Wie betaalt de crisis?
Het gekift over de CV’s van kamerleden mag onderhoudend zijn, maar wordt er wel eens iets gezegd of gedacht, waar je een paar seconden van op kijkt? “Je gaat er over of je gaat er niet over”, vinden onze nieuwe Haagse Heren. Maar, pardon? De tijd van “liever dood dan rood” of “wie niet voor ons is, is tegen ons” is toch voorbij? Het is de diepzinnigheid van de sportschool.
Laten we maar eens proberen deze diepe gedachte toe te passen op de crisis in de bouw en de ruimtelijke ordening. De gemeentelijke begrotingen kraken onder de last daarvan. Ik zal voor de buitenstaanders in dit wereldje, een overzich proberen te geven van de situatie waarin de diepzinnige gedachte “je gaat er over, of niet…” moet worden toegepast.
- De Vinex was de afkorting voor de Vierde Nota ruimtelijke ordening Extra. Het idee: de woningbehoefte geconcentreerd weg zetten, gebruik maken van bestaande infrastructuur.
- Midden jaren negentig werden contracten gesloten tussen regering en gemeenten over de uitvoering en de ontwikkeling van nieuwe wijken. Leidend was het kwaliteitsonderzoek, dat keurig alle strijdige wensen optelde, met grijsheid als overwegend resultaat.
- Het Rijk vroeg om tempo in de woningbouw want de behoefte was groot. Met de kleine Vinex-lokaties ging dat wel, maar de grotere duurden langer door onderhandelingen met projectontwikkelaars en complexiteit van het bouwrijp maken.
Met de woningmarkt liep het al niet zo geweldig, maar toen kwam de crisis (2008) en de vraag naar nieuwbouw op vinexlokaties zakte weg tot een bedenkelijk niveau. De modieuze praters zagen het licht: “wij moeten vraaggericht bouwen”. Maar die mantra roept iedereen, alleen doen we het niet, want er is zo lekker te verdienen, als we zelf uitmaken wat we produceren.
Het probleem is alleen nu wel: wie wil er naar die Vinex-lokaties? De woonconsument wil daar nog niet dood gevonden worden. Dat is een probleem, want de wethouder Financiën weet: elke kavel die ik in exploitatie kan uitgeven, drukt het tekort van de gemeente. (of van de PPS waar de gemeente in zit) Dus niks leuke lokatie, gaat u maar op die zandvlakte bouwen.
Afgelopen donderdag organiseerde het NIROV (Nederlands instituut voor ruimtelijke ordening en volkshuisvesting) de Dag van de Ruimte. Ik mocht er bij zijn en stelde alle consultants, die stands hadden de simpele vraag: ”hoe gaan we om met de verliezen, die nu worden geleden op de bouw lokaties?” Ik kreeg van geen van de dure adviseurs een helder antwoord of richting, terwijl de vraag toch door een benarde wethouder wel eens vaker moet zijn gesteld.
Dus ik ging naar een deel-bijeenkomst, waar de stelling luidde: “Verliezen op bouwgrond moeten lokaal worden opgelost”. Het leek me een stelling van niks, want schaal en tempo van de woningbouw zijn ‘overeengekomen’ met het Rijk, in ‘complementair bestuur’: de gemeenten moesten mee om hun projecten financieel rond te krijgen. De meeste aanwezigen waren tegen de stelling, maar veel troost biedt dat niet.
En nu? Grote investeringen zijn gedaan in bouwgrond, in infrastructuur en ontsluitingen. Soms hebben de gemeenten die zelf betaald, soms in PPS-constructies, samen met projectontwikkelaars en woningcorporaties. Door de crisis worden daar miljoenen op verloren. Het regeeraccoord gaat daar niet bij helpen, want erg veel nuttigs om de woningmarkt vlot te krijgen, valt er niet in te lezen. In dit licht is de slogan “je gaat er over of niet” een somber voorteken voor gemeenten. Er is geen spoor meer van een oud bewustzijn over contract, complementaire verantwoordelijkheid, over samen het hoofd bieden aan crisis en krimp.
“Wie betaalt de gevolgen van de crisis?”, vroeg ik. Ja wie? De gemeenten hebben het al lastig met de dalende inkomsten. Het schoolzwemmen, de Wmo, de ouderenzorg krijgen de rekening gepresenteerd ben ik bang. Je kunt de centrale planning en leiding van de woningbouwproductie verkeerd beleid vinden; misschien is dat ook wel zo. Maar dat betekent niet dat je de gevolgen daarvan bij de zwakste partijen in de gemeente moet leggen.
Het brutomaandsalaris van een gemeenteambtenaar is de laatste jaren fors gestegen, juist ook door deze inkomsten. Daar mag dus wel wat vanaf.
Waarom geen btw-verhoging voor projectontwikkelaars, aannemers en hypotheekverstrekkers of speciale inkomstenbelasting voor directies? Die hebben toch wel gigantisch verdiend aan de bouw? Of heb ik dit mis? Huizen zijn onder andere zo duur geworden doordat zij behoorlijk boven de kost/bouwprijs verkochten. Kunnen ze niet wat teruggeven van hun inkomsten? Of is dit te populistisch en mogen alleen consumenten/burgers worden uitgemolken?
We hebben ook teveel gemeentes en te weinig bundeling van diensten. Zonder schaalvergroting blijft het onnodig aanmodderen, gemeentebelastingen verhogen en desinvesteren.
En met schaalvergroting krijg je weer dat de aandacht onevenredig verdeeld wordt, en de besluitvorming onpersoonlijker. Lastig, lastig.
Wie betaalt er als het mis gaat? Wie is de eigenaar van deze toko? Wie is verantwoordelijk voor de uitvoering van het plan? Dat zijn zo’n beetje de belangrijkste vragen die er zijn, als je het hebt over het merendeel van de projecten. Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat dit weer één van die vrije-markt-versus-centraal-geplande-economie vraagstukken is. Ik denk eigenlijk van niet. Vrije markt en planeconomie kunnen allebei goed werken, vooropgesteld dat iedereen vooraf weet wat de regels zijn. Ongehinderd door verdere kennis van zaken, lijkt het me dat niemand er belang bij heeft gehad om die discussie vooraf aan te gaan. Vanuit moreel oogpunt zou ik dus zeggen, laat de private sector en overheid de pijn maar delen. Bedrijven zullen hier lering uit trekken. Probleem is natuurlijk dat het de gemiddelde ambtenaar (van “Wonen, Zorg en Samenleven” / “Stedebouw en volkshuisvesting “ / whatever) een worst zal wezen.
besluitvorming onpersoonlijker? Volgens mij is het juist persoonlijker als er minder poppetjes zijn, die zijn nog een beetje te volgen. De burgemeester die op de koffie komt bestaat al lang niet meer. Volgens mij overschat je de kennis en aandacht van menig burger op dit vlak Siquo.
@6
“De burgemeester die op de koffie komt bestaat al lang niet meer”
Oh jawel hoor. Maar dan moet je wel 60 jaar getrouwd of tenminste 100 zijn….
De verantwoordelijkheid voor grondexploitaties is vanaf de jaren 90 de verantwoordelijkheid van gemeenten (in hun grondbedrijven). De gemeenten met de grootste tekorten zijn doorgaans dezelfde gemeenten die in eerdere jaren (zwaar) hebben geprofiteerd van de ontwikkelwinsten. Gemeenten die in deze tijd weinig ontwikkelpositie hebben, hoeven ook veel minder te bezuinigen. Kortom: de burgers in ondernemende gemeenten betalen de rekening, net zoals ze er eerder van geprofiteerd hebben. Of gingen ze daar toen ook niet over?
Met waardering voor de reacties: het kernpunt is dat iedereen het goed vond, toen het aan de orde was:
- de woningbehoefte rees de pan uit;
- de ontwikkelaars wilden en mochten;
- de bewoners huurden en kochten.
En iedereen was gelukkig en vulden zijn zakken. In de jaren 1992 tot 2002 overbrugde de gemiddelde woningprijs het verschil van gulden naar euro; die winst wilde iedereen wel.
Maar nu de gemeentelijke begrotingen kreunen onder een grote last van foute beslissingen, ligt het anders. Misschien waren die niet eens zou fout: de bouw is nu eenmaal kwetsbaar voor financieel zwaar weer, want een huis kost een vermogen en moet 50 tot 100 jaar geëxploiteerd worden.
Mijn stelling: het beleid van het verleden, waar veel aan verdiend is en waarvan niemand deze risico’s heeft gezien, moet niet worden afgerekend over de ruggen van de zwaksten in de gemeenten.
Maar in zekere zin is dat laatste toch niet het geval? Zie de stijging van de lokale lasten voor (vermogende) burgers bv.
@10: in een sociale gemeente zal dat misschien kloppen. Maar de werkelijkheid is natuurlijk nogal ingewikkeld.
Dus rechts wil dat de ozb niet wordt verhoogd, links wil dat men niet bezuinigt op de kleine en leuke dingen, zoals schoolzwemmen of de buurtconcierge die kleine aanpassingen doet voor minder mobiele ouderen.
Nouja, volgens VEH stijgen de lokale lasten across the board. Zie:
OZB uitschieters
Ook dit jaar zijn er weer enkele opvallende uitschieters. De grootste OZB-stijgingen komen voor in de gemeenten Koggenland (NH, + 27,8%) en Bunschoten (Ut, + 25,8%).
In Bunschoten gaat de gemiddelde OZB aanslag omhoog van 175 naar 221 euro, een stijging van bijna 26%. Gemiddeld bedraagt de OZB 231 euro.
De tien volgende gemeenten waar de OZB aanslag sterk stijgt zijn
Waalre (NB, +15,8%)
Terschelling (Fr, + 11,8%)
Rhenen (Ut, +11,5%)
Midden Delfland (ZH, +10,5%)
Boxmeer (NB, +10%)
Wijdemeren (NH, +9,5%)
Oudewater (Ut, +9,2%)
Asten (NB, +9,1%)
Groningen (Gr,+ 9%)
Montferland (Gld, +9%).
Muv Groningen zijn dat niet echt linkse bolwerken.
@12: ja, dat is zo. maar de Ozb en de andere lokale lasten zijn natuurlijk maar minieme aspecten van het verhaal.
Als je, zoals b.v. in Nijmegen, met een vrijwel totale stagnatie zit en bouwrijp terrein hebt voor duizenden woningen, verlies je hele grote bedragen. aar kan geen lokaal tarievenbeleid tegen op.
@12 – Bedankt voor de info.
Heb je ook de absolute getallen die bij de relatieve horen in je 2e lijst? Dat er een stijging is, ok. Maar als ‘t in absolute bedragen meevalt, is het zo’n ramp niet.
Voor Groningen 2010.
Ik weet niet of onderstaande gegevens de oude of de nieuwe tarieven beschrijft, en dus inclusief de verhoging zijn.
De gemiddelde woningprijs is € 239.600 (over de eerste 7 maanden van 2010, volgens vrom.
De OZB-tarieven in 2010 zijn:
-Eigenaren van woningen: 0,122% van de waarde;
-Eigenaren van bedrijfspanden: 0,291% van de waarde;
-Gebruikers van bedrijfspanden: 0,231% van de waarde.
Voorbeeld: U heeft een woning met een WOZ-waarde van € 200.000,- Het OZB-tarief is 0,122% van de waarde. U betaalt dus 0,122% van € 200.000,- = € 244,-
Met het risico te schrijven voor een dood draadje: het échte onderliggende vraagstuk is in hoeverre de overheid/gemeenten zich moeten opstellen als onderneming bij gebiedsontwikkeling en dus risicodragend moeten investeren. Doordat gemeenten zelf bestemmingsplannen kunnen wijzigen hebben zij dé sleutel in handen voor waardestijging (van weiland naar woningbouwlocatie). Maar bij dit ondernemen horen ook grote risico’s, die door lang niet elke gemeente kunnen worden gedragen (financieel, maar ook organisatorisch niet door te weinig ervaring of te weinig kennis van het spel).
Wat mij betreft mogen er veel striktere regels komen voor het opereren van overheden als ondernemer (veel terughoudender, en wanneer ze het toch doen onder strengere condities). Dat beperkt verdienkansen, maar beperkt ook de bijbehorende risico’s op verliezen. Want inderdaad: winsten en verliezen worden niet gelijk verdeeld over meer- en minderbedeelden.
Want inderdaad: winsten en verliezen worden niet gelijk verdeeld over meer- en minderbedeelden.
Aan de andere kant… “vastgoedspeculatie” door de gemeenten is in potentie een ideale belasting.
@16: nee, want speculatie is een private activiteit, die zich slecht rijmt met publieke verantwoordelijkheden (zoals belasting heffen). Of vind je dat de prijs van paspoorten, parkeren, zwembadkaartjes etc. naar inkomen gedifferentieerd moeten worden? Per gemeente verschillend?