Complexe woonmarkt lokaal sturen

ANALYSE - De woonmarkt is complex, en niet met simpele maatregelen te sturen. Beter kan het beleid verder gedecentraliseerd worden, zodat woningcorporaties een lokale gesprekspartner hebben.

Het beleid rond het wonen krijgt absurde trekjes. De woningcorporaties worden eerst arm gemaakt door belasting en vervolgens roept de Kamer boos dat een investeringsstaking is uitgebroken. Veel gekker kun je het niet maken.

We proberen de complexiteit te beheersen door ingewikkelde regels en beheersingsarrangementen. Maar de eenvoud moet ook niet verder gaan dan nodig is. Requisite variety is nodig bij het besturen van ingewikkelde systemen. Met simpele stuursignalen doet een ingewikkeld systeem niet wat je verwacht had. De casus van het wonen illustreert dat.

Beleidskeuzen

Bij de minister voor de woningmarkt ontbreekt een ‘tragisch besef’, zoals hierboven beschreven. Hij en zijn politieke vrienden hebben ongeveer de volgende gedachtegang.

–          De huursector en de koopsector zijn uit elkaar gegroeid.

–          De koopwoningen zijn te duur door de hypotheekrenteaftrek (HRA), die heel voorzichtig wordt afgebouwd.

–          De sociale huurwoningsector is te groot en te vaak bewoond door behoorlijke inkomens, die naar de vrije huursector of koopmarkt moeten worden gedreven.

Als we dat doen:

–          worden koopprijzen realistischer en lager,

–          wordt de sociale huursector kleiner,

–          wordt de relatie tussen huur en inkomen beter,

–          betreden meer huurders de vrije huurmarkt en de koopmarkt.

Maar de vraag is: hoe doen we dat dan?

Over doelen en middelen

Politiek gaat over doeleinden (wat) , de beleidsuitvoering over middelen (hoe). Waarom lijkt  die onderscheiding in de praktijk steeds minder scherp?

De doelstellingen van het beleid, zoals hiervoor onder de kop beleidskeuzen samengevat, lijken nog wel te volgen. Je kunt erover twisten of het slim is de sociale huursector in tijden van crisis en behoefte aan arbeidsmobiliteit in te krimpen. Maar het komt wel meer voor dat het beleid is afgesteld op een situatie van vijf jaar geleden.

Het probleem zit vooral op het operationele vlak. Centraal in de aanpak staat het nationale huurbeleid, maar dat is net het meest ouderwetse onderdeel. Regionale en lokale huurmarkten vragen juist om een specifiek en gericht huurbeleid.

De acceptatie van het beleid en de uitvoerbaarheid zijn mede daardoor problematisch. De fiscus moet de inkomensgegevens leveren voor wat tegenstanders de “gluurverhoging” zijn gaan noemen. Vaak beschikt de fiscus daarover niet, of is de informatie verouderd.

De verhuurdersheffing, die alleen de sociale verhuurders wordt opgelegd, moet een voordeel scheppen voor beleggers die huurwoningen in de vrije sector moeten realiseren. Maar beleggers die duurdere huurwoningen realiseren, zijn al jaren geleden uit die markt vertrokken.

De sociale verhuurders beschouwen die verhuurdersheffing terecht als rondpompen van geld: immers, de hogere huuropbrengsten, die moeten worden gerealiseerd om de heffing te betalen, zullen voor een aanzienlijk deel bestaan uit individuele huurtoeslagen. Het lijkt op een extra heffing op bijstandsuitkeringen.

De angst voor de prijsval op de koopmarkt verhindert tot dusver een echte sanering van vastgoedprijzen.  Ze dalen wel, maar niet dramatisch. De banken en garantie-instituten zijn voorzichtig en terughoudend. De crisis heeft voor grote gaten in hun balans gezorgd en de saneringsslag is nog niet afgelopen, net zomin als de crisis. Het geld blijft binnen voor versterking van hun balans. De rente is laag, maar de bouw en de hypotheekmarkt profiteren daar niet van.

Hoe lang is de tunnel?

Is het verhaal dat dit kabinet de complexiteit niet ziet? Minister Blok schrijft in zijn brief van 21 mei aan de kamer dat hij inzet op een structurele verbetering op zowel de huur als de koopwoningmarkt. ‘Ik verwacht daarom dat de bouwproductie de komende jaren weer zal aantrekken. Zo zien diverse instanties op termijn licht aan het einde van de tunnel.’

Het kan moeilijk nog hulpelozer worden geformuleerd. Ik doe mijn best en daarom zal het weer beter gaan en op termijn komt het helemaal goed, zo vertaal ik zijn woorden.

Het probleem van dit beleid is dat het binnen de “koker”consistent is, maar niet echt kabinetsbeleid is. Dat is gericht op de reductie van het tekort onder de fameuze 3 procent. Op termijn is er licht aan het einde van de tunnel, zegt de minister. Dat is een onweerlegbare formulering: maar welke termijn en hoe lang is die tunnel dan nog? Deze minister was toch ingehuurd om de problemen met de woningmarkt en de bouwnijverheid even op te lossen?

Als je dat wilt, ligt een investeringsgericht programma meer voor de hand. Maar Eelco Brinkman moest braaf zijn en mocht niet pleiten voor zijn achterban in de bouw. De koude sanering in de bouwnijverheid gaat voort. De gemeentelijke grondexploitatie, waar de gemeentelijke financiën jarenlang hun stevigheid aan ontleenden, is meer dan ooit het zorgenkind. En dat terwijl het hele sociale domein, onder aftrek van bezuinigingen aan de gemeenten wordt overgedragen.

Dat brengt mij op een andere redenering, die misschien eenvoudig is, maar wel voor vernieuwende en betere samenhangen zou kunnen zorgen.

Decentraliseer door

De sociale woningbouw is sociaal beleid: de woningcorporaties worden geacht tegen de markt in te werken voor de laagste inkomens, teneinde voldoende woningen van redelijke kwaliteit voor hen te produceren en beschikbaar te hebben.

Op nationale schaal heeft de politiek geen lust meer die functie te steunen of in stand te houden. Tegelijk wordt de behoefte aan woonruimte tegen niet marktconforme prijzen sterk bepaald door regionale en lokale woningmarkten.

Het regeerakkoord bevatte een wonderlijk zinnetje over gemeenten die directe aansturing zouden gaan geven aan woningcorporaties. Wat de opstellers precies bedoelden wisten ze niet; maar een commissie onder voorzitterschap van Sybilla Dekker heeft daarover onlangs aan de VNG gerapporteerd (pdf). Interessante kost.

Waarom trekken we daaruit niet een heroische consequentie, namelijk dat het lokaal bestuur het best is toegerust om een lokaal woonruimte-prijsbeleid te voeren? Het betekent dat we het centrale huurprijsbeleid afschaffen en het lokale bestuur vragen, in samenhang met het gedecentraliseerde sociale domein, een nieuw prijsbeleid voor het wonen te ontwikkelen.

Het zou de verantwoordelijkheid voor de lokale sociale verhoudingen daar leggen waar die toch al komt te liggen, bij het lokale openbare bestuur. Het zou de woningcorporaties een echte gesprekspartner geven op lokaal niveau. De verantwoordelijkheid van een minister voor het wonen is een historisch fossiel. Als de politiek dat niet meer wil, moeten we daar mee stoppen.

Dan kan lokaal politieke strijd worden geleverd over de condities van het wonen. Het betekent dat de landelijke politiek eens opnieuw moet nadenken over de kaders voor deze decentralisatie. Dat is iets anders dan de onrijpe improvisatie van het woonakkoord.

  1. 1

    Waarom zouden de gemeenten het beter doen en kunnen doen?
    Woningcorporaties zjn vermarkt en gefuseerd tot grote, gemeenteoverstijgende blokken werkend als projektontwikkelaars.

    Hoe deden de gemeente het met hun grondbeleid? Forse tekorten die nog jarenlang op de begroting drukt, resultaat van hun megabouwplannen. Weinig “heroische”.

  2. 2

    Het probleem voor een goed volkshuisvestingsbeleid is dat mensen willen wonen waar werk is. Of waar ze kunnen studeren. Dus, om te voorkomen dat iedereen in dezelfde vier vijf steden wil wonen, en daar de woningmarkt overspannen blijft, zul je vast blijven zitten aan iets van een overkoepelend en dus landelijk beleid.

    Nu is landelijke politiek in Nederland doorgaans slechts Randstedelijk van karakter — in die zin zou er misschien zelfs weinig veranderen door gemeenten meer macht te geven in het woonbeleid. Maar toch. Het punt is dat er nooit gedacht wordt vanuit een overzicht in de Nederlandse politiek. Dat er altijd geredderd wordt om weer een probleem op te lossen dat voorgangers enkele jaren terug, met ongetwijfeld de beste bedoelingen, veroorzaakt hebben.

    Zo ook in uw opinie.

  3. 3

    “Het probleem voor een goed volkshuisvestingsbeleid is dat mensen willen wonen waar werk is. Of waar ze kunnen studeren.”

    Maar wel minimaal op regionaal niveau – niet op gemeentelijk niveau.

    Ik ken meer mensen die niet in Amsterdam willen wonen dan wel.

  4. 4

    Dus, om te voorkomen dat iedereen in dezelfde vier vijf steden wil wonen…

    Dat is niet iets wat we moeten willen voorkomen, maar waar we ons bij neer moeten leggen. We kunnen dan wel zeggen dat bijvoorbeeld steden als Leeuwarden, Assen en Maastricht in het rijtje van Amsterdam, Utrecht en Rotterdam moeten gaan horen, maar dat zou relatief gezien minder voordelig uit kunnen pakken dan wanneer je vijf grote steden domweg verticaler maakt, wat prima mogelijk zou moeten zijn en een hoop werkloosheid zal schelen.

    Steden zijn feitelijk net als sneeuwballen: Grote sneeuwballen vangen meer sneeuw op.

  5. 5

    @1: het is inderdaad zo dat de relatie tussen gemeenten en woningcorporatie is vervaagd toen de lokale binding is afgeschaft. Maar ik betoog al langer dat ik dat niet goed vind en terug wil naar een omschrijving van een werkgebied. Dat is niet lastig en een simpele toets kan ook zorgen voor beheerste concurrentie.
    Gemeenten zullen het beter doen, omdat we toe zijn aan specifieker beleid. Iedereen roept dat er lokale verschillen zijn en regionale markten, maar het centrale huurbeleid werkt als de militaire fourier: de twee maten zijn te groot en te klein.
    @2: hiervan snap ik niet veel. Het is sinds eeuwen zo dat “Holland” overheerst in economisch opzicht en dat Groningen en Zeeland vrij zwakke woningmarkten zijn. Maar ik had het niet over economisch spreidingsbeleid. Ook in de regio is een bekend en doorgemeten woningvraag en leegstand. Daarop kan lokaal beleid gemaakt worden. Sommige steden hebben vlottende populaties door grote vraag van studenten, andere steden weer van goed verdienende ambtenaren of ondernemers.

    De tragiek van dit beleid is dat het gemaakt lijkt door een werkgroepje van tweede jaars bestuurskundestudenten. Terwijl er toch echt over de schutting moet worden gekeken: de economie, de sfeer en het vertrouwen en de lokale omstandigheden op deelmarkten hebben een invloed die de simpele opvattingen ver te boven gaat. Daarom spot ik met de zelfvoldane politici die hun woonakkoord zo prachtig vinden, terwijl er geen positieve effecten van betekenis vallen waar te nemen.