs de huursubsidie omlaag kan, wat in wezen niets anders is dan subsidie voor woningcorporaties.

    Schaf dan de verplichte miljardenbijdrage ook meteen in ruil daarvoor.

    Dat zou behoorlijk schelen in de kosten voor de uitvoering en in de overhead, waardoor je eindelijk begint met besparen in plaats van het steeds verder opvoeren van de belastingdruk en het onnodig verzwaren van de financiele lasten van de burger, die nu al de hooste schuld ooit heeft.

  3. 4

    Ik vind het zakken van de prijzen voor mensen die kort geleden een huis kochten best sneu.
    Maar laten we wel wezen wie 25 jaar geleden een huis kocht heeft de prijs minstens 100% zien stijgen.
    Op zich best een aardige belegging.
    Dit geldt natuurlijk niet voor mensen die een voorschot op de winst genomen hebben door de “overwaarde” vast te incasseren ;-)

  4. 5

    De stijging van de huizenprijzen is mede veroorzaakt door diezelfde HRA die zogenaamd eigen woningbezit zou moeten bevorderen.

    Het resultaat is duidelijk: Jonge mensen kunnen zich geen huis meer veroorloven en de aflossingsvrije hypotheken zijn natuurlijk gewoon sub-prime hypotheken.

  5. 6

    Wij hebben van woonhuizen beleggingsoblecten gemaakt. Dat is alleen rendabel en werkt dus alleen zolang de huizenprijs sneller stijgt dan de koopkracht v.d. bewoners. (i.v.m. inflatie) Dat heeft tot gevolg dat wonen langzaam maar zeker voor steeds meer mensen onbetaalbaar wordt. Het plafond is inmiddels bereikt, daarom zal deze crisis een permanente zijn tot wij een andere vorm van financieren overeenkomen en wij woonhuizen alleen maar gebruiken waar ze voor bestemd zijn: niet beleggen maar betaalbaar wonen.

  6. 7

    Door renteaftrek waren huizen in Nederland meer waard.
    Door die af te schaffen, of tenminste de plannen daartoe, daalt de waarde van huizen.
    Dat huizen de afgelopen 25 of meer jaren in waarde zijn gestegen lijkt me vooral een gevolg van inflatie.

  7. 8

    @7: Ik zou eerder het omgekeerde zeggen: De stijging van de huizenprijzen, die mogelijk werd door tweeverdienershypotheken (en dus verdubbeling van de HRA) leidde tot inflatie.

  8. 9

    De WOZ-waarde ziet altijd op de peildatum 1 januari van het voorafgaande jaar. Een berekening op die basis lijkt mij daaom onzuiver.

  9. 10

    @7

    Het kan aan mij liggen maar of je spreekt jezelf tegen binnen 1 zin of het is ongelukkig geformuleerd. Of het is te warm om na te denken maar it does not make any sense.

  10. 11

    Gesteld dat er geen HRA was, waren dan de huizenprijzen ongeveer 42% lager? (ik weet niet wat het gemiddelde aftrekpercentage is, maar dat zal toch wel ergens niet al te ver onder het maximale ib-tarief liggen?)

    Verder wat @8 zegt: door twee inkomens mee te laten tellen is enkel bereikt dat je nu twee inkomens MOET hebben voor hetzelfde huis waar eerst slechts 1 inkomen vereist was (gesteld dat de twee inkomens even hoog zijn)

  11. 12

    @8:
    De hypotheekrenteaftrek is tussen 1995 en 2007 met 300% toegenomen. Dit terwijl de gecumuleerde nominale BBP-groei vanaf 1995 in 2007 95% bedraagt.

    Deze toename komt naast het tweeverdieners effect ook doordat 60% van de nieuwe hypotheken overging op aflossingsvrije hypotheken.

  12. 14

    @7:
    Zodra ik een lel van een molenwiek krijg zal ik je verklaring waarschijnlijk kunnen begrijpen.

    Los in de tussentijd ook even het volgende raadsel op:
    Waarom zijn de prijzen in Duitsland niet zo idioot gestegen?
    Vroeger waren ze veel duurder dan in Nederland en dat is nu wel anders ;-)

  13. 15

    Eh, was het niet de PVV die een einde wilde maken aan de HRA??
    Hebben ze vanuit de eigen achterban kritiek gehad?

  14. 17

    @11:
    De waarde van de eigenwoningsubsidie is de contante waarde van de subsidiestroom. Die stroom bestaat uit drie componenten 1) HRA (+), 2) eigenwoningforfait (–) en 3) de derving vermogensrendmentsheffing (+). [a]

    1) en 2) worden gewoonlijk samengeteld tot HRA-subsidie en 3) de vrijstelling van de vermogensrendementsheffing – als ik mijn hypotheek aflos en dus spaar- wordt liefst vergeten, maar is wel degelijk een forse subsidie in vergelijking met een sparende huurder die wel vermogensrendementsheffing betaalt.

    Voor een 30-jarige 100% annuïteitenhypotheek met 4,5% rente en 52% – 38% belastingtarief is de contante waarde tegen 4% van 1) en 2) samen 20,6 % van de koopprijs over de looptijd. De subsidie door de vrijstelling vermogensrendementsheffing is tegen contante waarde 11,7% van de koopprijs. Totaal komen we dus op 32,3% van de koopprijs. Voor 42% belasting zal de som van 1) en 2) lager uitvallen, de som 3) is gelijk. Het CPB doet de woning graag af als een consumptiegoed en `vergeet` dus de derving vermogensrendementsheffing.

    De vraag is dus in welke mate dit effect in de waarde van het huis begrepen is. Het effect is persoonlijk en afhankelijk van de privé fiscale situatie. Rapport [a] ging uit van ruwweg 20% om uit te rekenen hoeveel de huurders te veel huur betaalden door de verhoging van de WOZ-waarde door de HRA-subsidie. [a blz. 28]

    [a] In 2008 waren hier bedragen mee gemoeid van 1) 11,4 mld. 2) -2,2 mld. en 3) 7,7 mld. Totaal dus 16,9 mld. ( 4 wonen brede heroverwegingen. Blz 35)