Ideologische ondraaglijkheid en sociale huurwoningen
Feiten en waarheid doen er weinig toe op de woningmarkt. Verkoop van sociale huurwoningen verkleint de huursector en bevordert het eigen woningbezit, meent onze regering. Maar moet dat dan? Sociale huurwoningen staan niet leeg, koopwoningen wel. Mijn redelijke vermoeden luidt: er is meer behoefte aan sociale huurwoningen dan aan koopwoningen. Ik kijk tenminste naar de signalen, die de markt mij geeft.
Maar de regering wil woningcorporaties verplichten om 75% van hun bezit aan de zittende huurders te koop aan te bieden. Je vraagt je in gemoede af welke huurder dat zou willen en of daarvoor financiering te krijgen zou zijn. En dat is nog maar een begin van alle vragen. Het wetsvoorstel van heer Donner, minister BZK, zal door heer Donner, vice-voorzitter van de Raad van State, worden beoordeeld en be-adviseerd.
Dat kan nog leuk worden. Slagers moeten hun eigen vlees niet keuren. Maar deze zegswijze is maar een beperkte weergave van de problemen, waar de heer Donner zich zelf in heeft gebracht. Het idee, uit het regeerakkoord Rutte-Verhagen lijkt juridisch zwak. De woningcorporaties zijn immers zonder twijfel eigenaar van de woningen die zij beheren. En eigendom is, sinds de Franse Revolutie, een onschendbaar en heilig recht. Hoe verplicht men de eigenaar om zijn bezit te verkopen? Daar zal het Europese Hof iets van vinden.
Zo is door woningcorporaties dan ook gereageerd. Zij zijn niet tegen verkopen, maar laten zich niet beroven van de beschikkingsmacht over hun bezit. De nieuwe minister, Liesbeth Spies, zegt dat het over de plicht tot aanbieden gaat, maar dat lijkt een “Donnertje”, een spitsvondig sofisme. Als je iets aanbiedt, dan moet je verkopen als je het eens wordt. Het lijkt me werkverschaffing voor juristen. Donner moet met dit Donnertje korte metten maken.
Favoriete vijand
Waar komt dit idee vandaan en hoe komen de corporaties aan die positie van gekoesterde vijand? De Haagse bureaucratie heeft de “doelgroep” van de sociale woningbouw gedefinieerd en die definitie leidt tot het oordeel dat de sociale huursector te groot is. Wat de markt er van vindt, doet er niet toe. Die sociale huursector kan kleiner, vindt men. In de jaren negentig werd besloten tot verzelfstandiging van de woningcorporaties. De fijne regelarij konden gemeenten en corporaties goed zelf, was de redenering. Een kleinere overheid was ook prachtig. Alleen vond in de jaren na het bruteringsakkoord een hausse op de vastgoedmarkt plaats. Men zei dat “bij de woningcorporaties het geld tegen de plinten klotste”. Dat was een beetje zuur voor de politiek, dus al snel werden pogingen ondernomen om de reserves van de corporaties te plunderen. Enkele domme streken van corporaties verhoogden hun reputatie ook niet: te groot, te machtig, te rijk.
Wouter Bos zorgde voor een heffing van de vennootschapsbelasting, waarmee de exploitatie van de corporaties verslechterde. Hij vergat het wijkenbeleid van Ella Vogelaar, die zelf voor haar wijken een houtje-touwtje constructie moest bedenken, die de rechter inmiddels heeft afgekeurd.
Als je rijk bent, wordt je door iedereen besprongen. Maar wat is rijk precies? De reserves van de corporaties waren en zijn aanzienlijk, maar het geld zit in de stenen. En wat is die waarde precies, als de vastgoedprijzen in rap tempo dalen en de economische vooruitzichten ongewis zijn? Het Rijk had eerder moeten bedenken dat het vermogen van de corporaties kon worden aangewend voor vereenvoudigingen in het beleid, b.v. door de huurtoeslag te privatiseren.
De volkshuisvesters van vroeger hebben een privaatrechtelijke vestingmuur opgetrokken rond de eigendom van de corporaties. Daardoor is de sociale volkshuisvesting nog steeds een kracht van betekenis: het bevordert de klassenloze omgangsvormen en maakt de arbeidsmarkt flexibeler dan die anders zou zijn.
Ideologie
Wonderlijk blijft dat het denken weinig wordt beinvloed door de feiten. Het kooprecht komt in de verkiezingsprogramma’s niet voor, maar krijgt ineens actualiteit door een stuk in het Financieel Dagblad. Zo komt het idee plotseling in het regeerakkoord. Maar waarom?
De woningmarkt functioneert al tijden slecht. Probleem: de overheid bemoeit zich met de vraag voor de huur (huurtoeslag) en de koop (hypotheekrente). Daardoor ontstaan markt- imperfecties. Maar niet aan te nemen is de gedachte dat je dit oplost door de koopmarkt te vergroten en verder niets te doen. De banken zijn kopschuw, dus een golf aan transacties boven de circa 15.000 verkochte huurwoningen van nu mocht niemand verwachten. Zouden starters geholpen zijn, met het aanbod van matige woningen in matige wijken? Na de hypothekencrisis was het daarvoor toch niet echt een goede timing.
Was het dan een goed voorbeeld uit het buitenland? Thatcher introduceerde in haar tijd het ‘Right to Buy’ in Groot Brittannië, maar de overdracht van een immense hoeveelheid publiek kapitaal, waar de Conservatieven trots op zijn, lijkt toch niet het doel van onze Rutte-coalitie. Er is behoefte aan geld, aan reductie van de staatsschuld, dus het vermogen in de sociale huurwoningen moet gecasht worden. Dat kan zin hebben, maar het aantal goedkope en toegankelijke woningen gaat er sterk door afnemen. Dat was ook de wrange vrucht van het beleid in Engeland.
Aedes Magazine schreef al in augustus 2011 een zeer afstandelijke tekst over het kooprecht. Het eindigt met een citaat van Marja Elzinga: “Aan eigen woningbezit wordt van alles toegeschreven. Het zou beter zijn voor de buurt, mensen zouden stijgen op de maatschappelijke ladder, sneller een betere baan zoeken, een voorbeeldfunctie vervullen in hun buurt, noem maar op. Mijn onderzoek toont aan dat het allemaal gebaseerd is op ideologie. Die zegt dat woningbezit in zichzelf goed is en wonen in een sociale huurwoning iets minderwaardigs. Terwijl ik me steeds afvraag: wat is er mis met huren?”
Rich man, Poor man
Het is alleen nog maar een wetsontwerp, ik geef het toe. Maar ik ben niet erg rustig over het wereldbeeld van Rutte. Hij zegt: “armoede hebben we niet, alleen lage inkomens”. Als je naar de afgeladen bootjes met vluchtelingen kijkt, die de haven van Lampedusa binnen komen, kun je het slechts beschaamd met hem eens zijn.
Maar er is meer. Gemeenten in ons land mogen niet aan inkomenspolitiek doen. Maar de scheidingslijn is heel dun. Allerlei maatregelen voor mensen in kwetsbare posities staan op de helling. Dat is heel cynisch te duiden: als het Rijk er geen geld meer voor heeft, mogen de gemeenten het verder doen. Zo ging het met de wet Werk en Bijstand, zo gaat het met veel regelingen voor de kwetsbaren.
Huisvesting is daarin van grote betekenis. Ik heb hier al eens een onderzoek in Amerika beschreven, over huishoudensvorming van mensen van meerdere generaties: zonder sociologentaal, mensen kruipen bij elkaar in een huis, als ze het zelfstandig niet meer kunnen betalen.
Het roept een gevoel op dat Kafka beschrijft: als e wereld om je heen als onvermijdbare realiteit moet worden gezien, wordt liegen onontkoombaar. Mark Rutte is tamelijk tevreden met de wereld en “liegt de waarheid”. Maar die wereld ontwikkelt zich en de last van de crisis drukt steeds zwaarder op de kwetsbaren. Dat is een verontrustende constante in het beleid, waar de politiek geen merkbare invloed op heeft.
Ik stel voor om de belastingen te verlagen en de huursubsidie en hypotheek rente aftrek voor werkenden en mensen die in staat zijn tot werk af te schaffen.
Terzijde: goed te lezen stuk, thanks.
On topic: belangrijke punten lijken me “Sociale huurwoningen staan niet leeg, koopwoningen wel.” en “De woningmarkt functioneert al tijden slecht.”
Het is interessant hoe mensen steeds meer gezien worden als middel ten dienste van de markt, ipv de markt ten dienste van de mensen. Ipv de huisvesting van mensen als de kern te zien, en de financiering daarvan als vraag hoe het doel het best te bereiken, kijkt men naar hoe de ‘markt’ gestuurd kan worden – en het wonen van mensen doet er niet zo meer toe.
Het artikel wordt nog eens uit andere bron bevestigd en onderbouwd in Trouw door o.a. Boelhouwer:
Angst voor huizenprijs onterecht
http://tinyurl.com/6wlck3q
De vraag is natuurlijk ook eens: welke woningen worden ter verkoop aangeboden? Als de cooperaties slim zijn, bieden ze toch alleen slecht onderhouden flatwoningen aan? Daar zijn er vast volop van en die wil toch niemand hebben. Vervolgens een ingewikkelde en prijzige constructie eromheen van een Vereniging van Eigenaren, en er zullen weinig mensen toehappen, terwijl Donner zijn zin heeft gekregen.
Tenzij de VVD binnenkort met een interessante nieuwe hyoptheekregeling komt, waarin het voor arme mensen aantrekkelijk is om slecht onderhouden woningen met veel subsidie te kopen. Dan is het een overheveling van publiek geld naar de banken.
Ik kan wel twee mogelijke redeneringen bedenken achter deze maatregel:
-De goedkope huizen die vrijgegeven moeten worden, worden opgekocht door speculanten, die ze vol met Polen en Roemenen zetten.
-De regering wil dat honderdduizenden buitenlanders deze huizen komen opkopen en hier wonen.
Nederlanders om die huizen te kopen zijn er immers niet (die hebben al keuze genoeg uit het huidige aanbod van huizen die te koop staan).
Ik ken nederlanders die hun huurhuis hebben gekocht dit kost 150.000 euro en is daarom aantrekkelijk.
O, ze hebben een standaardprijs! Dat wist ik niet. Natuurlijk, voor 150.000 koop je dat meteen!
Dat is vaak goedkoper dan de huur betalen.
Dat is dan best dom van ze, want hier staan verschillende huizen voor minder dan 150.000 euro al maanden te koop.
In een gezonde economie kunnen starters niet de huidige hoge huisprijzen betalen, noch lenen. De huursector is op een normaal niveau gebleven gelukkig. Dus waarom de makelaarsmafia de politici pushed om die huursector op het ongezonde koopprijs niveau te brengen ipv het lagere gezondere niveau is mij een raadsel. Iedereen weet dat de hogere onroerendgoed niveaus niet vol te houden zijn, dus waarom is deze lobby gaande om nog meer kopers van zometeen in de problemen te jagen? Daarnaast, geld in huizen gaat niet in consumptie… dus wat schieten we daar mee op?
The Unbearable Lightness of Being
Over de VvE’s gesproken die natuurlijk moeten worden opgericht zodra er ook maar 1 appartement in een huurflat verkocht wordt. Zolang de corporatie nog meer dan de helft van de woningen in die flat in bezit heeft, ben je toch mooi de pineut als koopwoning-eigenaar. De corporatie zal in de Vergadering van de VvE altijd een meerderheid hebben, dus je hebt geen poot om op te staan, en bent overgeleverd aan de grillen van de corporatie.
En ook gouden tijden voor de VvE-beheersorganisaties. Hebben zij een succesvol lobby-groepje in Den Haag misschien?
Als het wetsontwerp aangenomen worst en slaagt zal Financien ongetwijfeld blij zijn . Voor de veel geplaagde banken geeft het woningen die ze kunnen financieren op 90& WOZ waarde en de regering ontvangt een sloot geld via de overdrachtsbelastibg. Wat betreft type woningen: aanbiedingsplicht, dus niks geen keuze voor corporaties. Eerder nog meer walhalla voor banken en ‘scheefwoners’, want woningen in hartje Amsterdam zijn op de markt ongetwijfeld meer waard dan als sociale huurwoning.
De afschafing van de overdrachtsbelasting zal niet tijdelijk blijken te zijn en de overheid kan nog meer belastinggeld weggeven aan HRA.
Niks geen winst voor de overheid.
De reacties hebben allemaal een redelijk deelaspect te pakken. Het verkopen brengt inderdaad een verplichting tot een Vereniging van eigenaren met zich, maar of dat erg is?
De verleiding voor corporaties om hun slechtste bezit van de hand te doen, zal er ook zijn: maar daarmee lossen we het probleem van een goede huisvesting toch niet op?
Wonderlijk in het voorstel is de financieringskant: waarom denkt de regering dat banken de huurder wel even helpen om hun woning te kopen? Ze weten toch dat banken hun geld alleen bij de ECB durven te stallen? Ze weten toch dat de vorige crisis begon omdat men in Amerika dacht dat iedereen een hypotheek kon krijgen?
Je vraagt je af of er nog ordelijk overleg plaats vindt tussen de regering en de corporaties. Weet men niet dat er jaarlijks 15.000 woningen worden verkocht? Weet men niet hoe die boekwinsten de corporaties in staat stellen datgene te doen wat van hen wordt verwacht? Weet men niet dat een deel van die boekwinst nodig is voor het financieren van de afdracht vennootschapsbelasting?
Een reactie gaat in op de rol van Financiën. Het is het vraagteken in mijn laatste zin: hoe komt het dat er zo’n sociale huursector vijandigheid is, die ongeacht de politieke richting van de coalitie geleidelijk aan zijn werk doet?
Er is niet zo veel dat al ruim honderd jaar bestaat, maar nog steeds een waardevolle functie heeft in onze samenleving, ver uitgaand boven de positieve werking voor betrokkenen. Ik reken de sociale volkshuisvesting daar toe, de halve wereld kijkt met enige jalouzie naar ons systeem.
Fianciën kijkt naar het geld dat daar in zit.
De bobo’s die zich druk gemaakt hebben om zo veel mogelijk corporaties te doen fuseren en van de schaalvergroting flink profiteerden met hun salarissen en bonussen, hebben natuurlijk in niet onbelangrijke mate bijgedragen aan die vijandigheid en de negatieve publiciteit. Het optreden van de raden van toezicht en commissarissen hebben het vertrouwen in dat toezicht ook beschaamd.
Twintig van de negentig corporaties in corporaties in Flevoland, Overijssel en Gelderland doorgelicht betaalden hun 23 bestuurder(s) boven de Balkenendenorm van 188.000 euro. En de boosdoeners waren in belangrijke mate niet eens de grootste corporaties.
Het wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector normeert alleen het totaal; er is pas sprake van overschrijding van de bezoldigingsnorm als de som van de beloningsonderdelen de €223.666 te boven gaat. Toch wel erg goed betaald voor een toko waar men alleen moet zorgen dat de huurpenningen binnenkomen en het onderhoud geregeld is. Van drukke bezigheden i.v.m. nieuwbouw is nauwelijks sprake of het moet zijn dat er cruise schepen omgebouwd worden [SS Rotterdam], of studenten gehuisvest [Servatius].
Wat is de volgende stap,je je huis kunnen uitzetten ten gunste van iemand die je huis wel wil kopen?
Het lijkt op een plan om tenminste op papier de huizenmarkt weer voor het oog vlot te trekken. Hiervan profiteren dan vooral de banken door het uitschrijven van nieuwe hypotheken. Ook met het oog op afschaffing hypotheekafrek willen ze er nu wel graag vanaf, niet in de laatste plaats om ook evt. renoveringskosten met de evt. kopers te kunnen ‘delen’.
Met de vergrijzing in zicht is er straks sowieso geen woningnood meer en alle tekenen wijzen erop dat de daling nog jarenlang door kan zetten. Vergeet ook niet dat met name in NL de huizenmarkt van een compleet andere orde is, juist ook vanwege die hypotheekrente aftrek.
Als je je flatje waar je nu 500 euro huur voor betaald kan kopen voor 700 eur + aftrek, dan lijkt dat een redelijke deal, totdat de aftrek wordt afgeschaft en er renovatiekosten om de hoek komen kijken natuurlijk.
De enige die er niet van profiteerd is degene die het flatje nooit meer voor de koopprijs kan verkopen. Kortom ze weten wel wat ze weggeven.
@15, 17: ik deel die verontrusting. Ik voel me redelijk insider en weet dat er in termen van management wel wat meer gevraagd wordt dan zorgen dat de huren binnen komen. Overigens is dat al niet eens erg gemakkelijk, want hoe kun je in crisistijd sociaal en zakelijk tegelijk zijn? Maar dat er daarom ver in de twee ton aan jaarsalarissen moet worden betaald, nee natuurlijk niet.
Inderdaad, de ideologische hardnekkigheid, waarmee de sociale sector wordt afgebroken, zou best eens kunnen leiden tot gedwongen verhuispartijen. Die zullen dan gaan van kwaliteit, richting krot. Want je bewijst de volkshuisvesting geen dienst door slecht onderhouden woningen te verkopen aan eigenaren, die hun huis niet op niveau kunnen houden. Dat was de definitie van het begrip stadsvernieuwing van vroeger: niet de technische staat van een huis is bepalend, maar de combinatie huis en draagkracht van de bewoner, waarmee hij het huis in goede staat kan houden.